Jihoafrické právo prodeje - South African law of sale

The Jihoafrické právo prodeje je oblast právního systému v dané zemi, která popisuje pravidla použitelná na kupní smlouvu (nebo konkrétněji na nákup a prodej, nebo emptio venditio ), obecně popsaná jako smlouva, při které jedna osoba souhlasí s dodáním jiné věci do volného vlastnictví věci výměnou za cenu v penězích.^[1][2]

Definice a náležitosti smlouvy

Definice

Kupní smlouva, jak je dnes známá v Jižní Africe, pochází z římské konsensuální smlouvy z emptio venditio. v D 18.1 (název věnovaný smlouvě emptio venditio) neexistuje žádná komplexní definice zvláštní smlouvy, ale z prvních fragmentů názvu lze vyvodit určité kritické rysy:

Prodej je smlouvou práva národů, a proto se uzavírá jednoduchou dohodou.^[3] Neexistuje žádný prodej bez ceny.^[4] Bez věci, která má být prodána, nemůže dojít k prodeji.^[5]

Římsko-nizozemští právníci při definici kupní smlouvy tyto pokyny pečlivě dodržovali. Například Voet řekl:

Nákup definován - v tomto titulu, na rozdíl od leasingu, se jedná o bonae fidei smlouva spočívající na souhlasu, na jejímž základě je sjednáno, že zboží bude směňováno za určitou cenu. Existují tři základní požadavky - souhlas, zboží a cena. Pokud jeden z nich chce, není tam žádný nákup.^[6]

V dnešním jihoafrickém právu zůstává definice kupní smlouvy prakticky stejná. v Pokladník-generál v Lippert,^[7] plná rada Soudního výboru rady záchoda se souhlasem citovala následující prohlášení De Villiers CJ:

Prodej je smlouva, ve které jedna osoba (prodávající nebo prodejce) slibuje, že doručí věc jinému (kupujícímu nebo zmocněnci), který souhlasí se zaplacením určité ceny.

Podle Mackeurtana

Nákup a prodej (emptio venditio) je vzájemná smlouva o převodu držení věci výměnou za cenu. Má tři základní náležitosti: souhlas (shoda ad idem); věc prodaná (merx); a cena (pretium).^[8]

Pamatujte, že kupní smlouva je zvláštní formou smlouvy, a proto veškeré právní předpisy projednávané v článku o Jihoafrické smluvní právo je relevantní při zvažování prodejních smluv.

Základní informace

Obecně se podstatné náležitosti kupní smlouvy neliší od podstatných náležitostí jakékoli jiné smlouvy. Musí existovat smluvní kapacita a shoda, dohoda musí být legální (není v rozporu s veřejným pořádkem), musí být možné plnění a musí být dodrženy veškeré formální náležitosti vyžadované zákonem. Kupní smlouva však má řadu dalších podstatných požadavků (známých jako essentialia), které jsou asimilovány do obecné smluvní struktury. Samozřejmě jako každá smlouva je nejdůležitějším prvkem požadavek konsensu nebo dohody.

Dohoda

Smluvní strany se musí dohodnout, že předmětem smlouvy je nákup a prodej res za dohodnutou cenu a že prodejce (obvykle) zajišťuje převod vlastnictví a / nebo vlastnictví res kupujícímu.

Obecné zásady týkající se konsensu při nákupu a prodeji jsou stejné jako u ostatních mnohostranných konsensuálních smluv. Příslušné body lze shrnout takto:

• Musí existovat dohoda myslí stran, vzájemně komunikovaná, obvykle prostřednictvím nabídky a přijetí.
• Strany musí jednat s úmyslem uzavřít smlouvu o prodeji. musí existovat concursus animorum animo contrahendi.^[9]
• Dohoda by neměla být omylem ani omylem a neměla by být vyvolána nesprávně zkreslením, nátlakem nebo nepřiměřeným vlivem.
• Dohoda by měla být legální a měla by vyhovovat diktátu veřejné politiky.
• Dohoda by měla být racionální. Nemůže tedy existovat v případech extrémní mládí, iracionálního opojení nebo šílenství.

Zejména v oblasti prodeje musí existovat dohoda, pokud jde o:

• předmět prodeje a jeho základní vlastnosti;
• cena, která má být zaplacena; a
• jakýkoli jiný bod vznesený při jednáních a výslovně nebo implicitně považovaný za významný.

Dva essentialia smlouvy o prodeji jsou tedy

• věc prodána; a
• cena k zaplacení.

Věc prodána

Strany prodeje se musí dohodnout na předmětu prodeje.^[10] Obecným požadavkem je, aby předmět prodeje měl být

• definované a zjistitelné (i když merx nemusí být úplně konkrétní);^[11] a
• existující v době uzavření smlouvy nebo potenciální existence.

Nejlepší je vypořádat se se složitostí této konkrétní sekce nejprve zkoumáním věcí, které lze prodat, a zadruhé věcí, které nelze platně prodat.

Věci, které lze prodat

Obecně lze prodat cokoli, ať už tělesné nebo nehmotné povahy. K platnému prodeji není nutná fyzická existence. Cokoliv, co lze zadržet, vlastnit nebo za něj žalovat, může být předmětem platného prodeje.^[12] Existují však určité specializovanější problémy, které je třeba projednat, aby se objevil úplný obraz. Tyto věci nebo články nejsou omezeny pouze obecným právem, ale jsou také zakázány právními předpisy, s výjimkou případů, kdy soudy mohou taková ustanovení zrušit.

Otázka týkající se prodeje res sua je to, zda osoba může či nemůže uzavřít platnou kupní smlouvu zahrnující koupi věci, která je (bez jejího vědomí) již jeho vlastním majetkem. Obecně platí, že věci ve vlastnictví kupujícího nemohou být předmětem platného prodeje.^[13] Je však možné, aby kupující koupil práva na svůj vlastní majetek, který dosud nedrží.^[14]

Nezjištěné zboží mohou být předmětem platné kupní smlouvy. Takový prodej lze označit jako obecný prodej, nebo emptio generis. Budoucí zboží, nebo zboží, které dosud neexistuje, může být také předmětem platného prodeje. Takový prodej může mít jednu ze dvou forem.^[15]

Prodej může vzniknout, pokud zahrnuje něco, co ještě neexistuje, za předpokladu, že věc smět, za běžných událostí vznikají.^[16] Pothier říká následující:

Ve skutečnosti nemůže existovat kupní smlouva bez prodané věci, ale postačuje, aby prodaná věc mohla existovat, i když v současnosti neexistuje. Před sklizní je tedy běžné prodávat víno, které můžeme vyrobit; a v takovém případě existuje dostatečná věc k vytvoření předmětu platné smlouvy, ačkoli prodaná věc ještě neexistuje, smlouva závisí na podmínce její budoucí existence; a pokud by to ještě nemělo existovat, to znamená, že pokud by se nemělo vyrábět víno, neprodává se.^[17]

Tyto smlouvy jsou známé jako emptio rei speratae. Klasickým příkladem by bylo, že pokud společnost Boucher souhlasí s nákupem další Smithovy plodiny kukuřice za R40 za pytel. Protože prodej zahrnuje kukuřici, na první pohled se zdá, že jde o obecný prodej, ale lze jej odlišit alespoň ze dvou důvodů:

1. Je specifikován zdroj obilí: Musí to být Smithova plodina.
2. Na dohodu se vztahuje podmíněná podmínka: Pokud se Smithova plodina neuskuteční, neprodává se žádný prodej.^[18]

Je možné koupit očekávání nebo naději, že něco může vzniknout, bez ohledu na to, zda v budoucnu vznikne nebo nevznikne. Soudce Pomponius je citován slovy:

Někdy se skutečně koná prodej, a to i bez věci, protože to, kde je to, co se kupuje, je šance. To je případ nákupu úlovku ptáků nebo ryb. Smlouva je platná, i když z ní nic nevyplývá, protože se jedná o nákup naděje.^[19]

Taková smlouva je smlouvou emptio spei.^[20] Například Boucher souhlasí s nákupem Smithova dalšího úlovku ryb za R200. V tomto případě se prodává naděje nebo očekávání úlovku, nikoli samotný úlovek. The spes existuje v den prodeje. Na závazcích stran nezáleží na tom, zda Smith vůbec něco chytí. Boucher tedy riskuje ztrátu, protože musí zaplatit, i když nic nevznikne, ale může těžit z toho, že může získat větší hodnotu než jeho kapitálové výdaje.

Res aliena, věci, které nejsou majetkem prodávajícího, mohou být také předmětem platného prodeje. Není zásadní, aby prodávající byl vlastníkem zboží v době dodání. Prodej není neplatný jednoduše proto, že prodejce není vlastníkem res vendita, a prodal jej bez oprávnění vlastníka. Podstatné je, aby prodávající předal nemovitost kupujícímu a zajistil, že do jeho vlastnictví poté nebude zasahovat nikdo s lepším vlastnictvím. Kupující je za takových okolností chráněn (přinejmenším) zbytkovou zárukou proti vystěhování.^[21]

Dodávka resby za takových okolností vedlo k převodu jakýchkoli práv, která měl prodávající na prodávajícího. Kupující by získal civilní vlastnictví res, jehož důsledky by byly, mimo jiné,

• vlastnické právo po dokončení předpisu;
• právo na plody nemovitosti; a
• právo používat opravné prostředky.

