Genna-Wae Properties proti Medico-Tronics - Genna-Wae Properties v Medico-Tronics
 | Tento článek má několik problémů. Prosím pomozte vylepši to nebo diskutovat o těchto otázkách na internetu diskusní stránka. (Zjistěte, jak a kdy tyto zprávy ze šablony odebrat) (Zjistěte, jak a kdy odstranit tuto zprávu šablony)
|
Genna-Wae Properties proti Medico-Tronics (1995) je důležitým případem v Jihoafrické právo pronájmu.
Společnost Medico-Tronics uzavřela s určitou společností písemnou nájemní smlouvu, podle níž si společnost Medico-Tronics najala jednotku v budově v Durbanu na dobu tří let, počínaje 1. září 1991. V době uzavření leasingu byla vlastníkem nemovitosti blízká společnost.
Dne 30. července 1992 přešlo vlastnictví nemovitosti na základě dohody o koupi a prodeji na Genna-Wae Properties. Společnost Medico-Tronics byla o změně vlastníka informována pravděpodobně kolem září 1992. Poté společnost Medico-Tronics informovala společnost Genna-Wae, že si nepřeje pokračovat v pronájmu, a oznámila svůj záměr vyklidit prostory.
Soud a quo rozhodl, že při změně vlastnictví pronajatého majetku se nájemce může rozhodnout ukončit pronájem.
V rámci odvolání soud rozhodl, že podle jihoafrického práva odcizení pronajatého majetku sestávajícího z pozemků nebo budov na základě kupní smlouvy nevede k ukončení nájmu.
Zásady týkající se pravidla huur gaar voor koop byly diskutovány. Pod Římské právo, pronájem majetku (locatio behaviorio rei) pouze udělen jura in personam. Přesněji řečeno, nájemce neměl k pronajatému majetku žádné skutečné právo; jen si užíval smlouvy jura in personam vůči pronajímateli na základě smlouvy o nájmu. V důsledku toho, pokud během měny leasingu pronajímatel odcizil pronajatý majetek na základě kupní smlouvy, kupující (a nový vlastník) nebyl povinen uznat pronajímatelská práva na pronájem podle leasingu, ledaže by k tomu se zavázali.
Hlavním orgánem uvedeným v tomto ohledu je Justinianův kodex, který zní takto:
Není nutné, aby nabyvatel pozemku umožnil nájemci, kterému jej bývalý vlastník pronajal, zůstat až do vypršení jeho nájmu, pokud nemovitost nezakoupil za této podmínky. Pokud se však jakoukoli dohodou prokáže, že souhlasil s tím, že nájemce by měl zůstat až do konce jeho nájmu, i když to nemusí být omezeno na písemnou formu, bude v dobré víře donucen dodržovat smlouvu, kterou uzavřel.
Nerovnost postavení nájemce za těchto okolností vedla k touze najít zásadu, která by mu poskytla jistotu držby. Tento princip byl nalezen. Říká se tomu huur gaat voor koop princip (doslova „pronájem má přednost před prodejem“).
Toto pravidlo je omezeno na nájmy pozemků a budov a přiznává nájemci skutečné právo pokračovat v užívání nemovitosti. Vylučuje to, že by ho nový vlastník po zbývající část nájmu vyloučil, pokud bude nadále platit nájemné splatné na základě nájmu.
Dopad huur gaat voor koop v moderním jihoafrickém právu je to, že je nahrazen kupující (nový vlastník) ex lege pro původního pronajímatele a ten vypadne z obrazu. Nový vlastník získáním této náhrady získá ze zákona veškerá práva původního pronajímatele z nájmu.
Nový vlastník je zároveň povinen nájemce uznat a umožnit mu nadále pronajímat pronajaté prostory z hlediska nájmu, pokud (nájemce) nadále platí nájemné a jinak dodržuje své povinnosti z pronájmu .
Nájemce je zase také vázán leasingem. Za předpokladu, že nový vlastník uzná svá práva, nájemce nemá žádnou možnost ani právo volby odstoupit od smlouvy o odcizení pronajatého majetku původním pronajímatelem.
Genna-Wae vyhrál.
Soud quo 'Nález v tomto případě již byl předmětem určité kritiky, než byl vyslechnut v odvolacím řízení. Například Kritzinger poznamenal, že v římském právu neměl nájemce skutečné právo na pronajatý majetek, ale pouze osobní právo vůči pronajímateli ze smlouvy. Pokud pronajímatel nemovitost prodal, mohl by kupující nájemce obecně vystěhovat. V tomto ohledu bylo římské právo upraveno huur gaat voor koop zásada, která se stala součástí římsko-nizozemského práva. Pravidlo tedy není založeno na právní zásadě, ale je pouze výrazem ztělesňujícím obecný účinek, který zvyky a právní předpisy zavedly do práva upravujícího pronájem pozemků a domů: to znamená, že kupující bude vázán věcnými podmínkami smlouvy, a proto je vázán možností prodloužení nájmu.
Kritzinger dále vzal na vědomí prohlášení Voet, že v důsledku přijetí této zásady byl římskoprávní opravný prostředek žalovat prodávajícího o náhradu škody po jeho vyloučení nahrazen dostupností práva na pokračování nájmu. Přijetí zásady proto ukončilo římskoprávní žalobu o náhradu škody vůči prodávajícímu.
Pokud se tedy nájemce rozhodne nerespektovat nájemní smlouvu, nemůže mu vzniknout škoda, pokud je pronajímatel připraven umožnit pokračování nájmu. Odvolací oddělení přijalo přístup automatického převodu práv a povinností z původního pronajímatele na kupujícího.
Další komentátor Currie v Roční přehled jihoafrického práva 1995, zvážil následující otázku: Dává změna vlastnictví najatého majetku po jeho prodeji nájemci právo zvolit si, zda bude pokračovat v pronájmu? Podle Squires J, u soudu a quo v Genna-Wae, toto právo volby existuje; později téhož roku však v One Naught Three Craighill Park proti Jayber, Heher J pro WLD rozhodl, že toto právo neexistuje.
Currie komentoval Kritzingerovo tvrzení, že ve Voetu nebylo nic, co by podporovalo názor, že nájemce má právo bez odpovědnosti ukončit nájem, pokud si kupující přeje v něm pokračovat. Pokud má Kritzinger pravdu, tvrdil Currie, znamenalo by to automatický převod práv a povinností z pronájmu na nového vlastníka po prodeji a převodu pronajatého majetku. Nový majitel je jednoduše nahrazen jako pronajímatel starým.
Currie pokračovala, ani tam nebyl žádný základ Římsko-nizozemské právo nebo v jihoafrickém právu za to, že automatické nahrazení kupujícího prodávajícím jako pronajímatelem při převodu pronajatého majetku na základě jeho prodeje podléhalo podmínce, že nájemce si nejprve zvolí pokračování v pronájmu nemovitosti.
Pravidlo, že nový vlastník najaté nemovitosti nesmí nájemce vystěhovat, by tedy mělo být vyváženo pravidlem, podle kterého je nájemce povinen dodržovat podmínky nájmu.