Demonstrace nájemní asistence - Rental Assistance Demonstration

The Demonstrace nájemní asistence je federální program bydlení, který byl přijat jako součást zákona o konsolidovaných a dalších pokračujících rozpočtových prostředcích z roku 2012,[1] a je spravován Americké ministerstvo bydlení a rozvoje měst (HUD). Účelem demonstrace Rental Assistance Demonstration (nebo RAD) je obecně poskytnout soubor nástrojů k řešení nesplněných kapitálových potřeb hluboce dostupných, federálně podporovaných nájemních bytových nemovitostí, aby byla zachována jak životaschopnost nemovitostí, tak jejich dlouhodobá udržitelnost. dostupnost. Rovněž zjednodušuje správní dohled nad nemovitostmi federální vládou. RAD konkrétně povoluje převod federálního financování nemovitosti z jedné formy na jinou, přičemž původní forma představuje strukturální překážky investic soukromého kapitálu a nová forma (část 8 založená na projektu) je nejen známá věřitelům a investorům, ale protože jeho přijetí v roce 1974 využilo miliardy soukromých investic na rozvoj a rehabilitaci hluboce dostupného nájemního bydlení.

RAD byl změněn čtyřmi právními předpisy:

  • Zákon o konsolidovaných rozpočtových prostředcích, 2014[2]
  • Zákon o konsolidovaných a dalších pokračujících rozpočtových prostředcích, 2015;[3]
  • Zákon o konsolidovaných rozpočtových prostředcích, 2016.[4] a
  • Zákon o konsolidovaných rozpočtových prostředcích z roku 2017.[5]

Kongres původně omezil počet jednotek, které lze převést pod RAD, na 60 000, ale do října 2014 bylo oznámeno, že HUD obdržel žádosti o převod více než 184 000 jednotek.[6] Ve FY2015 Congress znovu schválil RAD a zvýšil limit na 185 000 jednotek.[7] Nezávislé hodnocení programu od jeho založení do podzimu 2015 zjistilo, že s využitím stávajících zdrojů ve výši 250 milionů USD program využil kapitálové investice ve výši přibližně 2,5 miliardy USD. Ve fiskálním roce 2017 Kongres opětovně schválil RAD a opět zvýšil limit, tentokrát na 225 000 jednotek. Ve FY2018 byla opět zvýšena na 455 000 jednotek. [8]

RAD byl autorizován jako demonstrační program. Oprávnění poskytnuté RAD bude ukončeno, pokud program nebude trvalý nebo znovu schválen před 30. zářím 2020.

Projektová platforma, část 8, platforma financování

HUD spravuje několik programů asistence při pronájmu. RAD povoluje převod pomoci v rámci několika z těchto programů na projektovou pomoc v části 8, která může mít jednu ze dvou forem:

  • Projektová asistence při pronájmu (PBRA) schválená podle části 8 zákona USA o bydlení z roku 1937[9] (dále jen „zákon“); nebo
  • Pomoc na základě poukázky na projekt (PBV) schválená podle § 8 písm. O) bodu 13 zákona.

Platforma financování pro část 8 založená na projektech se vyznačuje řadou funkcí, které umožňují nemovitostem podporovaným v rámci programu PBRA nebo PBV využívat kapitálové investice. Z pohledu vlastníka nebo vývojáře jsou čtyři nejdůležitější funkce:

  • Dostupnost smlouvy o dlouhodobé asistenci při pronájmu (obvykle 20 let);
  • Očekávání, že smlouva bude plně financována (tj. Na úrovních stanovených ve smlouvě), s měsíčními částkami pomoci, které jsou předvídatelné, spolehlivé a stabilní v průběhu trvání smlouvy;
  • Možnost obnovit smlouvu za v podstatě stejných podmínek; a
  • Snížená administrativní zátěž uložená HUD.

Dlouhodobá smlouva na základě části 8 založená na projektu, známá jako smlouva o platbách za bydlení (HAP), je něco, co si vlastník nebo developer může „vzít do banky“ jako důkaz schopnosti splácet vypůjčené prostředky. Kromě zajištění schopnosti dlužníka splácet zvyšuje HAP vlastnosti atraktivní pro investory ve federální oblasti Program úvěru na daň z bydlení s nízkými příjmy (LIHTC), kterým se zpřístupňují investice do vlastního kapitálu. (Selhání půjčených prostředků by jinak mohlo vést k opětovnému získání úvěrů a poškodit investory.)

Smlouva o HAP také váže vlastníka k pronájmu na domácnosti s kvalifikovaným příjmem (tj. S nízkým příjmem), přičemž dotace pokrývá rozdíl mezi 30 procenty upraveného příjmu nájemce a předem stanoveným a přijatým smluvním nájemným. Smlouva HAP tedy umožňuje majiteli sloužit rodinám s nízkými příjmy, aniž by byla ohrožena finanční životaschopnost nemovitosti.

