Bublina vlastností Nového Zélandu - New Zealand property bubble

The bublina na Novém Zélandu je významným národním hospodářským a sociálním problémem. Od počátku 90. let byly ceny domů v Nový Zéland rostly podstatně rychleji než příjmy,[1] vyvíjet rostoucí tlak na poskytovatele veřejného bydlení, protože méně domácností má přístup k bydlení na soukromém trhu. Majetková bublina má významný dopad na nerovnost na Novém Zélandu, který má nyní nejvyšší míru bezdomovectví v OECD[2] a rekordně vysoký čekací seznam na veřejné bydlení.[3] Vládní politiky se od roku 2013 snaží řešit krizi, ale mají omezené dopady na snížení cen nebo zvýšení nabídky dostupného bydlení.

Pozadí

A bublina ceny domu je definováno jako období spekulativních nákupů, kdy investoři projevují ochotu zaplatit dnes vysokou cenu, protože věří, že zítra bude stejně vysoká (nebo vyšší).[4] Studie z roku 2016 našla důkazy o bublině na trhu s bydlením na Novém Zélandu od roku 2003, který se v letech 2007/8 zastavil s dopady globální finanční krize. V roce 2013 se objevila druhá bublina a do roku 2015 nebyly žádné významné vedlejší účinky na jiné regiony.[5] Od roku 2015 je však patrný rychlý růst cen napříč menšími centry.

Bydlení na Novém Zélandu byl silně formován kolonizace, poválečné státní intervence a hospodářské a finanční reformy od 80. let.

The čtvrtá labouristická vláda (zvolen v roce 1984) rychle zavedl politiku ekonomické deregulace,[6] v důsledku předchozího předsedy vlády Robert Muldoon je Mysli ve velkém politiky, které zemi značně zadlužily.[7] Investice do akcií rychle rostla, často s malou náležitou péčí.[8][9] The Havárie Sharemark 1987 zvlášť silně zasáhnout ekonomiku Nového Zélandu,[10] s NZSE klesá kolem 60% od svého vrcholu.[11][12] Mnoho investorů, kteří při krachu v roce 1987 těžce ztratili, se na trh s akciemi Sharemarket nikdy nevrátilo, místo toho se rozhodli pro bezpečnější variantu investic do nemovitostí.[13][14][10][9]

V roce 1989 parlament přijal zákon o rezervní bance, který zdůrazňoval udržení víka nad inflací a úrokovými sazbami, což zase snížilo náklady na půjčky na dlouhodobá aktiva, jako jsou domy. Ve stejném roce byla zrušena osvobození od daně pro důchody, pojištění a další podobné investice, ale ne pro nemovitosti. O dva roky později Zákon o řízení zdrojů (RMA) nahradila řadu zákonů o územním plánování. Někteří považují RMA za překážku při budování dostupného bydlení.[15]

Vedle institucionálních reforem v sektoru bydlení problémy s nekvalitní konstrukcí, historické nespravedlnosti a nedostatečné zajišťování potřeb domorodých obyvatel Māori,[16] a přetrvávající nerovnost příjmů,[17] nedostatek dostupného bydlení je zásadní otázkou. Od globální finanční krize způsobil rychlý růst cen dostupné bydlení Krize a bydlení jsou v politických agendách významným tématem od roku 2013. I přes řadu politických intervencí na řešení krize ceny v celé zemi nadále rostly. Jak je uvedeno níže, skutečné ceny nemovitostí se mezi lety 2000 a 2018 zvýšily téměř trojnásobně.[18]

Krize cenové dostupnosti

I když se ceny domů od počátku 90. let téměř nepřetržitě zvyšovaly, až v roce 2007 média začala hlásit krizi cenové dostupnosti.[19] Celostátní ceny nemovitostí vzrostly mezi lety 2002 a 2008 reálně o 80%.[20] The Globální finanční krize způsobil 10% pokles nominálních cen v roce 2008, avšak cenový růst se po krizi opět výrazně zrychlil a do roku 2014 byly nominální ceny v Aucklandu o 34% vyšší než předkrizový vrchol.[21]

Od roku 2019 překročila průměrná cena domu na Novém Zélandu NZ $ 700 000, s průměrnými cenami v největším městě země, Auckland, překračující 1 000 000 $ na mnoha předměstích.[22] Poměr mezi střední cenou domu a středním ročním příjmem domácnosti se zvýšil z něco málo přes 3,0 v lednu 2002 na 6,27 v březnu 2017, přičemž údaje z Aucklandu činily 4,0 až 9,81.[23][24]

