Pojištěná půjčka FHA - FHA insured loan

Plakát druhé světové války

An Pojištěná půjčka FHA je USA Federální správa bydlení pojištění hypotéky couval hypotéka který poskytuje věřitel schválený FHA. Pojištěné půjčky FHA jsou druhem federální pomoc. Historicky povolili nižší příjmy Američané půjčit si peníze na nákup domu, který by si jinak nemohli dovolit. Protože tento typ půjčky je více zaměřen na nové majitele domů než na investory do nemovitostí, půjčky FHA se liší od konvenční půjčky v tom smyslu, že dům musí být majitel-obyvatel po dobu nejméně jednoho roku.[1] Vzhledem k tomu, že půjčky s nižšími splátkami obvykle představují pro věřitele větší riziko, musí kupující domů zaplatit dvoudílné pojištění hypotéky, které zahrnuje jednorázovou hromadnou splátku a měsíční splátku, aby kompenzovalo zvýšené riziko.[1]:15

Program vznikl během Velká deprese třicátých let, kdy sazby zabavování a výchozí hodnoty prudce vzrostly a cílem programu bylo poskytnout věřitelům dostatečné množství pojištění. Vláda dotovala některé programy FHA, ale cílem bylo, aby byla samonosná na základě pojistného dlužníků. Přesčas, soukromé hypoteční pojištění (PMI) společnosti vstoupily do hry. Nyní FHA slouží především lidem, kteří si nemohou dovolit konvenční záloha nebo nesplňujete podmínky pro PMI. Od té doby byl program upraven tak, aby vyhovoval zvýšené recesi.

Dějiny

Zákon o národním bydlení z roku 1934 vytvořil Federální správa bydlení (FHA), která byla založena především za účelem zvýšení výstavby domů, snížení nezaměstnanosti a provozování různých programů pojištění půjček.[2] FHA neposkytuje žádné půjčky, ani neplánuje ani staví domy. Stejně jako ve správě veteránů VA půjčka žadatel o půjčku musí uzavřít dohodu s půjčující institucí. Tato finanční organizace se poté může zeptat, zda si vypůjčitel přeje pojištění FHA k půjčce, nebo může trvat na tom, aby o něj vypůjčitel požádal. Prostřednictvím Federální správy bydlení vyšetřuje federální vláda žadatele a poté, co rozhodl, že riziko je příznivé, zajišťuje půjčující instituci proti ztrátě jistiny v případě, že dlužník nesplní podmínky hypotéky. Dlužník, který platí pojistné ve výši 0,5% z klesajících zůstatků na ochranu věřitele, dostává dvě výhody: opatrně posouzení inspektorem FHA a nižší úrokovou sazbou hypotéky, než by věřitel bez ochrany mohl nabídnout.

Afroameričanům a dalším rasovým menšinám byl z velké části odepřen přístup k půjčkám podporovaným FHA,[3][4] zejména před rokem 1950,[5] a přístup získal pouze v několika předměstských budovách speciálně postavených pro obsazení celé černé.[6][7] Pod Správa Eisenhowera „FHA se pokusila přimět soukromé vývojáře, aby postavili více bydlení pro menšinové kupce. To bylo provedeno prostřednictvím Dobrovolného hypotečního programu na domácí úvěry.[8][9] V rámci programu však bylo postaveno méně bytů, než se očekávalo,[10] a FHA odmítla odepřít pojištění vývojářům, kteří diskriminovali. Způsob, jakým byly spravovány půjčky zajištěné FHA, přispěl k rozšíření vlastnictví domu a rozdílu v rasovém bohatství, přestože pomohly vybudovat bílou rodinu ze střední třídy.[11][12]

Do druhé poloviny 60. let sloužila Federální správa bydlení hlavně jako pojišťovací agentura pro půjčky od soukromých věřitelů. V posledních letech se však tato role rozšířila, protože se agentura stala správcem programů dotací úroků a doplňků nájemného. Důležité dotační programy jako Zákon o občanských právech z roku 1968 byly založeny Ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst Spojených států.[2]

V roce 1974 Zákon o bydlení a komunitním rozvoji byl předán.[2] Její ustanovení významně změnila federální zapojení do široké škály aktivit v oblasti bydlení a komunitního rozvoje. Nový zákon provedl řadu změn v činnostech FHA, i když nezahrnoval (jak bylo navrženo) úplné přepsání a konsolidaci Národní zákon o bydlení. Zahrnoval však ustanovení týkající se úvěrových a investičních pravomocí federálního úřadu spořitelní a úvěrová sdružení, orgán pro půjčky nemovitostí národních bank a orgán pro půjčky a depozitáře z federální družstevní záložny.