Financování smluv PBRA a PBV podléhá ročním prostředkům. K dnešnímu dni byly smlouvy PBRA vždy plně financovány, což znamená, že Kongres nikdy nezklamal odpovídající prostředky na účet PBRA k pokrytí smluv financovaných z tohoto účtu.[10] Zatímco financování kongresu pro program Poukaz na výběr bydlení (HCV) (z něhož je program PBV financován) kolísá z roku na rok, PHA mají všechny pobídky a jsou ve skutečnosti smluvně vázány (PBV HAP) plně financují své smlouvy PBV HAP, což jim může ponechat těžké rozhodnutí (např. vydat méně nájemních poukazů[11] nebo najít jiné způsoby, jak ušetřit na celkových nákladech na HCV).

Vlastnosti vhodné pro převod RAD

Vlastnosti podporované v následujících asistenčních programech pronájmu HUD jsou způsobilé pro převod RAD:

  • Veřejné bydlení;
  • Oddíl 8 Mírná rehabilitace (včetně programu Mod. Rehabilitace. Obsazení v jedné místnosti (SRO)); a
  • Program doplňku nájemného / půjčování.

Každý z těchto programů je popsán níže se zaměřením na překážky kapitálových investic, které konverze RAD eliminuje.

Veřejné bydlení

Byl přijat v roce 1937 program veřejného bydlení je oprávněn podle článku 9 zákona.[12] Pomoc v sekci 9 je lokálně spravována agenturami veřejného bydlení (PHA), které dostávají finanční prostředky od HUD na podporu provozních a kapitálových potřeb nemovitostí veřejného bydlení. Od roku 2010,[13] po celé zemi bylo 3040 PHA, které spravovaly dohromady 7 340 nemovitostí veřejného bydlení, které obsahovaly přibližně 1 105 380 jednotek. Program obsluhuje více než 2,2 milionu rodin. Z těchto rodin je 32% starších osob (hlava domácnosti nebo manžel / manželka je ve věku 62 let nebo starší), 21% zahrnuje člena rodiny se zdravotním postižením a 39% jsou domácnosti s dětmi.

V programu veřejného bydlení není nic podobného smlouvě HAP. Místo toho do každého PHA plynou prostředky prostřednictvím smlouvy o ročním příspěvku (ACC) mezi PHA a HUD. Samostatné částky na provozní a kapitálovou pomoc jsou alokovány každoročně podle vzorce.[14] Programu veřejného bydlení postrádají všechny tři klíčové rysy projektové smlouvy podle části 8, která umožňuje majitelům nemovitostí, kterým je poskytována pomoc s PBRA a / nebo PBV, využívat investice soukromého kapitálu:

Smlouva o dlouhodobé pomoci. ACC je v podstatě trvalá smlouva. Pokud v rámci ACC přijme PHA pomoc s provozem a kapitálovým fondem, musí tuto pomoc použít k tomu, aby sloužila rodinám s nízkými příjmy.

Předvídatelné, spolehlivé a stabilní financování. Úroveň financování poskytovaného PHA z jakéhokoli roku na rok kolísá v závislosti na částce přivlastněné Kongresem. Agentury obvykle dostávají proporcionální provozní financování (tj. Částku menší, než by jinak určoval vzorec provozního fondu) a kapitálové financování, které je hrubě nedostatečné pro řešení potřeb oprav, natož pro potřeby nahrazení. V zájmu podpory svých operací mají PHA určitou flexibilitu pro použití peněz z kapitálových fondů pro provozní účely. Zpráva pořízená HUD a publikovaná v červnu 2011 odhaduje, že neuspokojené kapitálové potřeby v portfoliu veřejného bydlení činily téměř 26 miliard dolarů.[15]

Možnost obnovení za stejných podmínek. Koncept „obnovy“ se v programu veřejného bydlení vzhledem k věčné povaze ACC nepoužije. Místo toho, dokud PHA každoročně přijímá provozní a kapitálové financování, zůstává v programu veřejného bydlení a musí dodržovat „všechny příslušné zákony, výkonné příkazy a předpisy vydané HUD, protože budou čas od času pozměněny . “[16] To znamená, že jak Kongres vydává nové zákony, které mají vliv na program veřejného bydlení, nebo když HUD vydává nové předpisy, musí Úřad pro ochranu zdraví dodržovat tyto zákony a předpisy, bez ohledu na jakékoli náklady s tím spojené. V některých ohledech se podmínky smlouvy ACC mění tak často, jak jsou přijímány nové zákony a / nebo jsou vydávány nové předpisy.[17]

Oddíl 8 Mírná rehabilitace

Byl přijat v roce 1978,[18] Cílem oddílu 8 Program Mírná rehabilitace (Mod. Rehab.) bylo poskytnout projektovou pomoc s pronájmem na úrovních, které by podporovaly nemovitosti vyžadující méně než podstatnou úroveň rehabilitace.[19] Oprávnění pro nový mod. Léčebna. smlouvy (s výjimkou těch, které jsou určeny k zajištění bydlení pro jednotlivce v jednom pokoji (SRO) pro jednotlivce bez domova) byly zrušeny v roce 1990. Stávající smlouvy jsou způsobilé k obnovení podle zákona o reformě a dostupnosti bydlení pro více rodin z roku 1997 (MAHRAA), ve znění pozdějších předpisů,[20] který upravuje obnovení všech smluv PBRA uvedených v oddíle 8.

