Rozvoj obytných klastrů - Residential cluster development

A Rezidenční klastrnebo vývoj otevřeného prostoru, je seskupení rezidenčních nemovitostí na developerském místě za účelem využití extra půdy jako otevřeného prostoru, rekreace nebo zemědělství. Je stále populárnější v vývoj dělení protože umožňuje developerovi utratit mnohem méně za půdu a získat mnohem stejnou cenu za jednotku jako u rodinných domů. Sdílené zahradní plochy však mohou být zdrojem konfliktů. Nárokované výhody zahrnují více zelené /veřejný prostor, užší komunita a optimální hospodaření s dešťovou vodou. Rozvoj klastru se často setkává s námitkami plánování.

Podle William H. Whyte „Autor rozvoje klastrů“ existují dva typy rozvoje klastrů. Městský dům vývoj a super vývoj. Mezi příklady rozvoje městských domů patří Morrell Park, Philadelphia, Pensylvánie, Hartshone v Richmondu a Dudley Square v Shreveportu. Mezi příklady Super Development patří Reston, Virginie, Crofton, Maryland a Americana Fairfax ve Virginii.

Pozadí

V mnoha ohledech se vývoj klastrů praktikuje od nejranějších komunit - od středověké vesnice po Nové anglické město. To však nebylo formalizováno jako moderní koncept až do nástupu předměstské rozrůstání a všudypřítomnost rodinný dům vývoj. Myšlenka rozvoje klastru byla vytvořena jako alternativa k „konvenčnímu dělení“. První vědomá aplikace vývoje klastru byla v roce Radburn, New Jersey v roce 1928. Ačkoli to bylo založeno na anglickém plánování a Ebenezer Howard Hnutí Garden Cities využilo principů rozvoje klastrů. Po Radburnu mnoho dalších měst v New Jersey uplatnilo tyto principy při plánování, zejména v „vesnické zeleni“ Hillsborough, NJ a Brunswick Hill v jižním Brunswicku. Ve zbytku země rostlo využívání klastrů hlavně v Marylandu a Virginii; zejména v Restonu a v americkém kraji Fairfax.

V současné době je vývoj klastrů aplikován po celých Spojených státech. Obzvláště silně ji prosazují středozápadní státy, které měly značné problémy s rozrůstáním předměstských částí, jako jsou Minnesota, Illinois, Ohio a Wisconsin.

Co je to Cluster Development?

Cluster Development, také známý jako rozvoj ochrany, je přístup k plánování lokality, který je alternativou k vývoji konvenčního dělení. Jedná se o praxi rozvoje s nízkým dopadem, která seskupuje rezidenční nemovitosti v navrhovaném dělení blíže k sobě, aby se zbytek země využil pro otevřený prostor, rekreaci nebo zemědělství. Vývoj klastru se liší od a plánovaný vývoj jednotky (PUD) vzhledem k tomu, že PUD obsahuje kombinaci rezidenčních, komerčních, průmyslových nebo jiných využití, zatímco vývoj klastrů se primárně zaměřuje na rezidenční oblast. [1]

Účel

Účelem vývoje klastrů je:

  1. propagovat integrovaný design stránek, který je ohleduplný k přírodním prvkům a topografii
  2. chránit ekologicky citlivé oblasti rozvojového místa a trvale chránit důležité přírodní prvky, prvotřídní zemědělskou půdu a otevřený prostor
  3. minimalizovat znečištění z jiných než bodových zdrojů zmenšením oblasti nepropustné povrchy na stránce
  4. podpořit úsporu nákladů na infrastrukturu a údržbu pomocí postupů, jako je zmenšení plochy, kterou je třeba vydláždit, a zmenšení vzdálenosti, kterou je třeba provozovat
  5. primárním účelem je vytvořit více prostoru pro otevřený prostor, rekreaci a více sociální interakce[2]

Výhody

Díky tomu, že existuje více porézních zemních krytin a méně nepropustných povrchů, jako je asfalt a beton, se snižuje riziko povodní a eroze z dešťové vody. Ekonomické výhody rozvoje klastrů mohou zahrnovat menší stavbu infrastruktury - méně silnic, kanalizací a inženýrských sítí. Vyšší hustota klastrů bydlení má také tendenci znamenat vyšší efektivitu služeb, jako je veřejná doprava, a může také podporovat zvýšené používání jízdních kol a povzbuzení chodců. Mimořádně otevřený prostor poskytovaný tímto typem výstavby ponechává prostor pro parky, stezky a komunitní zemědělství.

Problémy

Po druhé světové válce se migrace z měst na předměstí stala v Americe dominantním trendem. Lidé získávali jakoukoli zemi, kterou mohli najít; v důsledku toho se vývojáři pokusili na vývojových webech vytlačit co nejvíce šarží. Komunity poté vypracovaly územní předpisy, které omezily počet jednotek a hustotu povolenou na místě. Ačkoli tato zonace chránila půdu pro komunity a do určité míry zachovala půdu před rozvojem, nakonec to vedlo k předměstskému rozrůstání, jak jej známe dnes.[3] Právě toto zónování se vývoj klastrů pokouší změnit a představuje primární problém, kterému čelí.

Většina obcí zavedla územní plánování, které omezuje vývojáře, plánovací rady a komunity, aby používali pouze tento konvenční vývoj dělení. Praxi tradičního vývoje je tedy obtížné změnit kvůli stanovenému standardu, známému postupu a obavám z provádění něčeho nového. V reakci na to skupiny jako Americká plánovací asociace vyvinuli modelovou vyhlášku, která poskytuje rámec pro vývoj klastrů. Toto nařízení není obtížné implementovat administrativně, ale politicky je problematické kvůli konzervativnímu odporu.

