Jihoafrické právo pronájmu - South African law of lease

The Jihoafrické právo pronájmu je oblast legální systém v Jižní Afrika který popisuje pravidla platná pro a smlouva z pronájem (nebo pronájem a najímání, Lat locatio behaviorio, Afrik huur en verhuring).[1]:906 To je obecně definováno jako synallagmatická smlouva mezi dvěma stranami, pronajímatelem a nájemcem, ve smyslu kterého se jeden, pronajímatel, zavazuje poskytnout druhému, nájemci, dočasné užívání a užívání věc, zcela nebo zčásti, nebo jeho služeb či služeb jiné osoby; nájemce se mezitím váže platit součet peníze jako náhradu nebo nájem za toto použití a požitek. Zákon o pronájmu je často diskutován jako protějšek k zákon o prodeji.

Jihoafrické právo, jako jeho Římský protějšek, uznává tři formy nájemní smlouvy:

  1. locatio behaviorio rei nebo pronájem nebo pronájem věci, movité nebo nemovité;
  2. locatio Conduio operarum nebo zaměstnanecká smlouva nebo nábor pracovních sil mezi zaměstnavatelem a zaměstnancem; a
  3. locatio behaviorio operis nebo smlouva o dodávce služby, jako konstrukce a budova, mezi zaměstnavatelem a nezávislým dodavatelem.

Jejich incidenty se však natolik liší, že je nejlépe je považovat za tři různé typy smluv. Tato položka se týká prvního ze tří nebo toho, co je známo v Anglické právo as, a běžně nazývaná v Jižní Africe, smlouva pronajímatel a nájemce.[2]

Povaha smlouvy

Při řešení nájemní smlouvy je třeba rozlišovat mezi nájmem movitého majetku (motorová vozidla a kancelářské vybavení) a nájmem nemovitého majetku. Na pronájem movitého majetku se vztahují ustanovení zákona o národních úvěrech (NCA).[3]

Definice

Ve smyslu NCA je nájemní smlouva smlouvou, ve smyslu níž

  • dočasné držení jakéhokoli movitého majetku je doručeno spotřebiteli nebo na jeho pokyn, nebo je spotřebiteli uděleno právo užívat jakýkoli takový majetek nebo na jeho pokyn,
  • platba za držení nebo užívání tohoto majetku je
    • provedeno na dohodnutém nebo stanoveném pravidelném základě po dobu platnosti smlouvy; nebo
    • zcela nebo zčásti odloženo na jakékoli období po dobu platnosti dohody;
  • úroky, poplatky nebo jiné poplatky jsou splatné poskytovateli úvěru v souvislosti s dohodou nebo s částkou, která byla odložena; a
  • vlastnictví tohoto majetku buď na konci doby platnosti dohody
    • přechází na spotřebitele absolutně; nebo
    • přechází na spotřebitele po splnění konkrétních podmínek stanovených ve smlouvě.

Tato definice se změnila nebo se odchýlila od obecného práva, protože v nájemní smlouvě vždy existovalo očekávání, že na konci lhůty bude zboží vráceno ve stejném stavu, v jakém bylo přijato.

Smlouva o nájmu movitého majetku se považuje za smlouvu na splátky. NCA se nevztahuje na pronájem nemovitostí; pravidla obecného práva upravující tyto smlouvy zůstala nedotčena.

Část C NOK,[4] vypořádání s různými kategoriemi úvěrových smluv, vylučuje pronájem nemovitostí z těchto kategorií. To znamená, že smlouva o úvěru nezahrnuje nájem nemovitého majetku. To také znamená, že definice smlouvy o nájmu a nájmu nemovitého majetku zůstává stejná.

Většina zdrojů popisuje nájemní smlouvu jako smlouvu, ve které se jedna strana (pronajímatel) zavazuje poskytnout druhé straně (nájemci) dočasné užívání a užívání věci výměnou za závazek druhé strany platit nájem. Tato definice se liší od definice obsažené v NCA. Někteří komentátoři zákona poznamenali, že ve skutečnosti spojil pronájem movitých věcí s prodejem, což by mohlo způsobit problém při určování, které naturalia smlouvy.

Ve smyslu článku 8 odst. 4 NOK platí, že pokud smlouva stanoví, že vlastnictví vždy zůstane pronajímateli, nejde o smlouvu o pronájmu pro účely NOK. Půjde však o úvěrovou transakci ve smyslu oddílu 8 odst. 4 písm. F), a bude proto podléhat příslušnému vnitrostátnímu orgánu za předpokladu, že je splatný poplatek, poplatek nebo úrok.

NCA, v jehož rámci nájemce platí nájem, který nezahrnuje poplatek, poplatek nebo úrok, a v jehož rámci zůstává vlastnictví pronajímatele po celou dobu, nebude podléhat NCA. Smlouva, ve které nájemce trvale pronajímá majetek, není leasing; je to jiný typ smlouvy.

Viz případ Mutual Construction Co v. Komati Dam Joint Venture.

Dvoustranný právní akt

Nájemní smlouva je dvoustranný právní akt: zakládá práva a povinnosti mezi stranami. Na nájemní smlouvu se vztahuje několik zákonů. Při vypracování nájemní smlouvy si strany musí pamatovat na příslušná zákonná ustanovení. Nelze se vzdát práv a povinností vyplývajících z právních předpisů. Například oddíl 5 odst. 3 zákona o nájemním bydlení (RHA) stanoví určitá práva a povinnosti, zatímco oddíl 5 odst. 4 stanoví, že se těchto ustanovení nemusí žádná ze stran vzdát, protože jsou pro vzájemný prospěch obou večírky. Má se za to, že nájemní smlouva obsahuje tato ustanovení. Mezi taková ustanovení patří ustanovení, že před tím, než se nájemce nastěhuje, musí být v pronajatých prostorách provedena společná kontrola vad a práva na soukromí.

Nájemní smlouva může být uzavřena ústně, výslovně nebo implicitně. Je třeba mít na paměti ustanovení RHA, zejména s ohledem na to, co představuje „obydlí“, protože to zahrnuje chatrč. Pokud nájemce požaduje, aby byla smlouva omezena na písemnou formu, nemá pronajímatel ve věci jinou možnost a musí vyhovět.