Mod. Léčebna. program spravují PHA, kteří uzavírají smlouvy HAP se soukromými vlastníky. Od roku 2010 bylo s Modem přibližně 22 804 jednotek. Léčebna. pomoc. Tyto jednotky obsluhovaly necelých 49 000 lidí. Z rodin obsluhovaných programem je 24% starších lidí, 34% zahrnuje člena rodiny se zdravotním postižením a 21% jsou rodiny s dětmi.

I když program funguje na základě smlouvy HAP, postupy HUD a podmínky obnovy diktované Kongresem neznevýhodňují investice soukromého kapitálu v Mod. Vlastnosti s asistencí při rehabilitaci:

Smlouva o dlouhodobé pomoci. Z mnoha důvodů HUD přijal praxi obnovy Mod. Léčebna. smlouvy pouze na jeden rok.[21] Krátkodobá smlouva obecně není něco, co by vlastník nebo developer mohl „vzít do banky“.

Předvídatelné, spolehlivé a stabilní financování. Mod. Léčebna. program byl zrušen kvůli skandálu, který měl co do činění s tím, jak HUD zadával asistenční smlouvy. Účinky skandálu přetrvávají ve formě relativně nepříznivých podmínek obnovy, které jsou zakotveny v MAHRAA.[22] Konkrétně platí, že nájemné za obnovení musí být nižší, než je aktuální nájem, jak je upraveno; Spravedlivé tržní nájemné; nebo tržní nájemné. To znamená, že nemovitosti s nižším než tržním nájemným se mohou obnovovat pouze za podobné úrovně nájemného, ​​upraveného o obvykle malou částku. Vzhledem k tomu, že HUD nenabízí víceleté smlouvy, nájemné se každý rok znovu nastavuje při prodloužení smlouvy.

Možnost obnovení za stejných podmínek. Zatímco HAP lze každoročně obnovovat za v podstatě stejných podmínek, nájemné bude kolísat, a to z výše popsaných důvodů.

Platba doplňku k pronájmu / asistence při pronájmu

Byl přijat v roce 1965[23] a 1968,[24] Dodatek k nájemnému (Dodatek k nájemnému) a Pomoc při pronájmu Programy plateb (RAP) jsou oba programy pomoci při pronájmu, které se řídí smlouvami mezi soukromými vlastníky a HUD. Zatímco platformy pro financování obou programů jsou tímto způsobem podobné projektové části 8 HAP, žádný z programů není programem sekce 8, který je možné obnovit v rámci MAHRAA. Ve skutečnosti není žádný typ smlouvy o programové pomoci obnovitelný. Každá smlouva o asistenci při pronájmu, která byla plně financována v době, kdy byly programy přijaty před lety, se jednoduše rozběhla, s tvrdým datem vypršení platnosti, po kterém mohou nájemci obdržet asistenci při pronájmu, ale samotné nemovitosti již nejsou hluboce dostupné. Mnoho nemovitostí s podporou pronájmu / RAP - jako Mod. Rehabilitace - vlastnosti s pomocí - jsou částečně podporovány; to částečně závisí na skutečnosti, že úrovně pomoci na jednotku v průběhu času klesly v poměru k provozním nákladům, takže stále více a více jednotek dostává bez pomoci. Konverze na projektovou platformu sekce 8 v rámci RAD umožňuje vlastníkům Rent Supp./RAP– asistovaných nemovitostí přejít na obnovitelnou formu smlouvy, získat nové kapitálové investice do svých nemovitostí a zachovat si hluboce dostupné nájemné za příjem - způsobilí nájemci, kteří v nich bydlí.

Od roku 2010 existovalo přibližně 13 723 jednotek s podporou nájmu / RAP, které obsluhovaly 18 908 lidí. Z rodin s bydlištěm v těchto jednotkách je 52% starších lidí, 15% zahrnuje člena rodiny se zdravotním postižením a 24% jsou rodiny s dětmi.

První a druhá složka RAD

RAD byl implementován prostřednictvím upozornění. Implementační sdělení bylo třikrát změněno.[25] Nejnovější verze řídí program a řeší konverze pomoci v rámci první a druhé komponenty RAD.

První komponenta. První složka RAD upravuje přeměnu pomoci podle článku 9 zákona (tj. Financování veřejného bydlení) na pomoc PBRA nebo PBV. Jazyk, který autorizuje RAD, omezuje převody na veřejné bydlení na 225 000 jednotek po celé zemi. PHA, které si přejí převést v rámci této komponenty, musí projít procesem výběru. S těmito převody není spojeno žádné přírůstkové financování; místo toho PHA převádějí své financování veřejného bydlení na pomoc PBRA nebo PBV na přibližně jejich současné úrovni financování.

Druhá složka. Pod druhou komponentou RAD vlastníci nemovitostí pomáhali v sekci 8 Mod. Léčebna. (včetně Mod. Rehab. SRO), podpory pronájmu a / nebo programů RAP jsou způsobilé k převodu na pomoc PBRA nebo PBV. Tyto převody druhé složky nepodléhají žádnému omezení, ani se od vlastníků nevyžaduje, aby prošli konkurenčním výběrovým procesem. Místo toho převody podléhají dostupnosti poukázek na ochranu nájemců (TPV).[26] TPV se vydávají při ukončení nebo vypršení platnosti smlouvy (bez ohledu na RAD); v rámci druhé složky RAD jsou TPV vydané na základě ukončení smlouvy nebo vypršení platnosti, ke kterým dojde po 1. říjnu 2006, způsobilé pro převod na pomoc PBRA nebo PBV.

