Veřejné úložiště - Public Storage

Veřejné úložiště
Veřejnost
Obchodováno jakoNYSE: PSA
Součást S&P 500
ISINUS74460D1090
PrůmyslDůvěra v investování do nemovitostí, vlastní úložiště
Založený1972; Před 48 lety (1972)
El Cajon, Kalifornie, NÁS.
ZakladateléWayne Hughes
Kenneth Volk Jr.
Hlavní sídloGlendale, Kalifornie, USA
Počet míst
Klíčoví lidé
Wayne Hughes, zakladatel
Ronald L. Havner, Jr., předseda představenstva
Joseph D. Russell, Jr., prezident a generální ředitel[2]
PříjmyZvýšit 2,56 miliardy $ americký dolar (2016)[3]
Zvýšit 1,37 miliardy USD USD (2016)[3]
Zvýšit 1,46 miliardy USD USD (2016)[3]
Aktiva celkemZvýšit 10,13 miliardy USD USD (2016)[3]
Celkový kapitálZvýšit 4,37 miliardy USD USD (2016)[3]
Počet zaměstnanců
5,500[3] (2016)
webová stránkawww. veřejné úložiště.com

Veřejné úložiště je americký mezinárodní vlastní úložiště společnost se sídlem v Glendale, Kalifornie, který je spuštěn jako důvěra v investování do nemovitostí (REIT). Jedná se o největší značku služeb vlastního skladování v USA.[4] V roce 2008 se jednalo o největší ze čtyř veřejně obchodovaných úložišť REIT.[5] Ve službě je více než 2 200 míst veřejného úložiště veřejného úložiště NÁS, Kanada a Evropa. Vlastní také 42 procent dceřiné společnosti pro kancelářské parky, prodává obalový materiál a poskytuje další služby. Jako společnost REIT je vlastněna realitními investory, kteří získávají více než 90 procent zisků společnosti jako návratnost investic.[4]

Společnost Public Storage Inc. byla založena v roce 1972 společností Wayne Hughes a Kenneth Volk Jr. Do roku 1989 vzrostl na 1 000 míst a využíval financování od investorů do komanditních společností v oblasti nemovitostí (RELP). Soukromá společnost byla restrukturalizována jako veřejně obchodovatelný REIT v roce 1995, kdy se společnost Storage Equities spojila s Public Storage a přijala její název. V roce 2006 získala Shurgard Storage Centers transakcí za 5,5 miliardy USD. Shurgard byl od té doby vyčleněn do samostatného veřejně obchodovaného subjektu, přičemž veřejné úložiště si ponechalo 36,6% společnosti.[6]

Dějiny

Počátky

Myšlenka veřejného úložiště byla koncipována developerem nemovitostí v jižní Kalifornii B. Waynem Hughesem na začátku 70. let.[7] Během cesty do Texasu zjistil, že místním developerům nemovitostí se daří dobře vytvářet mini-skladovací zařízení mimo Dallas a Houston. Přinesl vlastní úložiště koncept zpět s ním do Kalifornie.[7][8][9] Hughes uzavřel partnerství s Kennethem Volkem a dvěma založenými společnostmi Public Storage v srpnu 1972 s počáteční investicí 50 000 $,[7][9] nejprve tomu říkám „Private Storage Spaces Inc.“[10]

První sklad byl postaven v roce 1972 v El Cajon, Kalifornie.[9][11] Podle Hughese „Private Storage Spaces Inc.“ zmátlo lidi, aby si mysleli, že je to soukromé, proto byl název změněn na „Public Storage“, aby odpovídal zkratce PS.[7][10] Zakladatelé původně plánovali vybudovat skladiště jako dočasný zdroj příjmů, dokud se půda nestane cennější a nebude možné ji přestavět pro jiné použití.[12]

Do tří měsíců byla první lokace vyrovnaný s obsazením 35 procent.[7] Jednotky byly pronajaty za podobnou cenu za čtvereční stopu jako byty nebo kancelářské prostory, ale jejich výstavba a údržba stála o 35 až 50 procent méně.[7][8] Dceřiná společnost pro správu nemovitostí s názvem Public Storage Management Inc. byla založena v roce 1973.[8][10] Do roku 1974 bylo postaveno 20 míst.[8][9]

