Poplatek za soukromý převod - Private transfer fee

Tento článek může vyžadovat vyčištění setkat se s Wikipedií standardy kvality. Specifický problém je: Příliš mnoho detailů, v právnickém jazyce, které nejsou vhodné pro encyklopedii. Nedostatek interních wikilinků. Prosím pomozte vylepšit tento článek jestli můžeš. (Květen 2020) (Zjistěte, jak a kdy odstranit tuto zprávu šablony)

A smlouva o poplatku za soukromý převod^[1] je právní nástroj, který je uložen v evidenci nemovitostí a který ukládá vyměřovací povinnost v souvislosti s řadou budoucích převodů vlastnictví k určitým nemovitostem. Posouzení^[2] může být za pevnou částku nebo procento z prodejní ceny a obvykle běží po omezenou dobu (obvykle v rozmezí od 20 do 99 let). Na rozdíl od daně z převodu (splatné vládnímu subjektu) je vyměřovací poplatek za soukromý převod splatný identifikované třetí straně, často komunitnímu sdružení (jako je sdružení vlastníků domů nebo „HOA“), realitnímu developerovi,^[3] a / nebo ekologická nebo charitativní organizace.^[4] Podle Koalice pro záchranu komunitních výhod určité smlouvy o poplatcích za soukromý převod zatěžují přibližně jedenáct milionů domů v Spojené státy.^[5] Ačkoli zatěžuje statisticky malé procento z odhadovaných 135 milionů domů po celé zemi,^[6] zvýšené využívání hodnocení poplatků za soukromé převody, zejména u developerů od roku 2007, kdy bylo obtížné získat financování za komerčně rozumných podmínek, vedlo ke zvýšené regulaci jak na federální, tak na státní úrovni.

Proces

Záznam

Smlouvy o poplatcích za soukromý převod se ukládají do záznamů o nemovitostech v kraji, ve kterém se nachází nemovitost, která má být předmětem poplatku. Nástroj má obvykle styl „Deklarace smlouvy“, „Smlouvy, podmínky a omezení“ apod. A je prováděn vlastníkem nemovitosti, známým jako „Deklarant“. Deklarant je obvykle developer nemovitostí, který vytváří posouzení za účelem úhrady výdajů vzniklých v souvislosti s infrastruktura a další kapitálová vylepšení provedená v souvislosti s nemovitostí nebo v souvislosti s ní.

Oznámení

Kupující nemovitostí zatížených posouzením poplatku za soukromý převod obdrží konstruktivní i skutečné oznámení o posouzení.

Konstruktivní oznámení je oznámení odvozené ze záznamu a existuje bez ohledu na to, zda kupující záznam zkontroluje či nikoli. Existuje, když záznam odhalí nevyřízenou reklamaci, i když kupující musí provést dotaz, aby zjistil platnost reklamace.^[7] Jedná se o právní ekvivalent skutečného oznámení.^[8] „Záznam znamená znalosti a znalosti znamenají přijetí.“ ^[9] To platí bez ohledu na to, zda následný kupující obdrží skutečné upozornění. Zaznamenaný dokument, který je odkazem v řetězci názvu kupujícího, poskytuje konstruktivní oznámení.^[10]

Smlouvy o poplatcích za soukromý převod se zaznamenávají do záznamů o nemovitostech. Kromě toho stanovy poplatků za soukromé převody v Alabamě, Kalifornii, Coloradu, Connecticutu, Louisianě, Minnesotě, Nebrasce, Nevadě, New Jersey, New Yorku, Severní Dakotě, Pensylvánii, Jižní Karolíně, Jižní Dakotě, Utahu a Wyomingu ^[11] (od roku 2017) vyžadují, aby byl do záznamů o nemovitostech uložen také samostatný informační dokument. Zákon o uložení těchto dokumentů do veřejných záznamů poskytuje kupujícím konstruktivní upozornění.

Skutečné upozornění existuje, když má kupující skutečné znalosti nebo informace o tom, že existuje pohledávka vůči nemovitosti, kterou navrhuje získat. Existuje, i když kupující možná bude muset provést dotaz, aby se ujistil o platnosti reklamace. Vzhledem k tomu, že smlouva o poplatcích za soukromý převod, jakož i jakákoli další upozornění nařízená státem, jsou uložena ve veřejných záznamech, měly by se tyto dokumenty objevit v řádně připraveném závazku k titulu nebo abstraktu názvu, který bude kupujícím poskytovat skutečné upozornění.

Kromě toho stanovy poplatků za soukromé převody v Alabamě v Kalifornii, Connecticutu, Kentucky, Maine, Nebrasce, New Jersey, Severní Dakotě, Pensylvánii, Jižní Dakotě a Texasu ^[12] požadovat, aby kupní smlouva mezi kupujícím a prodávajícím prozradila existenci smlouvy o poplatcích za soukromý převod, která poskytuje další formu skutečného oznámení.

Skutečné upozornění a konstruktivní upozornění jsou právně rovnocenné,^[13] a pro žádosti o nemovitý majetek je obecně vyžadován pouze jeden typ upozornění. „Žalobci s oznámením smlouvy si obecně nemohou stěžovat na existenci smluv.“ ^[14] Při absenci jakéhokoli typu oznámení je majetkový nárok obecně nevymahatelný vůči kupujícím v dobré víře. V závislosti na platných právních předpisech státu by nezaznamenaná smlouva o poplatcích za soukromý převod byla obecně nevymahatelná vůči nemovitosti nebo kupujícímu, pokud by kupujícímu nebyla poskytnuta konkrétní informace, a pak by pravděpodobně byla podřízena určitým následným nárokům zaznamenaným v záznamech o nemovitém majetku.