V roce 2017 Demografie think-tank zařadil trh s bydlením v Aucklandu na čtvrtý nejvíce nedostupný na světě - pozadu Hongkong, Sydney a Vancouver —S mediánem ceny domů vzrostly ze 6,4násobku mediánu příjmu v roce 2008 na 10násobek v roce 2017.[25] Další studie provedená v roce 2016 uvádí, že průměrné ceny domů v Aucklandu převyšovaly ceny v Sydney.[26] Téhož roku Mezinárodní měnový fond zařadil Nový Zéland na vrchol pro nedostupnost bydlení v EU OECD,[27] a požadoval zdanění spekulací s majetkem.[28]

Více vlastníků nemovitostí na Novém Zélandu nepodléhá daně z kapitálových výnosů a může použít negativní ozubení na jejich vlastnostech, což z něj činí atraktivní investiční možnost.[29][30] Potenciální kupci domů však obviňují investory do nemovitostí, že je vytlačují.[31] Když Daňová pracovní skupina informoval Parlament o svých zjištěních v roce 2019, mezi jejími doporučeními byla daň z kapitálových výnosů, která však měla být odložena poté, co nezajistila dostatečnou podporu Parlamentu.[32]

Podle registru peněžních zájmů NZ z roku 2017[33] 120 novozélandských členů parlamentu mezi nimi vlastní více než 300 nemovitostí,[34][35][36] pobízející obvinění z konflikt zájmů.[37]

NIMBY sentiment mezi zavedenými vlastníky domů - zejména k pokusům o uvolnění pravidel hustoty budov v Aucklandu, jako je Unitary Plan[38]—Byl také označen za hlavní faktor bubliny na trhu s bydlením.[39][40][41][42][43]

Regionální dynamika

Bublina cen nemovitostí se nejprve objevila v Aucklandu a následně se rozšířila do dalších oblastí země. Obrázek níže ukazuje regionální změny průměrné ceny domu v letech 2014 až 2019.[44]

Roční změna průměrné ceny domu, 2014–2019. Zdroj: QV.

Sociální dopady krize cenové dostupnosti

Viz také: Bezdomovectví na Novém Zélandu

Nedostupné bydlení mělo hluboký dopad na novozélandskou společnost. V letech 1986 až 2013 pokleslo vlastnictví domů ze 74% na 65%.[45]

Nejnovější statistiky o bezdomovectví z EU Sčítání lidu z roku 2013, ukázal, že 1% populace žije v těžké deprivaci bydlení. Z této populace 71% dočasně bydlí v silně přeplněných soukromých obydlích, 19% žije v komerčních obydlích nebo marae a 10% žije na ulici nebo v autě.[46] V letech 2017 až 2019 se čekací listina na veřejné bydlení zdvojnásobila a v srpnu 2019 dosáhla rekordních 12 500.[47] V roce 2018 zpráva zjistila, že poskytovatelé nouzového bydlení odvracejí 80-90% těch, kteří hledají pomoc.[48]

Seznam čekatelů na veřejné bydlení
Zdroj: Ministerstvo sociálního rozvoje / Ministerstvo bydlení a rozvoje měst
RokZpůsobilé rodiny a jednotlivci čekající na veřejné bydlení
14.září
4,189
15.září
3,399
16.září
4,602
17.září
5,844
18.září
9,546
19.září
13,966

Podstatný růst cen nemovitostí v posledních desetiletích významně ovlivnil rozdělení bohatství na Novém Zélandu. Bohatý seznam 2019 ukázal, že osm z 25 nejbohatších lidí vydělalo peníze na majetku, a 16 z 20 nových přírůstků do seznamu také zbohatlo díky investicím do nemovitostí. Rostoucí ceny byly přičítány různým faktorům, včetně deregulace, imigrace a politiky, se značnou debatou o tom, jak řešit problém kvůli jeho velké velikosti v poměru k ekonomice.

Politické reakce

Politiky řešení krize dostupnosti bydlení zahrnují regulaci využívání půdy a plánování, státní zajišťování bydlení, pravidla vlastnictví a investic a finanční regulaci.

