Arnold v Britton - Arnold v Britton

Arnold v Britton
Worms Head Gower.jpg
Zátoka poblíž Oxwich, Gower
SoudNejvyšší soud Spojeného království
Citace[2015] UKSC 36
Přepis (y)https://www.supremecourt.uk/cases/docs/uksc-2013-0193-judgment.pdf
Historie případu
Předchozí akceNa základě odvolání: [2013] EWCA Civ 902
Členství v soudu
Sedící soudciLord Neuberger, (předseda) Lord Sumption, Lord Carnwath, Lord Hughes, Lord Hodge
Klíčová slova
Implikované termíny, absurdita, uboho koncipované klauze

Arnold v Britton [2015] UKSC 36 je Anglické smluvní právo případ za předpokládaných podmínek.

Fakta

Paddy Arnold, majitel domu Oxwich Zábavní park, nedaleko Swansea, tvrdí Britton, nájemce se 42 dalšími, by měl každý rok platit servisní opravy s 10% nárůstem, jak výslovně uvádí jejich smlouva. Britton a další si pronajímali rekreační chaty na 99 let od roku 1974. Celkový počet dotčených nemovitostí byl 25. (Nájemcem může být jedna nebo více osob.)

5. Odpůrce, současný vlastník Parku volného času a pronajímatel pronajatý, uvádí, že na dvacet pět chat se vztahují nájemní smlouvy obsahující ustanovení o poplatcích za služby uvedené v čl. 3 odst. 2, který vyžaduje, aby nájemce platit za první rok semestru pevnou částku 90 GBP ročně a za každý následující rok pevnou částku představující 10% nárůst oproti předchozímu roku - tj. počáteční roční poplatek za službu ve výši 90 GBP, který se zvyšuje o sloučeninu sazba 10% v každém následujícím roce. Otázkou tohoto kasačního opravného prostředku je, zda je výklad čl. 3 odst. 2 odpůrce v těchto 25 nájmech správný.

[1]

Důkaz

8. Abychom to ještě více zkomplikovali, klauzule o poplatcích za služby ve čtyřech z těchto 21 leasingů (byly to tři ze sedmi, které v předchozí citaci neobsahovaly slova tučně), obsahovala slovo „pro“ před „roční částkou z devadesáti liber “. Tyto čtyři nájemní smlouvy rovněž obsahovaly výhradu v tom smyslu, že pokud „je takto vytvořený termín svěřen [původním nájemcům] nebo jejich pozůstalým“, bude se s ustanovením 3 odst. 2 zacházet ve formě uvedené v v odstavci 6 výše. Tato podmínka přestala mít účinek, protože tyto čtyři nájmy již nejsou poskytovány původním nájemcům.

9. A konečně, klauzule o poplatcích za služby ve čtyřech ze 70 leasingů uvedených v bodě 6 výše byla změněna na základě listin o změně provedených v období od října 1998 do srpna 2002, aby byla totožná s klauzulí uvedenou v bodě 7 výše, včetně Slova tučným písmem.[...}

Důkazy

11. Kromě samotných dokumentů a zveřejněného indexu maloobchodních cen (RPI) pro každý z let 1970–2010 neexistují žádné důkazy o okolních okolnostech, za nichž bylo 21 leasingů provedeno, kromě skutečnosti, že čtyři leasingy uvedené v odstavci 8 výše byly poskytnuty jednotlivcům spojeným s pronajímatelem. Na základě žádosti soudu nám bylo také řečeno, že tři ze čtyř variačních aktů uvedených v odstavci 9 výše byly uzavřeny s dcerou pronajímatele jako nájemcem.

[1]

Každá nájemní smlouva uvedla, že byla poskytnuta „za podmínek podobných ve všech ohledech“ jiným nájemním smlouvám, a článek 3 uvádí, že nájemci by měli chaty opravit, aby si navzájem prospěli. Ustanovení 4 (8) zavazuje pro pronajímatele smlouvu, že smlouvy jsou stejné. V případě první skupiny leasingu čl. 3 odst. 2 uvádí, že nájemce by měl platit „poměrnou část nákladů“ na opravy a služby, a to ve výši 90 GBP ročně, což se zvyšuje s tříletou složenou sazbou 10%. Ve druhé skupině však uvedla, že míra oprav by se měla každý rok zvýšit o 10%. Tito nájemci v roce 2011 tvrdili, že s ročním poplatkem za služby přes 2700 GBP (ve srovnání s první skupinou, která stále platila 282 GBP ročně),[2] jejich doložka 3 odst. 2 by měla být interpretována tak, že vyžaduje proměnlivou částku ve spravedlivém poměru k nákladům na služby a specifikovanou částku ne více než omezené maximum. Arnold podal žalobu na základě části CPR 8 prohlásit, že článek 3 odst. 2 vyžaduje to, co bylo uvedeno.