Způsob platby

V typické transakci na prodej nemovitostí zatížené stanovením poplatku za soukromý převod je smlouva o koupi nemovitosti přijata u titulní společnosti. Titulní společnost poté poskytuje potenciálnímu kupujícímu titulní závazek, který ukazuje veškeré zatížení záznamu, včetně stanovení poplatku za převod. Alternativně může být proces uzavření zpracován právníkem a namísto závazku k titulu poskytnut abstrakt titulu. Během tohoto období „kontroly titulu“ se potenciální kupující rozhodne, zda v transakci pokračovat.

Při uzavření je poplatek za převod uveden v závěrečném prohlášení, vybírá se buď od kupujícího nebo prodávajícího (jak je stanoveno ve smlouvě o posouzení nebo jak se strany dohodly jinak) a obvykle je poukázán servisnímu zástupci, který jedná jménem držitelé vyměřovacího poplatku.

Vypršení

Smlouva o poplatku za soukromý převod obecně končí po určitém časovém období, kdy již není vlastnost zatížena posouzením poplatku za soukromý převod.

Kriminalita

Smlouvy o poplatcích za soukromý převod, podobně jako podobné smlouvy a omezení vztahující se k nemovitostem, obecně stanoví zákonná a spravedlivá nápravná opatření, včetně uzavření zástavního práva a pohledávky proti majiteli, který při převzetí vlastnictví nemovitosti nabývá vlastnictví „s výhradou "všechny nároky a posudky. Kromě toho, stejně jako u jakéhokoli nezaplaceného poplatku nebo odhadu, bude smlouva o poplatku za soukromý převod obecně poskytovat úroky z nezaplacených částek.^[15]

Pokud poplatek za převod nebude uhrazen v termínu splatnosti, nárok stále pomine, protože zatížení představuje nepřímé omezení, a nikoli přímé omezení odcizení. Nadřízená pohledávka proti majetku však bude existovat, a uzavření proto pravděpodobně nebude uspokojovat pokyny k uzavření věřitele, které obecně vyžadují, aby titulní společnost zajistila (a zajistila), že věřitel je v nadřazené pozici, pokud jde o zástavní práva a pohledávky.

Debata a diskuse

Účel

Zastánci hodnocení poplatků za soukromý převod naznačují, že zpětným získáním nákladů na zlepšení kapitálu v průběhu času prostřednictvím posouzení namísto umístění těchto nákladů do beder každého původního kupujícího (který musí tyto náklady financovat a předat je budoucím kupujícím), vývojář může snížit počáteční prodejní cenu. Odpůrci tvrdí, že neexistují důkazy o tom, že by se prodejní cena v důsledku posouzení skutečně snížila.

Zastánci odpověděli, že nikdo nebude platit stejně za dům zatížený hodnocením, jako by platil za stejný dům, který není zatížen, a poukazují na studie podporující toto tvrzení, jakož i na závěry z legislativní analýzy, včetně:

• Moderní finance vs. behaviorální finance: Přehled klíčových konceptů a hlavních argumentů (Aktuální toky informací jsou jediným determinantem současných pohybů cen aktiv a tržní ceny nejlépe odrážejí základní hodnoty jejich podkladových aktiv.);^[16]
• The Efektivní hypotéza trhu („trhy upravují ceny tak, aby odrážely aktuální informace dostupné účastníkům trhu“);^[17]
• CAL. Legislativní analýza (závěr, že „[a] kupující domů, který ví, že musí zaplatit takový poplatek při následném dalším prodeji, zaplatí developerovi za dům méně než za srovnatelnou nemovitost. Podobně budoucí kupující zaplatí méně prodejci.“);^[18]
• The Ekonomika smluv o poplatcích za soukromé převody (2010), („[je] předpoklad je, že prodávající sníží prodejní cenu [s ohledem na posouzení]. Tento předpoklad je opodstatněný, protože ekonomická teorie naznačuje, že kupující vyzbrojení fakty nebudou platit stejně za dům s poplatkem za převod, protože za stejný dům zaplatí bez poplatku za převod. “);^[19]
• Kapitalizace daně z nemovitostí z nemovitosti: Důkaz diskontní sazby z Kalifornie (k závěru, že kupci nemovitostí jsou efektivní při kapitalizaci nákladů posuzovaných oproti nemovitostem, i když si neuvědomují, že to je to, co dělají.) ^[20]

Strany

Podpora využívání poplatků za soukromé převody do značné míry pocházela od komunitních sdružení, developerů nemovitostí a různých ekologických a neziskových organizací.^[21] Odpor proti nárůstu smluv o poplatcích za soukromé převody vzešel převážně z National Association of Realtors („NAR“) a American Land Title Association („ALTA“).^[22]

realitní kancelář^[23] Opozice

Podklady pro realitní kanceláře varovaly, že prodejce, který čelí poplatku za převod, může požádat realitního agenta o snížení provize, označované jako „provizní ektomie“ ^[24] Veřejně se realitní kanceláře postavily proti své opozici jako problém spotřebitele a tvrdily, že vlastníci nemovitostí nedostávají žádnou výhodu z poplatků za soukromý převod placených developerovi.^[25][26]