Národní vláda, 2008-2017

Speciální oblasti bydlení

V roce 2013 vláda schválila zákon o bydlení a zákon o zvláštních obytných oblastech z roku 2013, kterým se zavádějí zvláštní obytné oblasti (SHA) za účelem zvýšení nabídky pozemků v městských oblastech. V rámci určených SHA bylo zapotřebí, aby vývoj větší než 14 bytů přidělil 10% bydlení za „dostupné“ ceny. Cenová dostupnost byla definována jako 75% střední ceny domu v regionu nebo cena, za kterou domácnosti vydělávající až 120% středního příjmu domácnosti utratí maximálně 30% hrubého příjmu za splátky nájemného nebo hypotéky. Výzkum ukázal, že existuje jen málo důkazů o účinnosti této politiky při zlepšování cenové dostupnosti.[49] Zákon nebyl po roce 2019 prodloužen poté, co přinesl neuspokojivé výsledky.[50]

Od roku 2016 plánuje bytová výstavba Fletcher Building na vyhrazeném prostoru zvláštního bydlení v Ihumātao byl proti protestujícím, kteří na místě založili tábor. Oponenti tvrdili, že země byla zkonfiskována během války Waikato v roce 1863, v rozporu s Smlouva z Waitangi. V roce 2017 OSN doporučila vládě Nového Zélandu, aby přezkoumala označení Ihumātao jako oblasti zvláštního bydlení, a upozornila na potenciální porušování lidských práv.[51] V roce 2019, poté, co bylo protestujícím doručeno oznámení o vystěhování a eskalace policejní přítomnosti, předseda vlády oznámil, že v Ihumātao nedojde k žádnému vývoji, zatímco se vláda pokusí zprostředkovat řešení.[52]

Test světlé čáry

V říjnu 2015 vláda zavedla test světlé linie ke snížení spekulativních investic. Tento test se vztahuje na veškerý majetek získaný po zavedení zákona a daně z kapitálových zisků na stejné úrovni jako sazba daně z příjmu prodejce.[53]

Omezení půjčky k hodnotě

Poměr půjčky k hodnotě měří, kolik banka půjčí nemovitosti, v porovnání s celkovou hodnotou nemovitosti. Omezení půjčky k hodnotě (LVR) zavedla poprvé v roce 2013 Reserve Bank of New Zealand. Omezení zahrnovala „rychlostní limit“ podílu půjček s vysokou LVR, kterou mohou banky vydávat, a prahovou hodnotu definující půjčky s vysokou LVR.[54]

Počáteční omezení LVR v říjnu 2013 omezila banky na maximálně 10% půjček nad 80% LVR. V roce 2015 byla omezení revidována, aby cílila cenovou inflaci v Aucklandu, zmírnila omezení na 15% nad 80% LVR u půjček mimo Auckland a zvýšila se na 5% nad 70% LVR u nákupů investorů v Aucklandu. V roce 2016 se omezení dále zpřísnila pro investory v Aucklandu na 5% nad 60% LVR.

Od roku 2018 se omezení LVR postupně snižovala na 20%, přes 80% u vlastníků-obyvatel, a 5% nad 70% u investorů. V dubnu 2020 zrušila rezervní banka omezení hypotečních půjček v reakci na Pandemie covid-19, aby zajistily, že pravidla LVR nepřiměřeně neovlivní věřitele nebo dlužníky v rámci systému odkladu hypotéky zavedeného v reakci na pandemii[55].

Rezervní banka navrhla, že cílené omezení nemovitostí v Aucklandu v roce 2015 mohlo přispět k cenové inflaci v jiných regionech.[56]

Prohlášení národní politiky o kapacitě rozvoje měst (NPS-UDC)

Plánuje se, že NPS-UDC bude nahrazeno Prohlášením o národní politice rozvoje měst (NPS-UD), které vláda konzultovala v roce 2019.

Účelem NPS-UDC, zavedeného v roce 2016, bylo zajistit, aby místní orgány poskytly dostatečnou rozvojovou kapacitu k uspokojení poptávky po pozemcích pro bydlení a komerční využití. NPS-UDC poskytlo cílená opatření pro oblasti s vysokým růstem.

Labouristická vláda - Nový Zéland, první koaliční vláda, 2017 - současnost

Zákaz zahraničního vlastnictví

V srpnu 2018 byl přijat zákon zakazující cizím nerezidentům kupovat stávající domy,[57] plní volební slib novozélandské první strany. Zákon umožňuje nerezidentům vlastnit až 60% jednotek v nově postavených bytových domech, není jim však dovoleno kupovat stávající domy. Přistěhovalectví zůstává předmětem kontroverzí, pokud jde o dostupnost bydlení, a bylo citováno Rezervní banka a další jako faktor zvyšování cen domů. Roční čistá migrace k roku 2017 činila přibližně 70 000, v porovnání s průměrem 15 000 v předchozích 25 letech.[58][59] Nicméně Ministerstvo obchodu, inovací a zaměstnanosti to vyvrátil s tím, že novozélanďané, kteří se vracejí ze zámoří, tvoří velkou část přílivu, a že je třeba povolit „kvalifikované migranty, kteří potřebují zvýšit nabídku bydlení“.[60] V roce 2015 bylo oznámeno, že Auckland měl více než 33 000 „duchovních“ nemovitostí, které byly registrovány jako neobsazené, přičemž mnoho z nich bylo považováno za vlastněné cizími cizinci.[61]