Nájemce má právo na to, aby majetek nebyl prohledán a zabaven, s výjimkou obecně použitelného zákona.[5]

Synallagmatická smlouva

Je třeba poznamenat, že nájemce je stále chráněn obecným právem naturalia. The vyjma non adimpleti contractus, přičemž se žalovaný může vyhnout svým závazkům vůči žalobci na základě špatného výkonu žalobce, stále platí.

Viz případ Pete's Warehousing and Sales CC v Bowsink Investments a Ntshiqa v Andreas Supermarket.

Huur gaat voor koop

Jak je uvedeno výše, v římském právu nájemní smlouva (locatio behaviorio) měl tři formy: locatio behaviorio rei, locatio behaviorio operis a locatio Conduio operarum. Tento postoj přijalo římsko-nizozemské právo, které v Jižní Africe stále platí. Moderní smlouva o nájmu je tedy římská locatio behaviorio rei, pronájem nebo pronájem věci.

Na rozdíl od římského práva však v Jižní Africe převažuje římsko-nizozemská doktrína huur gaat voor koop („Pronájem trumfů“). Nájemce má na základě leasingu pouze osobní právo vůči pronajímateli, které mu umožňuje požadovat vlastnictví pronajatého majetku (res locata). Jakmile se nájemce zmocní res, získává omezené skutečné právo erga omnes v res po dobu trvání nájmu a poté bude chráněn maximem huur gaat voor koop. U dlouhých leasingů je každý vlastník nástupce pronajímatele automaticky vázán leasingem, ale u krátkých leasingů nejsou nástupci vázáni až do převodu res byla zaregistrována, bez ohledu na to, zda jsou si vědomi její existence. Ochrana nájemce podle pravidla je podmíněna zaplacením nájemného za neomezenou dobu nájmu novému pronajímateli. Pravidlo se vztahuje pouze na podstatné pojmy; pokrývá tedy možnost obnovit leasing, ale nezavazuje nového pronajímatele, pokud jde o možnost koupě.

Nájemní a další právní odvětví

Majetkové a nájemní právo

Nájemní smlouva je vlastnické právo, které lze postoupit.

Kupní smlouvy, půjčky a leasingy

NCA spojila pronájem movitých věcí s prodejem. Pravidla kupní smlouvy se někdy používají ve smyslu nájemní smlouvy, například když třetí strana stanoví prodejní nebo nájemní cenu. Pravidla smlouvy o půjčce se také někdy používají ve smyslu smlouvy o pronájmu.

v NBS Boland Bank v. One Berg River Driver a další, soud rozhodl, že s výjimkou případu, kdy je straně dána pravomoc stanovit svou vlastní prestiž nebo stanovit kupní cenu nebo nájem, je ustanovení, které smluvní straně přiznává právo určit prestiž, nepopiratelné. To neznamená, že výkon takového smluvního uvážení je nutně nenapadnutelný; může být zrušitelný z podnětu druhé strany. Je pravidlem obecného práva, že pokud není zjevné, že smluvní diskreční pravomoc má být zcela neomezená, je třeba provést výkon této diskreční pravomoci arbitrio bono viri. Diskreční pravomoci svěřené hypotékám, pokud jde o hypoteční zástavní listy, které přiznávají hypotékám právo jednostranně zvýšit původní úrokovou sazbu, kterou platí hypotéční agent, musí proto podléhat výše uvedenému inherentnímu omezení. Takové ustanovení v hypotečním zástavním listu je proto platné.

V tomto případě ve Van Heerden DCJ obiter dictum, poznamenal, že je myslitelné, i když nepravděpodobné, že by ustanovení mohlo být formulováno tak, že jedné ze stran je svěřena absolutní diskreční pravomoc stanovit prestiž. Za těchto okolností není nutné vyjadřovat názor na to, zda takové ustanovení bude neplatné, protože je v rozporu s veřejným pořádkem, nebo zda lze stanovení prestiže napadnout pouze v případě, že k tomu dojde ve špatné víře.

Viz také případ Benlou Properties v Vektorová grafika.

Zdroj pravidel a důkaz o existenci smlouvy

Hlavním zdrojem pravidel vztahujících se k nájemní smlouvě je obecné právo, ve znění upraveném ústavou, a pravidla vytvářející zákonné naturalia. Příklady takových stanov jsou ESTA, PIE, Land Reform Labor Tenants Act, RHA a NCA. Všimněte si případu Pete's Warehousing, uvedeno výše.

Pokud jde o zvykové právo, pokud jde o konkurenční leasingy, viz případ Chorvatsko Meat v Millennium Properties. Za těchto okolností je třeba poznamenat, že je třeba použít pravidla smlouvy.

Viz také případy De Jager v. Sisana, Schmidt v. Dwyer a Southernport Developments v Transnet.

Podstata smlouvy

Nájem je tvořen dohodou mezi stranami, že jednou z nich je

  1. nechat nebo dát tomu druhému použití
  2. zjištěného majetku
  3. za pevné nebo fixovatelné nájemné.[1]:907[1]:907

Dohoda o užívání a užívání

Nerušené užívání a požívání majetku je známé pod latinským výrazem Commodus usus. Podle Karin Lehmann zahrnuje slovo „použití“ obojí

  • jus utendi, právo užívání nemovitosti; a
  • jus fruendi, právo shromažďovat a užívat si civilní a přírodní plody majetku.[1]:907

Nájemce však nezíská jus abutendi: právo převzít jakoukoli podstatu pronajatého majetku. V důsledku toho takzvané těžební leasingy, které nájemci umožňují těžit a udržovat minerály, nejsou skutečnými leasingy.[1]:907 Smlouva také neumožňuje člověku těžit dřevo na farmě, pokud se stromy samy nevytvářejí.[1]:907

Vidět Drymiotis v Du Toit[6] a Business Aviation Corporation v. Rand Airport Holdings.

Pokud jsou prostory pronajaty za účelem podnikání, Commodus usus zahrnuje skutečnost, že pronajímatel nemusí dělat nic, co by mohlo mít negativní dopad na podnikání. Právo nájemce na Commodus usus jeden z naturalia smlouvy o nájmu. Tam, kde byla snížena ziskovost podnikání nájemce, nájemce Commodus usus bylo narušeno.

v Sishen Hotel v Suid-Afrikaanse Yster en Staal Industriële Korporasie, odvolací divize rozšířila právo na Commodus usus výkladem práva nájemce vůči pronajímateli spočívající v omezení zdržení se přímého nebo nepřímého jednání, které negativně ovlivňuje ziskovost pronajaté věci. Společnost Botha AJ tak zavedla zásadu rovnosti do nájemního práva tím, že chránila zájmy nájemce před přímým i nepřímým zásahem do ziskového užívání pronajaté věci. Závěr, že právo na ziskovost je ex lege u všech komerčních leasingů se zdá, že byl přijat se smíšenými pocity a zůstává podezřelý.