Vnímání osobního prostoru lidmi má velkou část s tímto odporem. V mnoha případech se lidé rozhodli žít na předměstí s úmyslem mít velký pozemek; proto je těžké přesvědčit tyto jednotlivce, aby žili blíže k sobě. Přesvědčování lidí, aby akceptovali malé velikosti šarží a bydlení s vyšší hustotou, zůstává jednou z největších překážek rozvoje klastrů. Tuto překážku lze většinou překonat správným designem webu, který poskytuje domovům nerušený výhled a efektivní soukromý prostor. Stejně jako vzdělávání lidí o výhodách lepší komunity a otevřeného prostoru může sloužit jako povzbuzení ke změně vnímání.

Další překážkou rozvoje klastrů je obtížnost vytváření malých velikostí šarží, když není zaveden žádný obecní kanalizační systém. Pokud se použijí septické systémy, musí být na každém stavebním pozemku k dispozici dostatek půdy pro vyluhovací pole (někdy je potřeba půda pro dvě vyluhovací pole, další půda je vyčleněna jako záloha). Potřebné množství půdy je úměrné velikosti septického systému a půdním podmínkám, které musí umožňovat bezpečnou prosakování odpadních vod do země. V oblastech, kde se používá studniční voda, může být zapotřebí další plocha šarže, aby se studna dostatečně oddělila od loužicího pole. To může vést k minimální velikosti šarže 1 akr (4 000 m2) nebo více, což ztěžuje vývoj klastrů.

Nicméně instalace čistírny odpadních vod (ČOV) pro vývoj (která funguje jako malá klastrová elektrárna, což eliminuje potřebu jednotlivých septiků) nebo použití biofiltrů s každým septickým systémem činí menší velikosti šarže přijatelné.[4] Poskytnutí balíčku ČOV navíc snižuje průměr a hloubku sběrných kanalizačních potrubí pro klastr, čímž se snižují celkové náklady na infrastrukturu.

Posledním primárním problémem rozvoje klastrů je otázka řešení otevřeného, ​​rekreačního a zemědělského prostoru. Tyto oblasti slouží v mnoha ohledech jako výhody, ale jsou také otázkami, které je třeba řešit. Údržba otevřeného a rekreačního prostoru vyžaduje vytvoření sdružení vlastníků domů, která vyžadují poplatky za daně, pojištění a obecnou údržbu. To by nebylo nutné při typickém dělení, ale lidé by měli své vlastní náklady na údržbu. Pokud jde o zemědělství: lidé si užívají bydlení vedle něj, dokud není potřeba aplikovat hnojiva nebo pesticidy. Této skutečnosti se nelze vyhnout, ale správným využitím rozvoje klastrů mohou vzniknout širší mezery a bariéry mezi zemědělskou půdou a rezidenčními nemovitostmi, které by omezily vystavení nežádoucím vedlejším produktům.

aplikace

Modelová vyhláška pro vývoj klastrů je část 4.7 v inteligentních růstových kódech vydaných Americkou plánovací asociací. Spolu se zavedením koncepce rozvoje rezidenční klastru vyhláška nastiňuje proces aplikace, plánování stránek a implementace.

Primárním předpokladem pro použití vývoje klastrů je, že jsou povolena všechna hlavní nebo doplňková použití a že je povoleno bydlení pro více rodin, duplexy a městské domy. Rovněž aplikace maximálního pokrytí pozemku, poměrů podlahové plochy, výšky budovy a parkovacích požadavků na celé místo na rozdíl od jednotlivých pozemků. Ustanovení o vývoji klastru vyžadují, aby lokalita měla plochu alespoň 2 až 5 akrů (20 000 m2) a neexistují žádné minimální rozměry šarže; dále každý dům nesmí být dále než 3,7 m od ulice s dvorem, který je nejméně 7,6 m. Musí také existovat schopnost umístit více než jednu hlavní budovu na každý pozemek a v neposlední řadě se ne méně než 25% místa používá pro otevřený prostor.

Součástí aplikace je, že územní plán se musí skládat z rozložení ulice a chodníku, maximálního počtu a typu navrhovaných bytových jednotek a kolik plochy zaberou, s výpočty; stejně jako oblast parkování, otevřeného prostoru a dalšího příslušenství. Chcete-li vypočítat povolené množství bytů, musíte změřit hrubou plochu místa v akrech a desetinách akru, poté odečíst hrubou plochu veřejných a soukromých ulic a veřejné specializované vylepšení; zbytek bude zastavitelná oblast. Poté rozdělte síťovou plochu na nejmenší minimální velikost šarže; zaokrouhlete toto číslo na nejbližší nižší číslo a na čísle bude uveden maximální počet jednotek.

Designové vlastnosti

Ve vývoji klastrů existují různé charakteristické konstrukční prvky, zejména: zohlednění přírodních prvků / topografie, menší velikost šarže, použití slepých uliček a použití určitých technik nakládání s odpadními / dešťovými vodami.

Spolu s designem místa jsou prvky návrhu managementu odpadní / dešťové vody základním aspektem rozvoje klastrů. Díky maximalizaci nadzemního toku vody a strategickému využívání reliéfu a rostlin ke zpomalení, zadržení a úpravě odtoku je možné zvládnout většinu dešťové vody. Existuje také mnoho možností nakládání s odpadními vodami; techniky, jako jsou komunální odtoková pole, zavlažovací systémy a balírny, mohou dramaticky snížit náklady na infrastrukturu a zlepšit životní prostředí.[5]

Reference

  1. ^ Whyte, William. Vývoj klastru
  2. ^ Kódy inteligentního růstu 2.0
  3. ^ Whyte, William. Rozvoj klastrů
  4. ^ Anderson, Larz. Plánování zastavěného prostředí
  5. ^ Michigan

Viz také