Rozšíření testu světlé čáry

Test světlé linie zavedený v rámci předchozí správy byl prodloužen na pět let, aby se snížily pobídky pro spekulativní investice. Na nemovitosti zakoupené po březnu 2018 se vztahuje pravidlo pěti let a hlavní rodinný dům je osvobozen.[62] Změny v zákonném vlastnictví nemovitosti lze považovat za vyřazení a „resetovat čas“ na pětiletém limitu, i když je nemovitost ve vlastnictví a pod kontrolou stejné osoby.[63]

Státní bytová výstavba

V prosinci 2017 šestá labouristická vláda zastavila prodej Bydlení na Novém Zélandu vlastnosti,[64] a zavázala se rozšířit nabídku veřejného bydlení.

KiwiBuild

KiwiBuild byla vlajkovou lodí bytové politiky EU Šestá labouristická vláda Nového Zélandu, která navrhuje dodávat 100 000 domů za deset let s cílem řešit krizi cenové dostupnosti. Tento plán plánoval posílit nabídku bydlení tím, že poskytne developerům více pobídek k rychlému dodání cenově dostupných domů. To zahrnovalo program Pozemek pro bydlení, který získal volné pozemky a prodal je developerům s podmínkami zpřístupnění 20% bytů pro veřejné bydlení a poskytnutím 40% „dostupného“ bydlení podle kritérií KiwiBuild. Tento režim také koupil nemovitosti mimo plány od vývojářů, aby je prodal oprávněným kupujícím.[65] Jako výzva byla označena kapacita stavebního sektoru k plnění cílů KiwiBuild a vláda zavedla seznam nedostatků KiwiBuild, který umožňuje akreditovaným zaměstnavatelům ve stavebnictví urychlit imigrační proces pro stavební dělníky.[66]

Kritika této politiky zdůraznila, že ceny domů KiwiBuild zůstaly mimo dosah mnoha lidí, přičemž „cenově dostupné“ nemovitosti stály v Aucklandu výše 500 000 NZD a v ostatních částech země 300 000–500 000 NZD.[67] Do září 2019 bylo programem dodáno pouze 258 domů, což je výrazně pod cíli.[68] Příjem také ukázal, že domy Kiwibuild nepřilákají kupce, v některých regionech byly neprodané domy uvolněny na soukromý trh.[68]

KiwiBuild reset

V roce 2019 byl vydán `` reset`` KiwiBuildu po změně ministerské odpovědnosti za bydlení a jmenování Dr. Megan Woods jako ministr pro bydlení.[69] Revidovaná politika upustila od cíle postavit 100 000 domů za deset let a zavedla možnosti rent-to-buy a sdílené akcie ke zlepšení cenové dostupnosti. Požadavek, aby kupující v prvním domě drželi své domovy Kiwibuild po dobu nejméně tří let, byl snížen na jeden rok.

Prohlášení o národní politice rozvoje měst (NPS-UD)

NPS-UD byl konzultováno v říjnu 2019, nahradit a rozšířit 2016 NPS-UDC. NPS-UD má podobný účel jako jeho předchůdce, umožnit růst v nových oblastech odstraněním zbytečných omezení zaměřených na oblasti s vysokým růstem.

The diskusní dokument zahrnoval řadu požadavků na rady, včetně:

  • Nové cíle strategií budoucího rozvoje, které mají zajistit, aby byl růst koordinován a reagoval na poptávku
  • Umožněte růst prostřednictvím intenzifikace a rozvoje zelené louky způsobem, který přispívá ke kvalitnímu městskému prostředí
  • Rozvíjet a udržovat důkazní základnu o poptávce a cenách bydlení a pozemků
  • Zajistěte koordinaci plánování napříč městskými oblastmi s přihlédnutím k problémům týkajícím se iwi a hapu

Implementace NPS-UD je plánována do poloviny roku 2020.

Zvažována alternativní řešení

Daňová reforma

Daně z kapitálových výnosů

V současné době neexistuje daň o kapitálových výnosech z investic do nemovitostí na Novém Zélandu. Test světlé linie zavedený v roce 2015 a rozšířený v roce 2018 si klade za cíl zdanit kapitálové zisky z majetku, nicméně hlavní rodinný dům, statky nebo nemovitosti prodávané prostřednictvím vypořádání vztahů jsou osvobozeny.