Soudce okresního soudu žádost nájemců přijal.

Vrchní soud rozhodl, že při přirozeném čtení to bylo to, co řekl, a nemohl přepsat smlouvu. Vzhledem k vysoké úrovni inflace v době podpisu obchodů nebylo možné říci, že 10% roční míra postrádala komerční účel.

Odvolací soud potvrdil High Court, že nájemci jsou povinni zaplatit poplatek.

Rozsudek

Většina Nejvyššího soudu (Lord Neuberger, Lord Sumption, Lord Hughes, Lord Hodge) zamítl odvolání a potvrdil Britton a další, kteří byli povinni uhradit zvyšující se náklady na opravu. Čím méně jasná slova, tím více se soud mohl odchýlit od přirozeného významu, ale nebylo to pokusit se využít špatnou formulování. Účelem výkladu bylo zjistit, na čem se strany dohodly, a nikoli to, o čem se soud domnívá, že se měly dohodnout. Úkolem soudu nebylo zbavovat strany důsledků nerozvážnosti nebo špatných rad. V kapitole 3 (2) byl jasný přirozený význam. Pronajímatel měl tedy nárok na prohlášení, že smlouva je závazná. Lord Neuberger řekl následující.

14. Za posledních 45 let diskutovala Sněmovna lordů a Nejvyšší soud o správném přístupu k výkladu nebo konstrukci smluv v řadě případů počínaje Prenn v Simmonds [1971] 1 WLR 1381 a vyvrcholilo Rainy Sky SA v. Kookmin Bank [2011] UKSC 50; [2011] 1 WLR 2900.

15. Při tlumočení písemné smlouvy je soud znepokojen tím, aby určil úmysl stran odkazem na „to, co by jim rozumná osoba se všemi základními znalostmi, která by stranám byla k dispozici, rozuměla, že používají jazyk v smlouva znamená ", cituji lorda Hoffmanna Chartbrook Ltd v Persimmon Homes Ltd [2009] UKHL 38, [2009] 1 AC 1101, bod 14. Zaměřuje se na význam příslušných slov, v tomto případě čl. 3 odst. 2 každého z 25 nájmů, v jejich dokumentární, věcné a komerční kontext. Tento význam je třeba posuzovat ve světle i) přirozeného a obvyklého významu doložky, ii) jakýchkoli dalších příslušných ustanovení nájmu, iii) celkového účelu doložky a nájmu, iv) skutečnosti a okolnosti známé nebo předpokládané stranami v době, kdy byl dokument vyhotoven, a (v) obchodní zdravý rozum, ale (vi) nerespektování subjektivních důkazů o úmyslech kterékoli strany. V této souvislosti viz Prenn na str. 1384-1386 a Reardon Smith Line Ltd proti Yngvar Hansen-Tangen (obchoduje jako HE Hansen-Tangen) [1976] 1 WLR 989, 995–997 na lorda Wilberforce, Bank of Credit and Commerce International SA (v likvidaci) v Ali [2002] 1 AC 251, odstavec 8, na lorda Binghama, a průzkum novějších autorit v Rainy Sky, na lorda Clarka v bodech 21-30.

16. Pro současné účely považuji za důležité zdůraznit sedm faktorů.

17. Zaprvé, spoléhání se v některých případech na komerční zdravý rozum a okolní okolnosti (např Chartbrook, body 16–26) by se nemělo dovolávat, aby podceňoval význam jazyka ustanovení, které má být vykládáno. Výklad ustanovení zahrnuje identifikaci toho, co strany myslely očima rozumného čtenáře, a až na velmi neobvyklý případ je tento význam zjevně odvozen z jazyka ustanovení. Na rozdíl od obchodního zdravého rozumu a okolních okolností mají strany kontrolu nad jazykem, který používají ve smlouvě. A opět, snad ve velmi neobvyklém případě, se strany musely při sjednávání znění tohoto ustanovení konkrétně zaměřit na otázku, na kterou se toto ustanovení vztahuje.

