Přichycení (zákon) - Tacking (law)

Přichycení je právní pojem vyplývající z zvykové právo týkající se konkurenčních priorit mezi dvěma nebo více bezpečnostní zájmy vznikající nad stejným aktivem. Koncept je nejlépe ilustrován na příkladu.

  1. Banka A půjčí dlužníkovi první zálohu, která je zajištěna hypotékou na majetek dlužníka. Hypotéka je vyjádřena k zajištění této zálohy a všech budoucích záloh.
  2. Banka B následně půjčí dlužníkovi více peněz a vezme si hypotéku druhého řádu na stejnou nemovitost.
  3. Banka A poté půjčí dlužníkovi druhou zálohu, spoléhaje se na svou původní hypotéku.

Banka A bude mít vůči nemovitosti vždy nárok s první prioritou v plné výši své první zálohy. Bude však moci uplatnit nárok na majetek přednostně vůči bance B, pokud jde o jeho druhou zálohu, pouze pokud je to povoleno připínáček druhá záloha na hypotéku, která byla přijata v době, kdy byla poskytnuta první záloha. Pokud Banka A nemá povoleno vypořádat druhou zálohu, pak pohledávka Banky B, pokud jde o částky, které půjčila, bude mít přednost před pohledávkami Banky A, pokud jde o druhou zálohu.

V americké jurisprudenci Blackův slovník práva definuje tacking v trochu užších termínech:

1. Spojení po sobě jdoucích období držení různých osob, aby se období považovala za jedno nepřetržité období; zejména přidání vlastní doby držení půdy k době předchozího vlastníka, aby se zajistilo nepřetržité Nepříznivé držení na zákonnou dobu.
2. Spojení junior zástavní právo s prvním zástavním právem za účelem získání priority před zástavním právem zprostředkujícím.

Samostatně, v definici tabula in naufragio, Black's komentáře:

Lze spravedlivě říci, že doktrína přežívá pouze v nespravedlivém a hodně kritizovaném anglickém pravidle připoutání.

Pravidla obecného práva

První případ, který se přiblížil pozici ve vztahu ke konkurenčním hypotékám, byl Gordon v.Graham.[A] Během devatenáctého století se o jeho autoritě začalo pochybovat. Byla zpochybněna, zda byla správně nahlášena, ai když byla správně nahlášena, zda správně stanovila zákon.

Záležitost následně přišla před dům pánů v Hopkinson v Rolt.[1] V takovém případě dlužník uzavřel na svůj pozemek hypotéku, která byla vyjádřena jako „zajištění dlužných částek a která se čas od času stane splatnou“ bance. Později dlužník poskytl druhou hypotéku ve prospěch jiného věřitele. Oznámení o druhé hypotéce bylo dáno bance. Dlužník byl později prohlášen bankrot, a vznikl spor o prioritu banky, pokud jde o zálohy poskytnuté v rámci první hypotéky poté, co obdržela oznámení o druhé hypotéce.

Tři právníci, kteří případ slyšeli, byli rozděleni, přičemž většina upřednostňovala přednost u druhého hypotéky. Lord Campbell, Lord kancléř (s kým Lord Chelmsford souhlasil), domníval se:

Musím říci, že doktrína [v Gordon v.Graham] se mi zdá být v rozporu s principem. Ačkoli se hypotéka rozdělila s právním zájmem na zastavené věci, zůstává spravedlivým vlastníkem veškerých svých úroků, které nebyly na hypotéku převedeny, a může se svým majetkem nakládat jakýmkoli způsobem v souladu s právy hypotéky. Jak je první hypotéka zraněna při provádění druhé hypotéky. . . ? První hypotéka je bezpečná, pokud jde o minulé zálohy, a nemá žádnou povinnost dělat žádné další zálohy (zvýraznění přidáno). Musí jen držet za ruku, když je požádán o další půjčku. Zná-li rozsah druhé hypotéky, může vypočítat, že položky hypotéky jsou dostatečnou zárukou pro hypotéky; a pokud o tom pochybuje, uzavře svůj účet u hypotéky a hledá lepší zabezpečení.