Realitní financování s ručením omezeným

Kancelář veřejného skladování v Newington ve Virginii

Hughesovi se nelíbily půjčky, proto financoval nákup a rozvoj nových nemovitostí především prostřednictvím nemovitostí komanditní společnosti (RELP).[8][13] Nejprve společnost Public Storage stavěla sklady a prodávala je nezávislým RELP za poplatek za vývoj.[8] Vlastní společnost RELP s názvem Public Storage Partners Ltd byla založena v roce 1975[10] a o dva roky později uzavřel svou první dohodu o investici ve výši 3 milionů dolarů.[8] Veřejné úložiště zaplatilo hotovost za nabytí majetku a vybudování vlastní skladovací zařízení, poté využil příjem z nemovitosti k výplatě investorům a část získal jako zisk.[8] Public Storage Inc. také získala výnosy z části každé uzavřené dohody.[14]

Raní investoři vydělali třikrát až čtyřikrát své peníze zpět díky zvýšení hodnoty nemovitostí v jižní Kalifornii, vysoké obsazenosti a zvýšení cen nájemného za skladování. V polovině 80. let veřejné úložiště každoročně zvyšovalo investice ve výši 200 až 300 milionů USD.[8] Formát RELP umožnil firmě pokračovat v budování dalších lokalit v 70. a 80. letech, kdy většina průmyslu zastavila růst kvůli vyšším úrokovým sazbám z půjček.[8] V polovině 80. let odešel spoluzakladatel Volk do důchodu a jeho zájem o veřejné úložiště koupil Hughes.[7] Forbes Odhaduje se, že do této doby měla společnost hodnotu 800 milionů dolarů.[7]

Investiční financování bylo použito na vybudování skladů mini skladování mimo Kalifornii, zaměřené na 39 největších měst USA. Firma otevřela samoobslužné sklady v těsné blízkosti, takže weby mohly sdílet vývojovou kancelář a ospravedlňovat místní televizní reklamu.[7][8] Růst firmy se zpomalil v polovině 80. let, protože nová konkurence zvýšila náklady na nemovitosti a zpomalila růst cen nájemného pro spotřebitele.[8][14] Špatné počasí a obtížné trhy práce mimo Kalifornii zpozdily rozvojové projekty; společnost také špatně investovala do kancelářských parků.[8] Snížil se také zájem o investice do nemovitostí.[14]

Na konci 80. let společnost otevřela 1 000. místo veřejného úložiště[8] a společnost byla třikrát větší než její nejbližší konkurent na americkém trhu.[15] Do roku 1989 bylo investováno 2,7 miliardy USD od 200 000 investorů.[8] Veřejné úložiště pomohlo popularizovat využívání podniků s vlastním úložištěm jako nástroje pro investice do nemovitostí[16] a stal se jedním z nejdéle fungujících investičních nástrojů RELP.[8] Do roku 1991 vytvořilo veřejné úložiště více než 150 RELP a investiční fondy do nemovitostí (REIT).[17]

Realitní investiční fond (REIT)

Podle Finanční svět V roce 1989 trh s nemovitostmi (RELP), na který se společnost Public Storage spoléhala při financování „téměř zmizel“.[8] Kniha společnosti Public Storage Inc. uvedla Zákon o daňové reformě z roku 1986 snížila daňové výhody RELP a následovala „těžká doba pro realitní společnosti“.[10] V prosinci 1990 bylo pět jejích partnerství převedeno na Real Estate Investment Trusts (REITs) v prosinci.[17] Rovněž začala konsolidovat svá partnerství a získávat mnoho společností, ve kterých měla zájem.[4]

Společnost Storage Equities byla založena společností Public Storage v roce 1980[18] na nákup zařízení pro vlastní skladování.[10] Byl to jeden ze 17 samoobslužných REIT, o které se Public Storage zajímal.[19] V letech 1992 až 1995 společnost Storage Equities zaplatila společnosti Public Storage 31 milionů USD za poplatky za správu a poradenství.[7] V roce 1995 byla společnost Public Storage a její dceřiné společnosti sloučeny s vlastním úložištěm REIT, Storage Equities Inc., a reorganizovány jako jediný REIT s názvem Public Storage Inc.[4][10] Jeden analytik uvedl, že akvizice vydělala konflikt zájmů Hughes uvedl, že fúze byla nastavena tak, aby je zmírnila.[7]