Zastánci poplatků za převod namítli, že (1) argument „žádná výhoda“ nedokázal uznat, že developer staví vodovody, kanalizace, silnice, veřejné služby a domy, které kupující vlastní a používají po celou dobu trvání smlouvy o poplatcích za převod. ; (2) hodnota vytvořená v rámci projektu vychází ze stejných vylepšení, přičemž je nesporné, že domy v komunitách s vodovody, kanalizací, dlážděnými ulicemi, parky, středisky vybavenosti a podobnou infrastrukturou - vše nainstalované vývojářem na náklady vývojáře - jasně těžit z vylepšení a prodávat více než domácnostem bez připojení k podobné infrastruktuře; 3) poplatek za převod vývojáře rozděluje břemeno platby za infrastrukturu na ty, kteří infrastrukturu využívají a mají z ní prospěch; a (4) že poplatky za převod hradí výhradně kupující (a), který souhlasil se zaplacením poplatku a podle toho sjednal cenu, a (b) převzetím povinnosti zaplatit poplatek, pravděpodobně analyzoval výhody a zátěž spojenou s transakci a určil pro sebe, zda transakce byla či nebyla výhodná.^[27]

V bílé knize z roku 2008 se realitní kanceláře obávali, že „poplatky za soukromý převod by mohly zvýšit náklady na bydlení nebo po jejich objevení vyústit ve zrušení kupních smluv“. ^[28] Dokument NAR však připustil, že „zatím není jisté, zda se to ukáže jako oprávněná obava“. ^[29]

Nadpis průmyslového odvětví

Opozice v oboru titulů se soustředila kolem potenciálu nároků na titul, které by mohly vzniknout, pokud by společnost s titulem neprošla posouzení.^[30] Zastánci poplatků za převod odpověděli, že potenciál nároku vyplývajícího z dokumentu, který byl řádně zapsán do veřejných záznamů, přestože jej titulní společnost stále přehlíží, nebyl jedinečný pro smlouvu o poplatcích za soukromé převody, ale byl inherentní každé hypotéce, zástavnímu právu, zatížení a další dokument uložený v záznamech o listině.^[31] Zastánci také poukázali na to, že méně než 5% pojistného z titulu titulu je placeno v pojistných událostech a že každý nárok vyplývá z nedbalosti společnosti z titulu.^[32]

Titulní odvětví tvrdilo, že smlouvy o poplatcích za převod „zhoršují prodejnost“ tím, že „neoprávněně komplikují uzavírání nemovitostí“ v důsledku „nedostatečného zveřejnění poplatku“.^[33] Americká asociace pozemkových titulů v dopise z 15. října 2010 adresovaném Federální agentuře pro financování bydlení jménem svých 3 800 členů titulní společnosti napsala:

„Spotřebitelé nemají možnost rozhodnout se, zda chtějí nemovitost s připojenou smlouvou či nikoli. Poplatky za soukromé převody jsou často pohřbeny v hromadě dokumentů v řetězci s názvem Covenants, Conditions and Restrictions (CC&R). Tyto smlouvy jsou příslovečná dvanáctistránková jehla v kupce sena o velikosti dvě stě stránek. Spotřebitelé nedostanou CC&R až před nebo těsně před uzavřením a mnoho lidí je před uzavřením nečte, natož aby je před uzavřením pochopili. Nejasnost smlouvy v tomto hustém dokumentu mohlo by vést spotřebitele k tomu, že si smlouvy nebudou vědomi, dokud nebudou u závěrečného stolu nebo ještě hůře, když půjdou prodat svůj dům. “ ^[34]

Zastánci poplatků za převod odpověděli, že (1) existence všech hodnocení, včetně poplatků HOA, zvláštních hodnocení atd., Je zveřejněna brzy ve fázi smlouvy, kdy kupující mají příležitost zkontrolovat všechny záležitosti týkající se vlastnictví, než se rozhodnou pokračovat v nákupu ; (2) tento proces zveřejňování / rozhodování je totožný s jinými poplatky, jako jsou poplatky a hodnocení HOA, které jsou po teorii „jehly v kupce sena“ také stejně skryté; a (3) skrytý poplatek by nebyl zaplacen, což vylučuje jakoukoli pobídku ke skrytí poplatku a poskytuje všechny pobídky k zajištění toho, aby byl poplatek prominentně zveřejněn.

Ekonomická debata

Nižší cena?

Odpůrci tvrdí, že neexistuje žádný důkaz, že kupující skutečně platí nižší cenu. Ph.D. Land Economist, který psal o poplatcích za soukromé převody, zaznamenal, že toto tvrzení se zdá být „nelogické“ ^[35] protože teorie trhu říká,^[36] a legislativní analýza souhlasí,^[37] a zdravý rozum naznačuje, že informovaný kupující nezaplatí za pozemky zatížené poplatkem za soukromý převod stejně jako za stejnou půdu bez poplatku za soukromý převod.^[38] Místo toho cena, kterou kupující zaplatí, odráží všechny dostupné informace na trhu, včetně alternativních možností, které má kupující k dispozici.^[39] Jinak řečeno, cena, kterou je kupující ochoten zaplatit, je částka, kterou kupující na základě všech známých skutečností a okolností určil jako přijatelnou pro daného kupujícího. Myšlenka, že existuje „správná“ cena, je logickým klamem: cena, která je správná pro jednu osobu, nemusí být správná pro druhou.

