Přístup ke srovnání prodeje - Sales comparison approach
The přístup k porovnání prodeje (SCA) se opírá o předpoklad, že matice atributů nebo významných vlastností vlastnosti řídí její hodnotu. Například v případě rodinného domu mohou být těmito atributy podlahová plocha, výhledy, umístění, počet koupelen, velikost pozemku, věk nemovitosti a stav nemovitosti.
Ekonomický základ
Přístup k porovnání prodeje je založen na principech nabídka a poptávka, jakož i na principu substituce. Nabídka a poptávka označuje hodnotu prostřednictvím typické tržní chování kupujících i prodávajících. Substituce označuje, že kupující by nekoupil vylepšenou vlastnost za vyšší hodnotu, než jakou by ji bylo možné nahradit na webu s ekvivalentem nástroj, za předpokladu, že nedojde ke zbytečnému zpoždění stavby.
Příklady metod
V praxi je to nejběžnější metoda SCA, kterou používá realitní agenti a odhadci nemovitostí je mřížka úprav prodeje. K odhadu hodnoty jejích atributů využívá malý počet nedávno prodaných nemovitostí v bezprostřední blízkosti předmětné nemovitosti. Úpravy srovnatelných položek mohou být určeny analýzou trendů, analýzou párovaných párů nebo jednoduchými průzkumy trhu.
Pokročilejší vědci a odhadci běžně používají statistické techniky založené na více regresních metodách, které obecně porovnávají větší počet geograficky rozptýlených transakcí s nemovitostmi, aby určily význam a rozsah dopadu různých atributů na hodnotu nemovitosti. Výzkum ukázal, že mřížka úprav prodeje a model vícenásobné regrese jsou teoreticky stejné, přičemž první používá více heuristických metod a druhý používá statistické techniky.[1]
Prostorová automatická regrese trápí tyto statistické techniky, protože vlastnosti s vysokou cenou mají tendenci se shlukovat dohromady, a proto jedna cena vlastnosti není nezávislá na sousedovi. Dáno inflace majetku a cenové cykly, obě techniky porovnání se mohou stát nespolehlivými, pokud je časový interval mezi vzorkovanými transakcemi nadměrný. Dalším faktorem podkopávajícím zjednodušené používání SCA je vyvíjející se povaha městských čtvrtí, i když ve skutečnosti se městský vývoj odehrává dostatečně postupně, aby minimalizoval jeho dopad na tento přístup k hodnotě.
Ve složitějších situacích, jako jsou soudní spory nebo hodnocení kontaminovaných nemovitostí, odhadci vytvářejí úpravy SCA pomocí široce přijímaných pokročilých technik, jako jsou modely opakovaného prodeje (pro měření zhodnocení ceny domu v čase), průzkum průzkumu (např. podmíněné ocenění ), případové studie (k vývoji úprav ve složitých situacích) nebo jiné statisticky založené techniky.[2]
Další čtení
- Hodnocení nemovitostí, 12. vydání, The Appraisal Institute je průmyslově uznávaná učebnice.
- Jednotné standardy praxe profesionálního hodnocení, The Appraisal Foundation, aktualizována a každoročně vydávána prostřednictvím vydání z roku 2006; od nynějška se aktualizovaná vydání budou objevovat každé dva roky.
- Přístup ke srovnání prodeje autor: Lloyd D. Hanford, Jr., MAI