CitiApartments - CitiApartments

CitiApartments, Inc.
soukromá společnost
Průmyslnemovitost
Založený40. léta
ZakladatelFrank Lembi
Hlavní sídloSan Francisco, Kalifornie,
San Francisco, Kalifornie
,
USA
Klíčoví lidé
Frank Lembi, zakladatel a předseda; Walter Lembi (zemřel); David Raynal, řídící partner a provozní ředitel;
Službymajitel a správce bytu
Příjmy80 milionů $ / rok
RodičSkyline Realty, Inc.

CitiApartments byl jedním z největších nemovitost společnosti v San Francisco, Kalifornie, která na svém vrcholu vlastnila a spravovala více než 300 budov přímo a prostřednictvím řady přidružených společností. V posledních letech společnosti utrpěly finanční pokles a byly předmětem intenzivní kritiky a soudních sporů za údajně nezákonné obchodní praktiky jako rezidentní pronajímatel.

Struktura společnosti a podíly

CitiApartments, Inc. je a dceřiná společnost Skyline Realty, Inc., a také provozuje budovy ve vlastnictví různých společností společnosti s ručením omezeným, které všechny zase vlastní zakladatel Frank Lembi a různí členové jeho rodiny. Mezi nejvýznamnější z nich patří Trophy Properties a Ritz Apartments.[1]

V letech 2006 a 2007 vlastnila společnost CitiApartments a její přidružené společnosti 307 bytové domy s celkovým počtem více než 6 500 byt jednotky s více než 7 000 obyvateli, což je v té době druhým největším vlastníkem rezidenčních nájemních nemovitostí v San Francisku.[2]

Vlastnilo také pět butikové hotely, dva kancelářské budovy, a realitní makléřství, a hypoteční makléřství a správa majetku firma.[3]

Dějiny

Počátky

Frank Lembi, původně lékárník, se stal realitním makléřem po návratu z vojenské služby v roce 1946. Krátce poté založil jako zprostředkovatelskou společnost Skyline Realty. Obchod koupil přímo po smrti svého obchodního partnera v roce 1968.[3]Lembiho impérium dnes zahrnuje:FirstApartments (vytvořeno jako náhrada za CitiApartments), Personální hotely, CitiSuites, Hotel Diva.

Nedávný obchodní vývoj

Od počátku 90. let Skyline Realty přesunula své zaměření od zprostředkování nemovitostí k nákupu a správě bytů. CitiApartments přijal a koupit a podržet přístup k jeho investice, dělat těžce pákový nákupy středně velkých starších budov téměř ve všech sousedství San Franciska, ale hlavně v svíčková a Nob Hill. Protože většinu městského bytového fondu tvoří menší budovy s pouze několika velkými komplexy, dosáhla společnost na svém trhu dominantního postavení.[3]

Kvůli přísnému San Francisku kontrola nájemného zákony, které zakazují všechna, ale velmi mírná zvýšení nájemného a zabraňují jim pronajímatelé od ukončení nájmy bez příčiny nemohly CitiApartments okamžitě těžit z vytváření upgradů. Namísto toho bylo zapotřebí dlouhodobějšího přístupu:

  • Nabídka výkupy a pobídky pro nájemce, aby se přestěhovali
  • Počkejte, až nájemci odejdou, a pak proveďte renovaci svých jednotek
  • Znovu si pronajmete upgradované jednotky za mnohem vyšší tržní sazby nebo jako zařízené podnikové apartmány s vysokým nájemem nebo hotelové pokoje
  • Snížení nákladů na správu budovy

Rodinný podnik

Syn zakladatele Franka Lembiho, Walter Lembi, byl významným vlastníkem až do své smrti v roce 2010.[4] Vnuk Taylor Lembi také vlastní dva bytové domy a je součástí podnikání. David Raynal, COO, je synovcem Franka Lembiho. V různých kombinacích a prostřednictvím přidružených společností vlastní budovy spravované CitiApartments.

Kontroverze

Soudní spory

Dne 16. srpna 2006 podal Úřad městského právního zástupce v San Francisku žalobu na CitiApartments a související společnosti a jednotlivce, kteří požadovali „neslýchaný vzorec nezákonných obchodních praktik“, což se rovnalo „panopise bezpráví, taktice zastrašování [a] odvetná opatření vůči obyvatelům. “ Mezi tvrzení města patří: zastrašování nájemců, aby opustili jednotky kontrolované nájemným, neohlášené návštěvy ozbrojených stráží, nelegální vstup do jednotek, výměna zámků, uzavření veřejných služeb, odplata nájemcům, kteří odmítli výkupy, přestavování jednotek bez nezbytných povolení nebo inspekcí, a nelegálně pronájem bytových jednotek jako hotelové pokoje a výkonné apartmá.[5]