Věci, které jsou předmětem soudních sporů v rem (res litigiosa) může být rovněž předmětem platné kupní smlouvy. K takovému prodeji může dojít, pokud je mezitím prodán majetek, který je předmětem soudního řízení. Pokud by byl takový majetek prodán, je kupující vázán rozhodnutím v žalobě. Úspěšný žalobce je oprávněn jej vymáhat od kupujícího (nového vlastníka) exekucí bez dalšího řízení.

Pokud je majetek předmětem žaloby v rem, stává se res litigiosa ve společnosti litis contestatio.

Věci, které nelze prodat

Podle jihoafrického práva nelze prodávat různé věci. Res extra commercium jsou mezi nimi. Četná pravidla zákonného a obecného práva zakazují prodej určitých věcí, často z důvodu veřejného pořádku. Například obecné právo nesankcionuje prodej osoby (otroctví) a zákon zakazuje prodej lidské tkáně,^[22] a mnoha narkotik, chemických látek atd.

Je také zcela zjevně nemožné koupit věc, která nikdy neexistovala. Nejextrémnějším příkladem by byl domnělý prodej mýtického nebo fiktivního předmětu. Justinian říká:

Vše, ať už movité nebo nemovité, které připouští soukromé vlastnictví, může být předmětem ujednání; ale pokud muž stanoví dodání věci, která buď neexistuje, nebo nemůže existovat, jako [...] nemožné stvoření, jako je hippocentaur, smlouva je neplatná.^[23]

Je-li předmětem navrhované kupní smlouvy konkrétní věc, která před uzavřením smlouvy a bez vědomí stran přestala existovat, je dohoda obvykle neplatná. v Theron Ltd (v likvidaci) v Gross,^[24] Watermeyer J řekl:

Bezpochyby je zásadou našeho práva, že smlouva o prodeji konkrétní věci, uzavřená v neznalosti skutečnosti, že věci byly zničeny v době uzavření smlouvy, není pro strany závazná.^[25]

Dobrý věcný příklad viz Scrutton a Scrutton v.Erlich & Co a další.^[26]

To je nemožné res litigiosa být prodány advokátovi nebo právníkovi prodávajícího. Toto je známé jako champerty. Mackeurtan říká,

V jakékoli fázi řízení nemůže dojít k platnému prodeji majetku, který je předmětem takové žaloby, advokátovi nebo advokátovi prodávajícího. Takové dohody jsou známé jako pacta de quota litis a jsou neplatné.^[27]

Prodej společnosti Wells společnosti Samuels z dědictví očekávaného od Huttona, zatímco Hutton je stále naživu, je stigmatizován nevymahatelností, i když není neplatný ab initio. Jakmile však Hutton zemře, může být dědictví prodáno.

Prodej podle popisu a vzorku

K některým prodejům dochází buď podle popisu, nebo podle vzorku.^[28]

Cena

v Westinghouse Brake and Equipment (Pty) Ltd v.Bilger Engineering (Pty) Ltd,^[29] Corbett JA řekl toto:

Obecným pravidlem našeho zákona je, že nemůže existovat platná kupní smlouva, pokud se strany výslovně nebo implicitně nedohodly na kupní ceně.

Mackeurtan identifikuje v souvislosti s cenou následující náležitosti. To musí být

• vážný;
• pevné nebo schopné zjistit; a
• zvuk v běžných penězích.

Vážně

Být vážně ve výši znamená, že stačí jakákoli skutečná cena, nikoli iluzorní. Pokud je cena stanovena pouze v nominální výši, může to být silným ukazatelem toho, že strany zamýšlejí dar, nikoli prodej. Otázku lze vyřešit pouze za okolností každého jednotlivého případu. Jinými slovy, cena by měla být skutečná a měla by mít určitý vztah ke skutečné hodnotě věci a prodejce musí mít v úmyslu cenu skutečně požadovat. Ulpian říká:

Pokud osoba prodává za malou cenu, což znamená vydělat dárek, je prodej platný, protože pouze v případě, že je dárcovství jediným důvodem, který ovlivní prodej, jej držíme absolutně neplatný; ale když se věc prodává za sníženou cenu jako způsob dárcovství, není pochyb o tom, že prodej je dobrý.^[30]

Stranám tento požadavek nebrání v tom, aby usilovně obchodovali a získali věc za velmi nízkou cenu nebo ji prodali za velmi vysokou cenu, vzhledem k úmyslu koupit nebo prodat za tuto cenu. Z toho tedy vyplývá, že cena nemusí být nutně spravedlivá nebo ekvivalentní hodnotě věci, ale že by měla být skutečnou cenou, kterou musí prodávající požadovat přesnou a kupující hodlá zaplatit. Zulman a Kairinos říkají:

Zásadou zákona je umožnit každému, aby v případě, že nedojde k podvodu, učinit to nejlepší, co může, a jak prodejce, tak kupující jsou oprávněni při uplatňování nadstandardní chytrosti, aby se navzájem obcházeli, pokud takové obcházení částka podvodu. “^[31]

I když jde o skutečnost, cena často není považována za skutečnou nebo vážnou, pokud nesouvisí absolutně bez vztahu k hodnotě prodané věci. Jedná se například o situaci, kdy je cena skutečně nominální nebo iluzorní - jako za okolností, kdy prodejce nemá vůbec v úmyslu požadovat takzvanou cenu.^[32] Některé strany mohou také uzavřít smlouvu jako „prodej“, i když ve skutečnosti je navržena jako úplně jiná forma smlouvy.^[33]

Určité, pevné nebo snadno zjistitelné

Obvykle řečeno, cena, která se platí za merx musí být stanoveno stranami. To není absolutní pravidlo. Obecný princip je id certum est quod certum reddi potest: To, co lze snadno zajistit je určitý. Není proto nutné, aby byla cena skutečně stanovena pro splnění tohoto požadavku; postačuje, pokud se strany dohodly na způsobu, jakým lze stanovit cenu. v Burroughs Machines Ltd v. Chenille Corporation of SA (Pty) Ltd,^[34] Colman J řekl:

Je mi jasné, že nemůže existovat platná kupní smlouva, pokud se strany výslovně nebo implicitně nedohodnou na kupní ceně. Musí buď stanovit částku této ceny ve své smlouvě, nebo se dohodnout na nějaké externí normě v aplikaci, z níž bude možné stanovit cenu bez dalšího odkazu na ně. “^[35]

Pokud se strany vydají druhou cestou, důležité je, že musí být možné zjistit cenu dohodnutým způsobem. To lze provést několika způsoby:

1. Cena by byla považována za snadno zjistitelnou, pokud by mohla být stanovena s odkazem na některé nezávislé okolnosti.
2. Cena může být přenechána jmenované třetí straně dohodnuté stranami smlouvy.^[36][37] Pokud třetí strana nebude schopna stanovit cenu nebo to odmítnout, neprodává se žádný prodej. Nelze-li třetí osobu identifikovat - například tam, kde si strany nestanovily způsob identifikace třetí strany nebo ji nepojmenovaly - smlouva nevznikne; neprobíhá žádný prodej. Obdobně, pokud se jedná o dohodu, že cena stanoví jedna ze stran nebo jejich kandidát, neprobíhá žádný prodej.^[38] Tato základní zásada obecného prodejního práva však byla náročně zpochybněna obiter dictum v případě NBS Boland Bank proti One Berg River Drive; Deeb v ABSA Bank; Friedman proti Standard Bank.^[39]
3. Je zcela přijatelné, aby se strany výslovně dohodly, že kupní cena je „obvyklá nebo aktuální tržní cena“. Tento scénář nepředstavuje žádné potíže. Vzorec „obvyklá cena“ může být implikován také u mnoha prodejů, kde není výslovně uvedena kupní cena. Situace týkající se stanovení ceny za takových okolností je následující: Existuje implicitní smlouva na základě obvyklé ceny, za kterou se tato komodita prodává, nebo aktuální tržní ceny konkrétního druhu zboží.^[40][41][42]

Aktuální peníze

Cena musí být v platné měně. To nemusí být vyjádřeno v měně Jihoafrické republiky; pokud tomu tak není, pak v nějaké směnitelné cizí měně.

Pokud jde o protihodnotu zcela ve zboží, nikoli v penězích, jedná se o smlouvu směnnou, nikoli prodejní. Pokud to částečně spočívá v penězích a částečně ve zboží, může to být smlouva o prodeji nebo výměně, v závislosti na úmyslu stran. Obecně však jde o prodej.

Tato část pojednává o právních důsledcích kupní smlouvy spolu s podmínkami podmíněného prodeje, které upravují obvyklé důsledky. Krátce jsou rovněž diskutovány určité relevantní smluvní podmínky.

Právní účinky smlouvy

Převod vlastnictví

Platná kupní smlouva nevyžaduje, aby vlastnictví přecházelo z prodávajícího na kupujícího. Přestože strany prodeje obvykle uvažují o tom, že se to stane, nejde o podstatnou vlastnost smlouvy o prodeji a (jak jsme viděli) je prodej bez vlastníků přípustný. Podle obecného práva se převod skutečného vlastnického práva (plnění smlouvy) považuje za samostatnou právní transakci od samotné smlouvy, která vytváří pouze osobní závazky.