Odpůrci naznačují, že i když se počáteční cena sníží, celkové poplatky v průběhu času povedou k celkovým zvýšeným nákladům. Zastánci odpověděli, že každý kupující zaplatí méně, než by jinak zaplatil za nezatíženou půdu. Příznivci navíc poukazují na to, že nižší prodejní cena vede k nižším uzavíracím nákladům (včetně nižšího pojistného na titul), nižším nákladům na financování hypotéky, nižším nákladům na přepravu, snazšímu přístupu k úvěrům a dalším úsporám, které plynou z nižší platby za dům. Kromě vyčíslitelných úspor může kupující zvážit nehmotné problémy, jako je [pokud] část poplatku za převod, který jde neziskovým organizacím, a to, zda se kupující může kvalifikovat pro dům s nižší cenou ([prodává se] s převodem). poplatek), ale nemohl by se kvalifikovat pro [stejně] dům s vyššími cenami ([prodává se] bez poplatku za převod) a přerozdělení úspor (tj. kupující splácí dluh z kreditní karty s vysokým úrokem spolu s úsporami). Všechny tyto proměnné vstupují do rozhodovacího procesu a kupující i prodávající činí ekonomické rozhodnutí na základě svých vnímání tržní hodnoty obchodu. Pokud se tato vnímání shodují, dojde k dohodě a transakce je Pareto-efektivní. ... (Když strany transakce odejdou spokojené s vyjednáváním, které uzavřely.) “ ^[40]

Náklady na infrastrukturu

Kritici naznačují, že poplatek za soukromý převod je jednoduše způsob, jak obohatit vývojáře. Zastánci argumentují, že poplatek za soukromý převod je životaschopným alternativním způsobem, jak zaplatit náklady na infrastrukturu za několik milionů dolarů, které vzniknou vývojáři. v „Financování infrastruktury v průběhu času“,^[41] autor se podíval na dopad financování infrastruktury a dospěl k závěru, že „argumentují mezičasová spravedlnost, pokud jde o přidělování nákladů [infrastruktury] těm, kteří je způsobují, účinnost, pokud jde o internalizaci nákladů na infrastrukturu těm, kteří z ní mají prospěch, a stabilita pro financování dluhopisů nad rámec průběžného financování kapitálových zařízení. “

Z pohledu kupujícího povede ochota zaplatit v budoucnu poplatek za převod výměnou za nižší počáteční cenu nižší pořizovací náklady, nižší účetní náklady a ekonomický systém, který je Pareto-efektivní je důležitou metrikou pro hodnocení ekonomické efektivity a veřejných politik. Smlouvy o poplatcích za soukromý převod vyvažují potřeby kupujícího, vývojáře a komunity v a Pareto-efektivní efektivnější restrukturalizací ekonomiky transakce s nemovitostmi. [kurzíva orig; zdůraznit. přidané]

Stejně jako analýza společnosti McPeak zjistila analýza legislativních pracovníků v Kalifornii, že trh upraví cenu domu tak, aby odrážela poplatek,^[42] s jedinou oprávněnou obavou je zajistit přiměřené upozornění kupujícího.^[43] Jinak řečeno, “Pokud kupující v budoucnu koupí nemovitost s oznámením o omezení ze strany předchůdce, může se za předpokladu, že nedojde k nátlaku nebo podvodu, obvykle předpokládat, že s majetkem vyjednávali s přihlédnutím k omezení, a aby se ukázali ochotni to dodržovat." ^[44]

v Kapitalizace daně z nemovitostí z nemovitostí: Důkazy o diskontní sazbě z Kalifornie,^[45] autoři se podívali na domy zatížené hodnocením Mello-Roos a našli „statisticky významný“ důkaz, že trh odpovídá současné hodnotě zátěže, která vyžaduje zaplacení poplatku.^[46] Hodnocení Mello-Roos je poplatek, který platí vlastníci nemovitostí zatížený hodnocením Mello-Roos, kde jsou finanční prostředky použity na splacení developera za infrastrukturu.^[47] Použití výnosů je tedy k nerozeznání, ale s důležitým rozdílem: poplatky společnosti Mello-Roos se platí ročně, což vyžaduje zahrnutí dluhové služby do procesu kvalifikace hypotéky, zatímco poplatek za převod zaplacený při prodeji není zahrnut v dluhová služba pro účely výpočtu hypotéky.

Další podporu pro tvrzení, že poplatek za převod činí nemovitost dostupnější, lze nalézt v mnoha samotných zakazujících zákonech. Řada smluvních zákonů o poplatcích za soukromý převod vyžaduje, aby prodávající zveřejnil existenci poplatku za převod, a pokud tak neučiní, může kupující získat zpět rozdíl mezi tržní hodnotou nemovitosti podléhající povinnosti poplatku za soukromý převod a tržní hodnotou hodnota nemovitosti, pokud by nemovitost nepodléhala poplatku za soukromý převod.^[48] Paradoxně jsou tyto zákony do značné míry založeny na předpokladu (předloženém NAR a ALTA), že neexistují žádné důkazy o tom, že poplatky za převod snižují ceny domů, avšak samotná legislativa, kterou předložili, mlčky připouští, že poplatky za převod ve skutečnosti snižují ceny domů. Pokud poplatek za převod ve skutečnosti nesnížil ceny domů, nebylo by nutné definovat tento lék na „sníženou hodnotu“, ale pokud jsou ceny domů sníženy, kupující očividně těží z jednodušší kvalifikace, nižších transakčních nákladů,^[49] a nižší účetní náklady - výměnou za zaplacení poplatku za převod v době budoucího prodeje.