V dubnu 2006 podalo 23 nájemců na společnosti soukromou žalobu. Mezi žalobami patří zastrašování nájemců ozbrojenými strážemi, obtěžování a vyhrožování, nátlakové výslechové schůzky, které mají nátlak na nájemce podepisovat, nelegální stavba zamýšlel obtěžovat nájemce a výluky nájemců, to vše mělo přinutit nájemce s tržním nájemným k odchodu, aby mohli společnost renovovat a znovu pronajmout s vyšší sazbou.[6][7][8]

Kromě toho došlo k řadě žalob proti společnostem jménem jednotlivých žalobců, z nichž jeden byl vyřízen právníkem ze San Franciska / právníkem nájemce Drexel Bradshaw z Bradshaw & Associates, P.C., který žaloval CitiApartments podle statutu RICO z roku 1970. Podvodné použití telefonu a pošty v USA je důvodem k trestnímu stíhání.

V červenci 2009 bylo podáno několik dalších žalob na CitiApartments Inc. a nejméně na 56 spřízněných subjektů, včetně jednoho tridni akce žaloba, podle bývalých nájemců vycházející ze záměrného vzoru nezákonného zadržování a zpoždění vracení nájemních vkladů.[1] Společnost CitiApartments byla sankcionována více než 30 000 USD v jednom případě a 50 000 USD v jiném případě za to, co soudce popsal jako „úmyslné“ nesplnění požadavků na zjišťování dokumentů.[9][10]

Odstranění konkurence

CitiApartments často zaplatili za budovu až o 50% více než její hodnotu zbytku trhu, a v důsledku toho mohly zvýšit celkové tržní ceny o 5–10%. To zahnalo konkurenci slabších a na hotovost citlivějších investorů do nemovitostí. Od konce roku 2006 koupila téměř všechny bytové jednotky prodávané ve městě, jakmile byly k dispozici.[11] Kritici tvrdili, že jediným důvodem, proč si CitiApartments mohla dovolit prémii, bylo to, že vydělala více peněz na budovách než společnosti, které působí v mezích zákona,[3] nebo že dala neskutečně optimistické sliby svým věřitelům o schopnosti vytlačit nájemce s kontrolou nájemného z jejich bytů.[12]

Nejisté finance

CitiApartments a její sesterské společnosti kupovaly budovy dál kredit zvenku investoři, s zálohy pouhých 5% z celkové kupní ceny (na rozdíl od 30-40%, což je častější u srovnatelných nákupů komerčních nemovitostí).[13] Vzhledem k vysokým cenám placeným za budovy a vysoké finanční částce jsou budovy negativní tok peněz a nemohou podporovat jejich hypotéka. Věřitelé společnosti obvykle poskytovali vyšší než obvyklé rezervy na půjčky, což by CitiApartments poskytlo dostatek peněz na splácení úroků a zároveň splácení nebo vystěhování stávajících nájemců, a to na základě finančního modelu, kterým by do dvou let nahradil nejméně 75% nájemců.[13]

Kritici si dlouho stěžovali, že v případě poklesu trhu nebo jiné neočekávané události hrozilo CitiApartments, že nebude splácet své hypotéky a bude je muset prodat za problémové ceny nebo uzavření trhu, což by mělo zvlněný efekt, který by potlačil komerční nemovitosti v celém San Francisku.[3] Takové předpovědi se staly v lednu 2009, kdy mateřská společnost musela přidělit 51 svých (tehdy) 307 nemovitostí jednomu věřiteli, UBS AG, místo uzavření trhu, protože společně měli záporný peněžní tok přibližně 3 miliony USD za měsíc.[13]

V roce 2009 byla skupina Lembi ve finanční tísni kvůli kombinaci zmírnění nájemného v důsledku pozdní 2000s recese (což poškodilo účinnost její strategie nahrazování stávajících nájemců s kontrolou nájemného opotřebením a vystěhováním), neschopnost obnovit nebo refinancovat stávající půjčky kvůli Finanční krize 2007–2010 a výsledné snížení hodnoty a prodejnosti komerčních nemovitostí, které znemožnilo opětovný prodej budov, aby se zabránilo uzavření trhu. Vzhledem k vysoké finanční vliv a protože skupina původně platila nad tržní ceny, mnoho z jejich půjček bylo pod vodou.[13] V té době se společnost pokoušela znovu vyjednat půjčky ve výši přibližně 1 miliardy USD a v možném nesplácení dalších 164 milionů USD.[13] Do léta 2009 společnost převedla 51 nemovitostí na jednoho věřitele místo uzavření trhu, a byl v exekučním řízení u více než 60 dalších.[1][13]

29. října 2009 zveřejnila San Francisco Chronicle příběh uvádějící, že okresní advokát v okrese Clark County, Nevada, „vydal zatykač na Waltera Lembiho, výkonného ředitele finančně problémové skupiny Lembi Group, za údajné předání špatné částky 298 500 $ kontroly na začátku tohoto roku v Caesarově paláci v Las Vegas. “[14]

