Vznik půjčky - Loan origination

Vznik půjčky je proces, kterým a dlužník platí pro nový půjčka a půjčovatel zpracovává tuto aplikaci. Vznik obvykle zahrnuje všechny kroky od podání žádosti o půjčku až po vyplacení finančních prostředků (nebo odmítnutí žádosti). U hypoték existuje zvláštní vznik hypotéky proces. Úvěrový servis pokrývá vše po vyplacení finančních prostředků, dokud není půjčka plně splacena. Vznik půjčky je specializovaná verze nového otevření účtu pro organizace poskytující finanční služby. Někteří lidé a organizace se specializují na vznik půjček. Hypoteční makléři a další společnosti poskytující hypotéky slouží jako prominentní příklad.

Existuje mnoho různých typů půjček. Další informace o typech půjček naleznete v půjčka a spotřebitelské půjčky článků. Kroky spojené s poskytnutím půjčky se liší podle typu půjčky, různých druhů úvěrového rizika, regulátora, úvěrové politiky atd.

Proces aplikace

Žádosti o půjčky lze podávat několika různými kanály a délka procesu podávání žádosti, od počáteční žádosti po financování, znamená, že různé organizace mohou v průběhu času používat různé kanály pro interakci se zákazníky. Obecně lze žádosti o půjčku rozdělit do pěti odlišných typů:

  • Agent (pobočkový)
  • Asistovaný agent (telefonicky)
  • Zprostředkovatelský prodej (obchodní zástupce třetí strany)
  • Samoobsluha
  • Online přihláška

Maloobchodní půjčky a hypotéky jsou obvykle vysoce konkurenční produkty, které svým poskytovatelům nemusí nabízet velkou marži, ale díky vysokému objemu prodeje mohou být vysoce ziskové. Obchodní model jednotlivé finanční instituce a produkty, které nabízejí, proto ovlivňují rozhodnutí, který aplikační model budou nabízet

Žádost o půjčku s asistencí agenta (pobočka)

Typické typy finanční služby organizace nabízející půjčky tváří v tvář mají dlouhodobou investici do „kamenných“ poboček. Typicky jsou to:

Přitažlivost úvěru nabízeného přímo v pobočkách pro zákazníky je často dlouhodobý vztah, který může mít zákazník s institucí, vzhled důvěryhodnosti tohoto typu instituce a vnímání, že drží větší portfolio produktů s jedinou organizace může vést k lepším podmínkám. Z hlediska banky nabízí křížový prodej produktů současným zákazníkům efektivní marketingovou příležitost a agenti v pobočkách mohou být vyškoleni, aby zvládli prodej mnoha různých druhů finančních produktů.

V pobočce zákazníci obvykle sedí u obchodního agenta, který zákazníkovi pomůže s vyplněním formuláře žádosti, výběrem vhodných možností produktu (jako jsou platební podmínky a sazby) a shromažďováním požadované dokumentace (otevření nového účtu v této fázi musí být splněny požadavky na shodu), výběr doplňkových produktů (např pojištění ochrany plateb ) a případně podepsání vyplněné žádosti.

V závislosti na nabízené instituci a produktu může být žádost vyplněna v papírové přihlášce nebo přímo do online aplikace prostřednictvím desktopového systému agenta. V obou případech se tato fáze aplikace většinou týká přesného zachycení údajů o zákazníkovi a nezahrnuje žádnou rozhodovací práci na pozadí potřebnou k posouzení vhodnosti zákazníka a rizika selhání nebo náležitou péči, která musí být prováděné za účelem zmírnění rizika podvodů a praní peněz.

Hlavní složitost kanálu pro vznik pobočky spočívá v tom, že je proces dostatečně jednoduchý na to, aby prodejní agenti mohli být snadno vyškoleni pro práci s mnoha různými produkty, a zároveň zajistit, aby byly regionálně splněny požadavky na náležitou péči a zveřejňování informací ze strany finančních a bankovních regulačních orgánů.

Mnoho funkcí back-office při vytváření půjčky pokračuje od tohoto bodu a je popsáno v části Zpracování níže.

