Flexibilní systém držby půdy (Namibie) - Flexible Land Tenure System (Namibia)

Neformální osady v Namibii
Namibie
Oshakati, Namibie
Windhoek, Namibie
Oshakati, Namibie
Gobabi, Namibie
Gobabi, Namibie
Gobabi, Namibie
Gobabi, Namibie
Gobabi, Namibie

The Flexibilní systém držby půdy (FLTS) je inovativní koncept, který poskytuje cenově dostupnou jistotu držby obyvatelům v neformální osady v Namibie.

Základní myšlenkou systému flexibilního držby půdy je vytvořit zaměnitelný držba registrační systém paralelní a doplňující současný formální systém vlastní držba. Koncept je odvozen z potřeby vlády vytvořit upgradovatelné alternativní možnosti držby půdy k neformálním osídlením, což doplňuje současný formální systém držby soukromého majetku.

Systém byl formálně zaveden prostřednictvím zákona o flexibilním držbě půdy z roku 2012 (zákon č. 4 z roku 2012)[1] a úkoly Namibie Ministerstvo pozemkové reformy[2] s jeho implementací.

Historické pozadí

Urbanistická politika obou zemí Němec a Jihoafričan koloniální správy bylo vytvořit centra měst jako exkluzivní bílé obytné, rekreační a obchodní oblasti. Po celou dobu koloniální éry se v těchto centrech měst soustředily veřejné i soukromé investice. Černé populaci bylo dovoleno se stěhovat hlavně jako smluvní dělníci, kteří žili v oddělených oblastech (černošské čtvrti ) s bydlením a jinými sociálními službami horšími než v „bílých oblastech“. Trvalá černá urbanizace byla odrazena, zatímco řada zákonů, jako jsou zákony a zákazy vlastnictví městských pozemků, ovládala většinu aspektů života černých obyvatel. Černoši (většinou muži) byli přijímáni hlavně z komunálních oblastí na severu, aby pracovali jako smluvní dělníci v továrnách a odvětvích služeb v komerčních oblastech jižně od červená čára. The apartheid politika v Jihozápadní Afrika pod Jihoafrická vláda neumožnil černým městským migrantům přivést jejich rodiny, aby s nimi žili ve městech v komerčních oblastech. Většina mužů rekrutovaných ze společných prostor žila v ubytování ve čtvrtinách v komerčních oblastech. Rozvoj neformálních osad byl také přísně regulován politikou apartheidu.

Při nezávislosti byla politika apartheidu zrušena a nová Ústava zavedlo právo všech Namibijců pobývat a usazovat se v kterékoli části země. To vyvolalo dramatický nárůst neformálního osídlení ve Windhoeku a dalších městských oblastech.

Urbanizace v Namibii

Hustota obyvatelstva v Namibii podle regionů (sčítání 2011)

Městské oblasti v Namibii jsou v jurisdikci příslušného místního úřadu prohlášeny za město / obec, město, vesnici nebo oblast osídlení. Jak 2015, Namibie měla 13 obcí, 26 měst, 19 vesnic a více než 60 sídelních oblastí. Vzhledem k malé velikosti populace (asi 2 miliony lidí žije na 825 000 km2) nevybudovala Namibie velká městská centra. Avšak v přepočtu na odhady počtu obyvatel Světové banky a poměry měst z vyhlídek Světové urbanizace OSN, je současná městská populace Namibie přibližně 46% s tempem růstu měst 4,6% ročně (tempo růstu venkovského obyvatelstva: 0,6%).[3] Hlavním faktorem propagujícím urbanizace v zemi je migrace z venkova do měst, zejména mladými lidmi při hledání lepších sociálních a ekonomických příležitostí.

Rychlé procesy urbanizace a socioekonomické změny probíhají konkrétně podél hlavních cest a v severních komunálních oblastech, kde žije většina obyvatel Namibie. Čtyři severo-centrální regiony (Omusati, Oshana, Ohangwena a Oshikoto ) sám zabírají asi 10% povrchu země, ale hostí 40% populace. Rozšiřující se silniční síť, která má kořeny v historických obchodních a migračních trasách, otevírá nové oblasti pro osady.