Protože vlastnictví skutečně prochází jako výsledek většiny prodejních smluv, otázka vlastnictví je důležitým dopadem prodeje.^[43]

Obvykle k převodu vlastnictví v a res, je nejen nutné, aby jej fyzicky doručil majitel; je rovněž nutné, aby vlastník měl v úmyslu převést vlastnické právo na kupujícího a aby kupující měl v úmyslu stát se vlastníkem předmětné věci.^[44]

Pokud jde o prodej, existují určitá další upřesnění:

Nemovitost

V případě nemovitostí vlastnictví přechází po registraci převodu v Registru listin. Poloha je regulována pomocí Zákon o registrech listin.^[45] Jinými slovy, registrace představuje dodání v případě nemovitostí a vlastnictví prochází bez ohledu na to, zda byla cena zaplacena či nikoli.^[46]

Incorporeals

Vlastnictví v inkasech se převádí postoupením.

Pohyblivý majetek

Převádí se vlastnictví k movitému majetku

• při doručení res; spolu s
• buď zaplacení kupní ceny, složení jistoty nebo poskytnutí úvěru.

dodávka

K dodání obvykle dochází prostřednictvím tradice. Vlastnictví přechází tradice pouze pokud jsou k dispozici následující náležitosti:

• Ta věc musí být schopná vlastnictví.
• Prodejce musí mít právní způsobilost k prodeji.
• Traditio musí být provedeno prodávajícím (nebo jeho zástupcem), protože vlastníka věci nelze zbavit jeho vlastnictví protiprávním jednáním jiného a nikdo nemůže převést větší práva na věc, než má. Nikdo nemůže z někoho jiného udělat vlastníka věci, kterou nevlastní.
• Prodávající musí mít v úmyslu předat vlastnictví kupujícímu.
• Doručení musí být provedeno kupujícímu (nebo jeho zástupci).
• Kupující musí mít právní způsobilost, aby se stal vlastníkem věci.
• Kupující musí přijmout dodávku s úmyslem získat vlastnictví věci.

Formy doručení

K dodání může dojít dvěma způsoby.

Skutečné dodání

Skutečné dodání (traditio vera) nastane tam, kde res vendita je fyzicky předáván jednou osobou druhé de manu in manum.

Konstruktivní dodávka

Konstruktivní dodávka se týká těch různých metod převodu vlastnictví, při kterých nedochází k fyzickému předávání res vendita koná se. Existuje pět metod konstruktivního doručování:

• dodávka s dlouhou rukou;
• dodání krátkou rukou;
• constitutum possessorium;
• symbolické doručení; a
• právník.

Způsob platby

Vlastnictví přechází na dobírku, pouze pokud je zaplacena hotovost nebo pokud byl povolen úvěr. v Laing v SA Milling Co Ltd,^[47] Juta JA řekla: „Při prodeji movitých věcí s následným dodáním nemovitost neprojde, dokud kupující nezaplatí peníze nebo je nezajistí prodejci, nebo pokud není prodej na úvěr.“^[48]

V tomto okamžiku je důležité rozlišovat mezi tím, jak vlastnictví přechází v hotovosti, respektive prodejem úvěru. Při hotovostním prodeji vlastnictví přechází, jakmile došlo (kromě dodávky) k řádnému zaplacení kupní ceny. U prodeje na úvěr je skutečnost, že byl poskytnut úvěr, známkou toho, že vlastnictví pouze přešlo na dobírku. Při běžném prodeji úvěru nemůže prodejce tvrdit, že neměl v úmyslu vlastnit vlastnictví, dokud nebude zaplacena plná cena. (To se nevztahuje na situaci, kdy prodej podléhá a pactum Reservati dominii).

Pokud nedojde k dohodě (výslovné nebo mlčky), že byl úvěr poskytnut, předpokládá se, že každý prodej je prodejem v hotovosti.^[49] Tento bod je dobře ilustrován v Daniels v Cooper.^[50]

Domněnku prodeje v hotovosti lze proto vyvrátit předložením důkazů o dohodě o poskytnutí úvěru. Pokud je vyvrácení úspěšné, vlastnictví přechází na dobírku. Pokud kredit nebyl poskytnut, vlastnictví neprojde, dokud nebude zaplacena cena - i když mezitím došlo k dodání. Dohoda o poskytnutí úvěru musí být jasná a konkrétní.

Jak již bylo řečeno, je nyní mnohem obtížnější dosáhnout dohody o úvěru než podle zvykového práva. Je tomu tak kvůli legislativě. Pokud se jedná o prodej na úvěr, jsou splněny požadavky Zákon o národním úvěru^[51] vztahovat se na to.

Pokud se jedná o prodej v hotovosti a prodejce přijme šek na zaplacení ceny v hotovosti, vlastnictví neprojde (bez ohledu na doručení res vendita) pokud není šek splněn při předložení k platbě.^[52]

Riziko a užitek

Obyčejné právo

Ve většině běžných každodenních obchodních transakcí je uzavření kupní smlouvy a přechod vlastnictví doručením res dochází okamžitě. U některých typů prodeje však existuje časová prodleva mezi okamžikem uzavření kupní smlouvy a okamžikem převodu vlastnictví a vlastnictví. Za těchto okolností je třeba odpovědět na tuto otázku: Kdo získá výhodu jakýchkoli výhod plynoucích z res, a kdo nese riziko poškození, které během této doby vznikne?

Riziko

Mackeurtan definuje riziko následovně:

Rizikem se rozumí ztráta způsobená poškozením nebo zničením prodané věci nebo jakákoli jiná nevýhoda, která z toho plyne nebo na ni má vliv a která vznikne prostřednictvím jakékoli jiné agentury, než je porušení smlouvy nebo protiprávní jednání nebo neplnění povinností prodávajícího.^[53]

Ztráty, které spadají do pravidla, zahrnují ztráty způsobené vis maior, casus fortuitus, celkové zhoršení v průběhu času a dokonce i krádež. Voet říká:

Pod názvem rizika zde spadá každá nevýhoda, která předstihne prodanou věc, jako je smrt; útěk a zranění v případě [...] prodaného zvířete; otevření země v případě pole [...]; požár a kolaps v případě domu; ztroskotání lodi v případě lodi; zatuchlost, kynutí nebo únik v případě vína; a nakonec se kazí, zhoršuje, zahyne nebo umírá v případě všech věcí.^[54]

Moderní příklad viz Van der Merwe v. Viljoen.^[55]

Toto pravidlo nespadá pod ztráty způsobené nedodržením příslušné úrovně péče ze strany prodejce.

Kde leží riziko

Jižní Afrika se řídí pravidly římského práva, pokud jde o rizika. Při neexistenci nedbalosti ze strany prodávajícího platí obecné pravidlo, že riziko přechází na kupujícího, když dojde k prodeji. Perfecta: to znamená, jakmile je uzavřena dohoda o prodeji, a před dodáním nebo zaplacením ceny.^[56]

Přirozeným důsledkem tohoto pravidla je, že kupující musí zaplatit plnou cenu, i když je prodaná věc před předáním poškozena nebo zničena.

Toto obecné pravidlo však platí, pokud:

• Strany se dohodly na opaku
• Specifické zboží musí být stále váženo, měřeno nebo počítáno
• Zboží není určeno
• Existuje zákonné ustanovení o opaku
• Výchozí nastavení je obě strany

Smluvní strany mohou měnit běžná pravidla týkající se rizika výslovným souhlasem ve své smlouvě. Soudy s nechutí přijímají, že taková dohoda o změně byla implikována z jednání stran,^[57] i když je možné, že k tomu dojde. Jednou z hlavních otázek zde je, zda závazek prodávajícího dodat zboží na určitém místě určení nutně znamená dohodu o změně výskytu rizika. Zdá se, že odpověď je ne. Proč by pouhá dohoda o dodávce na dálku měla znamenat podmínku, že riziko zůstane u prodejce až do dodání? Úplně odlišná by byla situace, kdy by se prodávající zavázal doručit věc „bezpečně“ na dohodnuté místo určení.

Obecné pravidlo platí také tam, kde musí být konkrétní zboží zváženo, změřeno nebo spočítáno. V tomto ohledu je třeba rozlišovat mezi prodejem ad quantitatem a prodeje za averzi. Kde je prodej ad quantitatem, dochází k prodeji konkrétního zboží, ale cena závisí na počítání, vážení nebo měření: například R300 za ovci za stádo. Riziko v tomto případě neprojde, dokud nebude cena stanovena počítáním hejna.

