Bruton v. London a Quadrant Housing Trust - Bruton v London and Quadrant Housing Trust
| Bruton v. London a Quadrant Housing Trust | |
|---|---|
 Rushcroft Road, Brixton | |
| Soud | dům pánů |
| Rozhodnuto | 24. června 1999 |
| Citace | [1999] UKHL 26, [2000] 1 AC 406, [1999] 3 WLR 150, [1999] 3 Vše ER 481 |
| Citované věci | Street v Mountford [1985] AC 809; |
| Citovaná legislativa | Act of Emergency Powers (Defense) Act 1939; Zákon o bydlení z roku 1985; Landlord and Tenant Act 1985; Zákon o majetku z roku 1925 |
| Historie případu | |
| Následné akce | Kay v. Lambeth London Borough Council [2006] UKHL 10 |
| Členství v soudu | |
| Sedící soudci | Lord Slynn z Hadley; Lord Jauncey z Tullichettle; Lord Hoffmann; Lord Hope of Craighead; Lord Hobhouse z Woodboroughu |
| Klíčová slova | |
| Leasingy; Licence; Držení půdy | |
Bruton v. London a Quadrant Housing Trust [1999] UKHL 26 je Anglické pozemkové právo případ, který zkoumal práva „nájemce“ v situaci, kdy „pronajímatel“, charitativní bytové družstvo nemělo oprávnění udělit nájem, ale ve kterém „nájemce“ usiloval o vymáhání povinnosti opravit sdružení implikované podle stanovy pronajímatele a nájemce. Účinkem případu je vytvoření vztahu de facto pronajímatel (který nevlastní nemovitost, ale ubytuje obyvatele v konkrétní místnosti za nájemné) a nájemce mezi stranami.
Fakta
Rada dala Trust London and Quadrant Housing Trust, charitativní sdružení, povolení k užívání půdy k ubytování bezdomovců. O místo v Flat 2, Oval House, Rushcroft Road, v Brixton, Londýn, Pan Bruton souhlasil s Trustem, že bude platit týdenní nájem za byt. Bylo stanoveno, že rada a LQHT mají přístup k nemovitosti v omezeném čase. Pak tvrdil, že je nájemcem, a Trust měl povinnost opravit byt pod Zákon o pronajímateli a nájemci z roku 1985 oddíl 11. Housing Trust tvrdil, že podle zásad ortodoxního vlastnického práva nemo dat quod non habet (doslovně znamená „nikdo nedává to, co nemá“), takže protože neměli žádný nájem, nemohli panu Brutonovi poskytnout nájemní smlouvu, a proto neměli povinnost nemovitost opravovat.
Rozsudek
The dům pánů rozhodl, že dohoda vytvořila nájem, a důvěra byla proto povinna opravit. Vydat hlavní soud, Lord Hoffmann rozhodl, že nezáleží na tom, že pronajímatel neměl ve svém názvu vlastnické právo. Výhradní vlastnictví je podstatou leasingu a je irelevantní, že smlouva měla být licencí. Pojem, o kterém bylo možné panu Brutonovi v přiměřené lhůtě říct, že se má uvolnit, byl neúčinný, protože člověk nemůže uzavřít smlouvu mimo zákon. Nedostatek právního titulu ze strany LQHT byl rovněž irelevantní, protože klíčovým bodem pro rozhodování o tom, zda nájemní smlouva existovala na základě LTA 1985.
Vytvořila tato dohoda „leasing“ nebo „nájem“ ve smyslu Zákon o pronajímateli a nájemci z roku 1985 nebo jakýkoli jiný právní předpis, který se týká pronájmu nebo nájmu? Rozhodnutí této sněmovny v Ulice v Mountfordu [1985] AC 809 je orgánem pro tvrzení, že „nájem“ nebo „nájem“ je smluvně závazná dohoda, která se nevztahuje na žádný jiný vztah mezi stranami, kterým jedna osoba dává druhé osobě právo výlučného užívání půdy pro pevné nebo obnovitelné období nebo časové úseky, obvykle výměnou za pravidelnou platbu v penězích. Dohoda, která má tyto vlastnosti, vytváří vztah mezi pronajímatelem a nájemcem, ke kterému pak obecné právo nebo zákon mohou potom přiřadit různé události. Skutečnost, že strany používají jazyk vhodnější pro jiný druh dohody, jako je licence, je irelevantní, pokud má při své skutečné konstrukci charakteristické znaky nájemní smlouvy. Význam dohody, například pokud jde o rozsah jejího držení, závisí na úmyslu stran, který je objektivně zjištěn s ohledem na jazyk a relevantní pozadí. Rozhodnutí domu vašich lordů v Městská rada ve Westminsteru v. Clarke [1992] A.C. 288 je dobrým příkladem důležitosti pozadí při rozhodování, zda dohoda uděluje výlučné vlastnictví či nikoli. Klasifikace smlouvy jako nájemní smlouvy však nezávisí na žádném úmyslu navíc k tomu, který je vyjádřen při volbě podmínek. Jde pouze o charakterizaci podmínek, na kterých se strany dohodly. To je otázka zákona.