Skutečnost, že poplatek za soukromý převod snižuje ceny domů a snižuje měsíční nebo roční dluhovou zátěž, má důležité dopady na veřejnou politiku pro dostupnost bydlení. Je nesporné, že nižší prodejní cena a / nebo nižší dluhová služba znamená, že kupující může mít nárok na koupi domu, který by jinak mohl být nedostupný, zejména pokud jde o bydlení na vstupní úrovni. Stejně jako pravidlo FHFA má dopad zákazů poplatků za státní převody zajistit, aby si majitelé domů s nedokonalým úvěrem nemohli vybrat, jak si koupit své domy, a musí si kupovat horší domy, než by si jinak mohli dovolit, což je malý význam, který je developer ochoten rozložit náklady na zlepšení kapitálu.

Realita je taková, že vložení dokumentu do listiny je zpravidla fatální pro právní argument nedostatečného zpřístupnění, protože břemeno se objeví na řádně připraveném titulu. Kromě toho moderní nahrávací zákony poskytují smlouvám o poplatcích za soukromý převod stejnou viditelnost jako jakékoli jiné zatížení záznamu, což umožňuje kupujícím činit informované rozhodnutí.^[50]

Ve svém dopise FHFA z 15. října 2010 společnost ALTA dále tvrdí, že „samostatné viditelné zveřejnění smlouvy o poplatcích za soukromý převod v pozemkových záznamech by neinformovalo spotřebitele…“, přičemž argumentuje, že:

„[a] Hledání titulu se běžně provádí poté, co spotřebitel uzavře smlouvu o koupi domu. K odhalení zveřejnění by tedy došlo až v době uzavírání nemovitostí, kdy bude transakce téměř úplná, což spotřebiteli poskytne odrazující odložení procesu s cílem učinit informované rozhodnutí o dopadu smlouvy na nemovitost.Tyto extrémně složité smlouvy budou muset být spotřebiteli vysvětleny u závěrečného stolu, pokud mají nejmenší motivaci odejít od smlouvy obchod."

Jak kdokoli, kdo je obeznámen s procesem uzavírání nemovitostí, okamžitě rozpozná, tento proces je nesprávně charakterizován. Smlouvy o koupi nemovitostí prakticky vždy stanoví, že smlouva bude přijata u titulní společnosti, a aby kupující před provedením transakce provedl kontroly a zkontroloval závazek z titulu.^[51] Toto se běžně označuje jako „due diligence“ a „title review“, což je období, během kterého je kupující seznámen se skutečností a činí rozhodnutí o koupi. Naznačovat, že transakce je „téměř úplná“ v době zveřejnění smlouvy o poplatcích za soukromý převod, kdy transakce ve skutečnosti teprve začala, je podstatnou nesprávnou charakteristikou.

Samotná obava se zdá být vykonstruovaná. Jak již bylo uvedeno, odhaduje Koalice na záchranu komunitních výhod, že jedenáct milionů domů je zatíženo soukromým převodem. S vědomím, že některé zákonodárné sbory měly problém prosadit restriktivní právní předpisy týkající se poplatků za soukromé převody, protože v souvislosti s těmito smlouvami nebyly zaznamenány prakticky žádné stěžejní stížnosti, provedl průzkum Asociace komunitních asociací (CAI) téměř 1300 komunit po celé zemi ve snaze určit dopad poplatků za převod rezidenčních nemovitostí.^[52] Průzkum dospěl k závěru, že neexistují důkazy o tom, že by smlouvy o poplatcích za převod způsobovaly jakoukoli překážku hladkému uzavírání. V roce 2008 zástupce společnosti Lennar Builders uvedl, že Lennar ukládá poplatky za převod přibližně pět let a se zavedenými poplatky prodal více než 25 000 domů, přesto by mohl „spočítat na jedné straně“, kolikrát byl problém s poplatky vznikl.^[53] Podle celonárodního vyhledávání databáze případů LEXIS podle autora navíc nejsou hlášeny žádné případy podvodů, zkreslování údajů nebo nezveřejnění významných skutečností týkajících se smluv o poplatcích za převod vývojářů.

Tak proč ten rozruch? Abychom pochopili perspektivu NAR, není třeba hledat nic jiného než leták obíhající mezi jejich členy. Leták označuje „provizní ektomii“, která je popsána jako realitní agent, od kterého se požaduje, aby při uzavření absorboval poplatek za převod. Leták také odkazuje na ztrátu politické moci, která by pocházela z nižších provizí.^[54] Jelikož poplatek za převod i provizi za nemovitost obvykle platí prodejce, objeví se na straně prodejce v závěrečném prohlášení. Realitní kanceláře se obávají, že tato blízkost zvýší riziko, že prodejce může požádat realitní kancelář o absorpci poplatku, čímž se sníží provize. Realitní kanceláře také údajně vyjádřily obavy, že nižší prodejní cena (umožněná rozložením nákladů na infrastrukturu prostřednictvím poplatku za soukromý převod) se přímo promítne do nižší provize. Obzvláště znepokojující je následující výňatek, který je uveden v informačním dokumentu o interní pozici Kalifornské asociace realitních kanceláří,^[55] což je v přímém rozporu s veřejným tvrzením, že jejich opozice byla mimo zájem kupců domů:

Zásadou společnosti C.A.R. je „ODMÍTNOUT“ VŠECHNY poplatky za převod. To zahrnuje poplatky, které jdou na HOA nebo neziskové a přímo prospívají kupci domů, domovům a / nebo vývoji.^[56]

Pokud jde o ALTA, zdá se, že hlavním problémem je, že titulní společnosti, která neprovede řádné vyhledávání titulů, by mohla chybět smlouva o poplatku za soukromý převod, což by zase mohlo vést k pohledávce proti pojistné smlouvě o titulu.^[57] Jak však navrhovatelé poplatků za soukromý převod rychle poukazují, jakýkoli nárok na pojištění titulu vyplacený v důsledku zmeškaného poplatku za převod by byl přímo přičitatelný vlastní nedbalosti titulní společnosti a navíc držitelé práv na poplatek za soukromý převod mají svěřené právo zájem na tom, aby si byly titulní společnosti vědomy poplatku - v opačném případě nemusí být poplatek zaplacen.

Logika i dostupná data naznačují, že trh upraví cenu nemovitostí tak, aby odrážela rekordní zatížení (včetně poplatků za soukromý převod).^[58] Primární oponent připustil, že se staví proti poplatkům, které „mají přímý prospěch pro kupce domů, dům a / nebo vývoj“, kvůli možnosti snížení provize. Navrhovatelé poukazují na to, že kupující by měli prospěch ze snížených provizí z nemovitostí, sníženého pojistného na pojištění titulu a nižších nákladů na přepravu, na oplátku za jejich dobrovolný souhlas se zaplacením poplatku za převod v době budoucího prodeje. S ohledem na výše uvedené se zdá, že existuje jen málo, pokud vůbec nějaký racionální základ pro zákaz, a četné důvody pro povzbuzení, poplatky za soukromý převod uložené vývojáři za rozumná období, v rozumných částkách, v důsledku zlepšení skutečně provedených na nemovitostech, as úplné zveřejnění prostřednictvím statutu veřejného záznamu.

V roce 2009 nicméně NAR a ALTA začaly intenzivně lobovat proti používání poplatků za soukromé převody.^[59] Byli dostatečně důvtipní, aby zakryli svou agendu tím, že oblékli svou argumentaci jako „jen se dívají na majitele domů“.^[60] Poté, co utratil téměř půl miliardy dolarů na politické dary, lobování a související výdaje,^[61] NAR požádala o podporu politických orgánů na federální i státní úrovni a obdržela ji.

Tyto skupiny se poprvé střetly s touto otázkou v roce 2007, kdy Kalifornská asociace realitních kanceláří („CAR“) předložila statut „Model Covenant soukromého poplatku za převod“, který navrhly NAR a ALTA.^[62]

Kalifornie bitva 2007

Modelový statut NAR / ALTA byl představen na legislativním zasedání 2007–2008 jako SB 670,^[63] a snažil se zakázat používání všech poplatků za soukromé převody v Kalifornii.^[64] Nicméně, stavitelé, vývojáři nemovitostí a neziskové organizace, spolu s Freehold Capital Partners (široce se mu připisuje původ rozšířeného používání poplatků za soukromý převod) spojeny dohromady. Zprávy, studie a komentáře vyplývající z debaty zahrnovaly:

• „Nemůžete dát všechny náklady na kupce domů a stále je prodávat za dostupnou cenu.“ Kalifornská asociace stavebního průmyslu.^[65]
• „Pokud by stavitelům nebylo dovoleno přenášet náklady na poplatek za převod, museli by to vynahradit přidáním tisíců dolarů k původní prodejní ceně svých domů, což by vyřadilo kupující z provozu.“ Kalifornská asociace stavebního průmyslu.
• „Stavitelé domů ... hledají nejlepší způsob, jak absorbovat a šířit ... náklady a stále prodávat své výrobky. Kalifornská asociace stavebního průmyslu.
• „Poplatky za převod představují alternativu k jiným mechanismům financování, které mohou ovlivnit cenovou dostupnost domů.“ Kalifornská asociace stavebního průmyslu.
• „Financování zpětné dopravy ... pomáhá udržovat nízké ceny domů rozložením nákladů na všechny příjemce projektu.“ Julie Snyder. Politický ředitel pro neziskové bydlení v Kalifornii.
• „REALTORÉ si nikdy nestěžují, že dům je příliš drahý, a přesně to se stane, když stavitelé započítají všechny své náklady do ceny prvního domu. Proč by si druhý a třetí kupující neměli sdílet náklady?“ - Kalifornská asociace stavebního průmyslu.
• „Návrh zákona o zákazu poplatků za převod, podporovaný Kalifornskou asociací realitních kanceláří, byl na začátku tohoto měsíce v senátním výboru prolomen. Poplatky za soukromé převody, relativně nedávný finanční nástroj, jsou způsob, jak financovat multimilionové koncese na rozvoj, aniž by to nutně mělo dopad na počáteční kupní cena. “ Jim Sanders^[66]
• „Návrh zákona podporovaný realitními kancelářemi nezískal jediný hlas. Porážka byla způsobena spojenectvím mezi vývojáři a neziskovými organizacemi.^[67]

Legislativní analýza připravená v souvislosti s SB 670 dospěla k závěru:

• „... vývojáři využili poplatky za soukromý převod k nákupu otevřeného prostoru jako zmírnění dopadů projektu na životní prostředí nebo na podporu rozvoje dostupného bydlení a přístřešků pro bezdomovce.“ Analýza zaměstnanců Senátu (17. dubna 2007).
• „Pokud existence poplatku za převod ovlivní hodnotu nemovitosti, pokud je poplatek plně zveřejněn, trh se poplatku přizpůsobí.“) Supra.

