Posouzení stavu majetku - Property condition assessment - Wikipedia

Posouzení stavu majetku (PCAs) (známé také jako zpráva o stavu vlastnosti nebo PCR) jsou náležitou péči projekty spojené s komerčními nemovitostmi. Komerční nemovitosti a stavební inspekce jsou důležité pro klienty, kteří chtějí znát stav nemovitosti nebo nemovitosti, kterou mohou kupovat, pronajímat, financovat nebo jednoduše udržovat. Inspektoři komerčních budov se obecně řídí průmyslově přijatými směrnicemi ASTM E2018 nebo Mezinárodní standardy praxe pro kontrolu komerčních nemovitostí (ComSOP). Tyto obchodní inspekční standardy pomáhají jak komerčnímu stavebnímu inspektorovi, tak klientovi porozumět rozsahu dohodnutému pro inspekci, včetně systémů nebo oblastí, které mají být zkontrolovány, a slouží jako vodítko pro vývoj uvedených oborů a postupů. Často se provádí jako součást převodu majetku a provádí se spolu s Fáze I Posouzení stavu životního prostředí.

V závislosti na potřebách klienta nebo přijatých rizicích a typech nemovitostí mohou některé kontroly vyžadovat zapojení odborníků a některé mohou být provedeny obecnějším komerčním stavebním inspektorem nebo technikem. Každá různá míra kontroly nebo posouzení bude zahrnovat různé náklady a časové rámce.

Jakmile je PCA dokončena, je sestavena písemná zpráva a doručena klientovi v přijatelném časovém rámci. Zpráva může zahrnovat takové položky, jako jsou pozorované obavy, doporučení k opravám nebo dalším prohlídkám, stanoviska k pravděpodobným nákladům budoucích kapitálových projektů a průzkumy souladu s americkým zákonem o postiženích (ADA).

Zkušení majitelé komerčních budov, obyvatelé čistého pronájmu, investoři komerčních nemovitostí a věřitelé vědí o důležitosti a výhodách pronájmu kvalifikovaného týmu pro provádění PCA s nemovitostmi.

DPS nelze zaměňovat hodnocení stavu zařízení, které mají podobnou povahu, ale slouží jinému účelu.

Dějiny

Proces PCA se začal formovat počátkem 90. let jako reakce na Resolution Trust Corporation a čím dál více investorů typu penzijních fondů se začalo zajímat o komerční nemovitosti. Stalo se standardním operačním postupem pro získání PCA v době nákupu nebo refinancování komerčních nemovitostí. Proces provádění PCA se začal zvyšovat rutinou a formalizoval se zvýšenou poptávkou; stále však existovalo mnoho nesrovnalostí. 1995 Standard & Poor's Průvodce dále definoval proces. V roce 1999 ASTM vydala standard s názvem 2018-99. Od roku 2000 došlo k obrovskému růstu na trhu sekuritizovaných půjček, nebo komerční cenné papíry zajištěné hypotékou, způsobily prudký nárůst v dokončení těchto zpráv, protože byly požadovány k dokončení obchodu. ComSOP byl původně schválen jako mezinárodní standard 24. listopadu 2008. Naposledy byl revidován v roce 2019 a nahrazuje všechna předchozí vydání. To vedlo k pokroku a konvergenci rozsahu, metodiky a nákladů. ASTM 2018-15 a ComSOP 2018 jsou v průmyslu obecně přijímány jako aktuální pokyny pro obsah a praxi.

DPS jsou využívány různými stranami k podpoře jejich finančního modelování nemovitosti. Mají být nezaujatými technickými názory na nadcházející kapitálovou práci požadovanou u nemovitosti, ale mohou odrážet vlastnickou strategii vlastníka budovy. Například dlouhodobý vlastník budovy, jako je penzijní fond, může ke kapitálovým projektům zaujmout odlišný přístup než vlastník s krátkodobým vlastnickým horizontem. Autor PCA se snaží porozumět vlastnickým cílům, aby je bylo možné zohlednit při vytváření seznamu prognózovaných projektů.

Jednotliví vlastníci, kupující a nájemci si také objednají dohody PCA o znalostech obecných podmínek před leasingem nebo nákupem a po ukončení leasingu jako důkaz o požadované údržbě nebo vymáhání zálohy.

Rozsah

Využití PCA diagnostika budovy identifikovat problémy, ale diagnostika jde dále k určení řešení a předpovědi výsledků nalezených problémů. Dohoda o partnerství a spolupráci pokrývá deset hlavních oblastí:

  1. Staveniště (topografie, odvodnění, opěrné zdi, dlažba, obrubníky, osvětlení)
  2. Obálka budovy (okna a stěny)
  3. Strukturální (základ a rámování)
  4. Interiérové ​​prvky (schodiště, chodby, společné prostory)
  5. Střešní systémy
  6. Mechanické systémy (topení, ventilace a klimatizace)
  7. Instalatérské práce
  8. Elektrické systémy
  9. Vertikální doprava (výtahy a eskalátory)
  10. Bezpečnost života, ADA, dodržování předpisů, kvalita ovzduší (požární předpisy, přístupnost, vniknutí vody, plísně)
  11. Volitelně: testování specifické pro dané místo, jako je infračervená termografie na ztráty energie, únik vzduchu, zastřešení a pronikání vlhkosti do pláště budovy

Inspekce na místě by měla být důkladným a reprezentativním obrazem konstrukce a výše zmíněných stavebních systémů. U větších budov je obecným pravidlem zobrazení 10% budovy; v závislosti na konstrukci, půdorysu a stavebních systémech to však nemusí stačit k poskytnutí reprezentativního obrazu. Zpráva by měla obsahovat narativní shrnutí typu a stavu budovy a tabulky nákladů okamžitých a dlouhodobých výdajů na údržbu budovy.

Hodnotová nabídka a uživatelé

Mezi uživatele dohody o partnerství a spolupráci může patřit prodejce, potenciální kupující, věřitel, investor nebo vlastník.

Zprávy mohou být užitečné pro:

  • Sjednání kupní ceny nemovitosti (kupujícího)
  • Kapitálové nebo strategické plánování (vlastník)
  • Schválení půjčky (věřitel)
  • Triple Net Lease (NNN) (leasee / leassor)
  • Prediktivní / preventivní údržba
  • Hodnocení pojištění (majitel, pojišťovací agentura)

Tabulky nákladů

Shrnutí PCR je účinně tabulka nákladů na rezervy náhrad. Zpráva může mít délku 20–40 stran; tato tabulka však shrnuje většinu z odložená údržba Nalezené položky.

Tyto tabulky mohou mít délku od 8 let do 40 nebo i více. Typická tabulka je 12 let pro většinu prací CMBS (výpůjční doba plus dva roky).

Vlastnosti spadají do jedné ze dvou hlavních kategorií. Jsou buď na jednotku / postel / podložku / pokoj (byt, nemocnice, park mobilních domů, hotel, v uvedeném pořadí), nebo jsou prováděny na čtvereční stopě (komerční a průmyslové).

Reference

externí odkazy