Na konci roku 2017 Labouristická vláda založil Daňová pracovní skupina, poradní skupina pro zkoumání zlepšení spravedlnosti a vyváženosti daňového systému. Skupina zveřejnila svou zprávu v únoru 2019 a doporučila daň z kapitálových zisků, která se vztahuje na zisky a většinu ztrát souvisejících se všemi typy pozemků a vylepšeními, s výjimkou hlavního rodinného domu.[70] Tato daň by se vztahovala na pronájem a druhé bydlení, obchodní aktiva, pozemky a akcie. Po rozsáhlé veřejné a mediální debatě vláda upustila od svého plánu zavést daň z kapitálových výnosů s odvoláním na nedostatek konsensu ve vládě.[71]

Daň z hodnoty pozemku

Zdanění hodnoty pozemků navrhla řada komentátorů, včetně Dr. Ryana Greenawaye-McGrevyho,[72] ekonom Shamubeel Eaqub a Bernard Hickey.[73]

Reforma využívání půdy

V září 2015 Komise pro produktivitu Nového Zélandu vydala komplexní zprávu o Využívání pozemků k bydlení, pověřená vládou k přezkoumání procesů místní rady při zajišťování pozemků pro bydlení, se zaměřením na rychle rostoucí oblasti. Podle zprávy nedostatečná nabídka rozvinutých brownfieldů a greenfieldů významně přispěla k růstu cen domů v letech 2000 až 2015. Navrhla reformu v řadě oblastí:

  1. Zrušení omezujících kontrol plánování v oblastech s volnou kapacitou na stávajících infrastrukturních sítích
  2. Efektivnější návratnost nákladů na infrastrukturu
  3. Větší využívání analýzy nákladů a přínosů pro pravidla využívání půdy
  4. Poskytnutí místním úřadům pro rozvoj měst (UDA) více pravomocí na rozvoj bydlení
  5. Pravomoci ústřední vlády zasáhnout, aby bylo zajištěno uvolnění dostatečné rozvojové kapacity, pokud rady nebudou schopny uvolnit půdu (toto bylo provedeno do roku 2016 Prohlášení národní politiky o kapacitě rozvoje měst ).

Finanční regulace

Limity dluhu k příjmu

V roce 2017 Reserve Bank of New Zealand zveřejnila konzultační dokument o limitech dluhu k příjmu jako nástroj k omezení růstu úvěrů a ke zmírnění rizika nesplácení hypotéky během hospodářského poklesu. Vysoká úroveň soukromého dluhu představuje významné makroekonomické riziko. Snižuje spotřebu domácností tím, že odvádí velkou část příjmů na splácení dluhů, a také činí domácnosti zranitelnými vůči ekonomickým šokům.[74]

Možné účinky výbuchu bubliny

Podle investičního manažera Briana Gaynora v roce 2012 by 10% pokles cen nemovitostí zničil 60 miliard dolarů osobního bohatství Novozélanďanů, což by překročilo ztráty z krachu Sharemarketu v roce 1987.[8] Steve Keen, jeden z mála ekonomů, kteří předpovídali Velká recese, varoval v polovině roku 2017, že Nový Zéland bude jedním z mnoha národů, kde dojde ke zhroucení soukromého dluhu zahrnujícího bydlení, a že „bublina praskne v příštích dvou až dvou letech“.[75] Zpráva zveřejněná uživatelem Goldman Sachs předpovídal, že Nový Zéland měl ve stejném období 40% šanci na „poprsí v bydlení“.[76] Finanční komentátor Bernard Hickey popsal novozélandský trh s nemovitostmi jako „příliš velký na to, aby zkrachoval "a podporuje a pojištění vkladů systém v případě kolapsu bankovnictví způsobeného havárií nemovitosti.[77]

Reserve Bank of New Zealand odhaduje, že celková hodnota půjček na bydlení vzrostla z necelých 60 miliard dolarů v roce 1999 na více než 220 miliard dolarů v roce 2016.[78]

