Gazumping - Gazumping

Gazumping nastane, když prodávající (zejména nemovitosti) přijme slovní nabídku (příslib nákupu) nemovitosti od jednoho potenciálního kupce, ale poté přijme vyšší nabídku od někoho jiného. Může také odkazovat na prodejce, který na poslední chvíli zvýšil požadovanou cenu nebo požádal o více peněz, poté, co předtím ústně souhlasil s nižší. V obou případech je původní kupující ve špatné situaci a musí buď nabídnout vyšší cenu, nebo o nákup přijít.[1] Termín gazumping se nejčastěji používá v Spojené království, Irsko a Austrálie, ačkoli podobné postupy lze nalézt v některých jiných jurisdikcích.

Anglie a Wales

S vysokými cenami nemovitostí v EU Britský trh rezidenčních nemovitostí z konce 80. a počátku 90. let se gazumping stal běžným místem v Anglie a Wales protože nabídka kupujícího není právně závazná ani po přijetí nabídky prodejcem. Je to proto, že s.2 z Zákon o majetku (různá ustanovení) z roku 1989 a aby se zabránilo nepoctivost, smlouva o prodeji pozemku musí být písemná, požadavek Anglické právo který sahá až do Statut podvodů z roku 1677. Tento požadavek měl původně podporovat dobrou víru a jistotu při pozemkových transakcích.

Když vlastník nabídku nemovitosti přijme, kupující obvykle ještě nedal vypracovat stavební průzkum, ani ještě neměl příležitost provést doporučené právní kontroly. Nabídka nákupu se uskutečňuje „na základě smlouvy“, a tedy do psaný smlouvy jsou vyměňovány, kterákoli strana může kdykoli odstoupit. Dokončení formalit může trvat až 10–12 týdnů. Pokud je prodejce v tomto období v pokušení vyšší nabídkou, zanechá kupujícího zklamaného a nedostupného. Zeptání se na cenu nemá žádný vliv na to, zda byla nemovitost „vykoupena“. Jakákoli nabídka přes předchozí nabídku, která je následně přijata, se označuje jako gazumping.

Když ceny nemovitostí klesají, praxe gazumpingu se stává vzácnou. Termín 'gazundering „byl vytvořen pro opačnou praxi, kdy kupující čeká, až budou všichni připraveni na výměnu smluv, než sníží nabídku nemovitosti, čímž hrozí zhroucení celku řetězec prodeje domů čeká na uzavření dohody. ''Gazanging „popisuje podobnou situaci, kdy prodejce z prodeje zcela odstoupí a očekává, že po vylepšení trhu získá lepší požadovanou cenu nebo nabídku.

Termín lze odvodit z jidiš slova „gezumph“[2]„což znamená přebití nebo podvádění.

Skotsko

Skotský zákon a praxe dělá problém gazumpingu ve Skotsku raritou. Ve skotském systému zprostředkování kupující buď obdrží průzkum před podáním nabídky právnímu zástupci prodávajícího, nebo učiní nabídku „předmětem průzkumu“. Prodejci obvykle stanoví datum uzavření písemných nabídek a poté písemně přijmou zvolenou nabídku. Smlouva se stává závaznou, jakmile právní zástupce prodejce doručí podepsané písemné přijetí nabídky kupujícího. Pokud by se prodejce pokusil přijmout vyšší nabídku poté, co byly smlouvy právně dokončeny písemnou nabídkou a přijetím, jeho právní zástupce za ně podle tohoto odmítne jednat. Law Society of Scotland kodex praxe by byl profesionálním pochybením. Stejně jako v Anglii musí být všechny smlouvy o prodeji pozemků doloženy písemně podepsané každou stranou nebo jejím jménem. Ve Skotsku podepisují právní zástupci stran jejich jménem, ​​na rozdíl od Anglie, kde kupující i prodávající podepisují smlouvu, která byla vyhotovena v duplikátu, přičemž duplikáty jsou poté vyměněny za účelem uzavření závazné smlouvy. Často se mylně tvrdí, že gazumping je ve Skotsku raritou, protože se říká, že ústní dohoda o majetkové dohodě je právně závazná; zatímco zákon o smlouvě se liší od zákona v Anglii, rarita je způsobena odlišným systémem převodu.

Ve Skotsku však může realitní agent jednající jménem prodávajícího zahájit případy jiné formy gazumpingu. Jakmile bylo dosaženo konečného data pro písemné nabídky a realitní agent ústně přijal zvolenou nabídku, může se realitní agent pokusit vyvolat nabídkovou válku mezi úspěšným kupujícím a soupeřem, který může být fiktivní, v pokusit se zvýšit nabídku každé strany. Za takových okolností nelze využít úspěšného kupujícího, který, přestože byl ústně informován o přijetí jejich nabídky, je poté ústně informován o tom, že jeho nabídka byla odmítnuta ve prospěch vyšší nabídky. K takovým situacím dochází pouze v rané fázi procesu zprostředkování, a to dříve, než právní zástupce prodejce písemně přijme nabídku. Často vyplývají ze zákonného požadavku realitních agentů informovat prodejce o jakékoli vyšší nabídce obdržené před písemným potvrzením o ústně přijaté nabídce, včetně nabídek přijatých po uzávěrce.

Ve Skotsku je gazundering možný tam, kde kupující nemá dostatečná aktiva, aby ho bylo možné žalovat, ale není to běžné.

Spojené státy

Termín gazumping se ve Spojených státech nepoužívá. Každý stát má jiné zákony a tradice, ale kupující obvykle podávají písemnou nabídku, která je po přijetí (podepsání) prodejcem ve většině lokalit pro prodejce závazná. Toto se označuje jako „kupní a prodejní“ smlouva, která může mít určité podmínky. Americké smlouvy o koupi rezidenčních nemovitostí v USA obvykle obsahují doložku o kontrole, což je krátké období, během něhož může kupující zkontrolovat nemovitost a od smlouvy odstoupit s úplným vrácením vydělaných peněz, pokud nemovitost neprojde kontrolami kupujícího. Prodejce však během kontrolního období nemůže, s výjimkou některých států, vycouvat. New Jersey je jedním ze států, kde má prodávající lhůtu „právní kontroly“, během níž může od přijaté smlouvy odstoupit.

Gazundering

Na klesajícím nebo depresivním trhu se výrazem „gazundering“ rozumí praxe, při níž potenciální kupující (zejména nemovitosti) podá ústní nabídku (příslib ke koupi) nemovitosti za dohodnutou cenu, ale následně hrozí, že nabídku stáhne, pokud prodávající souhlasí s nižší cenou.

Viz také

Reference

  1. ^ „Průvodce nákupem domů: Gazumping a další problémy“. home.co.uk. Citováno 31. března 2010.
  2. ^ "Gazump". Oxfordský slovník přes Lexico. Citováno 28. září 2020.

externí odkazy