Další funkce RAD

Kromě autorizace konverzí pomoci obsahuje RAD řadu dalších prvků.

Možnost volby mobility

Nájemníci, kteří mají bydliště v nemovitosti RAD (tj. Nemovitost, jejíž pomoc byla převedena na PBRA nebo PBV podle RAD), mají právo na poukaz na výběr bydlení (HCV) po určité době bydlení v nemovitosti.[27] Konkrétně nájemce s bydlištěm v nemovitosti s PBRA má právo na pomoc HCV po dvou letech,[28] zatímco nájemce s bydlištěm v nemovitosti podporované PBV má právo na takovou pomoc po jednom roce. Aby se zabránilo scénáři, ve kterém jsou HCV s obratem PHA převážně spotřebovávány nájemci ve vlastnostech RAD, kteří se rozhodnou uplatnit tuto možnost mobility, RAD nabízí PHA schopnost omezit počet HCV s obratem, které půjdou nájemcům vlastností RAD - na rozdíl od rodin na seznamu čekatelů PHA na pomoc s HCV - v kterémkoli roce. Podobně, aby se zabránilo vysokým úrovním obratu u jednotlivých nemovitostí, které mohou být destabilizující a nákladné, mohou vlastníci nemovitostí, kterým je poskytována pomoc s PBRA, omezit na 15 procent počet rodin v jedné nemovitosti, kteří mohou v kterémkoli roce vykonávat mobilitu. Pro PHA, které nespravují pomoc s HCV, a pro majitele nemovitostí s asistencí s PBRA, které nespadají do jurisdikce PHA, která spravuje pomoc s HCV, RAD nabízí omezenou výjimku z dobré volby z Mobility-Mobility.

Roční úpravy nájemného

Jakmile nemovitost převede pomoc v rámci RAD, vztahuje se na ni protokol o ročních úpravách, který platí pro program PBRA nebo PBV. Konkrétně nemovitosti převedené na PBRA jsou způsobilé pro roční úpravu provozních nákladů, každý rok k výročí smlouvy HAP, s výhradou dostupnosti prostředků. Úprava se použije na smluvní nájemné snížené o část nájemného zaplaceného za dluhovou službu. Nemovitosti převedené na PBV jsou způsobilé k úpravě, pokud o to majitel požádá, pokud nájemné zůstane přiměřené (tj. Nepřekročí nájemné pro srovnatelné jednotky bez pomoci).

Žádné náklady / převod financování

Kongres neposkytl žádné financování konverzí v rámci první složky RAD. Jelikož každá nemovitost v oblasti veřejného bydlení prochází přeměnou „bez nákladů“, financování se jednoduše převede z účtu sekce 9 (veřejné bydlení) na příslušný účet sekce 8 (PBRA nebo PBV). Prakticky to znamená, že počáteční nájemné podle nového HAP je stanoveno na základě úrovní financování před přeměnou, s přihlédnutím k limitům nájemného, ​​které platí v programu PBRA nebo PBV. V rámci oznámení o implementaci RAD vypočítal HUD nájemné za každý projekt veřejného bydlení v zemi; metodika použitá HUD je vysvětlena v příloze 1C implementačního oznámení.[29]

Práva rezidentů

Nájemníci vlastností RAD mají sadu práv, z nichž některá se týkají zejména RAD a některá jsou součástí programů PBRA nebo PBV. Mezi tato práva patří i právo uplatnit volitelnou mobilitu, které je uvedeno výše. Ostatní jsou popsány níže.

Žádné rescreening současných domácností. Pro všechny účely a účely se stávající nájemci nemovitostí procházejících konverzí RAD stanou „novými vstupy“ do programu PBRA nebo PBV, jakmile dojde ke konverzi financování. V zájmu ochrany těchto nájemců před vysídlením jazyk, který autorizuje RAD, zakazuje s nimi zacházet jako s novými vstupy, například zakazuje prověřování (např. Kreditní kontroly atd.) A osvobozuje je od stanovení způsobilosti k příjmům a požadavků na cílení na příjem.[30] Jakmile se tito nájemci přestěhují ze svých jednotek, mohou být jednotky pronajaty pouze domácnostem s kvalifikací na příjem, které splňují jiná přijímací kritéria.

Právo na pomoc při návratu / přemístění. U převodu na PBRA nebo PBV má právo zůstat jakýkoli nájemce žijící v nemovitosti před přeměnou. Pokud je nemovitost v rámci přeměny významně asanována, má nájemce právo na návrat po dočasném přemístění. Zákon o jednotném přemístění[31] platí pro jakékoli přemístění, které je výsledkem akvizice, nové výstavby nebo rehabilitace.

Postupné zvyšování nájemného. Pokud se měsíční nájemné nájemce zvýší nad určitou částku pouze v důsledku konverze, je nutné postupné zvyšování nájemného po dobu až 5 let. PHA má právo určit období zavádění.

