Australský trh s nemovitostmi - Australian property market

Vážený index cen rezidenčních nemovitostí v hlavním městě produkovaný australským statistickým úřadem od roku 2003

The Australský trh s nemovitostmi zahrnuje obchod s půdou a jejími stálými součástmi umístěnými uvnitř Austrálie. Průměrná australská cena nemovitosti po inflaci vzrostla o 0,5% ročně od roku 1890 do roku 1990,[1] avšak od roku 1990 do roku 2017 rostl rychlejším tempem a může vykazovat známky kontrakce ekonomická bublina. Cenám nemovitostí v Austrálii se věnuje značná pozornost ze strany médií a EU Rezervní banka[2] a někteří komentátoři tvrdili, že existuje Australská nemovitost bublina.

Trh rezidenčních bytů zaznamenal v posledních několika desetiletích drastické změny cen. Ceny nemovitostí rostou ve velkých městech, jako jsou Sydney, Melbourne, Adelaide, Perth, Brisbane a Hobart.[3] Střední cena domu v Sydney vyvrcholila v roce 2016 na 780 000 $. [4] S přísnější úvěrovou politikou a sníženým zájmem zahraničních investorů o rezidenční nemovitosti však ceny začaly klesat ve všech velkých městech. [5] Ve srovnání s prudkým nárůstem cen v roce 2017 poklesly ceny bydlení v Sydney v roce 2018 o 11,1% a v Melbourne o 7,2%.[6]

Popis

Složení

V roce 2011 bylo 8,6 mil. Domácností s průměrnou velikostí domácnosti 2,6 osob na domácnost.[7] Samostatně stojící domy historicky zahrnovaly většinu stavebních povolení, ale nedávná data ukazují trend směrem k bydlení s vyšší hustotou, jako jsou řadové domy a jednotky.[8] Míra obratu se v jednotlivých tržních cyklech liší, ale obvykle činí průměrně 6% ročně.[9]

Regionální variace

Australský trh s nemovitostmi není jednotný a ve velkých městech a regionálních oblastech lze pozorovat velké rozdíly.[10]

Sydney

Sydney zavedl index cen nemovitostí od roku 2002 produkovaný australským statistickým úřadem

v Sydney k březnu 2010 míra neobsazenosti trhu nemovitostí dosáhla 0,53%, což signalizuje, že se trh zotavuje, protože tyto sazby dosáhly 2% v srpnu 2009. Od července 2015 trh nemovitostí v Sydney v prvním Q roku 2015 prudce vzrostl. , a to o 3,1%.[11] Východní a severní předměstí Sydney obvykle přitahují nejvyšší ceny.[12]

Klíčové problémy

Dostupnost

Poměr cen Melbourne House k příjmu, 1965 až 2013.

V pozdních 2000s, ceny bydlení v Austrálie v poměru k průměrným příjmům patřily k nejvyšším na světě. V roce 2011 byly ceny domů v průměru šestinásobkem průměrného příjmu domácnosti ve srovnání se čtyřnásobkem v roce 1990.[13] To vyvolalo spekulace, že země zažívá realitní bublina, stejně jako mnoho jiných zemí.[14]

Zahraniční investice byly také identifikovány jako klíčový faktor problémů cenové dostupnosti, přičemž v posledních letech došlo k obzvláště vysokému přílivu kapitálu od čínských investorů.[15]

Imigrace do Austrálie

Řada ekonomů, jako např Macquarie Bank Analytik Rory Robertson tvrdí, že vysoká imigrace a sklon nově příchozích ke shlukování v hlavních městech zhoršuje problém cenové dostupnosti bydlení v zemi.[16] Podle Robertsona měla politika federální vlády, která podporuje poptávku po bydlení, jako je v současné době vysoká úroveň imigrace, stejně jako slevy na dani z kapitálových výnosů a dotace na podporu plodnosti, větší dopad na dostupnost bydlení než uvolňování půdy na okraji měst.[17]

Zpráva o šetření komise pro produktivitu č. 28 First Home Ownership (2004) rovněž uvedla, ve vztahu k bydlení, „že růst imigrace od poloviny 90. let významně přispívá k základní poptávce, zejména v Sydney a Melbourne.“[18] To ještě zhoršily australští věřitelé, kteří uvolnili úvěrové pokyny pro dočasné obyvatele, což jim umožnilo koupit dům s 10% vkladem.