V roce 1995 společnost vyčlenila své podnikání v oblasti boxů, zámků a balení a přesunu dodávek do dceřiné společnosti PS Orangeco; Veřejné úložiště uvedlo, že to bylo provedeno, aby se zabránilo riziku ztráty statutu REIT společnosti bez daně, pokud příliš velká část podnikání společnosti již nesouvisí s nemovitostmi.[20] To frustrovalo institucionální investory, kteří mohou investovat pouze do realitních společností a již nemohou investovat do nových nerealitních dceřiných společností.[20] Do roku 1998 mělo veřejné úložiště čtvrtletní výnosy 141 milionů USD,[4] Aktiva v hodnotě 2 miliard dolarů a 1 200 zařízení ve 38 státech.[4][17] Později téhož roku získala společnost Public Storage konkurenční skladovací společnost s názvem Storage Trust Realty v transakci za 600 milionů dolarů.[9]

Nedávná historie

Veřejné úložiště začátkem roku 2000 stabilně rostlo[21] a byl přidán k S&P 500 v roce 2005.[16] V roce 2006 získala společnost Shurgard Storage Centers v transakci v celkové výši 5,5 miliardy USD a získala 624 poboček, z toho 141 v Evropě.[22][23] Společnost Public Storage se pokusila získat společnost v roce 2000 a znovu v roce 2005, ale její nabídky byly odmítnuty.[9][11][23] Společnost pokračovala v mnoha akvizicích, například v březnu 2010 koupila 30 míst od společnosti A-American Self Storage.[16]

Operace

Veřejné úložiště v Los Angeles
Veřejné úložiště v Ontariu

Public Storage je největší značka pro vlastní skladování v USA.[4] Od roku 2014 bylo v Severní Americe 2 250 míst veřejného úložiště a v Evropě 193 míst; Evropská místa jsou provozována společností Shurgard Europe, jejíž společnost Public Storage vlastní 49 procent. PS Business Parks provozuje také 2 546 kancelářských parků, ve kterých má Public Storage 42procentní podíl.[3] Největší samoobslužný podnik v Kanada je provozována samostatnou společností, která smí používat značku Public Storage.[4]

Místa pro vlastní skladování bývají ve velkých městech v hustých klastrech,[4][mrtvý odkaz ] zejména v blízkosti dálnic a křižovatek.[13] Veřejné úložiště má pro společnost své velikosti velmi málo zaměstnanců. Přístup zákazníků ke každému umístění úložiště je automatizovaný. Některá místa mají manželský a manželský pár, kteří žijí na místě a za sledování zařízení jsou placeni blízko minimální mzdy.[24][25]

Neuhrazení poplatků za pronájem

Obsah skladovací jednotky je dán do dražby, pokud nejsou poplatky za pronájem zaplaceny šedesát dní. Ačkoli televizní show Wars Wars vytvořil zvýšený zájem o aukce, většina jednotek neobsahuje nic podstatného ekonomického významu.[26] Někdy může dražení majetku nájemce vést ke sporům mezi Public Storage a nájemcem.[27][28] V roce 2007 byly věci zákazníka vydraženy za neplacení, když sloužil americké armádě v Iráku. Po obdržení negativní publicity se Public Storage omluvil a dal mu 8 000 $ jako náhradu za své prodané věci.[28]

Veřejná skladovací chodba s dveřmi úložné jednotky

Krádež, pojištění a škody

V roce 2005 společnost Public Storage uvedla ve veřejné přihlášce, že došlo k „rostoucímu počtu žalob a sporů proti vlastníkům a správcům pronajímaných nemovitostí týkajících se infiltrace vlhkosti, která může mít za následek plísně nebo jiné škody na majetku“.[27] Smlouva o pronájmu společnosti říká, že není odpovědná za obsah paměťové jednotky, i když je poškození způsobeno vadami jednotky,[27][29] a The Wall Street Journal uvedl, že v zařízeních pro skladování zboží bylo „překvapivě málo prostředků“ na krádež nebo poškození majetku.[27]

Mnoho zákazníků služby Public Storage podalo stížnost na Lepší obchodní kancelář pokud jde o pojistné smlouvy prodávané zástupci Public Storage, poté, co došlo k vloupání do jejich úložných jednotek, a poté bylo zamítnuto jejich pojistné plnění.[30] Investigativní novináři z televizních zpravodajských stanic v Kalifornii,[30] Kansas,[31] a Washington[32] informovali o obtížích, které měli spotřebitelé při podávání pojistných událostí za vloupání u Willise[30] a The New Hampshire Insurance Company,[32] které jsou přidruženy k veřejnému úložišti. Například byly zamítnuty nároky, protože úložná jednotka měla neporušený zámek; přidružené pojišťovací společnosti citovaly nedostatečné důkazy o nuceném vstupu, přestože lupiči často nahrazují zámek jednotky ve snaze zakrýt vloupání.[32] Komisaři pro pojištění ve dvou státech kritizovali praktiky pojišťoven přidružených k Public Storage.[30][32] Probíhá hromadná žaloba tvrdí, že společnost Public Storage uvádí spotřebitele v omyl, když si myslí, že pojistné je účtováno v pořizovací ceně, zatímco podstatná část tohoto pojistného je ponechána jako zisk společnosti Public Storage.[33][34] Tržby z těchto pojistných smluv mají vysoký zisk, ale generují méně než pět procent z celkových výnosů společnosti.[33]