18. Zadruhé, pokud jde o posouzení centrálně relevantních slov, která mají být interpretována, přijímám, že čím méně jasné jsou, nebo, řečeno jinak, čím horší je jejich formulace, tím připravenější může být soud, aby se odchýlil od jejich přirozený význam. To je pouhý opak smysluplného tvrzení, že čím jasnější je přirozený význam, tím obtížnější je od něj odejít. To však neospravedlňuje soud, který se pustil do hledání, nemluvě o konstrukci a koncipování infelicities s cílem usnadnit odklon od přirozeného smyslu. Pokud se v textu vyskytne konkrétní chyba, nemusí mít často význam pro otázku výkladu, kterou musí soud vyřešit.

19. Třetí bod, který bych měl zmínit, je, že obchodního zdravého rozumu se nelze dovolávat zpětně. Pouhá skutečnost, že smluvní ujednání, je-li vykládáno v jeho přirozeném jazyce, pro jednu ze stran fungovalo špatně nebo dokonce katastrofálně, není důvodem k odchýlení se od přirozeného jazyka. Obchodní zdravý rozum je relevantní pouze do té míry, v jaké by nebo mohly být záležitosti vnímány stranami nebo rozumnými osobami v postavení stran ke dni uzavření smlouvy. Soudní vyjádření, jako jsou lord Reid ve věci Wickman Machine Tools Sales Ltd proti L Schuler AG [1974] AC 235, 251 a Lord Diplock v Antaios Cia Naviera SA v. Salen Rederierna AB (The Antaios) [1985] AC 191, 201, citovaný lordem Carnwathem v bodě 110, je třeba číst a používat s ohledem na tento důležitý bod.

20. Začtvrté, zatímco obchodní zdravý rozum je velmi důležitým faktorem, který je třeba vzít v úvahu při výkladu smlouvy, soud by měl velmi pomalu odmítat přirozený význam ustanovení jako správný jednoduše proto, že se zdá, že se jedná o velmi neopatrný výraz smluvních stran, které se dohodly, i když ignorují výhody moudrosti zpětného pohledu. Účelem výkladu je zjistit, na čem se strany dohodly, a nikoli to, co si soud myslí, že se měly dohodnout. Zkušenosti ukazují, že v žádném případě není neznámé, aby lidé uzavírali opatření, která jsou nedoporučená, i když ignorují výhody moudrosti zpětného pohledu, a není funkcí soudu, aby při výkladu dohody zbavil stranu důsledků jeho nerozvážnosti nebo špatné rady. Při výkladu smlouvy by se proto měl soudce vyhnout přepsání smlouvy ve snaze pomoci nerozumnému účastníkovi nebo potrestat vychytralý účastník.

21. Pátý bod se týká skutečností známých účastníkům řízení. Při výkladu smluvního ustanovení lze zohlednit pouze skutečnosti nebo okolnosti, které existovaly v době uzavření smlouvy a které byly oběma stranám známy nebo přiměřeně dostupné. Vzhledem k tomu, že smlouva je dvoustranným nebo synallagmatickým ujednáním zahrnujícím obě strany, nemůže být správné při výkladu smluvního ustanovení zohlednit skutečnost nebo okolnost známou pouze jedné ze stran.

22. Zašesté, v některých případech následně dojde k události, která zjevně nebyla zamýšlena ani o ní účastníci nepočítali, soudě podle jazyka jejich smlouvy. V takovém případě, pokud je zřejmé, co by strany chtěly, soud tento záměr provede. Příkladem takového případu je Rada města Aberdeen v.Stewart Milne Group Ltd [2011] UKSC 56, 2012 SCLR 114, kde soud dospěl k závěru, že „jakýkoli… přístup“ jiný než ten, který byl přijat „by byl v rozporu s jasnými cíli stran“, ale závěr vycházel z toho, co měli strany „na mysli, když uzavřeli „smlouvu (viz body 17 a 22).