Pokračující účast v programu soběstačnosti rodiny (FSS) a rezidentních příležitostí a koordinátorů služeb soběstačnosti (ROSS-SC). Programy FSS a ROSS-SC poskytují rodinám pobídky, služby a koordinaci služeb, aby jim pomohly dosáhnout pokroku v dosažení soběstačnosti nebo jim umožnily stárnout na místě. Ne všechny PHA se účastní těchto grantových programů. V případě, že se nájemce veřejného bydlení účastní jednoho z těchto programů a přeměna pomoci má za následek, že pomoc s bydlením dané rodiny bude spravována Úřadem pro ochranu přírody, který se programu neúčastní, si rodina ponechává právo pokračovat v účasti až do ukončení programu ( v případě FSS) nebo do vyčerpání dotačních prostředků (v případě ROSS-SC).

Účast obyvatel a financování. Nájemci s bydlištěm v budovách převedených na pomoc PBRA nebo PBV v rámci RAD mají právo založit a provozovat rezidentní organizaci „za účelem řešení problémů souvisejících s jejich životním prostředím“.[32] Rezidentní organizace má nárok na financování rezidentské účasti.

Rezidentní procesní práva. Obyvatelé nemovitostí veřejného bydlení převedených na pomoc PBRA nebo PBV získávají určitá procesní práva týkající se postupů při stížnostech a oznámení o ukončení.

Bez ohledu na výdělek. Bez ohledu na vydělaný příjem (EID) je rys několika programů HUD, jehož cílem je podpořit práci a další zaměstnání tím, že se po určitou dobu nezohlední jakékoli zvýšení vydělaného příjmu, které by v případě neexistence EID zvýšilo nájemce platba za pronájem. Pokud se v rámci RAD účastní nájemce v EID a přeměna pomoci by způsobila jeho nezpůsobilost ve prospěch,[33] mohou nadále pobírat dávku po dobu jejich způsobilosti.

Jobs Plus. Jobs Plus je pilotní program, který poskytuje grantové financování a cílenou flexibilitu PHA, aby mohly implementovat strategie na pomoc obyvatelům veřejného bydlení zvýšit jejich zaměstnanost a výdělky. V rámci RAD se nemovitosti veřejného bydlení vlastněné granty Jobs Plus, které jsou převedeny na pomoc PBRA nebo PBV, mohou i nadále účastnit programu Jobs Plus, dokud nebude grant uzavřen.

Domácnosti s nadměrným příjmem. V některých případech může přeměna veřejného bydlení na pomoc PBRA nebo PBV vést k situaci, kdy nájemce zaplatí nájemné[34] přesahuje jednotkové nájemné. Typicky, když platba nájemného nájemce přesáhne jednotkové nájemné, nájemce přestane asistovat a jednotka, ve které sídlí, je odstraněna ze smlouvy HAP. Jelikož klíčovým účelem RAD je využít investice soukromého kapitálu, odstranění jednotky ze smlouvy HAP by bylo kontraproduktivní. U konverzí RAD tedy tito nájemci jednoduše platí jednotkové nájemné a jednotky zůstávají na základě smlouvy HAP. Nájemce je i nadále považován za „účastníka programu“, což znamená, že si ponechává práva volby, mobility a veškerá další práva, která účastníkům programu náleží.

Nedostatečně obsazené jednotky. Rodina veřejného bydlení bydlící v jednotce, která má více ložnic, než je požadováno, na základě velikosti rodiny, může zůstat v této jednotce po převodu na pomoc PBRA nebo PBV, ale musí se přesunout do jednotky odpovídající velikosti, jakmile bude k dispozici na daném místě.

Obnovení nájmu. Majitelé nemovitostí podporovaných PBV jsou povinni obnovit všechny nájmy po vypršení platnosti, pokud neexistuje důvod pro neobnovení.

Sestavení pořadníku. Úřad PHA může mít samostatné pořadníky pro své programy veřejného bydlení a programy HCV / PBV, nebo může mít kombinovaný pořadník. Podobně může vlastník více rodin mít jeden čekací seznam pro každou nemovitost s asistencí PBRA, nebo může provozovat čekací seznam pro celou komunitu. RAD specifikuje, jak mají být domácnosti na čekací listině veřejného bydlení, která prochází přeměnou na pomoc PBRA nebo PBV, informovány o přeměně pomoci a informovány o tom, jak požádat o novou čekací listinu.

Veřejný vstup

Při stanovování kritérií způsobilosti a výběru pro vlastnosti žádající o účast v RAD, jakož i postupů pro výběr těchto vlastností je tajemník HUD povinen poskytnout příležitost k veřejnému komentáři. Tajemník je rovněž povinen zajistit, aby obyvatelé nemovitostí veřejného bydlení navržených k přeměně na pomoc PBRA nebo PBV v rámci RAD měli příležitost se vyjádřit. Oba tyto požadavky jsou vloženy do jazyka autorizujícího RAD. Za účelem provedení posledně uvedeného požadavku HUD uvedl v prováděcím oznámení,[35] tato konverze RAD bude považována za „významnou změnu“ ročního plánu nebo pětiletého plánu PHA, což povede k povinné veřejné konzultaci. Mimo RAD mají PHA obecně prostor pro určení, které změny nebo dodatky k jejich plánům představují významnou změnu.