Rozšíření bylo zpochybněno v Sladkosti z nebe v Ster Kinekor, kde vyvstala otázka budoucí ziskovosti pronajatých prostor, když pronajímatel pronajal nemovitost v těsné blízkosti prostor nájemce obchodnímu konkurentovi prvního nájemce. v Sishen, Botha JA přistoupila k otázce, zda došlo k porušení povinnosti poskytnout Commodus usus pronajímatel představuje porušení smlouvy jako otázku obsahu závazků pronajímatele vůči nájemci. Malan J, v Sladkosti z nebe následoval přístup předložený Cooperem: že o tom, zda se pronajímatel dopustil porušení smlouvy, lze rozhodnout pouze s odkazem na podmínky smlouvy. Tichá podmínka je implikována, pokud smlouva o věci mlčí, ale je zřejmé, že strany zamýšlely, aby tato podmínka byla součástí jejich dohody; neuzavřeli by jinak než na základě tohoto termínu. V takovém případě soud vyvozuje společný úmysl stran z výslovných podmínek smlouvy a okolních okolností. Není nutné, aby si strany tuto situaci vědomě představovaly; postačuje, že jejich společný záměr byl takový, že odkaz na takovou situaci ze strany hypotetického diváka by získal jednomyslné tvrzení implicitního výrazu.

Naopak, výraz implikovaný zákonem je termín, který právo přikládá konkrétní kategorii smlouvy, pokud se strany nedohodnou jinak. Tyto termíny jsou naturalia smlouvy. Povinnost poskytnout nájemci Commodus usus je jeden takový výraz; proto tam, kde strany výslovně nezahrnou do smlouvy podmínku vylučující tuto povinnost, bude to implikováno zákonem.

Nakonec je povinnost pronajímatele poskytnout nájemci Commodus usus jeden z naturalia smlouvy o nájmu a, není-li ve smlouvě výslovně vyloučeno, an ex lege termín všech leasingů. Nebylo zpochybněno, že ziskovost je zahrnuta do Commodus usus v komerčních leasingech. Hawthorne tvrdí, že správné prozkoumání všech smluvních podmínek by vedlo Malana J ke stejnému závěru jako Botha JA v Sishen případ.

Je třeba poznamenat, že je nezbytné, aby pronajatý majetek byl identifikovatelný nebo identifikovatelný. Pronajímatel navíc nemusí být vlastníkem areálu; nedostatek titulu nemá vliv na platnost smlouvy. Pokud pronajímatel splní závazek poskytnout užívání a požitky, které slíbil poskytnout, není nájemce oprávněn zpochybňovat nedostatek práv pronajímatele a je povinen plnit své vlastní povinnosti. Pokud pronajímatel nesplní svůj závazek a nemá vlastnické právo k nemovitosti, konkrétní plnění nebude objednáno; škoda je vhodný prostředek nápravy.

Pokud nájemce již má právo na užívání a užívání nemovitosti, na kterou se nájem vztahuje, neexistuje žádná smlouva. Pokud má však jiný právo na užívání a užívání nemovitosti, skutečnost, že nájemce je vlastníkem, nevyvrací smlouvu.

Pokud nemovitost kdysi existovala, ale aniž by si to strany byly vědomy, zanikla před uzavřením jednání, neexistuje žádná smlouva. Pokud pronajímatel podvádí nájemce, aby si myslel, že existuje, i když tomu tak není, nájemce má žalobu na náhradu škody za případnou ztrátu, kterou utrpí.

Pokud pronajímatel v dobré víře znamená, že nemovitost existuje, pokud ve skutečnosti není, má nájemce nárok na restituci, a pokud by došlo ke ztrátě, náhradu škody za tuto ztrátu.

Platba nájemného

Podle obecného práva neexistuje žádná nájemní smlouva, pokud neexistuje dohoda o nájmu. Dále RHA vyžaduje, aby bylo pro účely nájemní smlouvy sjednáno nájemné. Nájemné je obvykle peněžní částka, v takovém případě musí být buď stanovena v určité částce, nebo fixovatelná metodou nebo standardem,[1]:907 ale mohou být v jiné formě, jako je určité množství, hmotnost nebo míra ovoce nebo produktů,[1]:907 nebo určitá část hrubé produkce majetku.[1]:907 Ať má nájem jakoukoli formu - a nemůže mít formu služeb[1]:907—Musí to být definitivní nebo zjistitelné. Může být dohodnuto výslovně nebo implicitně.

Strany mohou k určení nájemného jmenovat třetí stranu. (Viz Southernport Development a NBS Boland výše uvedené případy.) Toto však podléhá výhradě: Rozhodnutí nesmí zcela záviset na neomezené vůli jedné strany. Dále se předpokládá, že strana využije svého uvážení arbitrium boni viri: tedy podle úsudku dobrého člověka. Diskreční pravomoc proto musí být uplatňována rozumně a nestranně; rozhodnutí může být zrušeno, pokud je nespravedlivé.

v Proud Investments proti Lanchem International, bylo poukázáno na to, že v nájemních smlouvách je zásadní, aby bylo nájemné sjednané stranami stanoveno v určité výši (Merces Certa) nebo být určitelný třetí osobou v souladu s maximem certum est quod certum redid potest.

Určité a zjistitelné

Dohoda smluvních stran o určité výši nájemného, ​​ústně nebo písemně, je nejběžnějším způsobem, jakým je nájem stanoven v nájemních smlouvách. Za předpokladu, že za okolností případu budou k dispozici dostatečné důkazy umožňující převod na konkrétní částku peněz, jsou přijatelné následující vzorce:

  • „částka zaplacená předchozím nájemcem;“ a
  • „obvyklá“ nebo „obvyklá“ částka.

Pokud nic není řečeno a existuje obvyklá nebo obvyklá částka, bude tato částka snadno implikována.

