Pozvánky domů - Invitation Homes

Invitation Homes Inc.
Veřejná společnost
Obchodováno jakoNYSE: INVH
Russell 1000 Index součástka
PrůmyslDůvěra v investování do nemovitostí
Založený2012; před 8 lety (2012)
ZakladatelDallas B. Tanner
Brad Greiwe
Hlavní sídloDallas, Texas
Klíčoví lidé
Dallas B. Tanner, výkonný ředitel
Barry Sternlicht, Ředitel
produktyPronajmout nemovitosti
PříjmyZvýšit 1,764 miliardy $ (2019)
Zvýšit 147 milionů $ (2019) ahoj
Aktiva celkemPokles 17,392 miliard $ (2019)
Celkový kapitálPokles 8,266 miliard $ (2019)
MajitelBlackstone Group (27%)
Počet zaměstnanců
1,140 (2019)
webová stránkawww.vvh.com
Poznámky pod čarou / odkazy
[1]

Invitation Homes Inc. je největším vlastníkem jednopodlažních nájemních domů ve Spojených státech a vlastní přibližně 80 000 domů.[1][2]

Přehled

Společnost Invitation Homes se prodává jako jedinečná „bezstarostná“ rodinná společnost na pronájem ve srovnání s obchody typu mom-and-pop, které tvoří většinu odvětví, což zákazníkům zaručuje „klid“ s „výjimečnými rezidentskými službami“, včetně „ 24/7 nouzová údržba. “[3]

Dějiny

2005–2012: Pozadí a formace

V roce 2005 založil podnikatel Dallas Tanner investiční společnost Treehouse Group v Arizoně; v letech 2010 až 2011 koupila 1 000 ohrožených domů Phoenix, město silně zasažené zabavením majetku způsobeným subprime hypoteční krize[2] a jedna z prvních oblastí, kde soukromý kapitál po krachu v roce 2008 proběhly investorské nákupy domů k pronájmu.[4]

V roce 2011 se Treehouse spároval s Dallas -na základě správa majetku firma Riverstone Residential, sloučení si všiml Blackstone Group; Tanner vysvětlil, že Blackstone cítil, že Treehouse a Residential „mají dokonalý model, pokud jde o jeden trh [Phoenix], vysokou koncentraci bytového produktu a konzistentní historii provozu“.[2] Párování se spojilo se společností Blackstone na jaře 2012 do nového subjektu s názvem Invitation Homes, přičemž společnost Blackstone poskytla společnostem Treehouse a Residential další kapitál na rozšíření podnikání.[2]

2012–2017: Počáteční nákupy

První nákup domů společnosti Invitation Homes proběhl v dubnu 2012,[2] a do jednoho roku se subjekt stal největším kupcem domů k pronájmu ve Spojených státech s 24 000 domy, utracenými se 4 miliardami dolarů; část 8 nemovitosti tvořily 16% portfolia.[5] V dubnu 2013 uskutečnila jediný nákup v hodnotě více než 100 milionů USD ve výši 1400 Atlanta domy od Building and Land Technology.[5]

Od srpna 2012 do června 2013 společnost Invitation Homes zakoupila 1 650 domů v Oblast Tampa Bay celkem tedy více než 250 milionů USD, 840 000 USD denně.[6] The Tampa Bay Times v článku z června 2013 uvádělo, že 85% online výpisů z Tampa Bay od Invitation Homes bylo nad průměrným nájemným v této oblasti ve výši 1 200 $.[6]

Wall Street nakupoval domy ve „stávkových zónách“, čtvrtích poblíž několika pracovních míst, škol a dopravních systémů, které také čelily velkému množství zabavování majetku, a prodával je rodičům středního věku vychovávajícím děti, které vydělaly kolem 100 000 dolarů ročně nebo více.[3] Jak postupovala 2010s, tak se to také stalo Wall Street Zaměřuje se na rodinné bydlení, hnutí vedené Invitation Homes.[2][3]