Pothier vysvětluje situaci následujícím způsobem:

Pokud jde o prodej věcí, které se skládají kvantitativně, a které se prodávají podle hmotnosti, počtu nebo míry, jako kdyby někdo prodal deset sudů s kukuřicí [...] deset tisíc liber cukru nebo sto kaprů, prodej není dokonalý, dokud se nezměří kukuřice, nezváží cukr , nebo kapr spočítal [....] Z tohoto důvodu, dokud není věc změřena, zvážena nebo spočtena, nestává se z ní riziko kupujícího; protože riziko nemůže spadnout na neurčitou věc.^[58]

Kde je prodej za averzi, to je, jako by to bylo, v hrubém. Cena je paušální částka za zjištěné zboží, i když res vendita je typu, který se obvykle váží, měří nebo počítá: například stádo ovcí v ceně 10 000 RL. Pothier říká:

Pokud se však zboží neprodává podle hmotnosti nebo míry, ale za averzi, to znamená hromadně a za jedinou a jedinou cenu; v takovém případě je prodej dokonalý od okamžiku uzavření smlouvy a od té doby je toto zboží vystaveno riziku kupujícího.

Situace, pokud jde o nezjištěné zboží, je obdobná výše, cena se obvykle zjišťuje, ale res vendita není. Předmět smlouvy ještě nebyl přidělen: například 100 pytlů kukuřice v ceně R55 za pytlík ze skladu obsahujícího 10 000 pytlů. Riziko v res vendita neprojde, dokud smlouvě nebude přiděleno zboží odpovídající popisu ve smlouvě. Má-li dojít k přivlastnění, musí prodejce provést zjevný akt, jako je vyčlenění nebo označení příslušného zboží.^[59]

Obecné pravidlo samozřejmě platí také tam, kde existuje zákonné ustanovení o opaku.^[60]

Běžná pravidla rizika se mění, pokud strana neplní své závazky ze smlouvy. Pravidlo se liší podle

• Podvod obou stran
• Nedodržení požadovaného standardu péče prodávajícím
• Výchozí nastavení kterékoli ze stran
• Dělání čehokoli kteroukoli stranou, které brání druhému v jeho výkonu

Platí zde pravidlo, že přítomnost jednoho z těchto faktorů zbavuje poškozenou osobu rizika, kromě případu, kdy by jakékoli poškození věci mohlo být způsobeno jeho zneužitím nebo hrubou nedbalostí.^[61]

Výhoda

Kerr definuje výhodu jako „jakékoli přírodní nebo civilní ovoce a další podobné výhody, zisky nebo zisky“.^[62] Obecným pravidlem je, že výhoda v res vendita následuje riziko. Jakmile dojde k prodeji, jakékoli výhody přecházejí na kupujícího Perfecta. To však nezahrnuje náhodné zisky.^[63] Výhoda musí být přímo spojena s nemovitostí, která byla prodána, a musí ji skutečně produkovat. Pokud by zisky byly čistě náhodné a nebyly by v době uzavření prodeje v rozjímání stran, nemůže kupující požadovat takovou výhodu.^[64]

Zákon o ochraně spotřebitele

Tato oblast zákona čelí významným změnám podle zákona o ochraně spotřebitele.^[65]

Podmíněný prodej

Jak již bylo uvedeno, běžná pravidla obecného práva týkající se přechodu vlastnictví a rizika nebo prospěchu mohou být upravena, pokud se strany dohodnou na určitých podmínkách.

Podmínky

„Smluvní strany,“ píše Mackeurtan, „mohou do své dohody zahrnout jakákoli ustanovení, která si přejí, s výhradou níže stanovených omezení. Mohou pozastavit fungování nebo způsobit zrušení smlouvy, dokud nedojde k nejistá budoucí událost [....] První třída je odkladná a druhá rozhodná. “^[66]

Zda je podmínka odkladná nebo rozhodná, je otázkou konstrukce. Soudy se dívají za hranice ipse dixit stran a interpretovat slova v jejich stávající podobě.^[67] Aby byla podmínka funkční, musí existovat následující předpoklady:

• Nabytí platnosti nebo zrušení smlouvy musí být podmíněno vznikem nebo nenastáním nejisté budoucí události.
• Nesmí to být nemožné, nezákonné nebo nemorální.
• Nesmí to podvracet podstatu smlouvy.

Podmínky

Jak je uvedeno výše, řádné podmínky mají vliv na fungování smlouvy nebo na její rozpuštění. Na druhou stranu podmínky upravují pouze běžný účinek smlouvy. Strany se například mohou dohodnout na výrazu, že běžné pravidlo rizika se mění.

Závazné podmínky

Právní účinek podmíněných podmínek v prodejním právu je předmětem určité kontroverze, ale ve skutečnosti jde o tento stav: Na rozdíl od jiných smluv se smlouva podléhající podmínečné podmínce stává kupní smlouvou, pouze pokud je podmínka splněna. Jelikož je to v rozporu s postojem obecného práva (a samozřejmě s logikou), byly na významné typy smluv s charakterem prodeje a za podmínek pozastavení zahrnuty legislativní změny, takže anomálie aplikovat. Most of its significant effects in practice have been ameliorated by legislation.

Resolutive conditions

A valid resolutive condition has the following effect:

• The contract has full legal effect from the moment it is Perfecta pending fulfilment of the condition.
• An affirmative resolutive condition is fulfilled by the occurrence of the event; a negative resolutive condition is fulfilled when it is certain that the event will not occur.
• Should the condition be fulfilled, the contract is dissolved retrospectively, and must therefore be regarded as never having existed.

Příklady

The following are examples of commonly-encountered conditional sales.

Approval of financial stability or availability of loan

A suspensive condition is sometimes found in commercial transactions to the effect that the transaction depends upon the seller's approval of the buyer's financial stability. There is no contract of sale until the seller gives his approval. He must exercise his discretion reasonably and in good faith.^[68]

A similar clause is found in a deed of sale, where the sale of land is subject to the conditions that the buyer is able to:

• Sell his previous home (if relevant)
• Get approval for a loan secured by a mortgage bond from a recognised financial services provider within a particular period of time

If it becomes clear the conditions cannot be satisfied, the contract falls through.

Sale or return

Sale or return (pactum displicentiae) is a type of conditional sale often encountered in practice. It involves the buyer receiving goods from the seller with the option of becoming the owner. He can exercise his option in several ways:

• by buying the goods at the named price;
• by selling the goods to another; nebo
• by keeping them for so long that it would be unreasonable to return them.

This type of contract could be considered as subject to a condition that suspends the sale until the buyer has done one of the above-mentioned things to indicate his intention to become the buyer.^[69] Mackeurtan, however, feels that contracts of sale or return are examples of contracts subject to a resolutive condition.^[70]

Sales on approval

There is some disagreement about approval sales. Some argue that these are sales subject to a suspensive condition: Since the sale is subject to the examination and approval of the buyer, the operation of the sale is suspended until the buyer's approval has been expressed.

There is another view: that these are sales subject to a resolutive condition. On this view, the sale transaction is carried out completely, and the client is charged. If, however, the client feels that the merchandise is no good, he is entitled to return the item to the seller, and the transaction is reversed. In modern-day consumer contracts, this seems to be the better view.

Residual obligations of the seller and remedies of the buyer

Seller required to take care of res vendita dokud merx is made available

The discussion of risk above indicates that the risk of accidental loss normally passes to the buyer as soon as the contract of sale is Perfecta. This, however, does not release the seller from all responsibility for the thing sold while it remains in his possession. The general rule is that the seller is under an obligation to take care of the thing until the time comes for performance, and that he is responsible for any damage caused by his fraud or negligence. v Frumer v Maitland,^[71] Schreiner JA said,

It will be convenient to consider first the obligations of a vendor who has not yet delivered the property sold. It is his duty to look after it as would a bonus paterfamilias and if he fails in that duty the purchaser would be entitled to claim damages, or, if, but only if, the result of the vendor's neglect is that the thing sold is materially different from the thing tendered, to repudiate the contract and to refuse to take delivery."^[72]

Where it is the seller who is in mora, the seller becomes liable for all loss, no matter how it comes about.^[73][74] Only if it can be shown that the damage would nonetheless have occurred, even if the thing had been delivered, will the loss be the buyer's.

The extent of the duty to take care pending delivery is altered if the buyer is in mora in taking delivery. If the buyer has failed to take delivery, the seller is only liable for the consequences of his gross negligence (culpa lata) or fraud (dolus). He is not liable for ordinary negligence.^[75]

The measure of care may also be varied by agreement.

Kde res vendita has been damaged or lost while in possession of the seller prior to delivery, and the responsibility is not the seller's, he must cede to the buyer any rights of action he might have in respect of the damage, so that the buyer might exercise these rights in covering his own loss. If, for example, the goods are stolen and found in possession of a third party (not the thief), the seller must cede his vindicatory rights to the buyer.

The buyer's remedies

Where the seller has not taken due care, the remedies available depend on whether the goods are specific or unascertained.

Specific goods

In the case of specific goods, where the damage is material, the buyer is entitled to refuse to accept delivery of the goods and to repudiate the contract, claim damages, and a refund of the price if paid. In other words, he is entitled to treat the situation as he would non-delivery of the thing. Where the damage is not material, the buyer must accept the delivery of the goods, and then claim damages.^[76]

Unascertained goods

Where the sale is of unascertained goods, the buyer may reject the goods and once again treat the seller as if there had been no delivery at all (whether the breach is major or not), provided the damage is not trifling. Where, however, the purchaser accepts the res vendita, but claims damages, the damages are estimated on the basis of the difference between the value of the sound goods and the value of the damaged goods delivered. The buyer may also claim any wasted necessary expenditure.