Zřeknutí se práva a alternativní požadavky

Jazyk autorizující RAD dává tajemníkovi možnost upustit nebo určit alternativní požadavky na jakékoli ustanovení statutu PBV,[36] jakož i „jakékoli ustanovení, které upravuje použití pomoci, z níž je nemovitost převedena v rámci demonstrace, nebo prostředků poskytnutých pro [programy veřejného bydlení a PBRA]“.[37] Za účelem provedení těchto výjimek a alternativních požadavků je tajemník povinen učinit rozhodnutí, že jsou nezbytné, a 10 dní před účinností těchto výjimek nebo alternativních požadavků zveřejnit oznámení v Federální registr s upřesněním, o co jde.

Oddíl 1.5 prováděcího oznámení[38] uvádí výjimky a alternativní požadavky, které byly přijaty na základě tohoto orgánu.

Pokračující vlastnictví nemovitostí převedených z veřejného bydlení

Jazyk autorizující RAD vyžaduje trvalé veřejné vlastnictví nebo kontrolu nad vlastnostmi veřejného bydlení. Konkrétně vyžaduje, aby veřejný nebo neziskový subjekt udržoval vlastnictví nebo kontrolu nad veřejným bytovým majetkem, který se převádí na pomoc PBRA nebo PBV. Převod na soukromý subjekt po převodu je povolen pouze na základě uzavření trhu, bankrotu nebo ukončení a převodu pomoci v případě podstatného porušení nebo podstatného selhání, a to pouze v případě, že žádný veřejný subjekt není schopen převzít vlastnictví. Převod vlastnictví na ziskový subjekt je povolen pouze za účelem usnadnění přístupu k kreditům na daň z bydlení s nízkými příjmy, a to pouze v případě, že si PHA udrží podíl na nemovitosti.

Kromě toho je prohlášení o důvěře v oblasti veřejného bydlení, které se uvolňuje při převodu pomoci z oddílu 9 na oddíl 8, nahrazeno dlouhodobou smlouvou o obnovitelném používání a dostupnosti.

A konečně, po vypršení každé smlouvy PBRA nebo PBV připojené k bývalému majetku veřejného bydlení je tajemník povinen nabídnout smlouvu o obnovení a vlastník je povinen takovou nabídku přijmout.

Konverze poukázek na ochranu nájemce na projektovou pomoc

Jazyk, který autorizoval RAD, vyžadoval od hlavního kontrolóra Spojených států, aby studoval dlouhodobý účinek převodu poukázek na ochranu nájemců (TPV) ve fiskálním roce 2012 a 2013 na poukázky na základě projektu (PBV). Účelem studie bylo posoudit, zda by z dlouhodobého hlediska neměly konverze pomoci založené na nájemcích na projektovou pomoc ovlivnit možnosti bydlení dostupné pro asistované obyvatele. Konkrétně byl generální kontrolor požádán, aby prozkoumal změnu poměru TPV k PBV.

Zpráva byla zveřejněna 24. dubna 2014.[39]

Požadavek na posouzení a zveřejnění nálezů

Nakonec je HUD v jazyce, který opravňuje RAD, povinen „posoudit a zveřejnit zjištění týkající se dopadu přeměny [veřejného bydlení] na:

  • zachování a zlepšení bývalých bytových jednotek,
  • - částku soukromého kapitálu získaného v důsledku takové přeměny a -
  • účinek takové přeměny na obyvatele. ““[40]

Zpráva o pokroku v Radu ze dne 30. září 2014[41] shrnul výsledky programu do srpna 2014 a popsal načasování a obsah širšího nezávislého hodnocení požadovaného Kongresem.

21. září 2016 HUD zveřejnil „Hodnocení demonstrace asistenční služby HUD, průběžná zpráva“.[42] Tímto nezávislým hodnocením programu byla dokončena první fáze kongresově pověřeného hodnocení. Zjištění z této zprávy jsou shrnuta níže. Připravovaná druhá studie bude „provádět fyzikální hodnocení na vzorku vlastností RAD a jiných než RAD, analyzovat finanční zprávy o vlastnostech RAD a jiných než RAD, zkoumat administrativní údaje o umístění obyvatel RAD a zkoumat vzorek obyvatel RAD pochopit, jak je program ovlivnil. “[43]

To nejdůležitější z průběžné zprávy

Vyhodnocení demonstrace pronájmu vozidel HUD (RAD) - průběžná zpráva[44] představuje nezávislé hodnocení výkonnosti programu od jeho založení do podzimu 2015. Celková zjištění ze zprávy jsou shrnuta níže:

  • Obdržené žádosti: 1078 (z 423 PHA)
  • Dokončené převody: 185 projektů, celkem 19 255 jednotek
  • Financování: 2,5 miliardy USD s využitím stávajících zdrojů 250 milionů USD, s pákovým poměrem 9: 1

Pokud jde o velikost PHA účastnících se RAD, 8 procent je malých, 29 procent středních a 48 procent velkých. Zpráva podrobně zkoumá, proč se PHA rozhodly účastnit se RADu, jak si vybrali projekty, které mají být převedeny, a proč se rozhodli převést na platformu PBRA nebo PBV. Několik PHA předložilo několik žádostí a snažilo se převést co nejvíce svého inventáře na platformu sekce 8.