„Spravedlivé a přiměřené množství“ může vést ke zvláštním obtížím. Tato otázka byla nastolena, ale nebylo v ní rozhodnuto Genac Properties v NBC Administrators.

v Vlastnosti Lobo v Express Lift Co., soud rozhodl, že vzorec „spravedlivé a přiměřené částky“ je za vhodných okolností přijatelný. Upozorňujeme však, že skutečným rozhodnutím o tomto aspektu případu bylo, že údajné skutečnosti neodůvodňovaly závěr, že se strany dohodly na jakékoli peněžní částce nebo na jakémkoli formuli.

V případech, kdy se strany výslovně nebo implicitně dohodnou na „přiměřené částce“ nebo „spravedlivé a přiměřené částce“, musí soud nejprve posoudit, co strany myslely při uzavírání dohody, a v tomto ohledu posoudit důkazy a poté posoudit, zda je k dispozici pro stanovení částky v penězích za okolností daného případu.

Existují čtyři hlavní možnosti, pokud jde o to, co strany považovaly za „spravedlivou a rozumnou“ částku:

  1. Možná měli na mysli obvyklou částku zaplacenou za tento druh majetku.
  2. Každý z nich měl možná na mysli samostatnou částku, ale v rámci stejné finanční skupiny (pokud si například mysleli, že nájemné bude mezi 4 000 až 5 000 R5 a každá strana měla jiné číslo).
  3. Smlouva může stanovit test umožňující účtovat nájemné, pokud se změní okolnosti. Zkouška musí být taková, kterou lze označit za objektivní. Alternativně by mohl existovat postup, na kterém se strany dohodnou na změně nájemného za konkrétních okolností.
  4. Podobný nebo obvyklý poplatek nemusí být účtován, protože nemovitost je jedinečná. Smluvní strany mohly mít na mysli peněžní částku, kterou lze určit, pouze pokud jedna strana nebo neurčitá třetí strana uplatní svůj názor na tuto záležitost.

Kerr uvádí, že se nezdá být v souladu se zákonem ponechat rozhodnutí na arbitrium boni viri protože by to znamenalo nechat to na neurčitou třetí osobu. Tento Voet by to nedovolil. Alternativně, pokud by to bylo ponecháno na uvážení soudu, nebylo by to ani v souladu se zákonem, protože není povinností soudu uzavřít smlouvu mezi stranami.

Vidět Totoyi v Ncuka.

Výše nájemného
Ekonomické nájemné

Smluvní strany mohou dospět k hodnotě nájemného, ​​které nemovitost ovládá za ekonomických okolností dané doby, nebo kterou strany považují za spravedlivých za daných okolností.

Nominální nájemné

K tomu dochází, pokud strany mají v úmyslu navázat právní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem, ale pokud pronajímatel je spokojen s tím, že z transakce nebude mít zisk, protože má nadřazený náboženský, sociální nebo dokonce ekonomický cíl.

Voet říká, že nájemné nemůže mít formu „jediné mince“ (= penny rent). To by znamenalo, že neexistuje žádný nájem, protože to spíše připomíná dárek. Soud však musí stále brát v úvahu skutečnou povahu transakce, protože není právně nemožné mít leasing s nominálním nájemným.

Komodity, ve kterých lze platit nájem

Nájemné musí být vyděláno v penězích nebo v množství plodů majetku. Pokud jde o pronájem půdy pro zemědělské účely, je možné, aby se strany dohodly, že nájemné je procentem z produkce zemědělského podniku.

Vyvstala otázka: Jedná se o smlouvu o nájmu, pokud je platba prováděna jinak než penězi nebo ovocem? Mnoho úřadů zastává názor, že podle zákona nemůže nájemné spočívat v ničem jiném než v penězích nebo ovoci, ale to brání tomu, aby bylo vyšetřování tlačeno ke správnému závěru. Musí to být považováno za nesprávné.

V římském právu se jednalo o to, že při směně nelze rozlišit, která strana je kupující (nájemce) a která prodávající (pronajímatel). To představuje problém, protože jejich povinnosti jsou velmi odlišné.

Zásadní otázkou však není, zda se nájemné může či nemusí platit v něčem jiném než penězi nebo ovocem, ale spíše toto: Lze platit nájem v něčem jiném než penězi?

V partiarických smlouvách je jedním z důvodů, proč platby v podobě ovoce neovlivňují povahu smlouvy, to, že nelze pochybovat o tom, kdo je pronajímatelem a kdo je nájemcem, a dále o zbytkových povinnostech, které každý z nich vznikají.

Vidět Rubin v Botha a Jordaan NO a Another v Verwey.

Doba pronájmu

Doba trvání leasingu je stanovena na dobu, na které se strany výslovně nebo implicitně dohodly.[1]:907 Leasingy v tomto ohledu spadají do tří hlavních kategorií:

  1. ty, které byly uzavřeny na dobu určitou,[1]:907 krátké nebo dlouhé, nebo do výskytu určité události;[1]:907
  2. ti, jejichž trvání je na vůli kterékoli strany;[1]:907 a
  3. ty, které nemají pevný koncový bod.

Tato poslední kategorie zahrnuje

  • pravidelné leasingy, které pokračují z týdne na týden, měsíc na měsíc nebo rok na rok, dokud nebudou ukončeny na základě přiměřené výpovědi kterékoli ze stran;[1]:907 a
  • nájmy, u nichž musí být doba trvání stanovena zbytkovými pravidly

Pokud se strany nedohodly na době trvání nájmu, jedná se o pravidelný pronájem, přičemž se jedná o období, ve kterém se platí nájemné.[1]:907

Nájem na základě vůle jedné strany nemůže trvat déle než po celou dobu životnosti této strany. Pokud příslušná strana zemře v průběhu roku, Pothier má za to, že rok musí být dokončen. To je případ venkovského majetku a je založen na skutečnosti, že plody se produkují každoročně.

Pokud strany uzavřou pravidelný nájem, mohou stanovit délku období. Je-li uvedena pouze lhůta k zaplacení nájemného, ​​jedná se o údaj o zamýšlené době potřebné k výpovědi. Strany se však mohou dohodnout jinak.