Viz také

Reference

  1. ^ Bernard Hickey (2009-08-17). „Stanovisko: Proč se zlaté oldies mýlí: bydlení je nyní méně dostupné než v letech 1987 a 1975 (opraveno)“. interest.co.nz.
  2. ^ Barrett, Jonathan (20. května 2018). „Zanechal: proč boomtown Nový Zéland má krizi bezdomovectví“. Reuters.
  3. ^ Cooke, Henry (20. srpna 2019). „Čekací listina veřejného bydlení na novém maximu - 12 644 domácností čeká měsíce na bydlení“. Věci.
  4. ^ Stiglitz, J. E. (1990). „Sympózium o bublinách“. In: Journal of Economic Perspectives Vol. 4 č. 2, s. 13-18
  5. ^ Greenaway-McGrevy, R. (2015). „Horká nemovitost na Novém Zélandu: empirické důkazy bublin v oblasti bydlení v metropolitních centrech“. Ekonomické noviny Nového Zélandu. 50 (1): 88–113. doi:10.1080/00779954.2015.1065903. hdl:2292/25259.
  6. ^ „Vláda a liberalizace trhu“. Encyklopedie Te Ara NZ.
  7. ^ Owen Hembry (2011-01-30). „Ve stínu Think Big“. Nový Zéland Herald.
  8. ^ A b Gaynor, Brian (2012-10-20). „Spad nemovitostí by vedl k pádu sdílení z roku 87“. Nový Zéland Herald.
  9. ^ A b Nadine Higgins (07.09.2017). „Očitý svědek: Černé pondělí“. Rádio Nový Zéland.
  10. ^ A b Liam Dann (12. 10. 2017). "Bouračka". Nový Zéland Herald. V říjnu 1987 otřásl světem krach burzy. Nikde nebyl zasažen silněji než Nový Zéland.
  11. ^ „Index cen akcií, 1987–1998“. Archivovány od originál dne 25. 05. 2010.
  12. ^ „Obchodní rámec: Burza cenných papírů, Oficiální ročenka Nového Zélandu 2000“. Statistiky Nový Zéland. Archivovány od originál dne 4. března 2016. Citováno 8. prosince 2014.
  13. ^ Tony Field (03.08.2016). „Akcie překonávají výkon, ale ne populární investiční volba“. Newshub. Pan Beale říká, že Kiwi přirozeně neradi investují a jsou velmi zaměřeni na majetek, vzpomínky na havárii v roce 1987 stále přetrvávají.
    "Zdá se, že Nový Zéland stále neinvestuje na akciovém trhu kvůli tomu, co se stalo při pádu Sharemarket v roce 1987."
  14. ^ „Dotykový faktor“. Nový Zéland Herald. 2005-02-15. Půvab investic do nemovitostí je velmi mnohostranný. Pro některé je to citlivý, feely faktor. Mohou si koupit nemovitost, projet kolem ní a dotknout se jí, což s akciemi a dluhopisy nemohou dělat. [...] Jiní mají s akciemi špatné zkušenosti (myslím, že krach Sharemark v roce 1987, investoři, kteří se spálili) „nezapomenu) a další systémy spoření a hledají alternativní formy investic.
  15. ^ Bernard Hickey (2017-04-19). „Rok 1989 byl pro generační nájem nultým rokem“. Newsroom.co.nz. Jak Komise pro produktivitu a současná vláda v posledních letech opakovaně upozorňovaly, RMA nastartovala éru, kdy se rady a obyvatelé zdráhali otevírat pozemky pro bydlení, jednak proto, že bylo snazší vznést námitky proti novému vývoji, jednak proto, způsob financování rad ztěžoval.
    Konečným výsledkem bylo, že v průběhu padesátých, šedesátých a sedmdesátých let klesla míra výstavby domů na Novém Zélandu z přibližně devíti domovů na 1 000 lidí ročně na přibližně pět domů na 1 000 obyvatel v 90. a 90. letech. Potenciál dodatečné nabídky bydlení, který by reagoval na vyšší ceny domů a poté zmírnil růst, byl vytržen z účinků mechanismů financování RMA a obecních úřadů.
  16. ^ „Část 2: Māoriho potřeby a historie bydlení a současné vládní programy“. Úřad generálního auditora na Novém Zélandu. Citováno 2019-11-01.
  17. ^ „Pravda o nerovnosti na Novém Zélandu“. Věci. Citováno 2019-11-01.
  18. ^ Ekonomické průzkumy OECD: Nový Zéland 2019
  19. ^ „Vaše názory: Jak si dovolit dům na Novém Zélandu“. Nový Zéland Herald. 22. ledna 2007.
  20. ^ Jednotková cena domu (2008) Závěrečná zpráva jednotkové ceny domu: Zvýšení cen domů a bydlení na Novém Zélandu. Wellington: Oddělení předsedy vlády a vlády.