Ne všechny projekty, které prošly konverzí, prováděly simultánní rehabilitaci. Například 18 procent projektů, které převedly, tak učinilo, aby začalo vytvářet kapitálovou rezervu pro budoucí opravy, což bylo možné přechodem na platformu financování sekce 8. Z 63 procent projektů, které prošly rehabilitací (19 procent mělo tak závažné kapitálové potřeby, že jsou zbourány a přestavěny), byly stavební náklady na jednotku v průměru necelých 61 000 dolarů.

RAD jako důkaz koncepce

Pokud jde o veřejné bydlení, problémy s programem se projevily během několika desetiletí od jeho přijetí. Do roku 1948 - pouhých 11 let po schválení programu - se zvláštní podvýbor v Senátu, který byl jmenován k vypracování bytové legislativy, rozhodl proti přijetí „kontroverzního“[45] návrhy na další veřejné bydlení. Zákon o bydlení z roku 1949[46] autorizovalo 810 000 dalších jednotek veřejného bydlení, ale až do roku 1969 byl tento výrobní cíl splněn. Mezitím byly přijaty programy, které poskytovaly dotace soukromým subjektům na vývoj a provoz hluboce dostupného nájemního bydlení. Federální bytová politika a programy: minulost a současnost, publikováno v roce 1985,[47] poskytuje důkladnou diskusi o tomto časovém období a dynamice, která se promítla jak do negativních realit, tak do negativního vnímání programu veřejného bydlení.

Do roku 1980 vydal Raymond J. Struyk z Urban Institute knihu, která navrhuje, aby byl systém financování veřejného bydlení změněn na „typ vzorce používaného k poskytování dotací v programu Sekce 8.“[48] Tento návrh byl jedním z několika předchůdců uzákonění RAD. Například bipartisan, kongresově pověřený Millennial Housing Commission, vydal zprávu v roce 2002[49] vyzývající mimo jiné k postupnému přechodu programu veřejného bydlení na projektový (tj. oddíl 8) přístup.

RAD nebyl bez kritiků.[50] 7. října 2015 vyjádřila americká kongresmanka Maxine Watersová (D – CA) řadu obav z programu a požádala o přezkoumání Kongresem.

Stav k lednu 2018

Níže uvedené údaje pocházejí z vydání RAD Talk z ledna 2018,[51] který vydává HUD:

  • Od zahájení programu do prosince 2017 PHA a jejich partneři využili více než 5 miliard $ na výstavbu a rehabilitaci 818 projektů veřejného bydlení, celkem 88 039 jednotek veřejného bydlení.
  • Tato investice vedla k vytvoření přibližně 94 700 pracovních míst.
  • Trvalo by 47 let, než by PHA dokončily tuto práci s využitím pouze federálně vyhrazených finančních prostředků.
  • Dvacet sedm procent celého veřejného bytového fondu bylo převedeno v rámci RAD (57 procent na pomoc PBV a 43 procent na PBRA).
  • Pokud jde o smlouvy o doplnění nájemného / platby za pronájem, bylo zachováno 200 nemovitostí zahrnujících více než 25 000 jednotek; z těchto starších programů zůstává pouze 24 služeb.
  • Přes RAD bylo zachováno více než 2 500 bývalých jednotek SRO, Modate Rehabilitation a Mod Rehab; dalších 31 500 jednotek je v potrubí RAD.

V průběhu roku 2017 HUD zveřejnil vylepšené pokyny pro přemístění a přijal další opatření, aby zajistil, že stavební práce budou dokončeny podle potřeby, obyvatelé budou vráceni do nemovitostí a vlastníci splní federálně nařízené náborové požadavky.[52]