Pokud strany ponechají dobu trvání nájmu nedefinovanou,

  • v případě městských bytů vyžaduje zákon přiměřené upozornění; a,
  • v případě venkovských bytů se neurčeným obdobím rozumí rok nebo celá doba nezbytná k tomu, aby nájemce mohl sbírat plody. Nájemci musí být poskytnut dostatek času, aby mohl z transakce získat skutečný užitek.

Za vhodných okolností může být leasing ukončen před původně stanoveným datem nebo prodloužen nad původní datum. To se obvykle provádí po vzájemné dohodě.

Nové nájemní smlouvy, ať už výslovné nebo předpokládané, mohou být rovněž uzavřeny mezi stejnými stranami. Pothier uvádí, že leasing uzavřený na neurčito „přechází přes hranice do jiné smlouvy, a to emphyteusis ’.

Formality a typy

Ve smluvním právu může smlouva podléhat formalitám, které jsou stanoveny buď samotnými stranami, nebo statutem upravujícím konkrétní chování.

Platnost nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem není nutná. Smluvní strany se však mohou dohodnout, že nájemní smlouva není závazná, dokud nebude omezena na písemnou formu a podepsána.

Vidět Woods v Walters.

Tady není žádný vinculum iuris nebo závazné vazby mezi stranami, dokud nebudou splněny formality.

Pokud není jasné, zda samotná písemná smlouva má či nemá představovat dohodu, předpokládá se, že jakákoli zmínka o písemném dokumentu mezi jednáními zaznamená nebo usnadní důkaz ústní dohody.

Bez zahrnutí do písemné dohody není povolena žádná změna.

Vidět SA Bus and Taxi Association proti Cape of Good Hope Bank.

Pokud jde o formality stanovené zákonem, je třeba rozlišovat mezi zákony, které pouze stanoví trestní ustanovení (jako je čl. 5 odst. 2 zákona o pronájmu bytů), a těmi, u nichž nedodržení formalit způsobí neplatnost smlouvy .

Vidět Eastern Cape v Zakázky smlouvy.

Právní postavení, pokud jde o nájemní smlouvu, která nepodléhá ustanovením vnitrostátního příslušného orgánu, je, že mezi stranami neexistují žádné formality vyžadované pro platnost nájemní smlouvy, ale formální náležitosti často budou nezbytné pro účinnost vůči třetím stranám (jako věřitelé pronajímatele).

Movité věci

Při jednání o nájmu movitého majetku je třeba vzít na vědomí formality zavedené vnitrostátním orgánem pro hospodářskou soutěž, zejména ty, které se týkají zveřejnění před uzavřením smlouvy, bezplatného dodání příslušných dokumentů, dodržování požadavků v prostém jazyce, ustanovení týkajících se protiprávní dohody a protiprávních jednání. ustanovení ve smlouvě a právo spotřebitele na ochlazení.[7] Další důležitá právní ustanovení jsou ustanovení upravující odstoupení a ukončení úvěrových smluv.[8]

V článku 121, který se zabývá právem spotřebitele na výslovné odstoupení od úvěrových smluv, se uvádí, že tento oddíl se vztahuje pouze na leasingové nebo splátkové smlouvy uzavřené v jakémkoli jiném místě než v registrovaných provozovnách poskytovatele úvěru.

Ve smyslu § 121 odst. 2 může spotřebitel vypovědět úvěrovou smlouvu do pěti pracovních dnů ode dne, kdy smlouvu podepsal, a to buď předáním oznámení předepsaným způsobem poskytovateli úvěru, nebo nabídnutím vrácení jakékoli peníze nebo zboží; případně může v plné výši zaplatit za veškeré služby, které spotřebitel obdrží v souvislosti s dohodou.

Registrace leasingů a podnájmů

Další aspekty nájemní smlouvy, které si zaslouží zvláštní zmínku, jsou ty, které se týkají pronájmu pozemků, zejména požadavky na registraci nájemních a podnájemních smluv. Ty se řídí články 77 až 79 zákona o registrech listin (DRA).[9]

Ve smyslu § 77 odst. 1, s výjimkou případů, kdy je v jakémkoli právním předpisu stanoveno jinak, jakýkoli pronájem nebo podnájem pozemků nebo jakákoli práva na nerosty v zemi a jakékoli postoupení takového nájmu nebo podnájmu je zamýšleno nebo požadováno zapsané v Registru listin, budou provedeny pronajímatelem a nájemcem, případně nájemcem a sub-nájemcem, popřípadě cedentem a cessionary, a budou ověřeny notářem - za předpokladu, že že jakýkoli takový nájem musí být registrován po celou dobu jeho platnosti.

§ 77 odst.1bis uvádí, že kdykoli má být zaregistrována postoupení nájemní smlouvy ve vztahu k jakémukoli přístavu pronajatého pozemku, k této postoupení se připojí notářská kopie nájemní smlouvy a po registraci taková postoupení spolu s notářsky ověřenou kopií nájemné smlouvy považuje se za vlastnické právo k části postoupené nájemní smlouvy a pro jakoukoli následnou registraci v souvislosti s ním bude součástí tohoto vlastnického práva.

Ukončení registrovaného pronájmu je upraveno v článku 78 DRA. Je důležité si uvědomit kroky, které má registrátor podniknout po ukončení registrovaného pronájmu nebo podnájmu.

Registrace má dopad na postoupení takových leasingů nebo podnájmů. Ve smyslu článku 80 DRA se v žádném registru listin nezaznamená postoupení leasingu ani podnájmu, pokud v něm není registrován leasing ani podnájem.

Ve smyslu článku 81 se v registru žádných listin nezaznamenává žádná hypotekace nájmu ani podnájmu, pokud k takové hypotéce nedojde prostřednictvím

  • hypoteční zástavní list, pokud je nájemní nebo podnájem nemovitý majetek; nebo
  • notářský svazek, pokud nájemní nebo podnájem není nemovitým majetkem.

Registrace je požadavkem zákona, pokud jde o dlouhé nájmy. Tolik kritizovaný oddíl 2 zákona o obecných změnách zákona (GLAA) byl zrušen zákonem o formalitách v souvislosti s nájmy pozemků, který vstoupil v platnost 1. ledna 1970. Hlavní ustanovení tohoto zákona jsou obsažena v oddíle 1, který stanoví, že „žádný nájem pozemků nebude neplatný pouze z toho důvodu, že tento nájem není písemný“.[10] Ve smyslu odstavce 1 bodu 2 nebude dlouhodobý nájem uzavřený po zahájení zákona - tj. Po 1. lednu 1970 - platit vůči věřiteli nebo nástupci pod nevýhodným vlastnictvím pronajímatele po delší dobu než deset let po uzavření, pokud

  • byla zapsána na list vlastnictví pronajatého pozemku; nebo
  • výše uvedený věřitel nebo nástupce v době poskytnutí úvěru nebo vstupu do transakce, kterou získal pronajatý pozemek nebo jeho část nebo k němu získal skutečné právo, věděl o nájmu.