Expanze měst v těchto oblastech způsobuje specifické problémy. Neformální osídlení kolem městských center a tradiční vzory osídlení v kombinaci s každoročními povodněmi během období dešťů v EU Síť Oshana (mělké vodní toky a rybníky, které protékají bytem naplavené lužní regiony) představují jedinečné výzvy jak pro rozšiřování měst, tak pro poskytování veřejné služby do městských oblastí. K tomu se ještě přidává konflikt mezi rozvojem měst a venkova, který je výsledkem tradiční správy sídel vedle městských center.

Rychlý nárůst rozvoje neformálních sídel v městských oblastech vyústil ve většinou neplánovaný rozvoj s minimem veřejných služeb. Nezastavěná půda v oblasti místního úřadu patří místnímu úřadu. Místní orgány rozvíjejí pozemky na základě úhrady nákladů. Vzhledem k vysokým nákladům na vývoj nejsou místní orgány schopny vyvinout dostatečné a dostupné pozemky pro skupiny s nízkými příjmy, které se jako alternativa obracejí k neformálnímu usazování. V roce 2009 byl spočítán počet neformálních osad a bylo zjištěno 232 (s odhadovanou populací 595 000 obyvatel), v roce 2016 to bylo odhadem téměř 280.[4] Městská expanze, kde je zamýšleno přísné územní členění měst, tedy musí řešit stávající osídlení, která jsou spravována podle obvyklého systému držby půdy. Dotčené domácnosti jsou buď kompenzovány, nebo integrovány do městských center.

Flexibilní systém držby půdy

Vývoj držby v rámci flexibilního systému držby půdy
Paralelní registrace flexibilních práv k držbě půdy

Společný projekt Ministerstva pozemků, znovuusídlování a rehabilitace (nyní: Ministerstvo pozemkových reforem) a dánské organizace Ibis, Projekt pozemků, měl za cíl přiblížit se městským výzvám hledáním inovativních řešení poskytujících cenově dostupný přístup k zabezpečení držby pro neformální městští osadníci krátce po získání nezávislosti. Výsledkem projektu byl Flexibilní systém pozemkové držby (FLTS), který se projevil v komplexní zprávě o FLTS v roce 1997.[5][6] Byl vyvinut v úzké spolupráci s zúčastněné strany a zahrnoval tři pilotní studie a tři pilotní projekty. Od roku 1997 bylo provedeno několik pozměňovacích návrhů, ale základní pojmy zůstávají a byly převedeny do flexibilního zákona o vlastnictví půdy (Flexible Land Tenure Bill, 2004), který byl přijat v roce 2012.

Základní myšlenkou konceptu FLTS je vytvoření flexibilního, vyměnitelného systému, který je paralelní a doplňuje současný formální systém držby. Tyto atributy lze vysvětlit takto:

  • flexibilní - v tom smyslu, že je na uvážení místních orgánů, aby pro formalizaci neformálního vypořádání zvolil vhodný typ držby.
  • zaměnitelné - v tom smyslu, že lze upgradovat různé typy držby zajištěné v paralelních registrech, a
  • paralelní - souběžně se stávajícím systémem registrace osobního majetku v tom smyslu, že paralelní instituce budou odpovědné za registraci různých typů držby.

V rámci systému budou zavedeny dva nové typy držby, které doplní stávající držbu držby, a to startovací titul a titul držby půdy. Oba tituly jsou jednotlivé typy držby, ale jsou založeny na skupinách v tom, že vnější hranice bloku vyhrazeného pro titulkování v rámci FLTS (blokerf ) je odborně zjišťován a registrován v rámci systému držby majetku v katastru nemovitostí, zatímco jednotlivá práva k držbě jsou následně registrována v nově zřízených Úřadech pro pozemková práva. Vlastnictví bloku může být u místního úřadu, soukromého vlastníka nebo komunitní organizace (CBO).

Blockerf

Flexibilní systém pozemkové držby - vlastnická práva k pozemkům na blokování

Blockerf (pl. Blockerven) je definován jako pozemek, na kterém je založen systém startovacích titulů nebo schéma titulů pozemků. Termín je odvozen od erf (pl. erven), právní výraz (afrikánština ) definované v zákoně o registrech listin Namibie[7] popsat „pozemek zapsaný v rejstříku listin jako erf, lot, plot nebo stand“.