23. Za sedmé, v rámci argumentu bylo zmíněno, že ustanovení o poplatcích za služby jsou vykládána „restriktivně“. Nepřesvědčila mě představa, že ustanovení o poplatcích za služby mají podléhat jakémukoli zvláštnímu výkladovému pravidlu. I když (o čemž není nutné rozhodovat) může mít pronajímatel při vymáhání ustanovení o poplatcích za služby jednodušší opravné prostředky než nájemce, není to relevantní pro otázku, jak lze interpretovat smluvní mechanismus pro posouzení příspěvku nájemce. Původ příslovce byl v rozsudku Rix LJ v McHale v Earl Cadogan [2010] EWCA Civ 14, [2010] 1 EGLR 51, bod 17. Celkem správně řekl, že soud by neměl „zahrnout do obecných slov ustanovení o poplatku za služby nic, co tam zjevně nepatří“. . To však nepomůže vyřešit druh otázky výkladu vznesenou v projednávané věci.

[...]

35. Nehledě na skutečnost, že účinek ustanovení 3 odst. 2 je zjevný v každé smlouvě jako jazyková věc, nejsem si příliš jistý obchodně založeným argumentem, že je nemyslitelné, aby nájemce souhlasil se službou ustanovení o poplatcích, které mělo účinek, o který se respondenti snaží, přinejmenším v 70. a ve velké části 80. let. I když bych očekával, že většina právních zástupců to nedoporučila, a bezohlednost, i když se to nepochybně ukázalo (alespoň zatím), mohl nájemce zaujmout názor, že pevná sazba zvýšení o 10% ročně na fixní počáteční poplatek za službu, v době, kdy roční inflace po řadu let běžela vyšší rychlostí (v letech 1974 až 1981 ročně více než 10% ročně, po dobu šesti z těchto osmi let skutečně přes 15% ročně; ačkoli po roce 1981 méně než 10% ročně), byla atraktivní nebo přinejmenším přijatelná.

36. Pokud se inflace pohybuje kolem, řekněme 10% ročně, je samozřejmě velmi riskantní pro plátce i příjemce, na základě smlouvy, která má trvat přibližně 90 let, souhlasit s tím, že by se zvýšila pevná roční částka automaticky o 10% ročně. Berou hazard s inflací, ale přinejmenším se jedná o bilaterální hazard: je-li inflace vyšší než 10% ročně, nájemce má výhody; pokud je nižší, výhody pronajímateli. Pokud jde o výklad navrhovaných navrhovatelkami, jedná se o jednosměrnou hazardní hru: nájemce nemůže prohrát, protože v nejhorším případě zaplatí náklady za služby, ale pokud inflace dosáhne více než 10% ročně, pronajímatel prohraje .

Lord Hodge vydal souhlasný rozsudek.

Lord Carnwath nesouhlasil.

90. Podle oddílů 18-19 zákona Zákon o pronajímateli a nájemci z roku 1985 „Poplatek za služby“ (jak je definován), který platí nájemce „obydlí“, je omezen na částku, která odráží náklady „přiměřeně vynaložené“ na poskytování služeb. Tyto kontroly se původně týkaly pouze „bytů“, ale byly rozšířeny novelou v roce 1987 tak, aby zahrnovala „obydlí“, jak jsou definována (Landlord and Tenant Act 1987, oddíl 60). Je nesporné, přinejmenším v tomto řízení, že chaty jsou pro tento účel „obydlí“. Jde o to, zda se jedná o poplatky za „služby“, jak jsou definovány v § 18 odst. 1:

„„ poplatkem za služby “se rozumí částka splatná nájemcem bytu jako součást nájemného nebo navíc k němu -

a) která je přímo nebo nepřímo splatná za služby, opravy, údržbu, zlepšení nebo pojištění nebo za náklady na správu pronajímatele a

b) jejichž část nebo její část se mění nebo se může lišit podle příslušných nákladů. “

91. Nájemci tvrdí, že řádně vyložená klauzule ukládá povinnost zaplatit „přiměřenou část“ vzniklých nákladů, pouze s horní hranicí nebo stropem stanoveným podle vzorce ve druhé části klauzule. Na tomto základě jde o částku, která „se liší nebo se může lišit podle příslušných nákladů“ (čl. 18 odst. 1 písm. B)). Odpůrce tvrdí, že poplatek je mimo zákonnou definici, protože roční částka je stanovena tímto vzorcem, aniž by odkazovala na náklady skutečně vzniklé pronajímateli. Pokud mají nájemci pravdu, je výše poplatku omezena na částky, které byly přiměřeně vynaloženy. Pokud má pronajímatel pravdu, neexistuje zákonný limit ani jiná kontrola.