Finance

Veřejné úložiště je „samoobslužné, samoobslužné“ důvěra v investování do nemovitostí (REIT).[4] REIT je organizace, která primárně nakupuje a provozuje investice do nemovitostí a vrací alespoň 90 procent svých příjmů investorům.[35] Spojuje kapitál velkého počtu investorů pro realitní projekty.[21] Od roku 2008 bylo veřejné úložiště největším ze čtyř veřejně obchodovaných samoobslužných úložišť REIT.[5] Od roku 2013 měla ziskovou marži 50 procent, což je třetí nejvyšší v indexu S&P 500.[24] Veřejné úložiště vzrostlo ročně o 17%, včetně dividend za posledních 20 let (k 31 Q1 2016).[36] Jedná se o dvojnásobnou míru růstu S&P 500.[36]

Více než 90 procent příjmů veřejného úložiště pochází z operací vlastního skladování; poskytuje také pojištění, balení produktů a má 44% podíl PS Business Parks.[9] V roce 1984 byla založena společnost PS Reinsurance, která prodávala pojištění obsahu paměťové jednotky.[10] V roce 1995 byla založena společnost PS Orangeco jako dceřiná společnost prodávající krabice, obaly, půjčovny nákladních vozidel a další stěhovací potřeby.[10]

Ronald L. Havner, Jr., tehdejší generální ředitel společnosti Public Storage, vydělal v roce 2017 10,5 milionu $, což je 439násobek platu mediálního pracovníka jeho společnosti.[37]