Účelem této části je odstranit vady vyplývající z výhrady ke staré části 2, která zní takto:

Za předpokladu, že žádný nájem pozemků, který je uzavřen na dobu nejméně deseti let nebo na přirozený život nájemce nebo jiné osoby uvedené v nájemní smlouvě, nebo který je čas od času obnovitelný podle vůle nájemce na dobu neurčitou nebo na období, které spolu s prvním obdobím nájemní smlouvy po dobu nejméně deseti let a bez postoupení takového nájmu platí vůči třetím osobám, pokud jsou provedeny po zahájení tohoto zákona, pokud nejsou registrovány u list vlastnictví pronajatého pozemku.

Obecným účinkem zákonů o formalitách v souvislosti s nájmy pozemků je obnovení podstatně, ne-li úplně, nového zákona, jaký existoval před rokem 1956, kdy byl přijat zákon GLAA. V každém případě huur gaat voor koop doktrína je revitalizována, pokud předchozí právní předpisy mohly snížit její použití na neregistrované dlouhé nájmy. Celkovým výsledkem je, že kromě jeho platnosti inter partes, neregistrovaný dlouhodobý nájem lze uzavřít proti všem příchozím na první desetileté období, ale poté to nevyužije proti věřitelům a nevýhodným nástupcům, kteří o nájmu nevěděli.

Jedním z nejhorších rysů GLAA byla věřila nejasnost výrazu „třetí strany“. Pokud by to bylo striktně vyloženo, výhrada by zrušila zavedené pravidlo, že registrace není nutná proti nástupci, který si všiml dlouhého pronájmu. Dalším problémem bylo, zda „třetí strany“ zahrnovaly bezúplatné nástupce. Na základě restriktivního výkladu bylo možné na tuto otázku odpovědět kladně. v Hitzeroth v Brooks,[11] bylo však správně rozhodnuto, že bezúplatní nástupci nejsou „třetími stranami“.

The new section 1(2) clarifies the ambiguities of its predecessor: There is no mention of "third parties." It seems clear that, after the first ten-year period, the only persons against whom an unregistered long lease may not be invoked will be onerous successors (and creditors) without knowledge of the lease.

In view of the wording of section 1(2)(b) of the present Act, the tenant will only have to prove, after the initial ten year-period, that the landlord's successor—and he must be an onerous successor—"recognized and adopted" the lease in circumstances where he did not know of the unregistered lease at the time he entered into the transaction by which he obtained the leased land. Wille states that actual knowledge is required; it remains to be seen if constructive knowledge will suffice.

Registration requirements are also mentioned in section 25(2)(a) of the Mineral and Petroleum Resources Development Act, which provides for the registration of mining rights at the Mining Titles Office. In terms of section 11(4) of the Act, transfers, cessions, leases, subleases, alienations and mortgages, or variations thereof, must also be so registered.

In terms of section 11, prospecting and mining rights may be transferred, let and sublet. Such dealing may not occur, however, save with ministerial consent.

Draft regulations refer to sketch plans and diagrams that are required to be certified by a surveyor.

Formalities in Respect of Leases of Land Act

The much-criticised section 2 of the General Law Amendment Act was repealed by the Formalities in Respect of Leases of Land Act, which came into operation on 1 January 1970. The main provisions of the Act are contained in section 1, which provides that ‘no lease of land shall be invalid merely by reason of the fact that such lease is not in writing’.[10] This is subject to the following qualification:

Rental Housing Act

The Rental Housing Act came into operation on August 1, 2000. Its purpose is to give effect to the right of every citizen to have access to adequate housing, by promoting investment in the rental housing market. The Act creates measures aimed at protecting both landlords and tenants.

In addition to repealing the Rent Control Act, as well as sections of the Sectional Titles Act, the Act also has an effect on the common law of lease, in that it creates statutory naturalia; it also limits the parties' contractual freedom.

The RHA governs only leases of dwellings for housing purposes, but extends to all urban and rural areas. The RHA provides that a lease between a tenant and a landlord need not be in writing or be subject to the provisions of the Formalities in Respect of Leases of Land Act,[12] but a landlord must, if requested to do so by a tenant, reduce the lease to writing.[13]

It is unusual to lay down that a contract need not be subject to the provisions of a specified statute. The question arises, therefore, of whether there are circumstances in which the provisions of the FRLL Act do not need to be applied. The answer is that this is possible when a lease is not in writing; if, however, the FRLL Act does not apply, cases must be decided as if this Act were not on the statute books. The law applicable, therefore, will be the non-statutory law before June 22, 1956.

Under the non-statutory law, the result would be the same as it would be if the provisions were applicable.

Under both, the lessee may claim registration against the title deeds only if the lease is in writing, and only if there is a title deed against which it can be registered.

As the RHA applies, mimo jiné, to huts and shacks, there will in practice be many instances of dwellings on land for which there is no title deed, but this is not the result of, nor is it influenced by, the applicability of the FRLL Act.

Furthermore, in the case of a long lease of properties for which there is a title, the parties (particularly the lessee) would be well advised to have the lease registered against the title deeds, and so bring themselves within the provisions of the FRLL Act.

It appears, then, that the legislature, in providing in section 5(1) of the RHA that a lease “need not […] be subject to the FRLL Act,” believed that those provisions imposed a burden of which the parties to leases of dwellings should be relieved. If so, as shown above, the legislature was under a misapprehension.

Section 5(6) of the RHA provides that a lease contemplated in terms of section 5(2) must include the following information:

  • the names of the tenant and the landlord, and their addresses in South Africa, for purposes of formal communication;
  • a description of the dwelling which is the subject of the lease;
  • the amount of rental of the dwelling, and reasonable escalation, if any, to be paid in terms of the lease;
  • the frequency of rental payments, if rentals are not paid on a monthly basis;
  • the amount of the deposit, if any;
  • the lease period or, if there no lease period is determined, the notice period requested for termination of the lease;
  • obligations of the tenant and the landlord, which must not detract from the provisions of section 5(3) or the regulations relating to unfair practice; a
  • the amount of the rental, and any other charges payable in addition to the rental in respect of the property.