Kalifornie zamítla navrhovaný zákaz a místo toho prošla kalifornským občanským zákoníkem § 1098, čímž umožnila další používání poplatků za soukromé převody.

Změny statutu modelu

V důsledku kalifornské porážky, široce připisované impozantní opozici neziskových organizací, byl přepracován modelový statut, aby bylo možné rozdělit poplatky za převod neziskovým organizacím, přičemž diskuse se z velké části soustředila na použití poplatků za soukromé převody staviteli a nemovitostmi vývojáři.

Federální akce

Kongresová akce

V roce 2010 představila Rep. Maxine Waters v Kongresu návrh zákona o zákazu poplatků za soukromé převody na federální úrovni. Národní opoziční zákon byl předložen v opozici. Obě směnky zemřely na konci tehdy aktuálního zasedání.^[68]

FHFA

Na federální úrovni Federální agentura pro financování bydlení ^[69] („FHFA“) vydal konečné pravidlo (kodifikováno ve 12 C.F.R., část 1228) ^[70] regulující nákupy cenných papírů zajištěných hypotékami na nemovitosti zatížené určitými smlouvami o poplatcích za soukromé převody, jakož i cenné papíry zajištěné tokem příjmů z těchto smluv, Fannie Mae, Freddie Mac a Federal Home Loan Board.

Zpětně platí, že smlouvy o poplatcích za soukromé převody vytvořené před 8. únorem 2011 jsou výslovně zachovány.^[71] Přijetím regulačních opatření dala FHFA jasně najevo, že její „pravidlo nezakazuje žádné poplatky za soukromý převod,“ ^[72] a to je „pravidlo neupravuje ani smlouvy o poplatcích za soukromý převod, ani účastníky trhu, kteří je vytvářejí nebo používají.“ ^[73] Toto pravidlo nezrušuje ani nezakazuje smlouvy o poplatcích za soukromé převody, ale spíše upravuje typy cenných papírů zajištěných hypotékou, které mohou mít regulované subjekty v držení.^[74]

Jednoduše řečeno, závěrečné pravidlo určuje typy cenných papírů, které mohou držet banky Fannie Mae, Freddie Mac a Federal Home Loan Board. Konečné pravidlo nezakazuje financování hypotéky pro kupující nemovitosti ani nezakazuje ani neplatnost smluv o poplatcích za soukromé převody.^[75]

Státní akce

Na státní úrovni 43 států^[76] přijali právní předpisy upravující používání smluv o poplatcích za soukromé převody.

Alabama (ALA. CODE § 35-4-430)

Arizona (ARIZ. REV. STAT. § 33-442)

Arkansas (ARK. KÓD § 18-12-107)

Kalifornie (CAL. CIV. CODE § 1098)

Colorado (COLO. REV. STAT. § 38-35-127)

Connecticut (CONN. GEN. STAT. §47-17A)

Delaware (DEL. CODE TIT 25, § 319)

Florida (FLA. STAT. § 689,28)

Gruzie (GA. CODE. ANN. § 44-14-15)

Havaj (HAW. STAV REV. § 502-112)

Idaho (IDAHO CODE ANN. § 55-3101)

Illinois (765 ILL. COMP. STAT. § 155)

Indiana (IND. KÓD § 32-21-14)

Iowa (IOWA CODE § 558,48)

Kansas (KAN. STAT. ANN. § 58-3821)

Kentucky (KY. REV. STAT. ANN. § 382-792)

Louisiana (LA. STAV REV. § 9: 3131)

Maine (ME. STAT. TIT. § 33-7-163)

Maryland (MD. KÓD, SKUTEČNÁ PODPORA § 10-708)

Michigan (MICH. COMP. ZÁKONY § 565 881; 565 891)

Minnesota (MINN. STAT. § 513.73)

Mississippi (MISS. CODE ANN. § 89-1-69)

Missouri (MO. REV. STAT. § 442.558)

Montana (MONT. CODE ANN. § 70-17-212)

Nebraska (NEB. REV. STAT. § 76-3107)

Nevada (NEV. REV. STAT. §111-825)

New Jersey (N.J. REV. STAT. § 46:3-28)

New York (N.Y. CONS. LAWS § 15-471)

North Carolina (N.C. GEN. STAT. § 39A)

North Dakota (N.D. CENT. CODE §47-33)

Ohio (OHIO REV. CODE § 5301.057)

Oklahoma (OKLA. STAT. TIT § 60-350)

Oregon (OR. REV. STAT. § 93.269)

Pennsylvania (68 PA. CONS. STAT. §8102)

Rhode Island (R.I. GEN. LAWS §34-11-42)

South Carolina (S.C. CODE ANN. §27-1-70)

South Dakota (S.D. CODIFIED LAWS § 43-4-46)

Tennessee (TENN. CODE ANN. §66-37-102)

Texas (TEX. PROP. CODE § 5.201)

Utah (UTAH CODE § 57-1-46)

Virginia (VA. CODE ANN. §55-70.2)

Washington (WASH. REV. CODE §64.60.005)

Wyoming (WYO. STAT. ANN. §34-28-101)

Vymahatelnost

There are a number of federal and state legal issues related to statutes regulating private transfer fee covenants.

