Negativní převod v Austrálii - Negative gearing in Australia

Negativní převod v Austrálii se zabývá zákony v Australský systém daně z příjmu týkající se čisté ztráty, kterou utrpěl daňový poplatník ze svého investičního majetku, běžně nazývaného negativní ozubení. Negativní převod může vzniknout v řadě kontextů; například s nemovitost investice, vzniká, když je síť příjmy z pronájmu je menší než hypotéka splatné úroky as akcie, když net dividenda příjem je nižší než úrok splatný z a maržový úvěr.

Všeobecné

Pro účely daně z příjmu Austrálie umožňuje započtení majetkových ztrát oproti jiným druhům příjmů, jako jsou mzdové nebo obchodní příjmy, pouze s několika limity nebo omezeními.[1] Negativní zadlužení investorů do nemovitostí snížilo v Austrálii výnosy z daně z příjmů fyzických osob v daňovém roce 2001/02 o 600 milionů USD, v letech 2004/05 o 3,9 miliardy USD a v letech 2010/11 o 13,2 miliardy USD.[Citace je zapotřebí ]

Negativní převody jsou v Austrálii nadále kontroverzním politickým problémem a během EU byly hlavním problémem 2016 a Australské federální volby 2019, během kterého Australská labouristická strana navrhla omezení, ale ne eliminaci negativního převodu a snížení slevy na dani z kapitálových výnosů na polovinu na 25%.[2] Analýza zjistila, že negativní převody v Austrálii poskytují větší výhodu pro bohatší Australany než pro méně bohaté.[3]

Federální pokladník v době, kdy, Scott Morrison Na obranu negativního převodu citoval daňová data, která ukázala, že řada středních příjmových skupin (zmínil učitele, zdravotní sestry a elektrikáře) má větší převahu z negativního převodu než finanční manažeři.[1]

Dějiny

Australským daňovým poplatníkům bylo tradičně dovoleno negativně zaměřit své investiční nemovitosti, v přísném smyslu slova investovat do nemovitostí s počáteční ztrátou. Negativní převod byl omezen zákazem převodu podmíněného důchodu z majetku a ztráty z majetku nemohly vyrovnat příjem z práce.[4] Předpokládá se, že se to vztahuje jak na ztráty, tak na příjmy, ale v EU to není jasné Zákon o vyměření daně z příjmu z roku 1936.[5]

V roce 1983 viktoriánský Zástupce komisaře pro daně stručně popřel viktoriánské investory do nemovitostí odpočet úroků převyšujících příjmy z pronájmu, takže ztráty nebylo možné převést ani přesunout do budoucího daňového roku. Toto rozhodnutí rychle zrušil federální daňový komisař.[6]

Návrat Hawkeovy vlády k dřívějšímu systému, ve kterém ztráty majetku nemohly vyrovnat příjem z práce, byl u investorů do nemovitostí nepopulární. Tito investoři tvrdili, že tato změna způsobila vysušení investic do nájemního ubytování a podstatné zvýšení nájemného. To nebylo podporováno jinými důkazy než lokalizovaným zvýšením skutečného nájemného v obou případech Perth a Sydney, který měl v té době také nejnižší míru neobsazenosti ze všech hlavních měst.[7]

Zdanění

Obecně může investor požadovat ztrátu z držby investičního majetku, čímž odpovídajícím způsobem sníží celkový zdanitelný příjem investora. Na druhé straně jsou v některých kontextech investiční ztráty ignorovány, například v případě stanovení prahových hodnot pro Příplatek za poplatek Medicare, sleva na soukromé zdravotní pojištění a při výpočtu NÁPOVĚDA Příjem splácení, stejně jako další Centrelink příjmy a dávky ověřené podle příjmu.[Citace je zapotřebí ]

Kromě daňových výhod s negativním převodem by investor obvykle zohledňoval předpokládané zvýšení tržní hodnoty nemovitosti a daňové zacházení s kapitálovými zisky podle australského práva, které nabízí investorům další výhodu. Pokud například investor drží investici do nemovitosti déle než dvanáct měsíců, pak je pouze 50% kapitálového zisku zdanitelné.[8]

Argumenty pro a proti

Je pravda, podle údajů Real Estate Institute, že nájemné vzrostlo v Sydney a Perthu. Stejná data však neukazují žádný znatelný nárůst v ostatních hlavních městech státu. Řekl bych, že pokud byl za nárůst nájemného zodpovědný negativní převod, měli byste to pozorovat všude, nejen dvě hlavní města. Ve skutečnosti, pokud se podíváte do jiných částí databáze REI, zjistíte, že míra neobsazenosti byla v té době neobvykle nízká, než byla zrušena záporná převodovka.[Citace je zapotřebí ]