V roce 2013 společnost Invitation Homes vytvořila třída aktiv pronájmu pro jednu rodinu cenné papíry (SFR) mít peníze na nákup domů a restaurování; do ledna 2017 bylo prodáno téměř 10 miliard dolarů dluhopisů,[7] číslo, které v červenci 2018 dosáhlo 15 miliard dolarů, měsíc a půl po první veřejné nabídce v únoru 2017.[3]

2017 – současnost: Počáteční veřejná nabídka a sloučení

23. ledna 2017 Fannie Mae financovala dluh ve výši 1 miliardy dolarů společnosti Invitation Homes jako záložní peníze; tento podnik pouze před čtyřmi lety zastavil další vládou sponzorovaný subjekt, který kupoval nouzi domů, a akvizice Fannie s entitou Blackstone byla vůbec první v historii, kdy zastavila společnost pronajímatele rodinných domů.[7] Podle Corinne Russell, mluvčí regulátora Fannie Mae Federální agentura pro financování bydlení (FHFA), dohoda byla cestou pro Fannie Mae a Freddie Mac dozvědět se o mechanice trhu s nájmem pro jednu rodinu a o tom, jaká by na něm měla být role vládních podniků.[3] Píše MarketWatch's Ryan Dezember, „Zapojení Fannie Mae je známkou toho, že věří, že vlastnictví domu zůstane pro mnoho Američanů mimo dosah a že sázka na bydlení na Wall Street se stane dlouhodobým obchodem, nejen oportunistickým obchodem po krizi uzavření trhu.“[7] Toto rozhodnutí bylo kritizováno více než 25 skupinami zastánců cenově dostupného bydlení, kteří se domnívali, že Fannie Mae nedodržuje svůj princip ochrany majitelů domů.[3]

V únoru 2017 se společnost Invitation Homes stala společností veřejná společnost přes počáteční veřejná nabidka, druhá největší počáteční veřejná nabídka společnosti a důvěra v investování do nemovitostí ve Spojených státech s 1,77 miliardami dolarů.[2] Instituce Wall Wall Streets Housing Instruments Scaled Through Fúzi poté, co byly zakoupeny nejvíce ohrožené domy, vyvrcholily v sloučení rovných mezi Invitation Homes a Starwood Waypoint,[2] A firemní spin-off z Kapitálová skupina Starwood, v listopadu 2017.[8] Sloučení ocenil Aaron Hecht ze společnosti JMP Securities: „Geografická stopa portfolií se navzájem docela dobře překrývá. Měřítko v tomto oboru znamená hodně, protože spravujete všechny tyto jednotlivé nemovitosti. Potřebujete tedy dostatečnou koncentraci v oblastech, stát se efektivním. “[2] Po sloučení následovalo 18 měsíců integrace mezi Invitation Homes a Starwood Waypoint.[2]

Od roku 2018 je společnost Invitation Homes největším vlastníkem jednopodlažního nájemního bydlení všech dob, veřejným nebo soukromým, s 82 000 nemovitostmi[2] v 17 Sluneční pás města a portfolio O 58% větší než American Homes 4 Rent, jeho nejbližší konkurent.[3] Byl to nejlepší REIT roku 2018 v žebříčku několika ze 17 analytiků; všechny, kromě Goldman Sachs kdo společnosti udělil rating držení, ohodnotil ji jako koupi.[2] 17 měsíců po IPO v únoru 2017 vzrostla cena akcií o 11%.[3] Přidání poplatků korporaci zvýšilo roční výdělky přibližně o 20 až 30 procent.[3] Blackstone vlastní 42% podíl subjektu, což odpovídá 5,1 miliardám dolarů.[3]

Kritika

Invitation Homes se prezentuje jako jedinečný pronajímatel a poskytuje nájemcům svých desítek tisíc rodinných domů nebývalé pohodlí a pohodlí. Ale v rozhovorech s desítkami nájemců společnosti ve čtvrtích po celých Spojených státech není obraz, který se objeví, ani tak výjimečný, jako netěsné potrubí, škůdci, toxické plísně, nefunkční zařízení a několikaměsíční čekání na opravy.