Minulé diskuse

Frank Lembi byl výkonný ředitel společnosti Continental Savings of America, a spoření a půjčka instituce, kterou převzala Úřad pro šetrnost zabránit platební neschopnosti v důsledku špatných vysoce rizikových úvěrů na nemovitosti v EU spořitelní a úvěrová krize 80. let. On a syn Walter byli jmenováni v mnoha soudních sporech souvisejících s touto společností.[3]

CitiApartments Response

Propagovat svou pozici správce San Francisco Starší bytový fond CitiApartments hostil různé bytové a nízkopříjmové domy charitativní organizace a příčiny a poskytly jednu téměř bezplatnou garsonku potřebné rodině. Od samého počátku soudních sporů šířila na toto téma řadu tiskových zpráv a přijala slogan „Obnova sousedství San Franciska“.[15]

CitiApartments prostřednictvím rozhovorů a tiskových zpráv kategoricky popřela všechna tvrzení a odmítla veškerou kritiku vznesenou proti ní v souvislosti s porušováním jejích práv nájemců. Popsala sebe jako vynikajícího správce nemovitostí a tvrdila, že jakékoli spory s nájemci byly pro pronajímatele jeho velikosti neopodstatněné, menší nebo normální a náhodné.[16]

Bankrot

V únoru 2020 podaly čtyři realitní společnosti vlastněné největším pronajímatelem v San Francisku skupinou Lembi Group konkurzní soud v Kalifornii na ochranu podle kapitoly 11. Tyto společnosti jsou členy CitiApartments Inc, největšího akcionáře skupiny Lembi Group v San Francisku. Čtyři společnosti spojily 16 rezidenčních aktiv, což se stalo pákou pro půjčku ve výši 132,4 milionu dolarů.[17]

Reference

  1. ^ A b C John Upton (2009-07-31). „Soud tvrdí, že CitiApartments vyčerpaly depozitní účty nájemců“. San Francisco Examiner.[trvalý mrtvý odkaz ]
  2. ^ Dineen, JK (2006-06-23). „Půjčovna obří zvyšuje velikost, střílí oheň“. San Francisco Business Times. Citováno 2007-06-02.
  3. ^ A b C d E F Lloyd, Carol (01.04.2005). „The Sky's the Limit: Frank Lembi vlastní vlastní nájemní jednotky v SF a on a jeho rodina nakupují další“. San Francisco Chronicle. Citováno 2007-06-02.
  4. ^ Andrew S Ross (18.08.2010). „Walter Lembi umírá“. San Francisco Chronicle.
  5. ^ Office of the City Attorney (2006-08-16). „Skyline / CitiApartments Sued“. Město a kraj San Francisco. Archivovány od originál dne 31. 10. 2009. Citováno 2007-06-02.
  6. ^ Lagos, Marisa (2006-04-28). „Nájemníci tvrdí taktiku silných paží“. San Francisco Chronicle. Citováno 2007-06-02.
  7. ^ McMillan, Dennis (04.05.2006). „Pobouření nájemníci a pronajímatelé koaliční bytové koalice“. San Francisco Bay Times. Citováno 2007-06-02.
  8. ^ „Ekonomické čištění: nájemníci kousají obrovské SF pronajímatele zpět“. Denně Kos. 2006-04-28. Citováno 2007-06-02.
  9. ^ John Coté (03.02.2010). „City Insider: Soudce sankcionuje CitiApartments v žalobě na město“. SFGate.com.
  10. ^ Andrew S. Ross (01.04.2010). „Yahoo požaduje politiku v oblasti webové cenzury / portálu - pod palbou pro pomoc Číně - připravuje se na slyšení“. SFGate.com.[trvalý mrtvý odkaz ]
  11. ^ Dineen, JK (2006-12-15). „CitiApartments vyživuje portfolio půjčoven S.F.“. San Francisco Business Times. Citováno 2007-06-02.
  12. ^ J.K. Dineen (2009-03-29). „CIM Group jde o budovy Lembi; 23 pronajímaných nemovitostí s rizikem uzavření trhu“. San Francisco Business Times.
  13. ^ A b C d E F Jonathan Karp (2009-01-28). „Pro pronajímatele v San Francisku Bell zpoplatňuje plán těžkého dluhu: sázky na nemovitosti regulované nájemem rostou, jak se trh zmocňuje, a věřitelé se třesou“. Wall Street Journal.
  14. ^ Ross, Andrew S. (2009-10-29). „Jméno vedoucího nemovitosti na zatykači“. San Francisco Chronicle.
  15. ^ CitiApartments. "Press-Media". Citováno 2007-06-02.
  16. ^ Akers, Rob (2006-06-01). „CitiApartments popírá soudní spory“. Bay Area Reporter. Citováno 2007-06-02.
  17. ^ „Čtyři přidružené společnosti CitiApartments podaly návrh na bankrot“. Reuters. 10. února 2020. Citováno 24. června 2020.

externí odkazy