Zákon o prevenci krádeží vlastního kapitálu - Home Equity Theft Prevention Act

The Zákon o prevenci krádeží vlastního kapitálu (HETPA, NY RPL §265-a) je a Stát New York zákon schválený 26. července 2006, který poskytuje majitelům rezidenčních nemovitostí informace a informace s cílem činit informovaná rozhodnutí v případě, že k nim budou přistupovat osoby usilující o prodej nebo převod majetku majitele domu, zejména pokud vlastníci domů jsou v prodlení hypotéka platby nebo nemovitost je v uzavření trhu.[1]

Krytá smlouva

Smlouva je kryta, pokud je (i) v současné době v uzavření nebo na a daňové zástavní právo prodejní seznam; nebo ii) majitel je v prodlení (zaostává za splácením hypotéky o více než 2 měsíce) a prodej zahrnuje a přeprava dohoda.

Uspořádání zpětného odběru má dva prvky: (i) prodej, hypotéka, zástavní právo, zatížení nebo jakýkoli jiný způsob, který umožňujespravedlnost kupující "k získání právního nebo spravedlivého nároku na celou nemovitost nebo její část a ii) určitá smlouva nebo příslib" prodejci akcií ", že může znovu získat vlastnictví nemovitosti (např. kupní smlouva, možnost koupě , pronájem atd.)

Existují některé klíčové požadavky pro platnou dohodu o zpětném odběru. Nákupce akcií potřebuje povolení prodejce akcií k dalšímu prodeji nemovitosti komukoli jinému, pokud má prodejce akcií právo nemovitost koupit zpět.

Buď (i) titul k nemovitosti musí být nakonec přeposláno prodejci akcií; nebo ii) kupující vlastního kapitálu musí zaplatit prodejci alespoň 82% z spravedlivá tržní hodnota nemovitosti do 120 dnů od vystěhování nebo dobrovolného vzdání se prodejcem akcií.

Nákupce akcií musí potvrdit, že prodejce akcií má „rozumnou schopnost“ odkoupit nemovitost a listina musí recitovat, že nemovitost podléhá zpětnému převodu a podmínky dohody o zpětném převodu.

Smluvní požadavky

Jakmile se stanoví, že se na smlouvu bude vztahovat zákon, je třeba splnit několik přísných smluvních požadavků:

Smlouva musí obsahovat celou dohodu mezi stranami a musí splňovat následující požadavky na formát: Smlouva musí být plně vyplněna (tj. Bez mezer); Velikost písma rovna alespoň 12 bodům tučný typ; V angličtině nebo v angličtině nebo španělštině, pokud je španělština hlavním jazykem prodejce akcií; Jméno, adresa a telefonní číslo kupujícího; Adresa předmětného majetku; Úhrada; Seznam všech služeb, které kupující slíbil; Podmínky platby protiplnění; Čas, kdy musí být majetek odevzdán; Podmínky jakékoli nájemní nebo leasingové smlouvy; Podmínky jakékoli dohody o zpětném odběru; Oznámení o právu na zrušení v bezprostřední blízkosti podpisového řádku a písma alespoň 14bodovým tučným písmem (formulář v HEPTA); a formulář oznámení o zrušení, který bude připojen ke smlouvě (formulář v HEPTA)

Každé ustanovení, které má omezit odpovědnost kupujícího vlastního kapitálu, je neplatné. Zahrnutí takového ustanovení způsobí, na základě rozhodnutí prodávajícího vlastního kapitálu, neplatnost kryté smlouvy. Jakékoli ustanovení, které má v úmyslu vyžadovat arbitráž, bude neplatné podle volby prodejce akcií. Jakékoli vzdání se kteréhokoli nebo všech HEPTA bude neplatné a nevymahatelné v rozporu s veřejnou politikou.

Pětidenní právo na příjem

Zákon také dává prodejci akcií pětidenní právo na zrušení smlouvy; období „ochlazení“. Jakmile obchodník s akciemi zruší smlouvu zasláním storno formuláře nebo jiným způsobem s uvedením takového úmyslu, musí kupec akcií vrátit do 10 dnů všechny původní smlouvy a další dokumenty podepsané prodejcem akcií, jakož i jakýkoli poplatek nebo jinou protihodnotu, kterou obdržel kupce akcií od prodejce akcií. Zrušení smlouvy zbavuje prodejce kapitálu veškerých povinností platit poplatky kupujícímu kapitálu.

Zakázané chování

Před půlnocí 5. dne pracovní den po provedení smlouvy kupující vlastního kapitálu nemůže: Přijmout listinu; Zaznamenejte jakýkoli dokument pomocí krajský úředník; Převést jakýkoli zájem o bydliště; Zaplatit prodejci akcií jakoukoli protihodnotu; Navrhněte, aby se prodejce akcií vzdal svého práva zrušit nebo zrušit.