— Reuters, Červenec 2018[3]

Společnosti nájemního průmyslu z Wall Street, zejména Invitation Homes, získaly silnou reakci odborníků na nemovitosti a aktivistů v oblasti cenově dostupného bydlení za to, že podváděli nájemce, aby naplnili kapsy investorů; primárním argumentem je, že společnosti jsou motivovány, aby udržovaly nízké náklady na opravy a vysoké ceny poplatků a nájemného, ​​aby se zvýšily pouto tržby, které určují jejich rozsah.[3] Kevin Stein ze společnosti California Reinvestment Coalition hanlivě označil obchodní model "sekuritizace příjmů z pronájmu. “[3]

Ačkoli provozní ředitel Charles Young uvedl, že nájemci mají „volitelnost a svobodu“ k pronájmu od Invitation Homes a že 70% jeho uživatelů si znovu pronajalo, pouze několik nájemců, s nimiž dotazovali agenturu Reuters pro článek z července 2018, se k obnově přiznal, protože si užívali služeb společnosti ; jiní uvedli, že je nutné obnovit kvůli nedostatku jiných možností.[3] Analýza Sčítání lidu a údaje o majetku od Massachusetts Institute of Technology výzkumnice Maya Abood ze čtyř Los Angeles County sousedství, kde se nacházejí rodinné nájemné Invitation Homes, ukazují, že procentní podíl nájemného, ​​které vlastní v sousedství, se pohyboval od 10% do 25%.[3]

Prosinec 2016 Federální rezervní banka v Atlantě studie uvedla, že nájemní společnost Wall Street vystěhovala nájemníky podstatně více než obyčejní majitelé domů a bytů; uvedla, že Invitation Homes vystěhuje 15% svých nájemců, a subjekt, s nímž se později spojí, Starwood Waypoint, 30%, a uvedl, že je Afroameričan, také zvýšil šance na vystěhování, pokud by byl pod společností jako Invitation Homes.[3]

Stížnosti a hororové příběhy zákazníků Invitation Homes byly pokryty v publikacích a zpravodajských stanicích, jako je CBS 46,[9] CBS Sacramento,[10] Arizonská republika,[4] a NewsChannel 5 Nashville.[11] Plíseň;[3] odpadní vody;[3] únik vody;[3] hřebík vystrčený,[10] zamoření havěť jako jsou pavouci, švábi a mravenci;[3] nefunkční zařízení, jako jsou garážová vrata, topné systémy, sporáky a mikrovlnné trouby;[3] a nesplněné požadavky na opravu jsou častým problémem.[3] Místa jako Oakland v Kalifornii zvýšily nájemné o 10% ročně, což je dvojnásobek obvyklého procenta pro trhy, které lze připsat společnosti Invisible Homes, uvedla Aliance Kalifornců za posílení postavení Společenství (ACCE).[3] V kalifornských kancelářích Blackstone proběhly tři protesty nájemců Invitation Homes pořádané ACCE, například jeden v říjnu 2017 v sídle společnosti Blackstone v Santa Monice, který zahrnoval nájemce umisťující dopisy na stoly, aby uspořádali setkání s vedoucími představiteli společnosti a zastavili praktiky nadměrné ceny nájemného, ​​poplatky a špatná údržba; společnost se k nim nikdy nevrátila.[3]

Společnost Invitation Homes čelila několika soudním sporům po celé zemi.[4] V květnu 2018 podali nájemci a tridni akce proti korporaci v Okresní soud Spojených států pro severní obvod Kalifornie, s odůvodněním nadměrného zvyšování cen nájemného a poplatků; uvedli, že jim bylo účtováno 95 $, i když se o minutu opozdilo splátky nájemného, ​​bez ohledu na to, zda je online platební systém společnosti rozbitý, a podání oznámení o vystěhování což jim přineslo další „nespravedlivé“ náklady na právní zastoupení, poplatky a pokuty.[3] Dne 20. července společnost Invitation Homes odpověděla a pohyb která uvedla skupinovou akční skupinu a její žalobce měl příliš málo důkazů.[3]