Seller's duty to make available the thing sold

This duty is the same as the duty to "deliver the res vendita," as it is most often described—including in the new Consumer Protection Act.^[77] Some prefer Kerr's description. One should understand the terms "making the thing sold available" and "delivery" as being synonymous.

Mackeurtan deals with this matter in great detail,^[78] enumerating the six elements of this duty (with semantic variations) as follows:

1. to make the thing available at the agreed time and place;
2. to make the thing available in the condition that it was at the time of sale;
3. to make the thing available in accordance with specifications regarding size, quantity, quality or any other aspect agreed upon in the contract of sale;
4. to make the thing available with all its accessories, appurtenances and fruits;
5. to place the buyer in a position whereby he acquires vacua possessio (undisturbed possession); a
6. to do, at the seller's own expense, whatever is necessary to make the thing sold available to the buyer.

Agreed time and place

The seller must make the thing available at the time and place stipulated in the contract.

Čas

If no time is stipulated, the res vendita must be made available immediately (if performance is possible at the time of sale), or within a reasonable time (if the process must necessarily take time). The circumstance of each contract determines what is a reasonable time. A seller who fails to make the thing sold available at the appropriate time is in mora.^[79]

The seller is not entitled to deliver by instalments if the contract was not to that effect.^[80] Where periods are stated for delivery by instalments, though, the seller is bound to deliver as agreed upon.

Místo

The seller must make the thing sold available at the place agreed upon in the contract. If no place is agreed upon, he must make it available at the place where the article is, if it is specific. Pokud res is unascertained, the seller must make it available at his place of business; if he has no place of business, then at his residence. If the thing is ordered to be manufactured, the thing must be made available at the place of manufacture, in the absence of any agreement to the contrary.^[81][82]

Same condition as at time of sale

v Frumer v Maitland,^[83] Schreiner JA noted that, "The appellant was entitled to delivery of the house in a state not materially different from that in which it was at the date of the contract."^[84]

In accordance with specifications

The rules regarding this element are protean. The following discussion considers only two facets.

First, it should be pointed out that, where sales are concluded by sample,^[85] such a contract contains an express warranty that the bulk of the goods conform to the sample. If the final consignment does not comply, the warranty is breached, and the buyer has an actio empti, and a full range of contractual remedies, including (where appropriate) a claim for damages.^[86][87]

Secondly, as Volpe puts it, "The seller may not make available more or less than the amount stated in the contract, nor the contract goods mixed with others of a different description."^[88]

v Cedarmount Store v Webster & Co,^[89] Wessels JP held,

According to our law [...] a contract to deliver at one and the same time a number of articles of a particular quality is prima facie an entire contract, and the seller has no right to alter the nature of the contract. ASi in emptione modus dictus est et non-praestatur ex emptio actus est.^[90] It is based upon the principle that a creditor cannot be compelled to accept a partial payment or a part performance of a contract. Although the subject matter of the contract is physically capable of division, yet from the legal point of view the obligation is a payment of the entire sum due or a number to be delivered [....] There is no duty cast upon a purchaser to separate the bad part of a consignment from that of the good. As soon as he satisfies himself that out of a large number of bags there is an unreasonable number defective, he is, prima facie, entitled to reject the lot."^[91]

There is some dispute about the powers of a purchaser with regard to violations of this requirement.^{[92][93][94][95]}

With all accessories, appurtenances and fruits

Mackeurtan defines these words as follows:

• Accessories "are those things which, though capable in the abstract of separate conception, in fact form an integral portion of the principal thing, and lose their individual existence." He gives the following examples of accessories: anything that springs organically from an object (trees, etc.), and anything attached to the principal thing in a permanent manner (buildings on land, an arm on a statue, etc.).^[96] Accessories are identifiable by the nature of the thing, the way they are attached to the principal object, and the intention of the one who attached it.
• Appurtenances "are its auxiliaries, which are not absolutely identified with it, but share its destiny, legal conditions and relations."^[97] They are naturally adapted to serve and augment permanently the utility of the principal thing.^[98] Examples would be the keys to a chest, the sheath of a sword or the bottle containing liquor.
• The seller must also make the thing sold available with any fruits accrued to it since the sale was Perfecta. The important date is that on which the benefit passes. Natural fruits include all natural products of the thing, including anything extracted from it (crops from land sold, for example), while civil fruits refer to any pecuniary advantage that accrues to the thing (for example, interest and rents).^[99]

Vacua possessio

This obligation means, first, that the seller must make the thing available in such a manner that no-one is alleging any immediate right of possession over the res. In other words, at the time the thing is made available, the buyer must acquire free and undisturbed possession.^[100]

Secondly, it means that the seller must make available the thing sold in such a way that no-one in future can establish a superior legal right to the thing against the buyer. This particular part of the seller's obligation involves the warranty against eviction.

Whatever is necessary to make the thing sold available

This obligation may be subdivided into a number of duties.

Kde res vendita comprises unascertained goods, the seller must appropriate them to the contract and ensure that the quantity and description and quality of the goods thus appropriated are in accordance with the terms of the contract.

If anything has to be done to the res vendita to put it in a deliverable state, the seller is responsible for doing so at his own expense.^[101]

The seller must, if the buyer requires this, give the latter reasonable opportunity to examine the thing prior to acceptance.^[102]

The seller must give notice to the buyer of the fact that the thing is available, if the buyer cannot reasonably be expected to appropriate the thing without such notice.^[103]

Buyer's remedies

Mackeurtan writes,

The seller of goods may be in default as regards his duty to deliver, either by not delivering at all, or by delivering goods other than, or more or less than, those bought, or because he has tendered the goods at an improper time or place. He may have repudiated his obligations. He may have broken his warranty against eviction, or his obligation to take care of the goods until delivery [....] These are clearly breaches of contract for which the buyer's remedies are contractual."^[104]

The nature of remedies for breach of this residual duty are particularly detailed and complex. A brief summary is given here, based on Kerr's discussion.^[105][106]

Specifický výkon

The buyer has a right to demand the thing sold to him (subject, of course, to the court's discretion to refuse it). The remedy is available to a buyer who rejects the tender of goods as being inappropriate. As we have seen, a buyer, having received less than what he contracted to receive, may prefer to accept what was tendered, but sue for the balance to be produced.^[107][108]

Zrušení

Failure to make the goods available in a contract of sale is a major breach. It entitles the buyer to cancel the contract. v Landau v City Auction Mart,^[109] Watermeyer JA said,

I can find nothing in Roman-Dutch law which stands in the way of an order being made in favour of a purchaser for cancellation of a contract of sale and repayment of the price by reason of a refusal by the defendant to deliver the property sold.^[110]

Poškození

If the seller fails to make the goods available, damages may be awarded (with or without cancellation, depending on the circumstances and type of breach), according to the general principles of contract.

Seller's duty to transfer ownership

The seller has a duty to transfer ownership if he has it, or can obtain it, failing which, his duty is to warrant the buyer against eviction.

Převod vlastnictví

The seller, as noted before, need not be the owner of the thing he is selling. In most circumstances, he is, though, and is therefore obliged to transfer ownership. This duty, although seeming to amount to common sense, has been a source of some debate in South African law. In particular, uncertainty has been caused by statements made by Wessels JA in the case of Kleynhans Brothers v Wessels Trustee.^[111] This debate^[112] is considered in due course.

Should a seller mala fide fail to transfer ownership, the buyer has an action ex empto for transfer of ownership, as soon as he discovers the true position.

Warranty against eviction

Again, the seller is normally the owner of the property. He is expected to transfer this ownership as part of the sale. What happens, however, in the situation where someone v dobré víře believes he is the owner of the thing he is selling, but in fact is not? Such sales are, of course, valid, but ever since Roman days the law has said that a person who buys and takes possession of property from such a seller has no action unless and until he is threatened with eviction by someone with better legal title to the property (usually the true owner). The action arises in such circumstances out of what is known as the warranty against eviction. The warranty requires of the seller that he do whatever is legally possible to protect the buyer in his possession of the res vendita. An inability to do so renders him liable under this warranty. The warranty is obliquely re-articulated in the Consumer Protection Act.^[113]

Three basic requirements must be met before the seller becomes liable on the buyer's eviction:

1. Vystěhování
2. Oznámení
3. Determined defence

Vystěhování

Voet states, "Eviction is the recovery by judicial process of our property, which the opponent has acquired by iustus titulus."^[114] In present times the word has a much wider connotation than that given in Voet's definition. It means any lawful interference with vacua possessio, by seller or third party. In Norman's Purchase and Sale, it is said that eviction

thus includes a demand on the part of a third person to hand over the property sold to him if the purchaser is unable to resist such a claim; the refusal of the person in possession of the property to relinquish it to the purchaser; the demand for payment of a sum of money by the purchaser in order to retain the whole or portion of the res vendita; and conceivably the existence of a concealed servitude over the property which interferes with the use and possession of the property. In short anything which weakens the purchaser's right to the whole or a portion of the thing sold, or which constitutes a menace to his right of having free and undisturbed possession.^[115]

The seller is not liable for any unlawful interference with the buyer's possession. Liability only arises if the interference is the result of a flaw in the seller's title. The flaw must have existed at the time of sale or, if it arose subsequently to the sale, be due to the seller's own act. Eviction, therefore, does not include situations where the sale is set aside by the court, or if the property is attached by the seller's creditors before ownership passed.