Eslake má na mysli změny v nájemném upraveném o inflaci (tj. Když CPI inflace se odečte od nominálního zvýšení nájemného). Ty se také nazývají skutečné změny nájemného.[7] Nominální nájemné na národní úrovni vzrostlo o více než 25% během dvou let, kdy byla záporná převodovka umístěna do karantény. Podle úředníka silně vzrostly v každém australském hlavním městě břišní svaly Data CPI.[9] Jelikož však nominální změny zahrnují inflaci, poskytují méně jasný obraz o tom, jak se ve skutečnosti změnilo nájemné, a o tom, jak změny, jako je například zakázání majetkových ztrát k vyrovnání jiných druhů příjmů, ovlivňují nájemné.[7]

Dopad na dostupnost bydlení

Graf 1: Index cen domů a CPI. Zdroj ABS

V roce 2003 Reserve Bank of Australia (RBA) uvedla ve svém podání k Komise pro produktivitu První dotaz na vlastnictví domu:

neexistují žádné konkrétní aspekty současných daňových ujednání určených k podpoře investic do nemovitostí ve srovnání s jinými investicemi v australském daňovém systému. Neexistuje ani žádná nedávná iniciativa v oblasti daňové politiky, na kterou bychom mohli poukázat, což odpovídá rychlému růstu investic zaměřených na nemovitosti. Faktem však je, že když pozorujeme výsledky, zdroje a finance jsou nepřiměřeně směrovány do této oblasti a propagátoři nemovitostí používají daňovou účinnost jako důležitý prodejní bod.[10]

Dále uvedli, že „nejrozumnější oblastí, kde hledat umírněnost poptávky, jsou investoři“, a že:

daňové zacházení v Austrálii je pro investory příznivější než v jiných zemích. Zdá se, že si zaslouží další studii Komise pro produktivitu zejména následující oblasti:

i. schopnost negativně zařadit investiční nemovitost, pokud existuje malá vyhlídka, že nemovitost bude po mnoho let pozitivní peněžní toky;
ii. výhoda, kterou investoři získávají na základě skutečnosti, že když jsou odpisy z majetku „vráceny zpět“ prostřednictvím daně z kapitálových výnosů, sazba daně je nižší než sazba, která se použila, když bylo odpisy povoleno.
iii. obecné zacházení s odpisy majetku, včetně možnosti uplatnit odpisy ze ztrátových investic.[10]
Graf 2: Půjčky pro investory - nová výstavba vs stávající nemovitost. Zdroj ABS, RBA

V roce 2008 se zpráva užšího výboru Senátu pro cenovou dostupnost bydlení v Austrálii shodovala se závěry zprávy Komise pro produktivitu z roku 2004. Jedno doporučení k dotazu navrhlo omezit negativní převody: „Neměl by existovat neomezený přístup. Milionáři a miliardáři by k němu neměli mít přístup a vy byste k němu neměli mít přístup ke své 20. investiční nemovitosti. omezuje to. “[11]

Zpráva Senátního ekonomického referenčního výboru z roku 2015 tvrdí, že zatímco negativní převod má vliv na cenovou dostupnost bydlení, primárním problémem je nesoulad mezi nabídkou a poptávkou.[12]

Viz také

Reference

  1. ^ A b Koziol, Michael (26. dubna 2016). „Scott Morrison říká, že tvrzení o negativních výhodách převodu bohatých jsou„ úplným a naprostým mýtem'". The Sydney Morning Herald.
  2. ^ Wright, Danika (3. května 2016). „PolicyCheck: Negativní převody“. Konverzace. Citováno 26. února 2017.
  3. ^ Hutchens, Gareth (13. listopadu 2015). „Negativní převody prospívají bohatým mnohem víc než každodenní Australané, ukazuje analýza“. The Sydney Morning Herald.
  4. ^ Vyhýbání se, vyhýbání se daňovým povinnostem a reforma: Kdo byl demontován a kdo přestavuje australský systém daně z příjmu
  5. ^ ZÁKON O HODNOCENÍ DANĚ Z PŘÍJMŮ 1936
  6. ^ Rami, Hanegbi (2002). „Negative Gearing: Future Directions“. Deakin Law Review.
  7. ^ A b C ABC Fact Check (3. března 2016). „Kontrola faktů: Zrušení záporných převodů zvýšilo nájemné?“. Citováno 26. února 2017.
  8. ^ Lim, Esther. „CGT výjimky, obnova a koncese“. Australský daňový úřad. Australská vláda. Citováno 28. února 2016.
  9. ^ http://www.abs.gov.au/AUSSTATS/[email protected]/DetailsPage/6401.0Mar%202013
  10. ^ A b Dotaz na komisi produktivity týkající se vlastnictví prvního domu: Podání Reserve Bank of Australia (PDF). 2003.
  11. ^ Dobrý dům je těžké najít: Cenová dostupnost bydlení v Austrálii. Výběrový výbor Senátu pro cenovou dostupnost bydlení v Austrálii. 2008. str. 65.
  12. ^ Mimo dosah? Výzva australské dostupnosti bydlení. Referenční výbor pro ekonomiku Senátu. 2015. s. 35.