92. Zákonem z roku 1987 byla zavedena další ochranná opatření pro nájemce, žádná však nepokrývá současnou situaci. Zavedlo tedy nové právo pro jakoukoli stranu dlouhodobého pronájmu (nejen nájemce) „bytu“, aby se u soudu (nyní tribunálu prvního stupně) obrátil na soudní příkaz, který by změnil nájem z důvodu, že „selže“ učinit uspokojivé ustanovení „v různých věcech, z nichž jedním je výpočet poplatků za služby, ale toto se nevztahovalo na jiné formy bydlení, jako v tomto případě. Existuje obecnější ustanovení pro použití „většiny stran“ na změnu několika nájemních smluv u jednoho pronajímatele (oddíl 75), ale opět platí pouze pro byty. Na druhé straně se na „obydlí“ obecně vztahuje oddíl 40, který umožňuje podobné žádosti o změnu ustanovení o pojištění. Pro tyto rozdíly je obtížné odhalit jakékoli legislativní účely. Projednávaná věc ilustruje potenciálně neblahé důsledky pro účastníky těchto vzácných forem nájemních smluv na bydlení, které ze zjevného důvodu nespadají do rozsahu ochrany poskytované legislativním systémem.

93. Pro úplnost rovněž podotýkám, že v tomto řízení nevzniká žádný problém, pokud jde o možné použití jiných obecnějších ochranných opatření týkajících se nepřiměřených smluvních podmínek. Oddíly 2 až 4 zákona o nekalých smluvních podmínkách z roku 1977 se v žádném případě nevztahují na smlouvy týkající se vytváření nebo převodu podílů na pozemcích (příloha 1, odst. 1 písm. B)). Žádné takové omezení se neobjevuje v nařízení o nepřiměřených podmínkách ve spotřebitelských smlouvách z roku 1999 (SI 1999/2083), která v této zemi uplatňují směrnici ES 93/13 / EHS ze dne 5. dubna 1993 o nepřiměřených podmínkách ve spotřebitelských smlouvách. Směrnice byla poprvé provedena v nařízeních z roku 1994 (SI 1994/3159), která byla později nahrazena nařízeními z roku 1999. Nařízení z roku 1994 vstoupila v platnost dne 1. července 1995, a zdá se tedy, že se nepoužije na smlouvy uzavřené před tímto datem (nařízení 1; Chitty on Contracts bod 37-087). Mohlo by tedy být relevantní, pokud vůbec, pouze pro verzi 5 (2000).

[...]

Přístup k tlumočení

108. V neobvyklém případě, jako je tento, lze získat jen malou přímou pomoc od úřadů ohledně jiných smluv v jiných kontextech. Jak Tolstoj řekl o nešťastných rodinách, každá špatně sepsaná smlouva je sepsána „svým vlastním způsobem“. Orgány však poskytují pokyny ohledně interpretačních nástrojů dostupných pro daný úkol. Obecné zásady jsou nyní autoritativně spojeny do důležité pasáže v rozsudku lorda Clarka JSC v Rainy Sky SA v. Kookmin Bank [2011] 1 WLR 2900, body 14-30. Jak tato pasáž ukazuje, často existuje napětí mezi zásadou, že společné záměry stran by měly být odvozeny od slov, která používají, na jedné straně a na druhé straně nutností, pokud je to možné, zabránit nesmyslnému výsledku.

109. První z nich je evidentní, jak zdůraznil lord Clarke, v pravidle, že „pokud strany používají jednoznačný jazyk, musí jej použít soud“ (bod 23). Avšak vzhledem k důležitosti, kterou ostatní přikládají takzvanému „přirozenému významu“ odstavce 3 (2), je důležité poznamenat, že lord Clarke (odstavce 20–23) konkrétně odmítl návrh Pattena LJ, který -

„… Pokud nejpřirozenější význam slov nepřináší tak extrémní výsledek, který by naznačoval, že byl neúmyslný, musí soud tento význam provést.“

Podle názoru lorda Clarka neměl soud v této věci na výběr pouze v případě, že slova použitá stranami byla „jednoznačná“.