The warranty begins to operate as soon as the buyer's vacua possessio je ohrožen.

"The idea of eviction," writes Volpe, "has also been extended to cater for successive sales: the repayment of the purchase price to the purchaser who has been evicted is equated in that situation with the seller's own eviction and serves as such when the seller looks next to the one from whom he himself bought."^[116]

Thus Kerr writes, "The facts of Olivier v Van der Bergh^[117] [...] a Louis Botha Motors v James Slabbert Motors^[118] [...] show that it is not uncommon for A to sell to B and B to C (possession being transferred in both cases) before the true owner makes his claim. These decisions show that once a claim has been made against C and he has surrendered the thing sold, whether after judgment or because he can show that the claimant has an unassailable right he may claim compensation from B and B may claim from A. C may not, in the absence of cession, claim direct from A."^[119][120]

In cases where there has been a string of successive sales, however, intermediate parties who have bought and then sold goods on to other parties do have the aktivní místo to bring proceedings to determine whether the person claiming a right to the property has a legitimate right to do so.^[121]

The action on the warranty also arises where the res vendita or part of it is in the possession of a third party, and the buyer is unable to obtain it.^[122]

Oznámení

As soon as eviction is threatened, the buyer is required to give the seller notice of the third party's claim to possession of the thing. The seller has to be given adequate notice to fulfil his obligation to protect the buyer's possession. The duties of the seller are somewhat unclear, but it seems that he is expected to intervene in the action, and take up the defence against the other party claiming title. It is the seller's duty under the warranty to relieve the buyer of the risks and costs of court action. If the buyer fails to give the necessary notice, he has no recourse against the seller unless he can prove that the third party's right is incontestable, or that it is the seller's fault that the notice did not reach him in time.

The buyer is relieved of this duty when:

• The title of the third party claiming the thing is legally unassailable;
• The parties have expressly agreed that notice is not required
• Notice is not given owing to the seller's own fault^[123]
• The seller has sold property mala fide, in which case the seller is liable for fraud in terms of the actio ex empto^[124]

Determined defence

The buyer, faced with eviction, is required in most circumstances to put up a determined defence (virilis defensio) of his possession, unless he can prove that the claimant's title was legally unassailable. This must be done when the seller has failed to assist the buyer, either because he cannot be found, or because he refused to assist.^[125][126]

The buyer's remedies

Kerr states that a buyer claiming under the warranty is entitled to repayment of the purchase price (or whatever portion has been paid) and, if loss over and above the amount can be shown, compensation for such loss.^[127][128] The action is a contractual one, which is sued for by means of the actio empti.

Být a v dobré víře possessor, the buyer could also claim for any improvements made to the property, this from the true owner.

Where eviction is partial only, and insufficient to entitle the buyer to claim rescission, he is entitled to claim the difference between the value of the property at eviction and the value of what is left to him.

It is important to remember that the warranty is residual. One may contract out of it, if this is possible.^[129]

Duty to make res vendita available free from defects

The seller is required to make the thing sold available without defects or diseases.

Where the seller makes the res available with a defect, a number of considerations determine the nature and extent of the remedy available to the buyer. In any defect case, one needs to consider two critical things:

1. the nature of the defect (whether it is a patent or a latent defect); a
2. the nature of the remedy.

In certain circumstances, the buyer's remedy is clearly contractual (enforceable in terms of the actio empti). In other circumstances, the remedies are not contractual; they find their roots in the aedilitian actions of Roman law. The extent of relief available differs, depending upon which remedy applies. Historically, contractual actions entitle the buyer to consequential damages, while the aedilitian remedies do not. While some decisions do not specify which remedy is referred to, the differences in the nature of the remedies remain important.

Patent defects

Patent defects are defects obvious to the naked eye: easily discoverable by the buyer at the time the goods are received. An example would be a scab on a sheep. Where specific goods are identified, or unascertained goods are appropriated by the seller to the contract, and the goods suffer from a patent defect, the seller may be sued for breach of contract by defective performance.^[130] The remedies are therefore contractual; consequential damages may be claimed.

Where the buyer has inspected the res vendita at (or before) the time of sale, and the inspection ought to have disclosed a defect, and the buyer accepts the goods without objection, the seller is not liable provided he has not warranted (expressly or impliedly) the absence of the defect, nor fraudulently concealed it. The reasoning behind this rule is that the buyer has waived his remedies by his conduct. He is deemed to have bought the goods subject to the defect, which he ought to have discovered.^[131]

Latent defects

v Holmdene Brickworks (Pty) Ltd v Roberts Construction Co Ltd^[132] Corbett JA defined a latent defect as follows:

Broadly speaking in this context a latent defect may be described as an abnormal quality or attribute which destroys or substantially impairs the utility or effectiveness of the res vendita for the purpose for which it was sold or for which it is commonly used [....] Such a defect is latent when it is one which is not visible or discoverable upon an inspection of the res vendita."^[133]

In other words, a latent defect would not be apparent to an ordinary person, even if an expert might have discovered it. Where the seller makes the thing sold available, and it is discovered that the thing has a latent defect, the seller is liable to the buyer in four circumstances. It is important to note that the first three categories allow an aggrieved party a contractual remedy: that is, an actio empti, which includes a claim for consequential loss or id quod interesse. The fourth category provides for aedilitian relief.

Čtyři kategorie jsou:

1. where the seller has acted fraudulently, or mala fide;
2. where the seller has warranted the absence of a latent defect;
3. where the seller is an artifex, manufacturer or seller, or is a dealer professing attributes of skill and expert knowledge in relation to the thing; a
4. where the aedilitian actions are available.

Podvod

Ohledně mala fides on the part of the seller, Glaston House (Pty) Ltd v Inag (Pty) Ltd.^[134]

Záruka

Where the seller has given an express or implied warranty against the existence of the defect, or has warranted the fitness of the res vendita for the purpose for which it is bought, the seller is liable.^[135][136] The action is contractual. The case provides a useful distinction between contractual and aedilitian remedies for latent defects.

Skill and expert knowledge

The leading cases are Kroonstad Westelike Boere Ko-operatiewe Vereeninging v Botha and Another,^[137] Holmdene Brickworks, Sentrachem Bpk v Weinhold,^[138] Langeberg Voedsel Bpk v Sarculum Boerdery Bpk,^[139] Sentrachem Ltd v Prinsloo^[140] Ciba-Geigy (Pty) Ltd v Lushof Farms (Pty) Ltd^[141] a D&H Piping Systems (Pty) Ltd v Trans Hex Group Ltd^[142] See also section 61 of the Consumer Protection Act.

Aedilitian actions

A seller is also liable for latent defects in the merx in terms of the aedilitian actions. The curule aediles were the Roman magistrates in charge of markets and public works. They had the power to issue edicts. Their most famous edict concerned a seller's liability for latent defects. Ulpian said,

Labeo writes that the edict of the curule aediles applies as well to sales of land as to sales of chattels inanimate or animate. The aediles say: "Sellers of slaves are to inform buyers of any disease (morbus) or defect (vitium) in any slave and whether any slave is a runaway, a vagabond, or not free from noxal liability; all these matters they must declare with proper publicity when the slave shall be sold. But if a slave was sold in contravention of the foregoing or in contravention of what was stated or promised when he was being sold [...] we grant to the buyer [...] an action for redhibition of the slave [....] The motive for the proposition of this edict is to defeat the artifices of sellers and to assist buyers whenever they are cheated by sellers. It is however, to be understood that a seller, even though he was unaware of the existence of faults [...] must nevertheless be held liable. Nor is this unfair, for the seller was in a position to inform himself on these matters, while to the buyer it makes no difference as to whether his deception is due to the seller's ignorance or guile.^[143]

The seller's obligations and the buyer's rights in terms of the aedilitian actions arise ex lege by operation of law, not with reference to the contract itself. One must not refer to an implied warranty against defects being present.^[144]

The aedilitian actions are the actio redhibitoria a actio quanti minoris, both of which are available in South African law. Each action provides the aggrieved buyer with certain specific remedies. Each has some similar elements:

The actions are available (in the case of defects)

• if at the time of the sale the thing suffers from a disease or defect; a
• if it was sold "in contravention of the edict" (adversus ea); in other words, if there has been non-disclosure of the defect or disease.

Defects and diseases

This matter is canvassed by Kerr.^[145] There is little need, then, to detail it here. As far as defects are concerned, Corbett JA's words in Holmdene stále platí. The remedies lie only if the disease or defect existed at the time of sale.^[146][147] Kerr says,

Aedilitian actions do not lie if the thing sold was sound at the time of the sale although it had suffered previously from a disease or defect. It is important that it should be wholly sound, not merely a defective part that should have been repaired or replaced [....] Just as the actions do not lie if the thing, having previously been diseased or defective is sound at the time of sale, so also they do not lie if the thing was sound at the time of sale but became diseased and defective thereafter.^[148]

The existence of the disease or defect at the time of the sale is a question of fact that the buyer must prove on the balance of probabilities. An inference that the disease or defect existed at the time of sale may be drawn from the fact that the disease or defect manifests itself shortly after the sale.

