Investice do nemovitostí - Real estate investing

Tento článek má několik problémů. Prosím pomozte vylepši to nebo diskutovat o těchto otázkách na internetu diskusní stránka. (Zjistěte, jak a kdy tyto zprávy ze šablony odebrat) Příklady a perspektiva v tomto článku nemusí představovat a celosvětový pohled subjektu. Můžeš vylepšit tento článek, diskutovat o problému na diskusní stránkanebo vytvořit nový článek, podle potřeby. (Březen 2015) (Zjistěte, jak a kdy odstranit tuto zprávu šablony) tento článek potřebuje další citace pro ověření. Prosím pomozte vylepšit tento článek podle přidávání citací ke spolehlivým zdrojům. Zdroj bez zdroje může být napaden a odstraněn. Najít zdroje: „Investice do nemovitostí“  – zprávy  · noviny  · knihy  · učenec  · JSTOR (Červen 2009) (Zjistěte, jak a kdy odstranit tuto zprávu šablony) (Zjistěte, jak a kdy odstranit tuto zprávu šablony)

Investice do nemovitostí zahrnuje nákup, vlastnictví, správu, pronájem a / nebo prodej nemovitost pro zisk. Vylepšení nemovitého majetku jako součásti nemovitosti investice Strategie je obecně považována za subšpecializaci investování do nemovitostí zvanou rozvoj nemovitostí. Nemovitosti jsou aktivum formulář s omezeným likvidita ve srovnání s jinými investicemi také hlavní město intenzivní (i když kapitál lze získat prostřednictvím hypotéka vliv ) a je vysoce tok peněz závislý. Pokud investor tyto faktory dobře nepochopí a neudrží je, stává se nemovitost a riskantní investice.

Zdroje a pořízení investičního majetku

Nemovitost trhy ve většině zemí nejsou tak organizované nebo účinný jako trhy pro jiné, likvidnější investiční nástroje. Jednotlivé nemovitosti jsou samy o sobě jedinečné a nejsou přímo zaměnitelné, což představuje velkou výzvu pro investora, který se snaží vyhodnotit ceny a investiční příležitosti. Z tohoto důvodu může umístění nemovitostí, do nichž se investuje, vyžadovat značné úsilí a konkurence mezi investory o nákup jednotlivých nemovitostí se může velmi lišit v závislosti na znalostech dostupnosti. Informační asymetrie jsou na trzích s nemovitostmi běžnou záležitostí. To se zvyšuje transakční riziko, ale také poskytuje investorům mnoho příležitostí získat nemovitosti za výhodné ceny. Podnikatelé v oblasti nemovitostí obvykle používají různé posouzení techniky ke stanovení hodnoty nemovitostí před nákupem.

Mezi typické zdroje investic do nemovitostí patří:

• Výpisy z trhu (prostřednictvím a služba vícenásobného výpisu nebo Výměna obchodních informací )
• Realitní agenti a realitní makléři
• Banky (například banka ve vlastnictví nemovitostí oddělení pro REO a krátké prodeje)
• Vládní subjekty (např Fannie Mae, Freddie Mac a další vládní agentury)
• Veřejnost aukce (uzavření trhu odbyt, majetek prodej atd.)
• Soukromý prodej (transakce k prodeji majitelem )
• Velkoobchody a investoři do nemovitostí („převrácení ")
• Prostřednictvím akcií v seznamu REIT

Jakmile je investiční nemovitost nalezena, předběžně náležitou péči (šetření a ověření stavu a stavu nemovitosti) dokončeno, investor bude muset s prodejcem vyjednat prodejní cenu a prodejní podmínky a poté uzavřít smlouvu o prodeji. Většina investorů zaměstnává realitní kanceláře a nemovitosti právníci pomáhat s akvizičním procesem, protože to může být docela složité a nesprávně provedené transakce mohou být velmi nákladné. Během nabytí nemovitosti investor obvykle učiní formální nabídku ke koupi, včetně platby „zasloužených peněz“ prodejci na začátku jednání, aby si vyhradil práva investora dokončit transakci, pokud lze uspokojivě vyjednat cenu a podmínky. Tyto zasloužené peníze mohou nebo nemusí být vráceny a jsou považovány za signál vážnosti záměru investora koupit. Podmínky nabídky také obvykle obsahují řadu nepředvídané události které investorovi poskytnou čas na dokončení due diligence, prohlídku nemovitosti a získání financování mimo jiné před konečným nákupem. Během pohotovostního období má investor obvykle právo zrušit nabídku bez pokuty a získat náhradu za vklady se skutečnými penězi. Po vypršení mimořádných událostí bude odvolání nabídky obvykle vyžadovat propadnutí vkladů s vážnými penězi a může zahrnovat i další pokuty.