Kupující vlastního kapitálu nesmí (přímo ani nepřímo) zastupovat, že: Kupující vlastního kapitálu je poradcem nebo jedná jménem prodejce vlastního kapitálu; Akciový kupující má osvědčení, které kupující ve skutečnosti nemá nebo že kupující není členem povolání s povolením, pokud je ve skutečnosti členem tohoto povolání; Nákupce akcií pomáhá prodejci akcií „zachránit“ bydliště, pokud kupec akcií nemá dobrá víra základ pro takové zastoupení; nebo kupce akcií pomáhá prodejci akcií zabraňovat uzavření trhu, pokud kupující akcií nemá pro toto zastoupení dobrou víru

Kupující vlastního kapitálu nesmí učinit žádné nepravdivé nebo zavádějící prohlášení týkající se: hodnoty nemovitosti; Výtěžek, který prodejce akcií obdrží po a uzavření prodeje; Načasování procesu uzavření soudní moci; Jakákoli smluvní podmínka Práva a povinnosti prodejce vlastního kapitálu; Povaha jakéhokoli dokumentu, který kupující kapitálu přiměje prodávajícího k podpisu podepsat; Jakékoli jiné nepravdivé nebo zavádějící prohlášení týkající se prodeje nemovitosti nebo dohody o zpětném odběru

Kupující vlastního kapitálu nesmí uzavírat žádné smlouvy, které nepřiměřeně zvýhodňují spravedlivého prodejce.

Opravné prostředky

Dvouleté právo na Zrušení - Porušení smluvních požadavků nebo kteréhokoli ze zakázaných činů v pododdílu 7 obecně činí dopravu neplatnou a může být zrušena do 2 let od data, kdy byl skutek zaznamenán. Statut poté dává kupujícímu kapitálu (nebo jeho nástupci) dvacet dní na to, aby nemovitost prozkoumala za podmínky splacení jakékoli protihodnoty vyplacené prodejci akcií. HEPTA nemá vliv na práva dobročinného kupujícího nebo nositele hodnoty, pokud k jejich přepravě došlo před zaznamenáním oznámení o odstoupení.

6 let Promlčecí lhůta - Do 6 let může prodejce akcií podat žalobu na náhradu škody nebo spravedlivou úlevu proti kupci akcií za porušení HEPTA. Soud může přiznat skutečnou škodu plus přiměřené poplatky a náklady právního zastoupení. Soud je rovněž oprávněn přiznat spravedlivou úlevu ve výši až trojnásobku skutečné škody.

V pododdílu 7 jsou také uvedeny trestní sankce za porušení zakázaného chování:

Porušení „s úmyslem podvádět“ = zločin třídy E, za což může být uvězněn a pokuta nepřesahující 25 000 $. „Vědomě porušuje“ = přestupek třídy A, podléhá pokutě nejvýše 25 000 USD a uvěznění v souladu s trestní právo, nebo oboje.

A hypoteční makléř nebo banka poskytující půjčku s vědomím, že kupující vlastního kapitálu nedodržuje HEPTA, podléhá sankcím podle zákona o bankách §595-a. Tyto trestní sankce jsou navíc k riziku, že prodejce akcií odstoupí, a tím ohrozí zájem provozovatele o nemovitost.

Vyloučení

Ti, kteří získají titul následovně, jsou z HETPA vyloučeni:

(i) Užívat a poté skutečně využívat nemovitost jako svoji primární bydliště;

(ii) listinou od rozhodčího při prodeji exekuce;

(iii) při jakémkoli prodeji majetku povoleného zákonem;

(iv) usnesením nebo rozhodnutím kteréhokoli soudu;

(v) od manžela / manželky nebo od rodiče, prarodiče, dítěte, vnouče nebo sourozence takové osoby nebo jejího manžela;

(vi) Jako ne pro zisk bytová organizace nebo jako veřejná bytová agentura; nebo

(vii) Jako a bona fide kupující nebo nositel hodnoty (např. zástavní právo)

Co je kupující v dobré víře? Ten, kdo (i) jedná v dobré víře; ii) nákupy za cenná úvaha nebo poskytnout hypotéku; (iii) nemá žádné oznámení o přetrvávajícím právu prodávajícího nebo vlastnického práva k nemovitosti před nabytím vlastnického práva nebo břemene; (iv) nemá žádné oznámení o jakémkoli porušení HETPA kupujícím v souvislosti s nemovitostí. Obecně je to ten, kdo buď nakupuje od kapitálového kupujícího, nebo mu poskytuje půjčku.

Nákupce akcií má obranu proti porušení pododdílu 7, pokud (i) jednal v dobré víře; ii) prokáže, že porušení nebylo úmyslné, iii) prokáže, že k porušení došlo v důsledku bona fide, a to navzdory postupům upraveným takovým chybám předcházet; (iv) do devadesáti dnů od data uzavření smlouvy oznámí prodejci akcií selhání dodržování předpisů; Do devadesáti dnů od data uzavření smlouvy provede příslušnou náhradu.

Příklady bona fide chyb zahrnují administrativní chyby, výpočty, poruchy počítače a programování a tiskové chyby. Chyba právního úsudku NENÍ NÁVRATNÁ chyba ani neposkytnutí oznámení nebo jiných podstatných informací.

Dopad na činy namísto uzavření trhu

Existují určité nejasnosti ohledně toho, zda se HEPTA vztahuje činy namísto uzavření trhu protože neexistuje jasné vyloučení, jako je tomu například u činů rozhodčích. Dvouleté právo na rezignaci nepředstavuje riziko, s nímž by banky nebo pojišťovací společnosti pocházely, zejména s ohledem na složitost dodržování předpisů, takže mnoho bank a pojišťovacích společností není ochotno místo toho jednat se skutky.

Reference

  1. ^ „Průmyslové dopisy> Obecné> Hypoteční bankovnictví: Zákon o prevenci krádeží vlastního kapitálu“. Bankovní oddělení státu New York. Archivovány od originál dne 18. února 2012.

externí odkazy