110. Druhou stranu mince ilustroval citacemi lorda Reida dovnitř Wickman Machine Tools Sales Ltd proti L Schuler AG [1974] AC 235, 251:

„Skutečnost, že konkrétní stavba vede k velmi nepřiměřenému výsledku, musí být relevantní úvahou. Čím je výsledek nepřiměřenější, tím je nepravděpodobnější, že by to strany mohly mít v úmyslu, a pokud to mají v úmyslu, tím je to nezbytnější jasně uvedou tento úmysl. “

a lord Diplock dovnitř Antaios Cia Naviera SA v. Salen Rederierna AB (The Antaios) [1985] AC 191, 201:

„Pokud podrobná a syntaktická analýza slov v obchodní smlouvě povede k závěru, že pohrdá zdravým rozumem, musí se podřídit zdravému rozumu.“

Jako jezdec posledního citátu citoval lord Clarke varovná slova Hoffmanna LJ (Co-operative Wholesale Society Ltd v. National Westminster Bank plc [1995] 1 EGLR 97, 99):

„Toto robustní prohlášení však neznamená, že lze přepsat jazyk, který strany používají, aby byla smlouva v souladu s obchodním rozumem. Jazyk je však velmi flexibilní nástroj, a pokud je schopen více než jednoho jeden si vybere to, co se nejpravděpodobněji uplatní v komerčním smyslu dohody. “

[...]

124. Na základě těchto obecných souvislostí se budu zabývat výkladem ustanovení 3 odst. 2 v jeho různých verzích. Na první pohled se hlavní principy zdají dostatečně jasné:

i) Záměrem bylo, aby všechny nájemní smlouvy byly pojaty jako „podobné…, jak to okolnosti dovolují“, a bylo odpovědností pronajímatelů dosáhnout takovéto rovnocennosti (nutně, protože pouze oni by byli účastníky všech z nich) ( preambule (2); bod 4 (8))
ii) Obchodním účelem ustanovení 3 odst. 2 bylo umožnit pronajímateli vymáhat od nájemců náklady, které mu vznikly při údržbě nemovitosti jejich jménem, ​​přičemž platba každého nájemce má představovat „přiměřenou“ část takto vzniklé výdaje.
iii) Ačkoli existoval obecný popis služeb, které byl pronajímatel smluvně povinen poskytovat, rozsah těchto služeb nebyl přesně definován smlouvami pronajímatelů (bod 4), který jim ponechával velkou míru diskreční pravomoci, pokud jde o částky, které mají být použity v praxi.

Samy o sobě jsou tyto vlastnosti typické a nekontroverzní. Doložka se stává problematickou v další fázi provádění těchto zásad.

125. Je mi jasné, že při přípravě se něco pokazilo, přinejmenším v původním znění, jak se objevilo ve verzi z roku 1974, a (kromě změny inflačního vzorce) se opakovalo v letech 1985 a 1988. doložka ukládá povinnost zaplatit, ale obsahuje dva různé popisy splatné částky: nejprve odkazem na „přiměřenou část nákladů a výdajů, které pronajímateli vzniknou při obnově údržby, opravě a poskytování služeb…“, a zadruhé na „roční částku“ určenou odkazem na pevný vzorec. Existují dva jazykové problémy. Nejprve neexistuje žádné gramatické spojení, které by ukazovalo vztah mezi těmito dvěma popisy. Zadruhé jsou vzájemně nekonzistentní. Číslo lze určit jako proporcionální část nějaké jiné proměnné částky, nebo to může být roční částka, stanovená předem daným vzorcem; ale nemůže to být obojí. Existuje vrozená nejednoznačnost, kterou je třeba vyřešit.

[...]

Pět verzí v kontextu verze 1 (říjen 1974 - červenec 1980)

132. Je nemožné udělat víc, než hádat o společných záměrech partiesto prvního nájmu ve vztahu k této části klauzule 3 (2). Na první pohled je těžké najít racionální základ pro výběr sazby 10% každé tři roky, v době, kdy roční inflace běžela zhruba dvojnásobně. Na úrovni něco málo přes 3% ročně to bylo nepatrné minimum, a to i s ohledem na inflaci z předchozích dvou desetiletí, i když to bylo v souladu s historickým dlouhodobým průměrem.