Majetek v oblasti nemovitostí je obvykle velmi drahý ve srovnání s jinými široce dostupnými investičními nástroji (např zásoby nebo vazby ). Pouze zřídka investoři do nemovitostí zaplatí celou částku kupní ceny nemovitosti v hotovosti. Velká část kupní ceny bude obvykle financována pomocí nějakého finančního nástroje nebo dluh, jako je a hypotéka zajištěno samotnou nemovitostí. Výše kupní ceny financované dluhem se označuje jako vliv. Částka financovaná z vlastního kapitálu investora, prostřednictvím hotovosti nebo jiných převodů aktiv, se označuje jako spravedlnost. Poměr pákového efektu k celkové odhadované hodnotě (často označované jako „LTV“) nebo hodnota půjčky pro konvenční hypotéku) je jedno matematické měřítko rizika, které investor podstupuje využitím finanční páky k financování nákupu nemovitosti. Investoři se obvykle snaží snížit své kapitálové požadavky a zvýšit svoji páku tak, aby návratnost investic (ROI) je maximalizována. Věřitelé a jiné finanční instituce mají obvykle minimální kapitálové požadavky na investice do nemovitostí, od nichž se požaduje financování, obvykle řádově 20% odhadované hodnoty. Investoři, kteří usilují o nízké kapitálové požadavky, mohou v rámci nákupu nemovitosti prozkoumat alternativní způsoby financování (například financování prodejce, podřízenost prodejce, zdroje soukromého kapitálu atd.)

Pokud nemovitost vyžaduje podstatnou opravu, tradiční věřitelé, jako jsou banky, na nemovitost často půjčovat nebudou a může být vyžadováno, aby si investor půjčil od soukromého věřitele krátkodobě překlenovací půjčka jako půjčka na tvrdé peníze od a Věřitel tvrdých peněz. Půjčky s tvrdými penězi jsou obvykle krátkodobé půjčky, kdy si věřitel účtuje mnohem vyšší úrokovou sazbu z důvodu vyšší rizikové povahy půjčky. Půjčky na tvrdé peníze jsou obvykle mnohem nižší poměr půjčky k hodnotě než běžné hypotéky.

Některé realitní investiční organizace, jako např investiční fondy do nemovitostí (REITs) a některé penzijní fondy a zajišťovací fondy, mají dostatečně velké kapitálové rezervy a investiční strategie umožňující 100% vlastní kapitál v nemovitostech, které kupují. To minimalizuje riziko vyplývající z pákového efektu, ale také omezuje potenciální návratnost investic.

Využitím nákupu investiční nemovitosti vytvářejí požadované pravidelné platby za splácení dluhu trvalý (a někdy i velký) negativní peněžní tok počínaje okamžikem nákupu. Toto se někdy označuje jako nést náklady nebo „provedení“ investice. Aby byli úspěšní, musí investoři do nemovitostí spravovat své peněžní toky, aby vytvořili dostatek pozitivního příjem z nemovitosti alespoň vyrovnat náklady na přepravu.

S podpisem Zákon o zaměstnanosti v dubnu 2012 došlo u prezidenta Obamy k uvolnění investic. Novější způsob získávání vlastního kapitálu v menších částkách je dokončen skupinové financování nemovitostí které mohou sdružovat akreditované a / nebo neakreditované investory společně ve speciální účelové jednotce pro celý nebo část vlastního kapitálu potřebného pro akvizici. Fundrise byla první společností, která crowdfundovala investice do nemovitostí ve Spojených státech.^[1][2]

Zdroje a řízení peněžních toků

Typická investiční nemovitost generuje tok peněz investorovi čtyřmi obecnými způsoby:

• čistý provozní příjem (NOI)
• daňové úkryty vyrovnání
• spravedlnost vybudovat
• zhodnocení kapitálu

Čistý provozní příjem, nebo NOI, je součet všech kladných peněžních toků z nájemného a jiných zdrojů běžného příjmu generovaných nemovitostí, minus součet průběžných výdajů, jako je údržba, veřejné služby, poplatky, daně a další položky této povahy (dluh služba není zapracována do NOI). Poměr NOI k nákupní ceně aktiva, vyjádřený v procentech, se nazývá míra kapitalizace nebo CAP, a je běžným měřítkem výkonnosti investiční nemovitosti.