Reference

  1. ^ „Výroční zpráva za rok 2017“ (PDF). Veřejné úložiště. Archivovány od originál (PDF) 6. března 2019. Citováno 5. března 2019.
  2. ^ „Public Storage - Officers & Trustees“. Citováno 13. září 2019.
  3. ^ A b C d E F G „Výroční zpráva o veřejném skladování (2016)“ (PDF). Veřejné úložiště. Citováno 21. března, 2017.
  4. ^ A b C d E F G h i j Heath, Tracy (listopad 1998). „Public Storage Inc. vydělává na uložení vaší zásoby“. Národní investor do nemovitostí. Archivovány od originál 4. března 2016. Citováno 28. dubna 2015.
  5. ^ A b Mark Gordon (2008). Kompletní průvodce investováním do REIT, trustů na investice do nemovitostí: Jak bezpečně vydělat vysoké míry návratnosti. Atlantic Publishing Company. str. 185. ISBN  978-1-60138-256-6.
  6. ^ „Proč se veřejné úložiště (PSA) zvýšilo o 2,4% od hlášení o posledních příjmech?“. Zacky. 29. listopadu 2018. Citováno 5. března 2019.
  7. ^ A b C d E F G h i j k Rudnitsky, Howard (23. října 1995). „Král vlastního skladování“ (PDF). Forbes. Citováno 22. dubna 2015.
  8. ^ A b C d E F G h i j k l m n Ó p q Wrubel, Robert (28. listopadu 1989). "Kalifornie chladírenský sklad" (PDF). Finanční svět.
  9. ^ A b C d E F G Průvodce trezorem pro nejlepší zaměstnavatele v oblasti nemovitostí. Vault Inc. str. 140–141. ISBN  978-1-58131-388-8.
  10. ^ A b C d E F G h i David, Rothenberg (2006). The Public Storage Story: Behind the Orange Doors. Angel City Press. ISBN  978-1-883318-67-3.
  11. ^ A b Vincent, Roger (2. srpna 2005). „Veřejné úložiště nabízí ceny pro soupeře, ale je odmítnuto“. Los Angeles Times.
  12. ^ Paris, Ellen (15. června 1987). „Pronajmout skříň“ (PDF). Forbes. str. 136.
  13. ^ A b Newman, Morris (5. února 1990). „Veřejné úložiště: Mini-úložiště změní barvu na oranžovou“. Los Angeles Business Journal.
  14. ^ A b C Peltz, James (13. března 1990). „Problémy se nezdařují ve veřejném úložišti“. Los Angeles Times. Citováno 22. dubna 2015.
  15. ^ Wilkinson, Stephanie (1. prosince 1987). „Vítězství ve válce v oboru mini skladování“. PC Week. str. 64.
  16. ^ A b C Sonne, Christian (1. července 2013). "Ekonomika vlastního skladování". Hodnotící deník.
  17. ^ A b C Peltz, James (2. dubna 1991). „Partnerství v oblasti ukládání dat se změnila na důvěru“. Los Angeles Times. Citováno 19. června 2015.
  18. ^ John A. Mullaney (1998). REITs: Budování zisků s trusty na investice do nemovitostí. John Wiley & Sons. str. 164. ISBN  978-0-471-19324-1.
  19. ^ Jay P. Pederson (2003). Mezinárodní adresář historie společnosti. St. James Press. ISBN  978-1-55862-482-5.
  20. ^ A b Rudnitsky, Howard (září 2000). "Zabaluji to". Institucionální investor.
  21. ^ A b Woolard, John (2. července 2001). „Uzamykání veřejného úložiště v podnikání z důvodu poklesu“ (PDF). Los Angeles Business Journal. str. 27.
  22. ^ White, Ronald (18. ledna 2015). „Veřejné úložiště je připraveno na další růst“. Los Angeles Times. Citováno 22. dubna 2015.
  23. ^ A b Hopkins, Brent (7. března 2006). „Sloučení veřejného úložiště je téměř shur“. Denní zprávy.
  24. ^ A b McIntyre, Douglad; Weigley, Samuel (14. května 2013). „8 společností, které pracovníkům nejvíce dluží,“. USA dnes. Citováno 25. dubna 2015.
  25. ^ Donald L. Barlett; James B. Steele (1. ledna 1992). Amerika: Co se stalo?. Publishing Andrews McMeel. str. 209. ISBN  978-0-8362-7001-3.
  26. ^ Smith, Quinton (28. prosince 2012). „Uchazeči aukcí úložných jednotek hledají poklady ve zbytcích životů ostatních“. Oregonský. Archivováno od originálu 31. prosince 2012. Citováno 22. dubna 2015.
  27. ^ A b C d Goldfarb, Zachary (3. srpna 2005). „Plíseň, krádež a hurikány: rizika vlastního skladování“. The Wall Street Journal. Citováno 29. dubna 2015.
  28. ^ A b „Voják se omlouvá, 8 000 dolarů od skladovací společnosti, která prodávala věci, zatímco sloužil v Iráku“. Associated Press. 8. února 2007. Citováno 25. dubna 2015.
  29. ^ Mueller, Karin (20. dubna 2015). „Bamboozled: Kdo je zodpovědný za to, že věci zákazníků veřejného úložiště jsou poškozeny vodou?“. Hvězdná kniha. Citováno 29. dubna 2015.
  30. ^ A b C d Watts, Julie (18. listopadu 2010). „ConsumerWatch: Problémy s pojištěním ve veřejném skladování“. CBS místní média. Citováno 12. dubna 2014.
  31. ^ Wagar, Linda (28. listopadu 2013). „Zákazníci bojují o vrácení peněz ze zásad veřejného úložiště“. fox4kc.com. Citováno 9. srpna 2015.
  32. ^ A b C d „Jak bezpečné je vaše pojištění úložiště?“. KRÁL 5. 31. července 2014. Citováno 9. srpna 2015.
  33. ^ A b Harris, Alexander (22. května 2014). „Veřejné úložiště čelí hromadné žalobě proti pojištění nájemce“. The StorageFoot Storage Beat. Citováno 9. srpna 2015.
  34. ^ Simson, Caroline (5. března 2015). „Attys Public Storage Exit Class Action following DQ Bid“. Zákon 360. Citováno 9. srpna 2015.
  35. ^ „Realitní investiční fondy (REITs)“. Komise pro výměnu cenných papírů. Citováno 20. dubna 2015.
  36. ^ A b Russolillo, Steven. „Skrytý klenot Wall Street je ve veřejném úložišti“. Wall Street Journal. ISSN  0099-9660. Citováno 17. února 2016.
  37. ^ Roosevelt, Margo (13. dubna 2018). „Kolik vydělá váš generální ředitel ve srovnání s vámi? Nyní je tento poměr veřejný“. Orange County Register. Citováno 16. dubna 2017.

externí odkazy