RBA ve svém příspěvku ke stejné zprávě PC rovněž uvedla, že „rychlý růst zahraničních návštěvníků, jako jsou studenti, mohl zvýšit poptávku po nájemním bydlení“.[18] Ve zprávě však šlo o statistické pokrytí rezidentní populace. „Údaje o růstu populace ABS vynechávají určité skupiny pro formování domácností - konkrétně zahraniční studenty a obchodní migranty, kteří v Austrálii nepřetržitě nezůstávají 12 měsíců.“[18] Toto statistické opomenutí vedlo k přiznání: „Komise uznává, že odhady obyvatelstva ABS mají při hodnocení poptávky po bydlení určitá omezení. Vzhledem k výraznému přílivu cizinců, kteří v posledních letech přicházejí za prací nebo studiem do Austrálie, se zdá velmi pravděpodobné, že - pobytové pohyby návštěvníků mohly přispět k poptávce po bydlení. Komise však neví o žádném výzkumu, který by kvantifikoval dopady. “ [18]

Někteří jednotlivci a zájmové skupiny rovněž tvrdili, že imigrace způsobuje přetíženou infrastrukturu.[19][20]

Zahraniční investice do rezidenčních nemovitostí

V prosinci 2008 federální vláda zavedla legislativu uvolňující pravidla pro zahraniční kupce australského majetku. Podle údajů FIRB (Foreign Investment Review Board) zveřejněných v srpnu 2009 se zahraniční investice do australských nemovitostí doposud meziročně zvýšily o více než 30%. Jeden agent řekl, že „zahraniční investoři je kupují pozemková banka, nepronajímat je. Domy prostě zůstaly prázdné, protože jsou po růst kapitálu."[21]

Negativní ozubení

Hlavní článek: Negativní ozubení

Australští investoři do nemovitostí často uplatňují praxi negativního převodu. K tomu dochází, když si investor půjčí peníze na financování nákupu nemovitosti a příjem generovaný nemovitostí je nižší než náklady na vlastnictví a správu nemovitosti včetně úroků.[22] Investor očekává, že kapitálové zisky vyrovnají schodek. Negativnímu převodu se dostává značné pozornosti médií a politiky kvůli vnímanému zkreslení cen rezidenčních nemovitostí, které vytváří. V očekávání, že v příštích federálních volbách bude zvolena pracovní síla, banky vydávají méně úrokové půjčky, které se primárně používají pro negativní převody.[23]

Viz také

Reference

  1. ^ Stapledon, Nigeli. Historie cen bydlení v Austrálii 1880-2010. Diskusní příspěvek na School of Economics: 2010/18. Sydney, Austrálie: Australská obchodní škola University of New South Wales. ISBN  978-0-7334-2956-9. Vyvolány 1 May 2011
  2. ^ Měnová politika
  3. ^ „Trh s bydlením v Austrálii - statistiky a fakta“.
  4. ^ „Průměrné ceny domů ve velkých městech Austrálie od srpna 2016 (v tisících australských dolarů)“.
  5. ^ „Ceny australských domů klesly ve všech hlavních městech kromě Adelaide a Hobartu“.
  6. ^ „Australské ceny nemovitostí klesají nejrychlejším tempem za posledních deset let“.
  7. ^ „4130.0 - Obsazení a náklady na bydlení, 2011–2012“. Archivovány od originál dne 2015-09-23. Citováno 2015-09-30.
  8. ^ Byty, řadové domy nadále řídí australské stavební povolení
  9. ^ „Ceny bydlení, obrat a půjčky“ (PDF). Archivovány od originál (PDF) dne 7. 7. 2015. Citováno 2015-10-03.
  10. ^ 6416.0 - Indexy cen rezidenčních nemovitostí: Osm hlavních měst, červen 2015
  11. ^ Ceny nemovitostí v Sydney prudce rostou, zatímco ostatní hlavní města nedosahují dobrých výsledků: ABS
  12. ^ Sydney předpovědi
  13. ^ Fakta o australské dostupnosti bydlení
  14. ^ Existuje v naší bytové bublině recese?
  15. ^ Zeď čínského kapitálu kupujícího australské nemovitosti
  16. ^ Klan, A. (17. března 2007) Uzamčen Archivováno 2008-10-22 na Wayback Machine
  17. ^ Wade, M. (9. září 2006) PM řekl, že se mýlí s cenami domů
  18. ^ A b C d „Microsoft Word - prelims.doc“ (PDF). Archivovány od originál (PDF) dne 3. června 2011. Citováno 14. července 2011.
  19. ^ Claus, E (2005) Předložení komisi pro produktivitu obyvatel a migraci (podání 12 ke stanovisku Komise pro produktivitu k ekonomickým dopadům migrace a populačního růstu). Archivováno 27 září 2007 na Wayback Machine
  20. ^ Nilsson (2005) Negativní ekonomické dopady imigrace a populačního růstu (podání 9 ke stanovisku Komise pro produktivitu k ekonomickým dopadům migrace a populačního růstu). Archivováno 27 září 2007 na Wayback Machine
  21. ^ „Zahraniční kupci sfouknou bublinu na bydlení“. Crikey.com.au. 2009-09-21. Citováno 2016-01-20.
  22. ^ Negativní ozubení a kladné převody
  23. ^ „Obchodní kanály | Investiční bankovnictví a financování stavebnictví“. merchantchannels.co. Citováno 2018-03-07.