Další změny nastaly v zákoně o bydlení a komunitním rozvoji z roku 1977, který zvýšil stropy pro částky půjček pro jednu rodinu pro spoření a půjčky sdružení půjček, nákupy federálních agentur, pojištění FHA a zabezpečení záloh Federální půjčky domů. V roce 1980 byl přijat zákon o bydlení a komunitním rozvoji; umožnil sjednané úrokové sazby u některých půjček FHA a vytvořil nový program dotací nájemného FHA pro rodiny se středními příjmy.[2]

Dne 31. srpna 2007 FHA přidala nový refinanční program s názvem FHA-Secure pomoci dlužníkům ublížit 2007 subprime hypoteční finanční krize.[13]

6. března 2008 byl zahájen program „FHA Forward“. Toto je část stimulačního balíčku, který zavedl prezident George W. Bush, aby zvýšil limity půjček pro FHA.[14]

1. dubna 2012 přijala FHA nové pravidlo, které vyžaduje, aby se jejich zákazníci vyrovnali s lékařskými věřiteli za účelem získání hypotečního úvěru. Tato kontroverzní změna byla zrušena a odložena na červenec 2012,[15] ale později byl zcela zrušen až do vyjasnění a dalšího vedení.[16] V listopadu 2012 byla FHA v podstatě v bankrotu.[17][18]

Proces žádosti o půjčku FHA

FHA neposkytuje půjčky. Spíše pojistí půjčky poskytnuté soukromými věřiteli.[19] Prvním krokem při získávání půjčky FHA je kontaktovat několik věřitelů a / nebo hypoteční makléři a zeptejte se jich, zda jsou schváleny FHA Americké ministerstvo bydlení a rozvoje měst k získání půjček FHA. S výjimkou určitých situací také není možné mít současně dvě nebo více půjček FHA.[1]

Za druhé, potenciální věřitel posoudí potenciálního kupce domů z hlediska rizika. Analýza něčí poměr dluhu k příjmu umožňuje kupujícímu vědět, jaký typ domu si lze dovolit na základě měsíčních příjmů a výdajů, a je jedním z nich metrika rizika věřitel. Další faktory, např. historie plateb u jiných dluhů, se berou v úvahu a používají se při rozhodování o způsobilosti a podmínkách půjčky. FHA půjčky vyžadují minimum FICO skóre 580, aby se kvalifikoval pro 3,5% pokles nebo 500 pro 10% pokles. Věřitel navíc zkontroluje finanční historii osoby, která dostává půjčku, aby zjistil, zda byla v prodlení s půjčkami dlužným vládě USA; pokud ano, nemají nárok na půjčku FHA.[1]:131 Hypoteční věřitelé mohou k těmto minimálním standardům přidat vlastní pravidla, která se označují také jako překryvné vrstvy. Protože každý věřitel stanoví své vlastní sazby a podmínky, je na tomto trhu důležité srovnávací nakupování.

Věřitelé schválení FHA používají ke schválení hypotéky program s názvem Desktop Underwriter známý také jako DU.[20] DU zohledňuje poměr dluhu, rezervy a kreditní skóre potenciálního dlužníka k automatickému rozhodnutí o úvěru.