Před konečným zvážením zavedení systému startovacího titulu nebo režimu vlastnictví pozemku musí být dotyčná půda rozdělena nebo sloučena pomocí katastrálního průzkumu takovým způsobem, aby se dotyčný flexibilní režim držby půdy nacházel na jedné části půdy (blockerf) registrován jako takový v registru listin a jakýchkoli hypotéka, užívací právo, fideicommissum nebo podobné právo na tomto pozemku musí být zrušeno. Veškerý průzkum blockervenu musí provádět profesionální zeměměřiči.

Úřady pro práva na půdu

Úřad pro pozemková práva (LRO) registruje tituly pro startéry a pozemky v samostatných registrech. Může existovat pouze jeden národní úřad pro pozemková práva nebo může existovat několik regionálních úřadů pro pozemková práva. Úřad pro pozemková práva je zřízen ministrem pozemkové reformy a obsluhovaná oblast musí být oznámena v oznámení ve vládním věstníku a rovněž o všech změnách v pozemkových právech.

Každý úřad pro pozemková práva je řízen registrátorem pozemkových práv jmenovaným ministrem pozemkové reformy. Registrátorovi mohou být nápomocni registrační úředníci a měřiči půdy, kteří jsou rovněž jmenováni ministrem pozemkové reformy. Těmito osobami jsou všichni zaměstnanci veřejné služby. Musí zajistit, aby byly všechny potřebné informace zaznamenány v registrech titulů startérů a pozemků. Pomáhají také vytvářet nová schémata a kontrolovat stávající, aby se ujistili, že zaznamenané informace jsou správné. Pomáhají také v případě, že lidé chtějí převést své tituly na někoho jiného. Úřad pro pozemková práva může za své služby účtovat poplatky. Tyto poplatky musí být stanoveny ministrem pozemkové reformy v nařízeních zveřejněných ve vládním věstníku.

Podle části 6 zákona o flexibilním držbě půdy je registrátorem listin, který je odpovědný za národní systém registrace listin, orgán dozoru úřadů pro pozemková práva. Registrátor listin je oprávněn vydávat směrnice a provádět kontroly nebo takové kontroly podle potřeby provádět. Registrátor listin musí rovněž zřídit registry startovacích titulů a pozemků.

Dva typy držby

Název startéru vpravo

Pravý název startéru je jednodušší úroveň zabezpečení držby. Poskytuje držák s právem obsadit nedefinovaný web v rámci blokování v věčnost a postavit a obydlí na tomto místě. Se souhlasem společenství „stránky mohou být příslušným orgánem identifikovány neformálně bez řádného průzkumu. Proto právo na titul pro startéra nelze zastavit a nemůže podléhat právu cesty nebo nevolnictví.

Držitel práva na startovací titul může převést na odkázat nebo do pronájem právo. Tato práva však mohou podléhat omezením stanov skupiny nebo podmínkám stanoveným místním úřadem. S výjimkou osob, které jsou v manželství v společenství majetku, právo na startovací titul nesmí mít více než jedna osoba společně a žádná právnická osoba nesmí mít žádné právo na startovací titul. Osoby, které mají nárok na registraci jako počáteční držitelé práv v systému startovacího titulu, jsou hlavami domácností. Žádná osoba nesmí mít více než jedno právo na startovací titul a žádná osoba nemůže nabýt právo na startovací titul, pokud je vlastníkem jakékoli nemovitosti nebo práva na vlastnictví půdy v Namibii. Cizinci nemají žádné omezení držby.

Právo držet půdu vpravo

Vlastnické právo k pozemkovému vlastnictví poskytuje vlastníkovi právo na trvalé obsazení definovaného a ohraničeného místa (pozemku) v rámci blokování. Držitel vlastnického práva k pozemkům má všechna práva k dotyčné parcele, která vlastník má ve vztahu k jeho erf podle zvykové právo a může vykonávat veškeré právní úkony týkající se dotyčné zápletky, které může vlastník vykonat v souvislosti se svou chybou podle namibijského obecného práva (vlastní majetek). Držitel má také nerozdělený podíl na společném majetku, kterými jsou ty části dotčeného blokování, které netvoří součást žádného spiknutí.

Držitelé práv k držení pozemku mohou převést, odkázat nebo pronajmout právo. Tato práva však mohou podléhat omezením stanov skupiny nebo podmínkám uloženým místním úřadem. Vlastnické právo k pozemkovému vlastnictví lze také použít jako zástavu pro a hypotéka nebo jakoukoli jinou formu zabezpečení pro a dluh. Může se na něj vztahovat také právo cesty nebo nevolnictví související s poskytováním veřejných služeb.