133. Za takových inflačních podmínek není obtížné pochopit, proč to bylo pro nájemce přijatelné. Je to vysvětlení pronajímatele, které je třeba vysvětlit. Nevíte nic o prvních pronajímatelích (Lewise). Možná byli stavitelé, kteří se sami podíleli na rozvoji panství, a byli tak schopni absorbovat počáteční náklady na údržbu do svých ostatních výdajů. Pokud je to tak, aby se stal statek atraktivním pro kupující, mohli si vsadit na to, že budou schopni nést zvýšení cen během prvních let, v očekávání, že inflace v blízké budoucnosti poklesne na přiměřenější úroveň. (Zdá se, že srovnatelný optimismus byl zohledněn v pohledu na pozemkové nájemné, které mělo být každých 21 let zvýšeno pouze o 50%.)

[...]

150. Vzhledem k tomu, že tyto variace byly dohodnuty pouze před 15 lety, a jelikož do této doby byla přímo zapojena respondentka, paní Arnoldová, mohlo se domnívat, že by alespoň dokázala osvětlit tyto mimořádné situace

transakce. Po jednání byly strany upozorněny na znepokojení soudu v tomto bodě a byly vyzvány, aby se k nim vyjádřily. Ukázalo se, že tři ze čtyř variant byly dohodnuty mezi paní Arnoldovou a její dcerou paní Fraserovou (podepsanou na plné moci synem paní Arnoldové). Čtvrtá byla paní Paceová, o které nebyly poskytnuty žádné informace, kromě toho, že je zjevně stále majitelkou chaty, a je uvedena jako jedna z obžalovaných v tomto řízení.

151. Pokud paní Arnoldová uvažovala o racionálním vysvětlení těchto konkrétních variací, nevyužila příležitosti ji zveřejnit. Místo takových přímých důkazů nás pan Daiches pozoruhodně žádá, abychom si představili řadu „závěrů“, které vyvodily strany (včetně jeho klienta a její dcery) a rozumný pozorovatel. Podle něj by odvodili, že nájemci verze 1 platili méně než sazby požadované inflací a že v důsledku toho došlo k „historickým poklesům“ v příjmu pronajímatele z poplatků za služby; a že multiplikátor měl být zvýšen, a to nejen s ohledem na skutečnou inflaci od roku 1974, a aby odrážel fakt, že by mohl opět stoupnout na úrovně nad úroveň předpokládanou tříletým vzorcem, ale také kompenzovat pronajímateli za minulé nedostatky, a za riziko, že nebude schopen přesvědčit ostatní nájemce, aby souhlasili s podobným nárůstem budoucnosti.

152. Pokud jde o pana Daichese, musím říci, že i v tomto mimořádném případě považuji tato podání za docela udivující. Vzhledem k tomu, že jeho klient a její dcera byli hlavními stranami těchto transakcí, proč by se mělo na Zemi od soudu očekávat, že vyvodí „závěry“ o tom, co měli na mysli? Proč bychom měli spekulovat o rozsahu jakýchkoli „historických nedostatků“, když pravděpodobně má přístup ke skutečným účtům a odolává žádostem nájemců o zveřejnění? Jaké existují důkazy o tom, že do roku 2000 byl někdo vážně znepokojen bezprostředním rizikem návratu k dvouciferné inflaci? Nakonec, jaký možný důvod by tito nájemci měli, když by chtěli pronajímateli „odškodnit“ minulé nebo budoucí finanční důsledky nedokonalostí u leasingu, za které nebyli odpovědní?

153. Pokud jde o jedinou nezávislou stranu, paní Paceovou, pan Daiches nás žádá, abychom poznamenali, že její změna byla dohodnuta krátce po prodeji nájmu jí samotnou odpůrkyní. Podle něj by nemělo být obtížné „odvodit, že nákupní cena, kterou zaplatila respondentovi, odrážela její souhlas se zvýšením multiplikátoru“. I když je zjevně jednou z navrhovatelek zastoupených panem Morsheadem, nepodal dobrovolně žádné konkrétní vysvětlení jejím jménem. Pouhé poukazuje na obtížnost představit si jakékoli snížení ceny nebo jiné pobídky, které by jí stačily k vyrovnání „devastujících důsledků“ multiplikátoru, pokud funguje, jak tvrdí paní Arnoldová.

154. Při absenci dalších důkazů od obou stran není možné vyvodit jednoznačné závěry o účelu těchto kuriózních transakcí. Stačí poznamenat, že při objektivním pohledu jsou přinejmenším v souladu s interpretací, která omezuje budoucí vystavení nájemce skutečné inflaci v rámci stanoveného limitu. Při výkladu pronajímatelů, stejně jako u verze 4, nedávají vůbec žádný smysl.

