Hledání titulu - Title search

v nemovitost obchod a právo, a hledání titulu nebo hledání názvu nemovitosti je proces načítání dokumentů dokládající události v historii části nemovitý majetek, k určení příslušných zájmů a předpisů týkajících se tohoto majetku.

V případě potenciálního nákupu se vyhledávání titulů provádí především za účelem zodpovězení tří otázek týkajících se nemovitosti na trhu:

Hledání titulu se provádí také v případě, že si majitel přeje zastavit nemovitost a banka požaduje, aby vlastník tuto transakci pojistil.

Kdokoli může vyhledávat tituly se správnými znalostmi a zdroji. Dokumenty týkající se dopravní prostředky země jsou věcí veřejný záznam. Tyto dokumenty jsou udržovány v papírovém formátu nebo jsou někdy skenovány do obrazových souborů. Informace v dokumentech obvykle nejsou k dispozici jako datový formát, protože záznamy jsou popisy právních událostí, které obsahují podmínky a jazyk nad rámec údajů.

Typický proces

Obecně existují dva hlavní typy vyhledávání titulů, hledání úplného pokrytí a hledání omezeného pokrytí; Mezi další typy patří nepojištěné zprávy a vyhledávání záruk zabavení.

Často se stává, že se lidé rozhodnou kontaktovat titulní společnost nebo právníka, aby provedli vyčerpávající vyhledávání titulů. Proces provádění vyhledávání titulu zahrnuje přístup k úředním pozemkovým záznamům o předmětném majetku. Každý záznam je dokument dokládající událost, ke které došlo v historii vlastnosti. Listina zaznamenává událost převodu nemovitosti, hypotéka dokumentuje zástavní úrok z půjčky na bydlení a zástavní právo dokumentuje pohledávku proti nemovitosti ve prospěch jiného, ​​například věřitele, prodejce nebo obchodníka. Cílem hledání titulu je stanovit jasný, obchodovatelný titul vystavením jakýchkoli nevyřízených pohledávek před převodem titulu.

Každý zaznamenaný dokument musí pojmenovat zúčastněné strany, např. Poskytovatele a příjemce. Poskytovatel je strana, která převádí vlastnická práva, a příjemce získává vlastnická práva. V případě listiny by poskytovatelem obvykle byl prodávající nemovitosti a příjemcem kupující. Poskytovatel hypotéky nebo hypotéka je vypůjčitelem půjčky, protože poskytuje určitá vlastnická práva na hypotéku, věřitele nebo na hypotéku. Novější znění zjednodušuje tento jazyk pomocí výrazů „Dlužník“ a „Věřitel“.

Záznamy jsou uchovávány v centralizované vládní kanceláři, obvykle v budově krajského soudu (ve státech se silnými krajskými vládami, jako je stát Washington nebo Massachusetts, by titul na dveřích byl něco jako Registr listin nebo County Recorder); nebo na obecních úřadech (v malých státech, jako je Connecticut, Vermont a Rhode Island), musí hledač titulu často vyhledávat každý jednotlivý městský nebo krajský úřad a hledat titul.

Proces hledání titulu začíná hledáním a získáváním každého fyzického dokumentu z knih, které je obsahují. Každý dokument je zaznamenán podle data ve speciální sadě svazků nazývaných různými jmény, jako je Grantor-Grantee index, Land Records nebo Deed Records), které mohou, ale nemusí být digitalizovány nebo naskenovány do prohledávatelného souboru, v závislosti na finančních zdrojích kraj nebo město. Oficiální razítko umístěné obvykle ve spodní části první stránky obsahuje jméno úředníka nahrávky, datum, čas, knihu a číslo stránky. Pokud byl dokument zaznamenán, bude toto razítko VŽDY tam.

Shromážděné dokumenty jsou poté zkontrolovány a analyzovány, aby se zjistilo, jak každý z nich ovlivňuje vlastnost a které dokumenty byly uvolněny následnými záznamy. V jazyce dokumentu mohou existovat podmíněné podmínky v dokumentech, jako jsou doživotní statky a zbývající zájmy. Tento proces často provádí vyškolený odborník zvaný abstraktor titulu. Někteří autoři titulů mají certifikace dokumentující jejich úroveň zkušeností a školení a úspěšné složení zkoušky.

Dokument vytvořený abstraktorem nadpisů se nazývá abstrakt titulu nebo abstrakt názvu. Toto není dokument, který existuje ve veřejných záznamech, ale je odvozen ze zaznamenaných dokumentů. Abstraktor poskytuje titulní abstrakt titulní společnosti, právníkovi nebo koncovému uživateli.

Například nadpisová sestava může také ukazovat všechna věcná břemena nebo zaznamenaná zatížení vůči vlastnosti nebo částem vlastnosti. Předchozí vlastník mohl legálně dát sousedovi právo sdílet příjezdovou cestu, nebo město může mít právo na pásy pozemku pro umístění elektrického vedení, komunikačních vedení, vodovodů nebo kanalizací. Několik on-line služeb nabízí vyhledávání titulů za relativně nízké náklady a jejich přesnost není horší než to, co titulní společnost nebo advokát nabídne; online podniky se však spoléhají většinou na elektronicky dostupné informace, a z tohoto důvodu by mohly být občas omezeny jak úplností, tak geografickou dostupností.