Nesouhlasící soudce, Lord Cranworth, byl pro zachování pravidla v Gordon v.Graham jak bylo oznámeno. Svůj názor vyjádřil v nesouhlasném stanovisku:

Určitě jsem pochopil, že v takovém případě, s výjimkou všech zvláštních okolností, bude první hypotéka zajištěna pro všechny další zálohy kryté jeho bezpečností, i když si všiml druhé hypotéky. To je stanoveno na základě autority, bylo, jak věřím, často konáno, a zdá se mi naprosto spravedlivé a rozumné.

Hypotéky jsou ale smlouvy; a jakmile budou definována a pochopena práva stran pod nimi, nelze říci, že jakékoli pravidlo upravující jejich prioritu je nespravedlivé. Je-li jednou stanoven a pochopen zákon, bude osoba postupující peníze na druhou hypotéku s oznámením předchozí hypotéky pokrývající budoucí i současné dluhy odložena na prvního hypotéku, a to v celém rozsahu krytém nebo schopného je krytý předchozí bezpečností, nemá si na co stěžovat. Uvědomuje si nedokonalost své bezpečnosti, když postupuje své peníze, a jedná na své nebezpečí.

...

Pravidlo ... je vhodné pravidlo, které nikomu způsobuje nespravedlnost. Pravděpodobně se často jedná, a odchýlení se od toho může, myslím, zpětně způsobit velkou nespravedlnost a potenciálně zabránit peněžním zálohám bankéřů nebo jiných, kde by tyto zálohy mohly být bezpečně a užitečně provedeny.

Aktuální upozornění

Ačkoli se po celá léta předpokládalo, že stačí, aby první hypotéka měla buď skutečný, nebo konstruktivní oznámení druhé hypotéky v Westpac Banking Corporation proti Adelaide Bank Limited[2] konstatovalo se, že konstruktivní oznámení není dostačující a že první hypotéka by mohla řešit budoucí zálohy, pokud by to neudělala skutečné upozornění druhého stupně bezpečnosti.

Účinek podřízenosti

Kde dohoda o podřízenosti umístí pozdější hypotéku s vyšší prioritou než ta, která byla dříve poskytnuta, platnost uvolnění poskytnutých předchozími hypotékami bude mít významný dopad na prioritu přiřazenou každému ze zajištěných dluhů. V roce 2014 Odvolací soud v Newfoundlandu a Labradoru držen v Medoc Properties Limited v. Standard Trust Company[3] že neúspěch nabyvatele uvolnit jednu ze dvou přidělených hypoték s ohledem na takovou dohodu vedl k rozdílným prioritám, které jim byly dány.

Termínované půjčky a přečerpání

Pravidla obecného práva týkající se vypořádání způsobila potíže ve vztahu k kontokorenty a revolvingové půjčky z důvodu pravidla v Claytonův případ,[4] který stanovil, že ve vztahu k jakémukoli účet „Předpokládá se, že platby na účtu nejdříve vyrovnají nejstarší dluhy. Bylo rozhodnuto, že to má několik účinků:[5]

  • Je-li dáno oznámení o druhé hypotéce, použijí se následné platby na účet, aby se snížilo přečerpání existující v době oznámení a ve skutečnosti ve prospěch následného hypotéky.[6]
  • Následný hypotéka podléhá kontokorentu až v té době, tedy nepodléhá budoucím zálohám, a snížení kontokorentu odpovídajícím způsobem zvyšuje jeho bezpečnost. Pokud bude kontokorent splacen, bude případná další zadluženost způsobena budoucími zálohami a bankovní hypotéka bude zcela odložena ve vztahu k následující hypotéce, i když bankovní hypotéka nepřestává být účinná mezi bankou a jejím klientem, hypotéka.[7]

Toto pravidlo je pouze domněnkou pohodlí, ale v praxi je obtížné jej přemístit a může mít devastující účinek na bezpečnostní práva prvních hypoték. Předpokládejme například, že si zákazník zajistí kontokorentní úvěr hypotékou na svůj dům. Pak v době, kdy kontokorent dosáhne výše 100 000 GBP, poskytne zákazník druhou hypotéku na svůj dům jako záruku na termínovaný úvěr do jiné banky. Pokud během následujících devíti měsíců měl zákazník zaplatit 90 000 GBP na účet a z účtu čerpat dalších 70 000 GBP, částka dlužná první bance by se snížila na pouhých 80 000 GBP, ale měl by pouze první hodnocení zabezpečení za pouhých 10 000 liber. U zbývajících 70 000 GBP by se zařadili za druhého hypotéku.