V tomto případě se mi zdá, že dohoda vykládaná na základě příslušného pozadí jasně dala panu Brutonovi právo na výlučné vlastnictví. Nic nenasvědčuje tomu, že by se měl podílet na majetku Trustu, rady nebo kohokoli jiného. Svěřenský fond si nezachoval takovou kontrolu nad prostory, jak to bylo v rozporu s výhradním vlastnictvím pana Brutona, jako tomu bylo v případě Městská rada ve Westminsteru v. Clarke [1992] A.C. 288. Jedinými právy, která si vyhrazoval, byla pro sebe a pro Radu vstup v určitých časech a pro omezené účely. Jak řekl lord Templeman Ulice v Mountfordu [1985] A.C. 809, 818, taková výslovná výhrada „slouží pouze k zdůraznění skutečnosti, že příjemce grantu má výhradní vlastnictví a je nájemcem“. Mezi stranami rovněž neexistoval žádný jiný vztah, na který by bylo možné odkazovat výlučné vlastnictví pana Brutona.
Pan Henderson Q.C., který se objevil v Trustu, uvedl, že v tomto případě došlo k „zvláštním okolnostem“, které člověku umožnily vykládat dohodu jako licenci navzdory přítomnosti všech charakteristik uvedených v Ulice v Mountfordu [1985] AC 809. Těmito okolnostmi bylo, že Trust byl odpovědným pronajímatelem vykonávajícím společensky cenné funkce, dohodl se s radou, že nájemní smlouvy neposkytne, pan Bruton souhlasil, že nemá nájem a Trust neměl majetek, z něhož by jeden mohl poskytnout.
Podle mého názoru žádná z těchto okolností nemůže učinit dohodu o udělení výlučného vlastnictví něčemu jinému než nájmu. Charakter pronajímatele je irelevantní, protože i když zákony o nájemném a jiné zákony o pronajímatelích a nájemcích rozlišují mezi různými druhy pronajímatelů, není to tak, že by se říkalo, jaký by byl nájem, pokud by byl poskytnut jedním pronajímatelem, by byl něco jiného, pokud by byl poskytnut další. Údajné porušení licence Trustu je irelevantní, protože nic nenasvědčuje tomu, že by poskytnutí nájemního vztahu bylo ultra vires buď Trustu nebo rady: viz oddíl 32 (3) zákona o bydlení z roku 1985. Pokud by se jednalo o porušení doba licence od rady, to by bylo, protože to byl nájem. Licence ji nemohla změnit na něco jiného. Souhlas pana Brutona je irelevantní, protože člověk nemůže uzavřít smlouvu mimo zákon. Nedostatek důvěryhodnosti důvěry je také irelevantní, ale tento bod budu zvažovat později. v Sdružení pro rodinné bydlení v. Jones [1990] 1 W.L.R. 779, kde byly skutečnosti velmi podobné skutkovým stavům v projednávané věci, vyložil odvolací soud „licenci“ jako nájem. Slade L.J. pečlivě zvážila, zda existuje nějaký výjimečný důvod pro výjimku z této zásady Ulice v Mountfordu [1985] A.C. 809 a dospěl k závěru, že tomu tak nebylo. S úctou souhlasím. Z těchto důvodů se domnívám, že dohoda mezi Trustem a panem Brutonem byla nájemní smlouvou ve smyslu článku 11 dohody Zákon o pronajímateli a nájemci z roku 1985.
[...]
Nájemní smlouva může a obvykle vytváří majetkový podíl zvaný leasingová nemovitost nebo technicky „absolutní doba let“. To bude záviset na tom, zda měl pronajímatel úrok, ze kterého jej mohl poskytnout. Nemo dat quod non habet. Je to však skutečnost, že dohoda je leasingem, který vytváří vlastnické právo. Je to uvedení vozu před koně, aby řekl, že to, zda je smlouva nájemní smlouvou, závisí na tom, zda vytváří vlastnický zájem ...
Z těchto důvodů bych povolil odvolání a prohlásil, že pan Bruton byl nájemcem. Dodal bych, že nevyjadřuji žádný názor na to, zda byl bezpečným nájemcem, ani na práva rady získat majetek zpět.
Lord Slynn, Lord Jauncey souhlasil.
Význam
Tradičně se má za to, že majetkový podíl (podíl na zemi) může vzniknout pouze z toho, že má stejný nebo vyšší status. Licence není majetkovým podílem a poskytuje v zásadě pouze přístup k cizímu majetku. Důsledek případu Bruton však „kontroverzně potvrzuje existenci fenoménu smluvního nebo nechráněného pronájmu v anglickém právu“.[1] Někteří komentátoři však navrhli, že Bruton byl řízen politikou, jak je stanoveno v Ulice v Mountfordu, že osoby požívající výlučného vlastnictví by měly být chráněny[2] V pozdějších případech se na „Brutonův nájem“ málo spoléhalo a zůstává kontroverzní.
Viz také
Poznámky
Reference
- S Bright (1998) 114 LQR 345-351