Skladová linka úvěru - Warehouse line of credit

A skladová úvěrová linie je úvěrový limit používá hypoteční bankéři. Je to krátkodobé revolvingový úvěr nástroj rozšířený finanční institucí na původce hypotečního úvěru pro financování hypotečních úvěrů.

Cyklus začíná tím, že hypoteční bankéř vezme od kupce nemovitosti žádost o půjčku. Poté poskytovatel půjčky zajistí investora (často velkou institucionální banku), kterému bude půjčka prodána, ať už přímo nebo prostřednictvím sekuritizace. Toto rozhodnutí je obecně založeno na sazbách zveřejněných institucionálním investorem pro různé typy hypotečních úvěrů, zatímco výběr poskytovatele skladu pro konkrétní úvěr se může lišit v závislosti na typech úvěrových produktů povolených poskytovatelem skladu nebo investory do úvěru schváleného skladovatel, který má být na úvěrové linii.

Poté, co byl vybrán investor, hypoteční bankéř čerpá ze skladové úvěrové linie k financování hypotéky a zasílá dokumentaci k úvěru skladové úvěrové instituci, která jedná jako zástava pro úvěrovou linii. Věřitel skladu v této fázi zdokonaluje bezpečnostní zástavu hypotéky, aby sloužil jako zástava. Když je půjčka nakonec prodána stálému investorovi, je úvěrová linka splacena kabelovými prostředky od tohoto stálého investora do skladu a cyklus začíná znovu u další půjčky.

Typické doby, po které jsou úvěry drženy na skladové lince, nazývané doba prodlevy, se pohybují v závislosti na rychlosti, s jakou investoři po jejich předložení hypotečními bankami kontrolují nákup hypotečních úvěrů. V praxi se tato doba obvykle pohybuje mezi 10–20 dny. Skladové zařízení obvykle omezuje dobu prodlevy, po kterou může být půjčka na skladové lince. U půjček, které přebývají, jsou hypoteční bankéři často nuceni nakupovat tyto směnky mimo linku s vlastní hotovostí v očekávání možného problému s směnkou.

The International Finance Corporation založila úvěrové linky po celém světě a vyvinula průvodce jejich fungováním.[1]

Skladové úvěry hrají důležitou roli při zpřístupňování trhu hypotečních úvěrů kupujícím nemovitostí, protože mnoho hypotečních bankéřů by nedokázalo přilákat dostatečné množství vkladů, které jsou nezbytné k financování hypoték samy. Proto financování skladu umožňuje původcům půjček poskytovat hypotéky za konkurenceschopnější sazby.[2] Na rozdíl od jiných typů půjček získávají původci půjček větší zisk z poplatků za zřízení, než z úrokového rozpětí, protože uzavřený hypoteční úvěr je rychle prodán investorovi.

Instituce poskytující financování skladu přijímá různé typy hypotéka vedlejší, počítaje v to subprime a kapitálové půjčky, obytné nebo komerční, včetně typů speciálních nemovitostí. Věřitelé skladu ve většině případů poskytují půjčku na dobu patnácti až šedesáti dnů.[3] Skladové úvěrové linky se obvykle oceňují po dobu 1 měsíce LIBOR plus pomazánka.[4] Také poskytovatelé úvěrů ve skladech obvykle používají „srážku“ na zálohy na úvěrové linky, což znamená, že jsou financováni pouze z 98% - 99% z nominální částky půjček; původní věřitelé musí poskytnout zbytek ze svého vlastního kapitálu.[4]

Účel

Důvody pro použití úvěrové linie úvěru zahrnují:

  • Trvalé financování: Hypoteční věřitel nemusí čerpat vklady - úvěrová linka poskytuje trvalé financování po dobu životnosti všech půjček v programu.
  • Menší riziko: Ne margin call - jakmile je aktivum financováno, zpravidla se nevyskytují žádné další mark-to-market a / nebo zveřejnění dalšího kolaterálu. V případě, že půjčka překročí limit setrvání, jak je popsáno výše, může být vyžadováno další zajištění.
  • Páka: Úvěrová řada Sklad poskytuje hypotečnímu bankéři páku. Tato páka může být až 15: 1. Pákový efekt zvyšuje návratnost tím, že umožňuje hypotečnímu bankéři s relativně omezeným kapitálem (ve srovnání s tradičním depozitářem) vytvářet a prodávat mnohem více hypoték, než by jeho kapitál jinak umožňoval. Tato funkce umožňuje specializovaným věřitelům maximalizovat výnosy z půjček a zároveň minimalizovat jejich potřebu spravovat více zdrojů vlastního kapitálu nebo jiného dluhu.

Poskytovatel skladového úvěru může navíc řídit expozici na trhu hypotečních úvěrů, aniž by budoval vlastní pobočkovou síť.

Jiná informace

Půjčky ve skladech lze rozlišovat mezi „mokrým financováním“ a „suchým financováním“.[5] Rozdíl souvisí s tím, kdy původce úvěru získá své prostředky s ohledem na čas, kdy k realitní transakci dojde. Během „mokrého financování“ získává poskytovatel hypotečního úvěru finanční prostředky současně s uzavřením úvěru, tj. Před odesláním dokumentace o půjčce poskytovateli úvěrového skladu. „Suché financování“ probíhá, když poskytovatel úvěrového skladu získá dokumentaci o půjčce ke kontrole před odesláním finančních prostředků.

Důležitou funkcí řízení rizik při půjčování skladů je detekce a zastrašování podvodů. Mezi hlavní rizika podvodu patří koluze mezi hypotečními bankéři, titulními společnostmi, realitními agenty a samotnými zákazníky, jakož i padělané informace v žádosti o půjčku (zejména ocenění), padělané podpisy na úvěrových dokumentech a falešné dokumenty o vlastnictví, které společně vytvářejí neprodejnost a / nebo podvodné půjčky založené jako kolaterál skladu.[6] „Mokré půjčky“ jsou z hlediska možného podvodu rizikovější, protože poskytovatel úvěru nebude vědět o možných problémech se zajištěním, dokud nebudou prostředky odeslány agentovi uzavírajícímu úvěr. Opatření, která může věřitel ve skladu přijmout k omezení podvodů, mohou být silná proces prověřování pro společnosti poskytující hypoteční bankovnictví, zajištění toho, aby samotný poskytovatel úvěru měl silný interní proces prověřování, který omezuje částku dostupnou pro „mokré financování“, a vyžaduje, aby veškeré výnosy z plateb pocházely nejprve od věřitele skladu od konečného kupujícího hypotečního úvěru zadrženo k dalšímu prodeji.[5]

Viz také

Reference

  1. ^ International Finance Corporation - Skladová úvěrová linka
  2. ^ Asociace poskytovatelů hypoték v Coloradu - http://cmla.com/mortgageterms
  3. ^ Armstrong, C. L .; McNeill, T. H .; Reynolds, J. E. (2006): „Ztráty z půjčování skladů v rámci dluhopisu finanční instituce“, Fidelity Law Journal, Sv. 12.
  4. ^ A b Klíčové vlastnosti skladových linek
  5. ^ A b Podvod ve skladu Hypoteční půjčky
  6. ^ Schroeder, G. J .; Tomaine, J. J. (2007): Krytí ztráty z úvěru v rámci dluhopisů finančních institucí, strana 336. Chicago: ABA Publishing.