Hledání úplného pokrytí

A úplné pokrytí vyhledávání se obvykle provádí při vytváření sestavy názvu pro transakce prodeje / dalšího prodeje a pro transakci, která zahrnuje stavební úvěry. Obvykle zahrnuje vyhledávání související s nemovitostmi zástavní právo, věcná břemena, smlouvy, podmínky a omezení (CC & R), dohody, rozlišení a obřady to ovlivní nemovitý majetek v otázce.

  1. Hledejte zástavní práva vůči vlastníkovi a ostatním stranám z titulu.
  2. Vyhledejte zádržná práva vůči kupujícímu (pouze u prodejních transakcí).
  3. Hledat Bankrot a Rozsudek řízení proti vlastníkovi nemovitosti.
  4. Hledání zástavních práv u kupujícího není něco, co je zahrnuto v hledání titulu.

Omezené vyhledávání pokrytí

Hledání s omezeným pokrytím obvykle vytváří sestavy názvů refinančních transakcí, které zahrnují vlastnické jmění půjčky a za vytváření jednoduchých zpráv o záruce na titul.

Tento druh vyhledávání titulů obvykle zahrnuje vyhledávání zástavních práv k nemovitostem, zástavní práva vůči vlastníkovi a ostatním stranám v oblasti vlastnictví a vyhledávání bankrot řízení proti vlastníkovi nemovitosti.

Pojištění titulu

Ve Spojených státech obvykle kupuje nemovitost kupující pojištění titulu, která chrání kupujícího před jakýmikoli problémy s titulem, které mohou nastat po prodeji, jako jsou zádržná práva, která byla ztracena během hledání titulu. Titulní pojišťovna vydává na podporu svých zjištění zprávu a pojistnou smlouvu. Vyhledávání titulů se však nejčastěji provádí před dokončením uzavírání smluv mezi stranami a někdy během EU úschova fáze zavírání.

Existuje řada vyhledávání titulů, které zákazníkovi poskytnou zprávu, ale žádné pojištění. Ty slouží pouze pro informační účely a jsou nazývány různými jmény, jako je Lot Book Report, Plat Certificate, 300-no Radius Report, Ownership & Lien Report a další. Tato informační vyhledávání se používají hlavně ve dvou případech:

  • Zpráva o vlastnictví a zástavním právu. Je informativní, vychází ze zkoumání rozhodného aktu současného vlastníka a zkoumání: dlužných daní, nových záznamů o zatížení, vyhledávání jmen na stranách v názvu.[1]
  • Prozkoumat. To je případ, kdy rodina, právník nebo soud dělí majetek zesnulé osoby. Dědici budou chtít vědět, jaké zástavní právo berou na sebe a kdo má práva k zemi.
  • Rozdělení. K vytvoření dalšího členění si člověk vezme půdu dříve platovanou (legálně pojmenovanou a zaznamenanou) pod jiným jménem a přejmenuje ji a přeplatí jako nový vývoj nebo další rozdělení. Městu je třeba předložit zprávu s uvedením zaplacených daní a zádržných práv. Majitel pak může pozemky prodávat jednotlivě nebo hromadně a může zaznamenávat smlouvy, podmínky a omezení, které určují, jak si obyvatelé mohou stavět své domy nebo loděnice, a mohou omezit další činnosti. Mnoho podskupin má také předpisy týkající se hluku, zvířat a odpadků.

Hledání záruky uzavření

Záruka zabavení je druh zprávy (např. záruka prodeje správců, záruka soudního vyloučení a záruka sporu ), který se používá hlavně k uzavření věcného břemene (nebo zástavního práva) v určité nemovitosti. Vyhledávač titulů provede ve výchozím nastavení úplné pokrytí nemovitosti a ve výchozím nastavení vyhledá adresy držitelů zástavního práva k nemovitosti. Adresy budou použity k zasílání kopií oznámení o uzavření trhu (např oznámení o poručnících atd.) majitelům zástavních práv k nemovitosti ve výchozím nastavení.

Hledání názvu nemovitosti před uzavřením prodeje

Domov uzavření trhu je často spojován s zádržná práva v držení bank nebo vládních agentur. Proti nemovitosti může být zadrženo několik zástavních práv z různých zdrojů. Pokud je dům prodán na exekuční dražbě, výtěžek se rozdělí a vyplácí zástavním právům v pořadí, v jakém je lze podat, dokud nebudou vyčerpány všechny výnosy.

Veřejné dražby (také známé jako aukce šerifa v oblasti prodeje nebo exekuce) se obvykle konají u obecních nebo krajských soudů, které nezaručují nezatížený titul ani nenabízejí ochranu kupujícím proti dalším zástavním právům k nemovitosti.

Viz také

Reference

  1. ^ „Hledání vlastnictví / zástavního práva“. Zpráva o majetku v Chicagu. Citováno 2020-01-27.