FHA přijímá opatření pro kupce domů, kteří se zotavili z „ekonomických událostí“. Prostřednictvím programu Back To Work - Extenuating Okolnosti okolnosti FHA snižuje svou standardní, povinnou tříletou čekací lhůtu pro aplikace pro kupující s historií uzavření trhu, krátkým prodejem nebo podvodem; a dvouleté čekací období na podání žádosti po bankrotu podle kapitoly 7 nebo kapitoly 13. Pro kupující, kteří mohou prokázat, že ekonomické události předcházelo alespoň 20% snížení příjmu domácnosti, které trvalo šest měsíců nebo déle; a kdo může prokázat uspokojivou úvěrovou historii za posledních 12 měsíců, FHA umožní žádost a bude souhlasit s pojistením půjčky na bydlení. Program Zpět do práce skončil 30. září 2016.[21]

Oddíl 251 pojednává o nákupu nebo refinancování půjčky na bydlení s úrokovými sazbami, které se mohou časem zvyšovat nebo snižovat, což spotřebitelům umožňuje koupit nebo refinancovat jejich bydlení za nižší počáteční úrokovou sazbu.

Programy FHA pro pojištění hypotéky pomáhají rodinám s nízkými a středními příjmy stát se majiteli domů snížením některých nákladů na jejich hypoteční úvěry. Pojištění hypotéky FHA také povzbuzuje věřitele, aby poskytovali půjčky jinak dlužníkům, kteří jsou hodni úvěru, a projektům, které nemusí být schopny splnit běžné požadavky na upisování, a chrání věřitele před nesplácením úvěru u hypoték na nemovitosti, které splňují určité minimální požadavky, včetně průmyslových domů, jedno vlastnosti pro více rodin a některá zdravotnická zařízení. Základním programem pojištění hypotéky FHA je pojištění hypotéky pro domy jedné rodiny se čtyřmi rodinami (oddíl 203 (b)).[22]

FHA umožňuje kupujícím, kteří kupují poprvé, odložit pouhých 3,5% a získat až 6% na uzavření nákladů. Někteří věřitelé však neumožní prodejci přispět více než 3% na přípustné náklady na uzavření. Pokud pro žadatele existuje jen malý nebo žádný úvěr, FHA umožní kvalifikovanému spoludlužníkovi, který není obývatelem, podepsat půjčku, aniž by vyžadoval, aby tato osoba pobývala v domě s prvním kupujícím domů. Spoluzakladatel nemusí být pokrevním příbuzným. Tomu se říká neobsazující spoludlužník.[23]

FHA také umožňuje použít dary k složení zálohy z následujících zdrojů:

  • příbuzný dlužníka
  • zaměstnavatel dlužníka nebo odborová organizace
  • blízký přítel s jasně definovaným a zdokumentovaným zájmem o dlužníka
  • charitativní organizace
  • vládní agentura nebo veřejný subjekt, který má program poskytující pomoc s vlastnictvím domu[24]

Hybridní nastavitelná rychlost

FHA spravuje řadu programů založených na oddílu 203 (b), které mají speciální funkce. Jeden z těchto programů, oddíl 251, zajišťuje hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM), které zejména v obdobích, kdy jsou úrokové sazby nízké, umožňují dlužníkům získat hypotéční financování, které je díky nižší počáteční úrokové sazbě dostupnější. Tato úroková sazba je každoročně upravována na základě tržních indexů schválených FHA, a může se tak po dobu trvání půjčky zvyšovat nebo snižovat. V roce 2006 FHA obdržela souhlas s povolením hybridních ARM, u nichž je úrok stanoven na prvních 3 nebo 5 let, a poté je každoročně upravován podle tržních podmínek a indexů.

FHA Hybrid poskytuje počáteční fixní úrokovou sazbu na období tří nebo pěti let a poté se po počátečním fixním období každoročně upravuje. Produkty FHA Hybrid 3/1 a 5/1 umožňují až 1% roční úpravu úrokové sazby po počátečním období fixní úrokové sazby a 5% limit úrokové sazby po dobu trvání úvěru. Nová platba po úpravě bude vypočítána z aktuálního zůstatku jistiny v době úpravy. Tím je zajištěno, že úprava platby bude minimální i při nejhorším případě změny sazby.

Poskytnutí zálohy

Programy zálohové platby a komunitní přestavby nabízejí cenově dostupné bydlení začínajícím kupujícím domů, jednotlivcům s nízkými a středními příjmy a rodinám, které chtějí dosáhnout vlastnictví domu. Typy grantů zahrnují programy financované prodejcem, [1] Grant America Program a další, stejně jako programy, které jsou financovány federální vládou, jako je Americká iniciativa na složení zálohy na sny. Státní a místní samosprávy provozují mnoho grantových programů pro zálohy, často využívajících fondy hypotečních výnosů.