Pozemky budou prozkoumány a vytyčeny v terénu pozemkovým měřičem Úřadu pro pozemková práva, který musí vypracovat územní plán a uložit jej jako záznam na příslušném Úřadu pro pozemková práva.

Na rozdíl od pravého startovního titulu neexistují žádná omezení ohledně držby.

Proces zavádění programů

Před udělením titulů je třeba určit vhodnost a vhodnost neformálního vypořádání. Místní úřad proto musí provést studii proveditelnosti oblasti určené k formalizaci v rámci flexibilního systému držby půdy. Profesionální zeměměřič musí prozkoumat vnější hranice blokovače a rozdělit jej od okolí, aby mohl být zaregistrován jako samostatný list vlastnického práva.

Flexibilní měřič půdy držby půdy

U schémat titulů pro začátečníky není vyžadováno žádné vnitřní dělení. V případě schématu vlastnictví půdy musí být vypracován územní plán a vytyčení vč. Vymezení musí být provedeno měřičem půdy.

V návaznosti na tyto předběžné kroky pro zavedení systému startovacího titulu nebo režimu vlastnictví pozemku a pokud je příslušný orgán přesvědčen, že je zavedení systému titulu žádoucí, a schválil jej, považuje se flexibilní systém držby půdy za zavedený po registraci listin učinil poznámku k listu vlastnictví dotyčného blokátora. Jednotlivé tituly budou poté zaregistrovány u Úřadu pro pozemková práva.

Sdružení

Každý startovací titul nebo schéma titulu vlastnění půdy musí mít sdružení sestávající pouze z držitelů vlastnických práv v systému. Aby tato sdružení fungovala správně, je členství povinné.

Podle zákona o flexibilním držbě půdy jsou funkce těchto sdružení

  • zastupovat držitele práv v dotčeném systému při jednáních s příslušným orgánem;
  • spravovat společný majetek dotčeného režimu (pouze systémy vlastnických práv k pozemkům);
  • urovnávat spory mezi členy dotčeného systému (pouze systémy startovacích titulů).

Každé sdružení se bude řídit ústavou a bude spravováno výborem.

Upgrade práv k titulu

Právo na titul startéru lze upgradovat na právo titulu vlastnit pozemek. Upgradování práv na startovací titul je možné, pouze pokud alespoň 75% držitelů práv v systému startovacích titulů souhlasilo s upgradem. Aby bylo možné definovat a přidělit jednotlivé parcely pod názvem pozemku, musí být dokončeno a schváleno územní plánování.

Schémata startovacích titulů a schémata vlastnických práv k pozemku lze upgradovat na vlastnické právo, pokud s tím souhlasí alespoň 75% držitelů práv v systému. V případě upgradu na vlastní majetek budou držitelé titulu muset zaplatit za rozdělení jeho spiknutí a následnou registraci v registru listin.

Pilotní oblasti

V roce 2016 se ministerstvo pozemkových reforem rozhodlo vyzkoušet nový systém registrace držby v různých pilotních oblastech, konkrétně v Gobabi, Oshakati, Outapi a Windhoek.

Viz také

Reference

  1. ^ Flexibilní zákon o pozemkové držbě z roku 2012 Vyvolány 22 November je 2016
  2. ^ webové stránky Ministerstvo pozemkové reformy, Namibie Vyvolány 22 November je 2016
  3. ^ Růst městské populace Citováno 19. prosince 2016
  4. ^ Komunitní pozemkový informační program (klip) - profil neformálních osídlení v Namibii, 2009 Archivováno 11.03.2013 na Wayback Machine Citováno 19. prosince 2016
  5. ^ Flexibilní systém držby půdy pro Namibii - Vize a implementační strategie pro novou registraci pozemků v neformálním osídlení Namibie, 1997
  6. ^ Christensen, Søren Fauerholm, spoluautoři Michael Mattingly, Wolfgang Werner a Pia Højgaard: Inovativní zeměměřičství a registrace pozemků v Namibii, pracovní dokument 93 oddělení plánování plánování, University College London, 1999 Citováno 19. prosince 2016
  7. ^ Namibijský zákon o registrech listin, 2015 (zákon č. 14 z roku 2015) Vyvolány 21 December 2016

Další čtení