Reference

  1. ^ Public Law 112–55, enacted November 18, 2011
  2. ^ Public Law 113–76, enacted January 17, 2014
  3. ^ Public Law 113–235, enacted December 6, 2014
  4. ^ Public Law 114–113, enacted December 18, 2015
  5. ^ Public Law 115-31, enacted May 5, 2017
  6. ^ "Private Money Successfully Fixing Public Housing -- Rooflines". Citováno 13. července 2016.
  7. ^ "Statutory authorization of the Rental Assistance Demonstration : Department of Housing and Urban Development Appropriations Act, 2012 : (Public Law 112–55, as amended by Public Law 113–235)" (PDF). Nhlp.org. 16. prosince 2014. Citováno 2016-07-16.
  8. ^ HUD published a Federal Register notice on August 23, 2017, to address how this increase would be implemented.
  9. ^ Public Law 75–412, enacted September 1, 1937
  10. ^ PBRA HAP contracts have occasionally been short-funded, with HUD obligating funding for fewer than 12 months out of a particular annual appropriation, but in these cases funding for the remaining months has been picked up in the next appropriation cycle. Even short-funded contracts have been fully funded (i.e., funded at the level specified in the contract).
  11. ^ A public housing agency receives funding for its entire voucher program, which may include both tenant-based assistance and project-based assistance. The amount of funding typically varies from year to year, depending on the level at which congressional appropriators fund the program. In any year in which funding is reduced from the previous year's amount, a PHA may be able to serve fewer families than it did the year before.
  12. ^ 42 U.S.C. 1437g
  13. ^ Picture of Subsidized Households, 2015 (based on Census 2010 geographies)
  14. ^ Section 9(d)(1) of the Act governs the capital fund amount. The operating fund amount is established according to the formula in Section 9(e)(1) of the Act.
  15. ^ Capital Needs in the Public Housing Program
  16. ^ Annual Contributions Contract, Part A, Section 5
  17. ^ This is true, as well, for a public housing project that converts to PBV assistance under RAD. A project that converts to PBRA, however, enjoys some protections against statutory or administrative changes that occur during the term of the HAP contract, particularly if such changes could imperil a property's physical viability.
  18. ^ Housing and Community Development Amendments of 1978, enacted October 31, 1978 (Public Law 95–557)
  19. ^ The Housing and Community Development Act of 1974 (Public Law 93–383, enacted August 22, 1974), which authorized the section 8 program, permitted assistance payments on behalf of families occupying only new, substantially rehabilitated, or existing housing units.
  20. ^ Enacted on October 27, 1997, as part of the Departments of Veterans Affairs and Housing and Urban Development and Independent Agencies Appropriations Act, 1998 (Public Law 105–65)
  21. ^ The first Mod. Rehab. contracts began expiring in FY95. In FY95 and FY96, expiring contracts were not renewed. Instead, assistance was provided for the tenants residing in the units covered under the expiring contracts. In the FY97 Appropriations Act, Congress required the Department, upon the request of the owner of a Mod. Rehab.–assisted project, to renew the expiring contract as project-based assistance for a period of not more than one year. When MAHRAA was enacted in 1998, renewal authority for Mod. Rehab. contracts was made permanent, and HUD generally continued the practice of renewing the contracts for only one year.
  22. ^ Use of LIHTCs to preserve properties assisted under the Mod. Rehab. program was prohibited for the same reason, until enactment of the Housing and Economic Recovery Act of 2008, which lifted the prohibition.
  23. ^ Housing and Urban Development Act of 1965, enacted August 10, 1965 (Public Law 89–117)
  24. ^ Housing and Urban Development Act of 1968, enacted August 1, 1968 (Public Law 90–448)
  25. ^ Rental Assistance Demonstration -- Final Implementation, Revision 3
  26. ^ Tenant Protection Vouchers
  27. ^ HCV assistance is tenant-based rental assistance that may be used at any rental property; issuance of a Housing Choice Voucher to a tenant in a RAD-assisted property enables that tenant to move out of the property without giving up affordability.
  28. ^ The right to HCV assistance kicks in at the later of 24 months from the date of execution of the HAP contract (for tenants of the property at the time of conversion) or 24 months from the tenant's move-in date.
  29. ^ Rental Assistance Demonstration, op. cit.
  30. ^ "Income-targeting" refers to the statutory requirement that a certain number extremely low–income families be admitted to the PBRA and PBV programs each year.
  31. ^ Zákon o jednotné pomoci při přemístění a pořízení nemovitého majetku (1970)
  32. ^ Rental Assistance Demonstration, op. cit.
  33. ^ For example, in the HCV program, only disabled individuals are eligible to receive the EID benefit; the public housing program does not limit eligibility in this fashion. In the absence of the continued-eligibility provision of RAD, a non-disabled EID participant residing in a public housing project that converted to PBV assistance would lose access to the EID benefit.
  34. ^ A tenant's rental payment is income-based and equals 30 percent of the tenant's adjusted income.
  35. ^ Rental Assistance Demonstration, op. cit.
  36. ^ 42 U.S.C. 1437f(o)(13)
  37. ^ Public Law 112–55, op. cit. Requirements related to fair housing, nondiscrimination, labor standards, and the environment may not be waived or altered.
  38. ^ Rental Assistance Demonstration, op. cit.
  39. ^ HUD Rental Assistance Demonstration: Information on Initial Conversions to Project-Based Vouchers
  40. ^ Public Law 112–55, op. cit.
  41. ^ Status of HUD's Rental Assistance Demonstration (RAD) Evaluation and Results to Date
  42. ^ Evaluation of HUD's Rental Assistance Demonstration — Interim Report
  43. ^ Evaluation of HUD's Rental Assistance Demonstration (RAD) — Interim Report (Summary)
  44. ^ Průběžná zpráva, op. cit.
  45. ^ Senate Document 80–202, August 7, 1948
  46. ^ Public Law 81–171, enacted July 15, 1949
  47. ^ Federal Housing Policy & Programs: Past and Present, J. Paul Mitchell, ed., Center for Urban Policy Research, State University of New Jersey, Rutgers
  48. ^ A New System for Public Housing: Salvaging a National Resource, Raymond J. Struyk, The Urban Institute, Washington, D.C.
  49. ^ Meeting Our Nation's Housing Challenges: Report of the Bipartisan Millennial Housing Commission Appointed by the Congress of the United States, 30. května 2002
  50. ^ "A Bad Bargain in Baltimore? HUD's RAD Plan for Public Housing Challenges- Nonprofit Quarterly". Nonprofitquarterly.org. 9. září 2015. Citováno 13. července 2016.
  51. ^ RAD Talk
  52. ^ Section 3 of the Housing and Urban Development Act of 1968