Srovnávání nemovitostí - Real estate benchmarking
 | Tento článek obsahuje a seznam doporučení, související čtení nebo externí odkazy, ale jeho zdroje zůstávají nejasné, protože mu chybí vložené citace. (Březen 2018) (Zjistěte, jak a kdy odstranit tuto zprávu šablony) |
Srovnávání nemovitostí je standard měření zvyklý na analyzovat finanční charakteristiky investice do nemovitosti. Obecně řečeno, nemovitosti benchmarking odkazuje na srovnání potenciálních nemovitostních investičních nemovitostí s předem stanoveným rámcem měření. V užším smyslu se termín benchmarking nemovitostí vztahuje ke konkrétním ukazatelům nemovitostí používaným k měření nemovitostí.
Jednotlivé indikátory se označují jako klíčové indikátory výkonu nebo zkráceně KPI. Mezi příklady patří čistý peněžní tok, celkové příjmy z pronájmu nebo vnitřní míra návratnosti.
Přehled
Realitní benchmarking se skládá ze skupiny finančních indikátorů nemovitostí a jejich benchmarků. Ukazatele obecně umožňují investorům odstranit emoce a spekulace z investování; to platí nejen v investování do nemovitostí, ale na jakékoli jiné typy investic, jako je obchodování s akciemi nebo měnami. Ukazatele jsou zvláště důležité v oblasti nemovitostí, protože se zabývají fyzickou entitou - strukturou cihel a malty, která může na základě její architektury a krásy vyvolat u investora emoce.
Proces začíná stanovením referenčních hodnot pro každý indikátor na základě jejich kritérií přijetí / odmítnutí; který se následně použije k porovnání vhodnosti nemovitostí; čímž poskytuje kontext a referenční bod týkající se finančních charakteristik nemovitostí a jejich ziskovosti.
Druhy srovnávacích ukazatelů nemovitostí
Existuje mnoho finančních ukazatelů nemovitostí, avšak ty, které poskytují největší hodnotu pro benchmarking (zejména pro investice do nemovitostí vytvářející příjem), jsou:
- Multiplikátor hrubého nájemného: Vypočítá tržní hodnotu nemovitosti.
- Hotovost při vrácení peněz: Měří návratnost investovaných peněz.
- Index ziskovosti: Měří poměr nákladů a přínosů pro investici do nemovitosti.
- Vnitřní míra návratnosti: Měří finanční efektivitu a vhodnost investice do nemovitosti.
- Poměr krytí dluhu: Zjistí, zda nemovitost generuje dostatek peněz na pokrytí dluhu.
- Poměr rentability hotovosti: Odhaduje, jak citlivá je nemovitost na nesplácení svého dluhu, pokud by poklesl příjem z pronájmu.
- Poměr půjčky k hodnotě: Vypočítá poměr mezi zůstatkem půjčky a tržní hodnotou nemovitosti vyjádřenou v procentech.
- Míra kapitalizace: Měří výdělečnou schopnost nemovitosti vytvářející příjem.
- Čistý peněžní tok: Vypočítá čistý peněžní tok majetku po výdajích.
Srovnávací ukazatele ukazatele nemovitostí
Referenční hodnota pro přijetí / odmítnutí pro každý indikátor se u jednotlivých investorů liší, investoři upravují referenční hodnoty pro přijetí / odmítnutí podle tolerance rizika úrovně a investiční cíle.
Následující tabulka poskytuje referenční bod o typickém nastavení benchmarku přijetí / odmítnutí pro každý indikátor.
| Ukazatel srovnávání | Příklad přijmout kritéria | Příklad kritérií pro odmítnutí | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Multiplikátor hrubého nájemného | Méně než 9 | Větší nebo rovno 9 | Čím nižší, tím lépe |
| Hotovost při vrácení peněz | Větší nebo rovných 10% | Méně než 10% | Čím vyšší, tím lepší |
| Index ziskovosti | Větší nebo rovný 1,0 | Méně než 1,0 | Čím vyšší, tím lepší |
| Vnitřní míra návratnosti | Větší nebo rovných 10% | Méně než 10% | Čím vyšší, tím lepší |
| Poměr krytí dluhu | Větší nebo rovno 1.2 | Méně než 1,2 | Čím vyšší, tím lepší |
| Rovnoměrný poměr | Méně než nebo rovných 85% | Více než 85% | Čím nižší, tím lépe |
| Poměr půjčky k hodnotě | Méně než nebo rovných 70% | Více než 70% | Čím nižší, tím lépe |
| Míra kapitalizace | Větší nebo rovných 7% | Méně než 7% | Čím vyšší, tím lepší |
| Čistý peněžní tok | Větší nebo rovných 10% | Méně než 10% | Čím vyšší, tím lepší |
Pro ukazatele benchmarkingu neexistují žádná kritéria pro přijetí / odmítnutí magie, každý investor musí určit, která kritéria jsou vhodná pro každou konkrétní situaci.
Reference
- Sampson, Sabrina (2009). Oblasti nemovitostí, které jsou ziskové.
- Cabrera, Juan (2009). Řízení a metriky rizik nemovitostí.
- Reisbeck, Tilman / Schöne, Lars (2009). Benchmarking imobilienů. Ziele, Nutzen, Methoden und Praxis [1]