Lastly, section 16 of the RHA makes it an offence to fail to comply with section 5(2), and provides a penalty of a fine or imprisonment. It is a crime, therefore, for the lessor to fail to reduce the lease to writing if the lessee asks for this to be done, or to fail to ensure that the information required by section 5(6), together with the list of defects and the copy of any House Rules there may be,[14] are found in the lease and its annexures.

Categories of leases of immovable property and effectiveness against third parties

Long leases

A long lease (in longum tempus) must be notarially executed and registered against the title deed of the leased property. This is a lease for a period of not less than ten years, on which has been computed for the natural life of the lessee. This includes a lease which is renewable from time to time at the will of the lessee indefinitely. If it is not registered, it is not binding for a period in excess of ten years.

There are exceptions to this general rule in the case of:

  1. creditors who have acknowledged its existence at the time of entering the transaction or giving credit; a
  2. a successor-in-title for value with no knowledge of the lease, who will be bound by it if he subsequently adopted it.

In cases where there is a long lease, therefore, the lessee is protected from the time of registration.

The rules relating to the effectiveness of long leases against persons other than the parties differ according to the time of entry into the lease. Three periods have to be distinguished.

Before 22 June 1956

The legal position during this period was summed up by O'Hagan J in Hitzeroth v Brooks. A long lease entered into before June 22, 1956, if it is to be binding on onerous successors and creditors of the lessor, must be registered against the title of the leased property, unless the successor has had notice of the lease. An unregistered long lease is always binding as between the immediate parties thereto, and upon gratuitous successors of the lessor, and is binding upon a purchaser who had no notice of the lease, for a period of not more than ten years, if the lessee was in occupation of the property when it was sold. In the Transvaal and the Orange Free State, however, it was provided by statute that no long lease should be of any force or effect against creditors or any subsequent bona fide purchaser of the property leased, unless it were registered against the title deeds of such property. Notarial execution was made an essential to the validity of such a lease inter partes. In Natal, it was prescribed that certain contracts, including a lease for a term of more than two years, had to be evidenced in writing in order to be enforceable.

22 June 1956 to 31 December 1969

Section 2 of the General Law Amendment Act, which began by laying down that no formalities were necessary for validity inter partes, contained a provision which read,

Provided that no lease of land which is entered into for a period of not less than 10 years or for the natural life of the lessee or any other person mentioned in the lease, or which is renewable from time to time at the will of the lessee indefinitely or for periods which together with the first period of the lease amount in all to not less than 10 years, and no cession of such lease, shall be valid against third parties if executed after the commencement of this Act (22 June 1956) unless registered against the title deeds of the leased land.

The provision suffered from considerable absurdity on the point of who the third parties were.

Případ Hitzeroth establishes that a wife married in community of property, and subject to the marital power, being bound by a lease executed by her husband, is not, either during the subsistence of the marriage or after her husband's death, a "third party" as contemplated.

Furthermore, one cannot merely say that "third parties" were all persons other than the original parties.

The question which presented the greatest difficulty was the position of persons other than "third parties" who, before 1956, were bound by unregistered long leases:

  • gratuitous successors;
  • onerous successors who knew of the lease; a
  • onerous successors without knowledge of the lease who were bound for not more than ten years if the lessee was in occupation.

The difficulty is one of interpretation: What did the legislature intend when it enacted the provision? The answer is suggested to be found by following the approach adopted by the Appellate Division "for the sure and true interpretation of all statutes in general." This is to consider the following questions:

  • What was the law before the Act?
  • What was the mischief and effect for which the law did not provide?
  • What did remedy the Parliament resolve and appoint to cure the disease of the commonwealth?
  • What was the true reason of the remedy?

The office of all the judges is always to make such construction as shall suppress the mischief and advance the remedy.

The law "before the Act" is the law before June 22, 1956.

The term "mischief" applied to two matters:

  1. There was some doubt about whether writing was necessary for validity inter partes.
  2. There was a lack of uniformity in the law of the different provinces.

The remedy in respect of validity inter partes was to lay down that writing was not necessary. This involved the repeal of the sections in the statutory law of the Transvaal, Orange Free State and Natal, which required writing for validity inter partes.

Nothing further need have been done, as the removal of the repealed sections resulted in the fact that the common law would have been in force in all provinces and uniformity would have been achieved.

Parliament included in the GLAA, however, the proviso on registration quoted above.

Where, therefore, long leases entered into during the period under discussion are concerned, gratuitous successors are bound to recognise an unregistered lease; so are onerous successors who know of its existence. Onerous successors without knowledge are bound for the first ten years of the lease if the lessee is in occupation.

In addition, a successor is bound if he recognises and adopts the lessee as a lessee under a lease.

On or after 1 January 1970

Section 1(2) of the Formalities in Respect of Leases of Land Act (in force from January 1, 1970) provides that

no lease of land which is entered into for a period of not less than ten years or for the natural life of the lessee or any other person mentioned in the lease, or which is renewable from time to time at the will of the lessee indefinitely or for periods which together with the first period of the lease amount in all to not less than ten years, shall, if such lease be entered into after the commencement of this Act, be valid against a creditor or successor under onerous title of the lessor for a period longer than ten years after having been entered into unless—

(a) it has been registered against the title deeds of the leased land; nebo

(b) the aforesaid creditor or successor at the time of the giving of credit or the entry into the transaction by which he obtained the leased land or a portion thereof or obtained a real right in respect thereof , as the case may be, knew of the lease.

The form of the subsection does not call for any mention of gratuitous successors, but the express mention of a successor "under onerous title" shows that the legislature adopts the distinction between gratuitous and onerous successors in preference to that between universal and particular ones.

Further, the difficulties introduced into the law by the enactment of the proviso to section 2 of the GLAA were repealed; the law returned to the common-law position. It is clear, therefore, that a gratuitous successor is bound by an unregistered long lease even though he did not know of its existence.

Furthermore, there is no mention of the fact that, if the lessee is in occupation at the time of the sale, onerous successors are bound for the first ten years of the currency of the unregistered long lease, even though they did not know of its existence. On the principles and authorities mentioned, they are bound for the period mentioned.