27. Května 2006 Internal Revenue Service vydal Revenue Ruling 2006-27, ve kterém rozhodl, že některé neziskové prodejcem financované zálohové programy pomoci (programy DPA) nepůsobí jako „charitativní organizace“. Rozhodnutí bylo do značné míry založeno na kruhové povaze peněžních toků, kdy prodejce po uzavření zaplatil charitě „poplatek“. Mnoho[SZO? ] věřte, že se „grant“ skutečně promítá do ceny domu. Podle Vládní úřad odpovědnosti, jsou u těchto hypoték vyšší míry selhání a uzavření trhu.[25]

Dne 31. října 2007 přijalo ministerstvo bydlení a rozvoje měst nové předpisy zakazující takzvané „zálohově financované“ zálohové programy. Nová nařízení stanoví, že všechny organizace poskytující pomoc se zálohou uhrazenou prodejcem nemovitosti „před, během nebo po“ tomto prodeji musí přestat poskytovat granty na půjčky FHA do 30. října 2007, s výjimkou Nehemiah Corporation. Nehemiah je příjemcem urovnání soudního sporu s ministerstvem bydlení a rozvoje měst v dubnu 1998. Podmínky tohoto urovnání umožní Nehemiah fungovat do 1. dubna 2008. Ameridream bylo prodlouženo nové nařízení do 29. února 2008.[26]

Několik podobně provozovaných vládních grantových programů bylo zavedeno v reakci na vládní výnos IRS v květnu 2006. Jejich vládní status je osvobodil od vládního IRS, ale stále se jich týká změna pravidel HUD. Jedna taková organizace byla Program Grant America, který provedl indický národ Penobscot a který byl k dispozici všem kupcům domů ve všech padesáti státech.

Pojištění hypotéky

Hlavní článek: Pojištění hypotéky § USA

FHA využívá dvoustupňový plán pojistného na hypoteční pojištění (MIP). Chcete-li získat pojištění hypotéky od Federální správy bydlení, předem pojistné na hypotéku (UFMIP), který se rovná 1,75% základní částky půjčky při uzavření, a je běžně financován do celkové výše půjčky věřitelem a vyplácen FHA jménem dlužníka. K dispozici je také měsíční pojistné na pojištění hypotéky (MIP), které se liší podle doby amortizace a poměr půjčky k hodnotě.[27]

Měsíční platba však není trvalá, protože existuje několik způsobů, jak se zbavit MIP. Jedním ze způsobů, jak odstranit měsíční splátku, je vytvořit alespoň 20% vlastní kapitál z půjčky FHA, což majiteli domu umožní požádat o refinancování na jejich půjčku. Vzhledem k tomu, že MIP má zajistit další zabezpečení proti výchozí, pokud existují známky finanční nestability, může být refinancování odmítnuto. Nejjednodušším a nejzaručenějším způsobem odstranění minimální dovozní ceny je však vytvoření 22% vlastního kapitálu; poté je úvěrové pojištění automaticky odstraněno věřitelem a již nemusí být spláceno.[28][29]

Sazby FHA MIP byly sníženy 27. ledna 2017 [30]

FHA MIP nelze zrušit u hypoték vzniklých po 3. červnu 2013.[23]