Kompenzace daňového úkrytu se vyskytují jedním ze tří způsobů: amortizace (které mohou být někdy zrychleny), daňové úlevy a ztráty z převodu, které snižují daňovou povinnost účtovanou z příjmů z jiných zdrojů po dobu 27,5 roku. Některé daňové výhody mohou být převoditelné v závislosti na zákonech upravujících daňovou povinnost v jurisdikci, kde se nemovitost nachází. Ty lze prodat ostatním za účelem vrácení peněz nebo jiných výhod.

Nahromadění kapitálu je nárůst kapitálového poměru investora jako část plateb dluhové služby věnovaných jistině v průběhu času. Nahromadění kapitálu se počítá jako pozitivní peněžní tok z aktiva, kde je splácení dluhové služby provedeno z příjmů z nemovitosti, nikoli z nezávislých zdrojů příjmů.

Zhodnocení kapitálu je nárůst tržní hodnoty aktiva v průběhu času, realizovaný jako peněžní tok při prodeji nemovitosti. Zhodnocení kapitálu může být velmi nepředvídatelné, pokud není součástí strategie rozvoje a zlepšování. Uvažuje se o koupi nemovitosti, u které se většina projektovaných peněžních toků očekává spíše z zhodnocení kapitálu (ceny stoupají) než z jiných zdrojů spekulace spíše než investice.

Řízení rizik

Řízení a hodnocení rizik je hlavní součástí každé úspěšné strategie investování do nemovitostí. Rizika se vyskytují mnoha různými způsoby v každé fázi investičního procesu. Níže je uvedena tabulka některých běžných rizik a typických strategií snižování rizik používaných investory do nemovitostí.

Investiční strategie

Uzavření investice

Někteří jednotlivci a společnosti zaměřují své investiční strategie na nákup nemovitostí, které jsou v určité fázi uzavření trhu. Nemovitost je považována za uzavřenou před uzavřením, pokud majitel domu nesplácí svůj hypoteční úvěr. Formální procesy uzavření trhu se liší podle státu a mohou být soudní nebo mimosoudní, což ovlivňuje dobu, po kterou je nemovitost ve fázi před uzavřením. Jakmile probíhají formální procesy uzavření trhu, lze tyto nemovitosti zakoupit ve veřejném prodeji, obvykle nazývaném uzavírací aukce nebo šerifův prodej. Pokud nemovitost neprodává na veřejné dražbě, pak se vlastnictví nemovitosti vrátí věřiteli.^[3] Vlastnosti v této fázi se nazývají Real Estate Owned neboli REO.

Jakmile je nemovitost prodána v exekuční aukci nebo jako REO, může si věřitel ponechat výtěžek na uspokojení své hypotéky a jakýchkoli právních nákladů, které vznikly, po odečtení nákladů na prodej a veškerých zbývajících daňových povinností.

Banka nebo instituce poskytující půjčku, která uzavřela smlouvu, má právo i nadále dodržovat nájemní smlouvy nájemců (pokud jsou v nemovitosti nájemci) během fáze REO, ale obvykle chce banka nemovitost uvolnit, aby ji mohla snáze prodat.^[4]

Nákup, rehabilitace, pronájem a refinancování

Nákup, rehabilitace, pronájem, refinancování (BRRR)^[5] je realitní investiční strategie, kterou používá investoři do nemovitostí kteří mají zkušenosti s rekonstrukcí nebo rehabilitací nemovitostí, ale chtějí investovat do pronájmu nemovitosti za účelem konzistentního peněžního toku. Někteří investoři přidávají další R, což znamená Repeat jako způsob budování portfolia nemovitostí.

Investor do nemovitostí kupuje investiční nemovitost se sníženou hodnotou, protože potřebuje opravy nebo kosmetické úpravy. Investor poté nemovitost aktualizuje, včetně potřebných stavebních oprav, které dům uvedou do současnosti kód. Často zahrnuje kosmetické úpravy, jako jsou nové barvy, podlahy, dlaždice, desky a kuchyňské spotřebiče. Investor poté najde nájemce a stane se pronajímatelem, který přijímá nájemné, obvykle na měsíční bázi.^[6] Tato nemovitost je poté refinancována, obvykle na plně amortizovanou 30letou půjčku.

Viz také

Reference