Samoobslužná žádost o půjčku

  • Samoobslužné webové aplikace se berou různými způsoby a stav tohoto podnikání se postupem času vyvíjel
  • Tiskové a faxové aplikace nebo předkvalifikační formuláře. Některé finanční instituce je stále používají.
    • Vytiskněte, zapište nebo napište data do formuláře a odešlete je finanční instituci
    • Vyplňte formulář na webu, vytiskněte a odešlete finanční instituci (o moc lepší)
  • Webové formuláře vyplněné a uložené žadatelem na webových stránkách, které jsou následně odeslány nebo načteny (bezpečně, pravděpodobně) finanční institucí
  • Pravé webové aplikace s rozhraním do systému pro vytváření půjček na zadní straně
    • Mnoho z dřívějších řešení mělo mnoho stejných problémů jako obecné formy (špatné pracovní toky, snaha zvládnout všechny druhy typů půjček v jedné formě)
  • Aplikace ve stylu průvodce, které jsou velmi intuitivní a nekladou zbytečné otázky

Úlohy, které by online aplikace měla provádět:

  1. Prezentujte požadované informace, dodržujte různé půjčky předpisy )
  2. Dodržujte bezpečnostní požadavky (např Vícefaktorové ověřování ) případně.
  3. Shromážděte potřebná data žadatele
    1. Přesně to, co je potřeba, se liší podle typu půjčky. Žádost by neměla žádat o údaje, které žadatel bezpodmínečně nemusí poskytnout, aby se dostal k rozhodnutí o předběžné kvalifikaci pro požadovaný typ půjčky.
    2. Pokud je žadatel stávajícím klientem a přihlásil se, měla by předvyplnit demografické údaje.
  4. Usnadněte to žadateli, rychle a přátelsky (aby aplikaci skutečně vyplnil a neopouštěl)
  5. Získejte proud kreditní zpráva
  6. Předkvalifikujte (auto-rozhodnutí) aplikaci a vraťte žadateli rychlou odpověď. Typicky by to bylo schváleno s výhradou ustanovení, odkázaných na finanční instituci, odmítnuto (mnoho FI se tomu vyhýbá a raději by odkazovalo na jakoukoli aplikaci, kterou nelze automaticky předem schválit.)

zpracovává se

Rozhodnutí a úvěrové riziko

The hypotéka podnikání se skládá z několika lidí: dlužník, věřitel a někdy hypoteční makléř. Lidé, kteří půjčky poskytují, jsou obvykle hypoteční makléři nebo věřitelé. Podle toho, zda má dlužník úvěrovou způsobilost, může být kvalifikován pro půjčku. Normální kvalifikační skóre FICO není statické číslo. Toto číslo určují pokyny pro půjčky a polehčující faktory. Nedávné změny na trhu a v průmyslu způsobily, že půjčky se stanovenými příjmy a půjčkami uvedených aktiv jsou minulostí a od většiny hypotečních cenných papírů krytých Fannie Mae a Freddie Mac je nyní vyžadována úplná dokumentace příjmů a aktiv.

Nejen, že něčí kreditní skóre má vliv na jeho kvalifikaci, skutečnost spočívá také v otázce: „Mohu si (dlužník) dovolit tuto hypotéku?“ Ve většině případů si dlužník může hypotéku dovolit. Někteří dlužníci se však snaží začlenit svůj nezajištěný dluh do své hypotéky (zajištěný dluh). Snaží se splatit dluh, který je nesplacený. Tyto dluhy se nazývají „závazky“, tyto závazky se počítají do poměru, který věřitelé používají k výpočtu rizika. Tento poměr se nazývá „poměr dluhu k příjmu „(DTI). Pokud má dlužník nadměrný dluh, který chce splatit, a tento poměr z těchto dluhů přesahuje limit DTI, pak dlužník musí buď splatit několik dluhů v pozdější době a splatit pouze nesplacený dluh. Když dlužník refinancuje svou půjčku, může zbytek dluhu splatit.

Příklad: Pokud dlužník dluží výplaty kreditní kartou 1 500 $ a má hrubý měsíční příjem 3 000 $, jeho poměr DTI by byl 50%. Pokud však dlužník dluží na platbách 1 500 $ a má hrubý měsíční příjem 2 000 $, jeho poměr DTI by byl 75%. Poměr DTI 50% i 75% by byl pro většinu věřitelů příliš vysoký, protože poměr DTI 43% je obecně hranicí pro běžné hypotéky. Kromě všech ostatních faktorů platí, že čím vyšší je poměr DTI, tím menší je pravděpodobnost, že si dlužník bude moci dovolit měsíční splátku, a tím je pro věřitele riskantní.