Obviously the buyer does not have to prove that the defect was apparent at the time of sale. Where the subject matter of the sale is a class of goods (bags of maize, for example, or pockets of oranges), the aedilitian remedies apply. Yet the extent to which the buyer is entitled to redhibition is determined by whether the contract was divisible or indivisible. Mackeurtan states: "The redhibition to which the purchaser is entitled extends only to the affected articles, unless the contract may properly be regarded as an indivisible one for the sale of the articles as a whole."^[149]

Adversus ea

The seller must sell the property in contravention of the edict; in other words, must defy the requirements of the edict by failing to disclose the existence of the defect. The ordinary rules of non-disclosure apply here, but the facts of the case determine which of the two actions is appropriate.

The actio redhibitoria is an action for the cancellation of the contract and restitution.^[150] It involves the restoration of the parties (buyer and seller) to their original positions, as far as this is possible. One is not entitled to a claim for one's consequential loss (id quod interesse) in terms of this remedy.

The test to determine whether the buyer is entitled to redhibition is objective. v Reid Brothers v Bosch,^[151] the test was expressed in two ways:

1. A buyer is entitled to rescission of the contract if the defect is of such a nature as to render the article completely unfit for the purpose for which it was bought (for everyone, not just the specific buyer).
2. A reasonable buyer would not have bought it at all had he known of the defect.

In other words, the defect must be material if it is to justify redhibition.^[152] Whether the buyer is entitled to redhibitory or quanti minoris relief depends, therefore, on the seriousness of the defect. The defect must not be merely trifling—it must hinder or prevent the usefulness or serviceability of the thing—if it is to justify complete redhibition.

If redhibition is applicable, the buyer is entitled to a refund of the purchase price, plus interest, and of course reimbursement for useful or necessary improvements made to the res. The buyer is obliged, however, to inform the seller of the defect, and to tender a return of the thing (plus accessories, appurtenances and fruits).

The buyer's right to redhibitory relief is terminated in the following circumstances:

• where he uses the article in such a way as to make it impossible to return it to the seller;
• where it has been destroyed or damaged materially due to the buyer's negligence;
• where the buyer fails to discover the defect and to return the thing within a reasonable time after the discovery of the defect (or the time when the defect should reasonably have been discovered); a
• where the buyer, knowing of the defect, exercises rights of ownership over the article (for example, where he arranges to have it repaired).

Where the article has been destroyed as a result of the defect itself, or in the course of its normal use, or accidentally, the buyer is still entitled to redhibitory relief.^{[153][154][155]}

The actio quanti minoris (také známý jako actio aestimatoria) is the other action to be considered here: an action for the return of a portion of the purchase price.^[156] The actio quanti minoris may be sought as a remedy in two circumstances.

In the first instance, the basic requirements for an actio redhibitoria are the same as those that give rise to the actio quanti minoris. Wherever such circumstances are present as justify complete redhibition, the buyer has an election to choose which of the two actions he prefers. If he has this choice, he may

• restore the thing and claim the price paid; nebo
• retain the thing and reclaim part of the purchase price.

The actio quanti minoris may also be sought in a second set of circumstances. Where the defect is of such a character that it is not material enough to give rise to a redhibitory action, it may nevertheless give rise to an actio quanti minoris. A buyer may therefore claim a reduction in the purchase price if (despite the defect) he would still have entered into the contract, but at a lower price. A buyer may sue for a redhibitory action, claiming quanti minoris damages in the alternative.

Když actio quanti minoris is used, the buyer, if successful, is entitled to the return of a portion of the purchase price.^[157] The actual amount is calculated on the basis of the difference between the purchase price and the actual value of the thing sold.

The calculation of the award in current South African law is different from that of Roman law, where the amount awarded would be calculated on the basis of the difference between the price actually given and the price the purchaser would have paid if he had known of the defect. It is, in other words, a subjective test. In South African law, the measure of relief is usually the difference between the actual purchase price and the value of the article in its defective state.^[158] The value of the defective thing must be ascertained as it is in the case of failure to make available the thing sold: by reference to the market price, if there is one. If no market price can be established, the best evidence available must be used to establish the actual value of the thing sold. Another means of assessing the amount recoverable is by referring to the cost of repairing the defect that existed at the time of sale and/or remedying any deterioration that might have occurred as a result of the defect. Only reasonable costs of repair may be taken into account in this regard.^[159]

A measure of controversy exists as to the date to be used when determining the actual value of the thing sold. After considering the cases, Kerr comes to the conclusion that the relevant date is the date when the sale took place.^[160]

Where the sale involves a res vendita, consisting of a number of articles, and one or more of them is defective, the quanti minoris relief exists only in respect of the defective articles. If the sale is indivisible, however, the buyer is entitled to relief only if a valuation of all the articles, both defective and sound, clearly shows that he has received less than he has contracted for.

The right to claim quanti minoris damages is lost where the buyer, knowing of the defect, accepts the article as satisfactory in terms of the contract.

The aedilitian remedies as defences

Circumstances that entitle the buyer to redhibition, or to a reduction of the purchase price, entitles him to defend, on the basis of these facts, actions for payment of the purchase price, or any other action arising out of the contract. When the buyer is sued by the seller, therefore, he is entitled to deny liability and claim redhibitory relief as a defence if the defect is material. The same rules apply as above. Toto je známé jako exceptio redhibitoria.

Circumstances that give cause for an actio quanti minoris may also be used as a defence to an action for the price by the seller. Tomu se říká exceptio quanti minoris.^[161][162]

Exclusion of liability for defects

The following are circumstances in which the seller is not liable for latent defects in the res vendita:

1. where, in terms of the contract, the seller expressly excludes liability (where, that is, he sells voetstoots);
2. where the seller's liability is impliedly excluded in terms of the contract;
3. where the defect arose after the date of sale;
4. where the buyer knew of the defect at the time of sale, or, having become aware of it later, expressly or impliedly accepts the position (thus waiving his remedies);
5. where the remedy has expired (for example, by prescription); a
6. where aedilitian remedies are not available to buyers in respect of goods sold at judicial sales in execution.

The only of these circumstances to be examined in detail here is the first.

It is competent for the parties to agree that the seller shall not be liable for the presence of diseases or defects. Nejznámějším příkladem je voetstoots doložka. Where the thing is sold voetstoots, it is sold "with all its faults" or "as it stands" or "as it is." The term must expressly form part of the contract; it cannot be implied.

The effect of such a sale is that the seller is not liable for defects in the res vendita. Where there is an inspection of the thing by an expert, this does not necessarily make the sale voetstoots. It is important to note, however, that the voetstoots clause affects only the presence of latent diseases and defects; it does not cover the situation where a misrepresentation of any kind is made.^[163]

One big exception attaches to the voetstoots doložka. A voetstoots clause does not relieve the seller of responsibility for a defective res vendita when the seller has acted fraudulently, since no-one can contract out of fraud.

There has been some polemic between the Natal courts, and those in the Transvaal and the Cape, as to what is meant by fraud in this context. Following a note by Milne,^[164] the Natal courts took the view that a seller who knew of the defect, and yet sold voetstoots, was not fraudulent unless he designedly concealed the defect from the purchaser. The Cape and Transvaal courts, however, held that knowledge of the defect coupled with a voetstoots clause was in itself sufficient to render the seller fraudulent.

These difficulties were finally cleared up by the Appellate Division in Van der Merwe v Meades.^[165] The latest case on the point is Odendaal v Ferraris.^[166]

There is also some debate about the effect of the Consumer Protection Act on the voetstoots doložka.

Where there is an express term of the contract in apparent conflict with a voetstoots clause, a question arises as to whether the buyer has an action against the seller. The answer depends on the ambit of the term in the circumstances. If the term extends beyond the field of aedilitian liability, the voetstoots clause may not assist the seller. For example, a second-hand car is sold, the seller having guaranteed that the car has a new camshaft, and the car is sold voetstoots. If the seller delivers the car with a new camshaft, he is not liable for latent defects in that new camshaft. If the camshaft is not new, however, the buyer has the usual remedies for breach of contract, which have nothing to do with aedilitian remedies.

Zákon o národním úvěru^[167] excludes the possibility of a valid voetstoots clause in a sale subject to that Act.^[168]

Dicta et promissa

The Romans recognised that, where a seller made a statement amounting to a dictum et promissuma kde res vendita did not measure up to that statement, the buyer was entitled to aedilitian relief.^[169] In such cases, there is no latent defect; the problem comes in that the concept of the thing created in the buyer's mind by the seller's dictum et promissum is different from the true character of the thing. These remedies are relevant where a representation is made, but it falls short of a contractual warranty.