  21. ^ Murphy, L. (2015). „Politika zásobování pozemkem a dostupného bydlení: Aucklandská dohoda o bydlení a speciální oblasti bydlení“. Urbanistické studie. 53 (12): 2530–2547. doi:10.1177/0042098015594574.
  22. ^ Fyers, Andy (04.12.2016). „Foukání bublin: Kde bublina na trhu s nemovitostmi vybuchla největší“. Stuff.co.nz/Business Day.
  23. ^ David Chaston. „Median Multiples - House price-to-income násobek“. interest.co.nz.
  24. ^ „Průměrná cena domu na Novém Zélandu poprvé překračuje 700 000 $“. RNZ. 2020-01-07. Citováno 2020-01-12.
  25. ^ Patrick O'Meara (2017-01-23). „Bydlení v mnoha městech NZ je vážně nedostupné'". RNZ.
  26. ^ Andrew Laxon (2016-09-25). „Domácí pravdy: Město drahých prodejních vrcholů Sydney“. Nový Zéland Herald.
  27. ^ Dan Satherley (01.09.2016). „Žádná oprava bytové krize, dokud mladí a nájemci nebudou hlasovat - ekonom“. Newshub.
  28. ^ Hamish Rutherford (09.05.2017). „MMF tvrdí, že bublina na trhu s nemovitostmi by mohla narušit silnou ekonomiku Nového Zélandu“. Stuff.co.nz.
  29. ^ Simmons, Geoff (2016-06-17). „Proč daň z kapitálových výnosů nezastaví bublinu na trhu nemovitostí“. National Business Review.
  30. ^ Malý, Vernon (2017-05-14). „Práce k zastavení daňových úniků s„ záporným převodem “při zásahu proti investorům do nemovitostí“. Sunday Star Times.
  31. ^ „Vytlačují investoři kupující první domácnosti z trhu?“. Nový Zéland Herald. 2016-04-26.
  32. ^ "'Žádný mandát pro daň z kapitálových výnosů - PM “. Rádio Nový Zéland. 17. dubna 2019. Citováno 17. dubna 2019.
  33. ^ Sir Maarten Wevers (2017-01-31). „Rejstřík odměn a dalších specifikovaných zájmů členů parlamentu: souhrn ročních výnosů k 31. lednu 2017“ (PDF). Parlament Nového Zélandu.
  34. ^ Nicholas Jones a Isaac Davison (05.05.2017). „Poslední vlastnictví domu poslanců, zájmy odhaleny“. Nový Zéland Herald.
  35. ^ Stacey Kirk a Andy Fyers (10.05.2017). „Mnoho domů našich poslanců - kteří poslanci mají podíl na více nemovitostech?“. Stuff.co.nz.
  36. ^ „Odhaleno vlastnictví majetku vládních poslanců“. Zprávy RNZ. 10. 05. 2017.
  37. ^ „Poslanecké sněmovny„ investice do bydlení “nejsou v rozporu'". Zprávy RNZ. 11. 5. 2015.
  38. ^ „Aucklandský jednotný plán“. Rada v Aucklandu. 2016-11-15.
  39. ^ „Skupina zvažuje právní výzvu pro Unitary Plan“. Zprávy RNZ. 2016-07-28.
  40. ^ Maria Slade (2016-02-25). „Velké panenky nimbyismu zamykají první kupce domů z debaty o Aucklandu“. Auckland teď.
  41. ^ Geoff Simmons (2016-07-29). „Unitary Plan: nevyhnutelná vůle NIMBY začíná“. National Business Review.
  42. ^ Rob Stock (2018-04-22). „Komplex bydlení NZ ukazuje jednotný plán Aucklandského„ Nimby noční můry “v akci“. Stuff.co.nz.
  43. ^ Dileepa Fonseka a Joel Maxwell (2019-08-21). „Doufá, že oznámení anti-NIMBY pomůže„ hroznému “procesu výstavby dalších domů ve Wellingtonu.“. Stuff.co.nz.
  44. ^ „Hodnoty bytového domu“. www.qv.co.nz. Citováno 2020-01-11.
  45. ^ Statistiky Nový Zéland (2015). Tabulky typu obydlí a držby pro Auckland od sčítání lidu 2013.
  46. ^ Otago, University of. „3. června 2016 se bezdomovectví mezi sčítáními zrychluje“. University of Otago. Citováno 2019-11-01.
  47. ^ „Čekací listina veřejného bydlení na novém maximu s 12 644 domácnostmi čekajícími na bydlení měsíce“. Věci. Citováno 2019-11-01.
  48. ^ [email protected], Derek Cheng Derek Cheng je politickým reportérem časopisu New Zealand Herald (02.02.2018). „Krize bezdomovců: 80 procent až 90 procent lidí bez domova se odvrátilo od nouzového bydlení“. ISSN  1170-0777. Citováno 2019-11-01.