Reference

  1. ^ A b C d „HUD 4155.1, Analýza hypotečního úvěru pro pojištění hypotéky“ (PDF). p. 152. Citováno 19. listopadu 2018.
  2. ^ A b C d Mishler, Lon; Cole, Robert E. (1995). Správa spotřebitelských a obchodních úvěrů. Homewood, Illinois: Irwin. str. 118–121. ISBN  0-256-13948-2.
  3. ^ Hirsch, Arnold R. (2000). „Zadržení na domácí frontě: Rasa a federální bytová politika od nové dohody po studenou válku“. Journal of Urban History. 26 (2): 158–180. doi:10.1177/009614420002600202.
  4. ^ Freund, David M.P. (2007). Barevné vlastnictví: Státní politika a bílá rasová politika na předměstské Americe. Chicago: University of Chicago Press. ISBN  0-226-26276-6.
  5. ^ Glock, soudce (2016). „Jak se Federální správa pro bydlení pokusila zachránit americká města, 1934–1960“. Journal of Policy History. 28 (2): 290–316. doi:10.1017 / S0898030616000075.
  6. ^ Wiese, Andrew (2004). Jejich vlastní místa: afroamerická suburbanizace ve dvacátém století. Chicago: University of Chicago Press. ISBN  0-226-89625-0.
  7. ^ Lands, LeeAnn (2009). The Culture of Property: Race, Class, and Housing Landscapes in Atlanta, 1880-1950. Atény: University of Georgia Press. ISBN  0-820-33392-1.
  8. ^ Lamb, Charles M .; Wye, Adam W. (2012). „Kontrolují prezidenti byrokracii? Federální správa bydlení během éry Trumana-Eisenhowera.“ Politologie čtvrtletně. 127 (3): 445–467.
  9. ^ Burk, Robert Fredrick (1984). Eisenhowerova správa a černá občanská práva. Knoxville: University of Tennessee Press. ISBN  0-870-49493-7.
  10. ^ Smith II, Preston H. (2012). Rasová demokracie a černá metropole: bytová politika v poválečném Chicagu. Minneapolis: University of Minnesota Press. ISBN  0-816-63703-2.
  11. ^ Rothstein, Richard (2017). Barva zákona: zapomenutá historie toho, jak naše vláda oddělila Ameriku. New York: Liveright. ISBN  1-631-49453-8.
  12. ^ Badaran, Mehrsa (2017). Barva peněz: černé banky a mezera rasového bohatství. Cambridge, MA: Belknap Press. ISBN  0-674-97095-0.
  13. ^ Tisková zpráva HUD 07-123
  14. ^ Tisková zpráva HUD 08-030
  15. ^ „FHA zpožďuje kontroverzní inkasní pravidlo pro způsobilost krytí hypotéky“. HousingWire. Citováno 30. listopadu 2012.
  16. ^ „Dopis hypotéky 2012-10“ (PDF). Americké ministerstvo bydlení a rozvoje měst. Citováno 30. listopadu 2012.
  17. ^ „F.H.A. doufá, že se vyhne výpomoci ze státní pokladny“. New York Times. 16. listopadu 2012.
  18. ^ „Audit F.H.A. ukázal nízké rezervy“. New York Times. 14. listopadu 2012.
  19. ^ „HUD.gov / U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)“. www.hud.gov. Citováno 2019-07-10.
  20. ^ „Desktop Underwriter & Desktop Originator | Fannie Mae“. singlefamily.fanniemae.com. Citováno 2020-08-13.
  21. ^ „Zpátky do práce - polehčující okolnosti“ (PDF). Portal.HUD.gov. Americké ministerstvo bydlení a rozvoje měst. Citováno 7. února 2014.
  22. ^ „Popis programu: Pojištění hypotéky pro 1- až 4-rodinné domy (oddíl 203 (b)) - HUD | HUD.gov / americké ministerstvo bydlení a rozvoje měst (HUD)“. www.hud.gov. Citováno 2020-08-13.
  23. ^ A b „Příručka půjčovatele FHA“ (PDF).
  24. ^ „Příručka FHA“ (PDF).
  25. ^ GAO-06-24 Financování hypotéky: Je třeba podniknout další kroky k řízení rizik úvěrů pojištěných FHA s pomocí zálohy
  26. ^ AmeriDream udělil rozšíření
  27. ^ „Jak dlouho platíte pojištění hypotéky na půjčku FHA?“. Zacky. Zacksův investiční průzkum. Citováno 19. listopadu 2018.
  28. ^ Leonard, Kimberlee. „Jak dlouho platíte pojištění hypotéky na půjčku FHA?“. SFGate. SFGate. Citováno 19. listopadu 2018.
  29. ^ Giang, Vivian. „Jak se zbavit PMI nebo soukromého pojištění hypotéky“. Bankrate. Bankrate. Citováno 19. listopadu 2018.
  30. ^ „FHA snižuje hypotéční prémie“.

Viz také

externí odkazy