Ceny, včetně cen na základě rizik a cen na základě vztahů

Cenová politika se velmi liší. I když člověk pravděpodobně nemůže ovlivnit cenovou politiku dané finanční instituce, může:

  • Nakupovat
  • Požádejte o lepší sazbu - některé finanční instituce na to zareagují, jiné ne
  • Shoda cen - mnoho finančních institucí bude odpovídat sazbě pro aktuálního zákazníka[1]

Ceny se často provádějí jedním z těchto způsobů. Další podrobnosti najdete na interních odkazech:

  • Každý platí stejnou sazbu. Jedná se o starší přístup a většina finančních institucí tento přístup již nepoužívá, protože způsobuje, že zákazníci s nízkým rizikem platí vyšší než tržní sazbu, zatímco zákazníci s vysokým rizikem dostávají lepší sazbu, než by jinak mohli získat, což způsobuje, že finanční instituce získá nižší návratnost půjčky, než by mohlo znamenat riziko.
  • Ceny založené na riziku. S tímto přístupem je cena založena na různých rizikových faktorech včetně hodnota půjčky, kreditní skóre, doba půjčky (očekávaná délka, obvykle v měsících)[1]
  • Ceny založené na vztazích se často používá k nabízení mírně lepší sazby zákazníkům, kteří mají s finanční institucí podstatný obchodní vztah. Toto je často cenové vylepšení nabízené nad jinak vypočítanou sazbu.

Specifické požadavky na soulad s půjčkou

Mnoho požadavků na identifikaci zákazníka a due diligence při vzniku půjčky je běžné otevření nového účtu dalších finančních produktů.

Následující oddíly popisují konkrétní požadavky na půjčky a hypotéky.

Křížový prodej, doplňkový prodej

Hodnocení kolaterálu

Dalším krokem je mít a Nemovitost odhadce posoudit majetek dlužníka, proti kterému chce mít půjčku. Důvodem je zabránění jakémukoli podvodu ze strany dlužníka nebo hypotečního makléře. Tím se zabrání podvodům, jako je „svlékání kapitálu“ a zpronevěra peněz. Částka, kterou může odhadce získat buď ze strany dlužníka, nebo ze strany věřitele, je částka, kterou si může dlužník půjčit. Tato částka se dělí dluhem, který chce dlužník splatit, plus dalšími výplatami (tj. Výplaty, 1. hypotéka, 2. hypotéka atd.) A odhadovanou hodnotou (v případě refinancování) nebo kupní cenou (v případě nákupu) { která částka je nižší} a převedena na ještě další poměr zvaný Půjčka na hodnotu (LTV) poměr. Tento poměr určuje typ půjčky a riziko, proti kterému je věřitel vystaven. Například: pokud dům dlužníka odhaduje na 415 000 USD a chce refinancovat částku 373 500 $ - poměr LTV by byl 90%. Věřitel může také omezit, kolik může být LTV - například pokud je úvěr dlužníka špatný, může věřitel omezit LTV, kterou si může dlužník půjčit. Pokud je však úvěr dlužníka v dobrém stavu, pak věřitel s největší pravděpodobností neomezí LTV dlužníka. LTV pro půjčky může nebo nemusí přesáhnout 100% v závislosti na mnoha faktorech.

Hodnocení by proběhlo na místě majetku dlužníka. Odhadce může pořídit dům z mnoha úhlů a pořídit si poznámky o tom, jak nemovitost vypadá. Napíše hodnocení a předá jej věřiteli nebo makléři (v závislosti na tom, kdo toto hodnocení objednal.) Hodnocení je napsáno ve formátu odpovídajícím Formulář FNMA 1004. 1004 je standardní hodnotící formulář používaný odhadci na celostátní úrovni.

Zpracování dokumentů / upisování půjček

Příprava dokumentu

Příprava dokumentu nebo Doc Prep je proces sjednávání a přípravy uzavírání smluv dlužníky. Tyto dokumenty se v jednotlivých odvětvích liší, ale obecně obsahují poznámku, zveřejnění a další dokumenty popisující a podrobně popisující dohodu mezi dlužníkem a věřitelem.

Upisování hypotéky

Upisovatel je osoba, která hodnotí úvěrovou dokumentaci a určuje, zda je či není úvěr v souladu s pokyny konkrétního hypotečního programu. Je odpovědností upisovatele posoudit riziko úvěru a rozhodnout se o schválení nebo odmítnutí úvěru. Zpracovatel je ten, kdo shromažďuje a předkládá úvěrové dokumenty upisovateli. Upisovatelům trvá nejméně 48 hodin, než půjčku upíšou, a poté, co dlužník podepíše balíček, zpracovateli trvá zpracování dokumentů 24 hodin.

Financování půjčky

  • Rezervace
  • Vyplácení finančních prostředků
  • Rozhodněte se o způsobu platby:
    • Hotovost
    • Online přenos
    • Šek

Nařízení

Úvěry jsou vysoce regulovaným obchodem na federální i státní úrovni. Zde jsou uvedena některá hlavní nařízení, která se vztahují na půjčování. Další podrobnosti viz Bankovní regulace.

Mezi další související témata patří:

Viz také

Reference

  1. ^ A b Co ovlivňuje úrokovou sazbu mého úvěru (článek) Archivováno 2008-01-19 na Wayback Machine