V praxi tedy banka běžně „rozbije“ účet, když obdrží oznámení o následném poplatku za majetek, který je zárukou přečerpání.[8]

Zákonné úpravy

Nakonec, Hopkinson Předpokládalo se, že způsobí více nepříjemností, než kolik vyřešilo, a řada jurisdikcí obecného práva se snažila tento stav upravit zákonem.[9]

Úpravy v Anglii a Walesu

The Parlament Spojeného království upravil uplatňování pravidel obecného práva v několika ohledech:[10]

a) souhlas vedlejšího hypotéky,
b) banka v době zálohy nevěděla o intervenující hypotéce,[b] nebo
c) původní hypotéka skutečně zavázala banku k dalšímu zálohování.
a) souhlas vedlejšího hypotéky,
b) banka nezaznamenala intervenující hypotéku od následujícího hypotéky, nebo
c) původní hypotéka skutečně zavázala banku k dalšímu zálohování a tato dohoda byla zapsána do rejstříku před vytvořením následného poplatku.

Poznámky

  1. ^ Gordon v.Graham, (1716) 2 Eq Cas Abr 598, 22 ER 502, jak bylo následně citováno v Hopkinson v Rolt:[1] „A. hypotéky B. na období let, k zajištění částky, která již byla půjčena A., jakož i další částky, které by mu měly být dále zapůjčeny nebo poskytnuty. A. dává druhou hypotéku C. určitá částka s oznámením o první hypotéce; a poté první hypotéka, která má oznámení o druhé hypotéce, půjčuje další částku ... Per Cowper, C. Druhý hypotéka nevyplatí první hypotéku, aniž by zaplatila jako Peníze zapůjčené později, stejně jako půjčky před vytvořením druhé hypotéky; protože to byla bláznovství druhého hypotéky, s upozorněním, aby si vzala takovou bezpečnost. “
  2. ^ ale s. 94 odst. 2 stanoví, že „pokud byla předchozí hypotéka poskytnuta výslovně pro zajištění běžného účtu nebo jiné další zálohy,“ registrace poplatku nepředstavuje oznámení, pokud nebyla v době svého vzniku zaregistrována v místním rejstříku listin

Poznámky pod čarou

  1. ^ A b Hopkinson v Rolt (1861) 9 HL Cas 514, 11 E.R. 829
  2. ^ Westpac Banking Corporation proti Adelaide Bank Limited [2005] NSWSC 517 (30. června 2005)
  3. ^ Medoc Properties Limited v. Standard Trust Company 2014 NLCA 13 na par. 27–29 (4. března 2014), s odvoláním Gilmore, Grant (1965). Bezpečnostní zájmy a osobní majetek. II. Boston: Little, Brown and Company. str. 1020–1021, 1032. ISBN  1-886363-81-1.
  4. ^ Devaynes v Noble (1816) (1816) 1 Mer 529, 35 ER 767 (9. března 1816)
  5. ^ Sibbles v Highfern Pty Ltd [1987] HCA 66 na par. 11 (většina), 164 CLR 214 (23. prosince 1987)
  6. ^ Deeley v. Lloyds Bank, Limited, (1912) AC 756, diskutováno na Paget, John (1922). Zákon o bankovnictví (3. vyd.). London: Butterworth. str. 74–76.
  7. ^ London and County Banking Company v. Ratcliffe, (1881) 6 AC 722, na str. 737, diskutováno u Pageta, p. 394
  8. ^ V praxi většina bezpečnostních dokumentů stanoví, že udělení následného poplatku je ve skutečnosti událostí selhání a může potenciálně vyústit v donucovací opatření ze strany banky.
  9. ^ Viz například s. 49, Zákon o registraci pozemků z roku 2002 v Spojené království, Zákon o majetkovém právu, RSBC 1996, c. 377, s. 28 palců Britská Kolumbie, Zákon o majetkovém právu z roku 1974 (Qld) s 82 v Queensland a zprostředkování a nařízení o majetku (Cap. 219)§ 45 v Hongkong.
  10. ^ Ellinger, Eliahu Peter; Lomnička, Eva Z .; Hare, Christopher V.M. (2006). Ellingerův moderní bankovní zákon (4. vydání). Oxford University Press. p. 829. ISBN  978-0-19-923209-3.

externí odkazy