In South African law, despite any distinctions between dicta a promissa in the Roman law, the term refers to, "a statement or undertaking or promise by the seller which was intended to be acted upon by the parties."^[170] Hlavní případ dictum promissumve je Phame (Pty) Ltd v Paizes,^[171] Holmes JA položil jednu z otázek nastolených případem následujícím způsobem: „Může nevinné zkreslení někdy oprávnit kupujícího ke snížení ceny podle actio quanti minoris? [...] Pokud ano, za jakých okolností? jinými slovy, jaký faktický základ je vyžadován? “^[172]

Odpověď, jak to viděl, byla tato:

To, co je třeba vzít v úvahu, není nevinné zkreslování per se, ale dictum et promissum římsko-nizozemského práva a následná aedilitianská úleva [....] Je zbytečné a matoucí pokusit se přizpůsobit dictum et promissum do nějakého moderního právnického prostoru, jako je záruka nebo termín; a poté z nich vyvodit závěry ohledně práv kupujícího. Zejména římsko-nizozemské orgány to nevyžadují.^[173]

Orgány, které popsal v tomto bodě jako „jednoduché a jasné“:

Pokud se jedná o skrytou vadu, v době prodeje ipso facto je k dispozici léčebný prostředek (není-li dohodou vyloučen). Povinnost prodávajícího a právo kupujícího vyplývají ze zákona, a nikoli na základě úmyslu stran [....] Obdobně, pokud prodávající během jednání dictum et promissum vliv na kvalitu res vendita a nedosahuje toho ipso facto pomocný prostředek nápravy je k dispozici ze zákona.^[174]

Stručně řečeno, „na základě konspektu všech [...] orgánů, rozhodnutí a diskusí“ považoval zákon v Jižní Africe týkající se této otázky za následující:

1. „Pomocné prostředky [...] jsou k dispozici, pokud res vendita v době prodeje trpěl skrytou vadou. ““
2. „Pomocné prostředky jsou k dispozici také v případě, že prodejce provedl a dictum et promissum kupujícímu, o jehož víře kupující uzavřel smlouvu nebo s uvedenou cenou souhlasil; a ukázalo se to jako neopodstatněné. “
3. A dictum et promissum je podstatné prohlášení učiněné prodávajícím kupujícímu během jednání, které se týká kvality res vendita a jít nad rámec pouhé chvály a pochvaly. “
4. „To, zda prohlášení prodávajícího jde nad rámec pouhé chvály a pochvaly, závisí na okolnostech každého případu. Mezi relevantní úvahy lze zahrnout následující: zda bylo prohlášení učiněno jako odpověď na otázku kupujícího; jeho významnost pro známý účel, pro který kupující měl zájem o koupi; ať už to bylo prohlášení faktické, nebo osobního názoru; a zda by bylo i pro důvěryhodnou osobu zřejmé, že prodávající pouze zpíval chválu svého zboží, jak to prodejci nikdy nebyli zvyklí. "^[175]

Bod 4 výše objasňuje, že pouhý obláček neznamená a dictum et promissum.

Viz také Gannet Manufacturing Co (Pty) Ltd v.Postaflex (Pty) Ltd.^[176]

Zbytkové povinnosti kupujícího

Úhrada kupní ceny

Způsob platby

Kupující je povinen zaplatit kupní cenu způsobem sjednaným ve smlouvě. To je určitě jeho nejdůležitější povinnost. Pokud smlouva v tomto ohledu neříká nic konkrétního, musí být závazek stanoven na základě předchozího průběhu jednání mezi stranami nebo příslušným obchodním využitím. Pokud tak neučiní, jak poznamenává Mackeurtan, „musí to zaplatit zákonným platidlem.“^[177][178] Platbu lze provést šekem, v závislosti na jejím dodržení. Výkon jiný než splatný (tzv. Substituovaný výkon, nebo datio v solutu) lze poskytnout, pokud s tím věřitel souhlasí; pokud souhlasí a platba je takto poskytnuta, je závazek platně splněn.

Čas platby

Hotovostní prodeje

Pokud nedojde k opaku, jsou obě strany povinny plnit ihned po uzavření smlouvy. Kupující je povinen nabídnout platbu, pokud je prodávající povinen zpřístupnit prodanou věc. v Breytenbach proti Van Wyk,^[179] Wessels JA řekl: „Při prodeji za hotovost musí být výrobek doručen pari passu s úhradou kupní ceny. “^[180]

Úvěrový prodej

Může být sjednán konkrétní den platby; pokud ne, musí být platba provedena v rozumné lhůtě. Pokud je dohodnuto dodání na splátky, je kupující prima facie povinen zaplatit správnou část ceny při dodání každé splátky.

Místo platby

Kupující je povinen zaplatit cenu na místě stanoveném ve smlouvě. Pokud nebylo stanoveno žádné místo, je kupující povinen zajistit, aby platba dorazila věřiteli v den splatnosti nebo před datem splatnosti.

Platba kým?

Za běžných okolností je kupující odpovědný za cenu, ale závazek plní také platby třetí stranou (buď jménem dlužníka, nebo jako ručitel nebo spoludlužník).

Odstranění nebo přijetí

Kupující je povinen věc odstranit, jakmile ji prodávající dá k dispozici, nebo ji převzít, pokud mu je předložena.^[181] Klasickým prohlášením o této povinnosti je prohlášení Pomponia: „Pokud muž koupí kámen na statku a odmítne jej odebrat, může být podána žaloba na prodej s cílem vymáhat vynětí.“^[182]

Pokud kupující věc neodstraní nebo nepřijme včas, je v mora. To má důsledky pro břemeno rizika^[183] a opravňuje prodávajícího k úhradě nezbytných výdajů na údržbu a skladování res vendita.

Úhrada nezbytných výdajů

Kupující je povinen uhradit prodávajícímu veškeré náklady, které nezbytně vznikly při péči o res vendita mezi datem prodeje a prodejcem věci k dispozici. Tato povinnost odpovídá povinnosti prodávajícího řádně se o věc starat, dokud není dána k dispozici; odpovídá to také jeho povinnosti účtovat kupujícímu plody plodů res vendita od data prodeje. Mezi příklady tohoto typu výdajů patří náklady na skladování, nezbytné opravy, daně, údržbu a údržbu (náklady například na nočního hlídače pro zajištění bezpečnosti res vendita), nebo peníze vynaložené na veterinární ošetření zvířete.

Opravné prostředky prodejce

Opravné prostředky prodávajícího, pokud kupující nesplní jednu nebo více z těchto povinností, jsou četné a podrobné.^[184]

Prodej podléhá zákonným požadavkům

Způsob uzavírání a provádění určitých běžných forem kupních smluv upravují různé zákony.^[185] Tyto stanovy poskytují glosář (a v některých případech významnou změnu) dosud diskutovaného obecného prodejního práva. Tyto právní předpisy jsou z velké části navrženy s ohledem na ochranu spotřebitele. Ukládají formality smlouvám a stanoví, jaké druhy podmínek jsou zákonné nebo nezákonné.

Níže jsou uvedeny významné právní předpisy:

• zákon o odcizení půdy,^[186] který vyžaduje, aby smlouvy o prodeji pozemků byly písemné a podepsané, a na tyto smlouvy se ukládají různé další formality.^[187]
• zákon o elektronických komunikacích a transakcích,^[188] který na tyto smlouvy ukládá přísná opatření na ochranu spotřebitele a upravuje smluvní podmínky spojené s těmito smlouvami, zejména v kapitole 7 zákona;
• insolvenční zákon,^[189] požaduje, aby tam, kde má dojít k prodeji podniků, byla zveřejněna určitá oznámení, aby byla zajištěna platnost prodeje;^[190]
• zákon o použitém zboží,^[191] který vyžaduje určité formality, pokud má být zboží nakupováno a prodáváno z druhé ruky;^[192]
• zákon o krádeži akcií,^[193] který reguluje prodej akcií;
• národní zákon o úvěrech; a
• zákon o ochraně spotřebitele, který byl podepsán do zákona dne 24. dubna 2009 a který vstoupil v platnost dne 31. března 2011.^[194][195]

Viz také

• Zákon o dopravě v Jižní Africe
• Zákon Jihoafrické republiky
• Pronájem
• Jihoafrické smluvní právo
• Jihoafrické právo prodeje
• Jihoafrické majetkové právo

Reference

Knihy

• Bradfield a Lehmann. Zásady zákona o prodeji a nájmu. 2. vyd. Juta, 2010.
• De Wet a Van Wyk. Die Suid-Afrikaanse Kontraktereg en Handelsreg 5 vyd. Butterworths, 1992.
• Hackwill, G. Mackeurtanův prodej zboží v Jižní Africe. 5 vyd. Juta, 1984.
• Joubert, W (ed). Zákon Jihoafrické republiky. sv. xxiv.
• Kahn (ed). Smluvní a obchodní právo v případech (svazek ii). Juta, 1985.
• Kerr, AJ. Zákon o prodeji a leasingu. 3. vyd. LexisNexis, 2012.
• Lee a Honore Povinnosti.
• Mackeurtan dál Prodej (3. vyd.).
• Norman dál Prodej (2. vyd.).
• Wessels Smlouva.
• Zulman, RH a Kairinos, G. Normanův nákup a prodej v Jižní Africe. 5 vyd. Butterworths, 2005.

Případy

• East London Model Dairy Co-Operative Co, Ltd v.Tyk 1955 (1) SA 611 (E).
• Van der Merwe v. Viljoen 1953 (1) SA 60 (A).

Poznámky