Zaměstnanci Invitation Homes reagovali na kritiku, včetně provozní ředitel Charles Young, který v červenci 2018 uvedl, že společnost má průměrné hodnocení 4,32 hvězdiček z pěti z průzkumů nájemců, které provozovala.[3]

Navzdory tomu, že Kongres přijal zákon zakazující cenové názory makléře po hypoteční krizi je pro Invitation Homes legální používat je kvůli mezera kde se zákon nevztahuje na dluhopisy více domů.[3] Pro účetní jednotku jsou BPO jiné firmy levnější alternativou hypotéka hodnocení licencovanými dodavateli typickými pro trh s bydlením; podle šetření provedeného Komise pro cenné papíry které byly zahájeny v září 2017 a zahrnují kontroly nezávislými dodavateli bez povolení k hodnocení, kteří jsou pověřeni pouze kontrolou exteriérů za předpokladu, že interiéry již byly renovovány.[3]

Jeden z cenných papírů pro jednu rodinu, na který se podílela agentura Reuters, obsahoval 7 024 domů, z nichž každý činil entitu průměrným nájemným ve výši 1 538 $ měsíčně a 985 $ ročně za další poplatky.[3] Reuters také provedla rozhovor s pěti bývalými zaměstnanci Invitation Homes, kteří uvedli, že společnost utratila příliš málo za opravy; údaje o dluhopisech ukázaly, že utratil roční průměrnou údržbu 1 142 USD za údržbu, což je méně než průměrný průměr 3 100 USD, který většina Američanů utratí za stejné služby, i když účetní jednotka odpověděla, že 750 USD vynaložených na záložní náklady systému nebylo uvedeno.[3]

Reference

  1. ^ A b „Výroční zpráva společnosti Invitation Homes Inc. za rok 2019, formulář 10-K“. Americká komise pro cenné papíry.
  2. ^ A b C d E F G h i j k l Curry, Kerry (duben 2018). „Pozvánka na revoluci v bydlení“. D Magazine.
  3. ^ A b C d E F G h i j k l m n Ó p q r s t u proti w X y z aa ab ac inzerát ae Conlin, Michelle (27. července 2018). „Pavouci, kanalizace a nával poplatků - druhá strana pronájmu domu z Wall Street“. Reuters. Citováno 23. května 2020.
  4. ^ A b C Reagor, Catherine; Sanders, Rebeka (15. srpna 2018). "'Drž se dál: Arizonské rodiny sdílejí hororové příběhy jednoho z největších arizonských pronajímatelů “. Arizonská republika. Citováno 24. května 2020.
  5. ^ A b Gittelsohn, John (25. dubna 2013). „Blackstone kupuje domy v Atlantě za největší půjčovnu“. Bloomberg News. Archivovány od originál 7. prosince 2013. Citováno 28. května 2020.
  6. ^ A b Harwell, Drew (22. června 2013). „Investoři stále hltají tisíce domů z Tampa Bay k pronájmu“. Tampa Bay Times. Archivovány od originál 4. března 2017. Citováno 28. května 2020.
  7. ^ A b C Dezember, Ryan (24. ledna 2017). „Blackstone získává podporu Fannie pro nájemní domy“. MarketWatch. Citováno 26. května 2020.
  8. ^ „Pozvánky a Starpoint Waypoint Homes Homes Complete Merger“ (Tisková zpráva). PR Newswire. 16. listopadu 2017.
  9. ^ Murphy, Adam (30. října 2018). „Poškozený domov tornádem způsobuje zdravotní problémy“. CBS 46. Archivovány od originál 31. října 2018. Citováno 24. května 2020.
  10. ^ A b Bollea, Drew (18. ledna 2018). „Hlášení o požadavcích na větší pronajímatele, kteří využívají nájemce, poškozují sousedství“. CBS Sacramento. Archivovány od originál dne 22. ledna 2018. Citováno 25. května 2020.
  11. ^ Kraus, Jennifer (4. února 2019). „Bývalí nájemníci sdílejí hororové příběhy o pronájmu od investiční společnosti do nemovitostí Invitation Homes“. NewsChannel 5 Nashville. Archivovány od originál 20. května 2020. Citováno 24. května 2020.

externí odkazy