Závěr

155. Skutečné vysvětlení těchto uboho koncipovaných klauzulí se může v historii ztratit, problémy stran jsou však příliš aktuální a hluboce politováníhodné. Bezpochyby jako uznání těchto úvah pan Daiches jménem paní Arnoldové uvedl, že jeho klient „plně chápe situaci navrhovatelů a je mu nakloněn“, a že v případě neúspěchu odvolání by muselo dojít k opětovnému projednání leasingů „z pragmatického hlediska, pokud ne z právních důvodů“. Přála si, aby bylo otevřeně řečeno, že -

„… Je ochotna znovu projednat leasingy navrhovatelů za podmínek, které by mimo jiné zahrnovaly změnu leasingů nahrazením úpravy spojené s indexem spotřebitelské cenové inflace namísto současné fixní úpravy 10% ročně. "

[...]

157. Bez ohledu na striktní právní postavení lze ostatní nájemce možná přesvědčit, že mají společný zájem na dobré správě nemovitosti a přinejmenším morální povinnost přispívat svým spravedlivým podílem na nákladech. Dlouhotrvající spor tohoto druhu může jen těžko vést k atmosféře vhodné pro prázdninové místo, a to i pro ty, kteří nejsou přímo zapojeni. Je třeba doufat, že lze najít způsob, jak je zapojit do diskusí. V každém případě se zdá, že případ volá po odborné mediaci, pokud k ní již dříve nedošlo, nejlépe pokud se neomezuje na současné strany. Je-li to považováno za vhodné, jednou z možností by mohla být žádost na základě souhlasu předsedy tribunálu prvního stupně (Property Chamber - Residential Property) o jmenování mediátora vyšším soudcem tohoto tribunálu, s využitím zkušeností tohoto tribunálu při jednání se službou problémy s účtováním podle zákona. To však musí být věcí stran, nikoli tohoto soudu.

158. Je tedy třeba se vrátit k základní otázce: co z pohledu rozumného pozorovatele měla na mysli klauzule 3 (2)? Z mé podrobné analýzy bude zřejmé, že důsledky výkladu pronajímatele považuji za tak komerčně nepravděpodobné, že by jej soud mohl ospravedlnit pouze nejjasnějšími slovy. Souhlasím s HH Judge Jarman QC, že omezené doplnění navržené nájemci nedělá takové násilí ve smluvním jazyce, aby ospravedlnilo výsledek, který je komerční nesmysl.

Na výzvu odvolacího soudu v Cardiffu, Morgan J, HC06C02169

Arnold v Britton & Ors [2013] EWCA Civ 902 (22. července 2013)

URL: http://www.bailii.org/ew/cases/EWCA/Civ/2013/902.html

Citovat jako: [2013] EWCA Civ 902 Věc č.: A3 / 2012/3420 Neutrální citační číslo: [2013] EWCA Civ 902

NA ODVOLACÍ SOUD (OBČANSKÁ DIVIZE) NA ODVOLÁNÍ Z CARDIFF DISTRICT REGISTRY, MORGAN J, HC06C02169 Royal Court of Justice, Strand, London, WC2A 2LL 22/07/2013

B e f o r e: LORD JUSTICE RICHARDS, LORD JUSTICE DAVIS a LORD JUSTICE LLOYD JONES

Mezi: PADDY ARNOLD Navrhovatel / Odpůrce - a - RODNEY BRITTON & ORS Obžalovaní / Navrhovatelé

Lord Justice Davis:

Tento případ, který je předložen odvolacímu soudu na základě rozhodnutí společnosti Morgan J ze dne 3. prosince 2012, vyvolává výkladové otázky u některých ustanovení o poplatcích za služby.

[3]

Viz také

Poznámky

  1. ^ A b „ROZSUDEK - Arnold (odpůrce) v. Britton a další (navrhovatelé)“ (PDF).
  2. ^ n.b. Jejich stupňující se poplatky za služby by znamenaly, že do roku 2074 budou odpovědné za více než 1 milion GBP ročně.
  3. ^ „Arnold v Britton & Ors [2013] EWCA Civ 902 (22. července 2013)“.

Reference

http://www.bailii.org/ew/cases/EWCA/Civ/2013/902.html

externí odkazy