  49. ^ Fernandez, Mario A .; Sánchez, Gonzalo E .; Bucaram, Santiago (2019-03-16). "Cenové dopady zvláštních oblastí bydlení v Aucklandu". Ekonomické noviny Nového Zélandu. 0: 1–14. doi:10.1080/00779954.2019.1588916. ISSN  0077-9954.
  50. ^ „Vláda po září neprodlouží zákon o zvláštních oblastech bydlení“. Věci. Citováno 2019-11-01.
  51. ^ „Ihumātao: NZ porušuje závazky v oblasti lidských práv - University of Auckland“. www.auckland.ac.nz. Citováno 2019-11-01.
  52. ^ "PM bloky budovy na Ihumatao". Online zprávy Otago Daily Times. 2019-07-26. Citováno 2019-11-01.
  53. ^ „Vláda zpřísní daň z kapitálových zisků“. RNZ. 2015-05-17. Citováno 2019-11-01.
  54. ^ „Nejčastější dotazy k omezení poměru půjčky k hodnotě - Reserve Bank of New Zealand“. www.rbnz.govt.nz. Citováno 2019-11-01.
  55. ^ „Reserve Bank ruší omezení LVR na 12 měsíců - Reserve Bank of New Zealand“. www.rbnz.govt.nz. Citováno 2020-05-25.
  56. ^ „Rezervní banka provedla kontrolu omezení poměru půjčky k hodnotě (LVR) a zjistila, že jsou účinná při zlepšování finanční stability, ale mají„ náklady na efektivitu “'". interest.co.nz. 2019-05-22. Citováno 2019-11-01.
  57. ^ „Nový Zéland schválil zákon pro zahraniční kupce domů“. Reuters. 2018-08-15. Citováno 2019-11-01.
  58. ^ Mark Lister (2017-02-21). „Tři věci, které by mohly prasknout bublinu“. Nový Zéland Herald.
  59. ^ Hamish Rutherford (2017-02-27). „Čistá migrace dosáhla 71 000, když se Kiwi otočili zády k životu v zámoří“. Stuff.co.nz/Business Day.
  60. ^ Isaac Davidson (10.08.2016). „Migranti nemohou vinit ceny domů v Aucklandu, zjistí studie“. Nový Zéland Herald.
  61. ^ Joanna Wane (2017-09-17). „Běh na prázdno:„ Domy duchů “v bytové krizi v Aucklandu“. Časopis Metro.
  62. ^ "Prodlouženo zkušební období světlé linie | NZ ZÁKON". nzlaw.co.nz. Citováno 2019-11-01.
  63. ^ „Daňové záležitosti: Dejte si pozor na test vlastností světlé čáry“. 2018-09-10. ISSN  1170-0777. Citováno 2019-11-01.
  64. ^ „Vláda oznamuje ukončení domácího výprodeje domů“. Věci. Citováno 2020-01-08.
  65. ^ "Informace pro developery | KiwiBuild". www.kiwibuild.govt.nz. Citováno 2019-11-01.
  66. ^ admin (2018-06-28). „Vízum Kiwibuild nahrazeno novým seznamem nedostatků dovedností Kiwibuild“. Imigrační zákon NZ. Citováno 2019-11-01.
  67. ^ „Pochybnosti o cenové dostupnosti KiwiBuild“. Newshub. 2018-02-25. Citováno 2019-11-01.
  68. ^ A b „Stěžejní politika labouristy: Kde se KiwiBuild pokazil?“. Newshub. 2019-04-09. Citováno 2019-11-01.
  69. ^ „PM odstraní bydlení Phila Twyforda při první zásadní rekonstrukci“. Věci. Citováno 2019-11-01.
  70. ^ „Budoucnost daní: závěrečná zpráva“. taxworkinggroup.govt.nz. Citováno 2019-11-01.
  71. ^ „Vláda upustila od daně z kapitálových výnosů“. Věci. Citováno 2019-11-01.
  72. ^ „Ryan Greenaway-McGrevy z Aucklandské univerzity vychvaluje výhody pozemkové daně a toho, jak by zasáhl jak pozemkové bankery, tak i bohaté cizince kupující pozemky NZ“. interest.co.nz. 2017-09-04. Citováno 2020-01-08.
  73. ^ „Proč je pozemková daň nejlepší daňovou reformou“. Redakce. 2018-03-22. Citováno 2020-01-08.
  74. ^ OECD (2012). „Dluh a makroekonomická stabilita“ (PDF). Politická poznámka ekonomického oddělení OECD č. 16. Citováno 1. listopadu 2019.
  75. ^ Wallace Chapman (2017-05-28). „Steve Keen: Nadcházející krach“. RNZ.
  76. ^ „NZ se 40% rizikem poprsí v bydlení - Goldman Sachs“. Zprávy RNZ. 16. 05. 2017.
  77. ^ Bernard Hickey (2014-04-28). „Problém morálního hazardu na našem trhu s nemovitostmi„ Too Big To Fail “. Newsroom.co.nz.
  78. ^ Andy Fyers (07.12.2016). „Foukání bublin: Kdo ztratí nejvíce, když praskne bublina na bydlení“. Stuff.co.nz/Business Day.

externí odkazy