An onerous successor is bound for the whole period of a long lease if it is registered, whether or not he knew of its existence.

In addition, an onerous successor is bound for the whole period of the long lease if he "knew" of the existence of the lease at the time of the entry into the transaction by which he obtained the leased land. In this regard, mere knowledge is insufficient, because occupation could be evidence of a short lease. There must be knowledge that there was a long lease. The onus of proving the requisite knowledge is on the lessee.

With regard to the time period when the onerous successor has knowledge, the expression "at the time of entry into the transaction" leads one to think that Parliament meant "at the time of sale," because one commonly refers to sale, but not to registration, as a transaction. In particular, one does not normally speak of "entering into" registration.

The continuation of the phrase by the words "by which he obtained the leased land" leads one to think that Parliament meant "at the time of registration," because one obtains land on registration and not on sale.

In light of these obscurities, the purpose of the Act as a whole is to return to the common law. Unfortunately the common-law position is not clear.

There are indications that the courts tend to prefer the date of sale, but such statements have been subjected to strong criticism.

For the sake of completeness, note that a lessee of land which is owned by the lessor is entitled to have a long lease registered, and can compel the lessor to render whatever assistance is necessary to obtain registration.

If ownership of the land leased does not vest in the lessor, the owner's consent must be obtained before the lease can be registered against title.

In South Africa, differing in this respect from Zimbabwe, the consent of a mortgagee is not necessary.

Short leases

Short leases, whether oral or in writing, are effective against all others if the lessee or another holding under or through him is in occupation. Short leases are leases for a period shorter than ten years.

Two approaches are possible if neither the lessee nor anyone else holding under him is in occupation:

  1. A distinction is drawn between gratuitous and onerous successors. The rule is that, if neither the lessee nor anyone else holding under or through him is in occupation, a short lease is effective against the lessor's gratuitous successors, and also against purchasers who knew of its existence, but not against creditors of the lessor or purchasers who did not know of its existence.
  2. Alternatively, a distinction is drawn between universal and particular successors.

It is unclear how helpful the second distinction is. A universal successor is bound by all his predecessors' obligations, but there are no universal successors nowadays other than black South Africans on whom an estate devolves under customary law.

Among those who are bound to recognise and continue the lease, now that the Roman-Dutch Law principle that lease takes precedence over sale (huur gaat voor koop) has been adopted, Van Leeuwen mentions purchasers and donees, while Voet lists "usufructuaries, legatees, donees and the like successors on particular title," and says that their position is in no way distinguished from that of purchasers.

This position is accepted by proponents of the universal-or-particular-successors distinction, as it has been agreed that the doctrine applies not only to purchasers of leased property, but also to gratuitous successors in title of the original lessor.

Therefore, the lessee in occupation acquires a limited real right for the duration of the lease. Every successor in title will be bound by the lease.

On both approaches, even if neither the lessee nor anyone else holding under or through him is in occupation, a short lease is effective against heirs, legatees, donees and other gratuitous particular successors.

Purchasers are particular successors. If the universal or particular distinction is adopted, they should not be bound, but they are bound on the huur gaat voor koop zásada.

On the first approach, purchasers who did not know of the existence of the lease are not bound if neither the lessee nor anyone else holding under or through him is in occupation.

Occupation is an outward sign to prospective purchasers that there is a lease. If the lessee does not take up occupation when he has an opportunity to do so, he has himself to blame if a purchaser is persuaded to pay the price appropriate for the property which he (the purchaser) thinks he will be able to occupy.

Creditors of the lessor are in a separate class. Voet says that, in the case of long leases, their rights are preserved. This is the position in relation to long leases today.

There seems to be no decision concerning their position if the lease is a short one.

Professor Wille considered that creditors' rights took preference over those of a lessee who was not in occupation, but the point was left open in Kessoopersadh v Essop. Viz také Genna-Wae Properties v Medico-Tronics.

Unregistered long leases

In respect of unregistered long leases, the huur gaat voor koop rule applies for the first ten years of its existence.

The lessee must be in occupation of the leased property.

An unregistered long lease is enforceable against the new owner of the property on the basis of the doctrine of prior knowledge: that is to say, if he has prior knowledge of the lease.

This is to ensure that people do not take advantage of the law to eject lessees.

Vidět De Jager v Sisana a Schwedhelm v Hauman.

Alternative common-law land-use rights

Partiarian lease

The partiarian lease is said to be a special kind of land lease, which applies to the use of agricultural land where the owner and the lessee agree that the lessee shall farm the land against payment in the form of a certain percentage of the crop or produce.

Vidět Lubbe v Volkskas.

Labour tenants

This situation in respect of labour tenants is governed by the Land Reform (Labour Tenants) Act, but a person may only rely on the protection of the Act if he complies with the requirements of section 1.

Vidět Department of Land Affairs and Others v Goedgelegen Tropical Fruits a Brown v Mbhense and Another.

Viz také

Reference

Knihy

  • Graham Bradfield & Karin Lehmann. Principles of the Law of Sale & Lease, 3. vyd. Claremont: Juta, 2014.
  • François du Bois, ed. Wille's Principles of South African Law, 9. vydání Claremont: Juta, 2007.
  • Alistair James Kerr. The Law of Sale and Lease, 4. vydání Revised by Graham Glover. Durban: LexisNexis Butterworths, 2014.

Případy

Poznámky

  1. ^ A b C d E F G h i j k l m n Ó str Wille, George; Bois, François Du; Bradfield, Graham (2007). Du Bois, François (ed.). Wille's Principles of South African Law. Juta. ISBN  978-0-7021-6551-1.
  2. ^ Bradfield and Lehmann Sale & Lease 136.
  3. ^ "No. 34 of 2005: National Credit Act Act, 2005".
  4. ^ ss 8-11.
  5. ^ Soffiantis v Mould.
  6. ^ 1969 (1) SA 631 (T).
  7. ^ ss 92-93.
  8. ^ ss 121-122.
  9. ^ Act 47 of 1937.
  10. ^ A b s 1(1).
  11. ^ 1964 (4) SA 443 (E).
  12. ^ s 5(1).
  13. ^ s 5(2).
  14. ^ These are required by ss 5(7)-(8).

externí odkazy