Federální předpoklad

A colorable argument exists that state statutes that prohibit private transfer fee covenants are pre-empted by federal law. Although property rights are typically state rights, there is ample precedent for federal preemption of property rights in general, and rights and obligations imposed on real property by means of covenants and deed restrictions in particular.

In the late seventies satellite dishes began to appear with increasing frequency. In response, neighborhood homeowner associations, often backed by state laws, began imposing deed restrictions prohibiting satellite dishes. However, these prohibitions were ultimately held unenforceable on the grounds that the FCC regulated satellite transmissions under the Telecommunications Act of 1934, 1996, thus pre-empting state law.^[77] Similarly, it has long been notionally held that property rights extend from the center of the earth to the periphery of the universe.^[78] However, a covenant or deed restriction prohibiting flight above real property, which of necessity would include passing through the aforementioned vertical property boundaries, is pre-empted by the Federal Aviation Administration's authority over airspace.^[79]

The Copyright Act of 1976 (the "Act") created a uniform national copyright law. The legislative history of the Act sets out the broad scope: "(a)s long as a work fits within one of the general subject matter categories ... the bill prevents the states from [regulating] it even if it fails to achieve federal statutory copyright because it is too minimal or lacking in originality to qualify, or because it has fallen into the public domain." ^[80] 17 U.S.C. § 301(a) codifies this federal preemption of state law.

Copyright protection has long been available for architectural drawings, but not to structures built from those drawings.^[81] However, all of this changed in 1989, when the United States became a signatory to the Berne Convention, which required the United States to extend copyright protection to constructed buildings. V odpověď,^[82] Congress passed the "Architectural Works Copyright Protection Act",^[83] expanding the Act to architectural funguje arising from architectural kresby. The protection extends to "buildings", which the Copyright Office defines as "humanly habitable structures that are intended to be both permanent and stationary, such as houses and office buildings, and other permanent and stationary structures designed for human occupancy, including but not limited to churches, museums, gazebos, and garden pavilions".^[84] The House Report accompanying the AWCPA states "the term building encompassed habitable structures such as houses and office buildings. It also covers structures that are used, but not inhabited, by human beings, such as churches, pergolas, gazebos, and garden pavilions." ^[85] Specifically prohibited from protection are "structures other than buildings, such as bridges, cloverleafs, dams, walkways, tents, recreational vehicles, mobile homes, and boats." ^[86] Since passage of the Architectural Works Copyright Protection Act in 1990, Courts have routinely protected structures that possess the minimal amount of originality that copyright requires.^[87] The requirement is indeed minimal, and can consist of common elements bundled together.^[88]

The AWCPA has potentially significant implications for private transfer fee covenants. The design and construction of a master planned community, an office building, and many other forms of horizontal and vertical improvements to real property may give rise to two distinct forms of copyright protection regulated by federal law: one for the drawings and, in consequence of the AWCPA, one for the work constructed from the drawings.^[89] This protection lasts for the life of the creator plus 70 years,^[90] a term that ordinarily pushes well beyond the typical private transfer fee covenant term of 99 years. If a court were to conclude that a private transfer fee statute presented an obstacle to the accomplishment and execution of the full purpose and objective of the AWCPA,^[91] the private transfer fee statute would be "without effect".^[92]

Freehold Capital Partners ("Freehold") is reportedly the largest originator and owner of private transfer fee rights in the world.^[93] In explaining the appeal to developers, Freehold emphasized that the ability to spread infrastructure costs would allow the developer to lower the sales price, which in turn would lead to lower acquisition and carrying costs for consumers. However, Freehold also emphasized a private transfer fee as a way to compensate developers for their creative work.^[94] Freehold's contention is not only spelled out in its literature, but the premise was incorporated into Freehold's private transfer fee covenants.^[95]

The private transfer fee covenants used by Freehold refer to the "licensing" of intellectual property as well as the developer's creative work that benefits the land and the property, both of which independently underpin the fee.^[96] Publicly, even private transfer fee critics have referred to the Freehold private transfer fee as a "royalty" on the creative process involved in designing and building a master planned community ^[97] – an approach that seems squarely within the scope of the Berne Convention and the AWCPA.

A court faced with the issue of whether or not existing transfer fee statutes effectively put obstacles between a copyright holder's right to recompense for their work, by means of a fee payable by those who will use and benefit from the protected work, might well answer in the affirmative. If so, the various state laws, including the common law, would be "without effect" to the extent they impaired or regulated works covered by the AWCPA.^[98] As noted, this would apply to creative works notwithstanding the absence of a formal grant of copyright.

Equal Protection Issues

The Fourteenth Amendment's Equal Protection Clause "requires that all persons similarly situated . . . be treated alike." ^[99] However, in the absence of abridgment of a fundamental right or a suspect classification, States have wide discretion to pass legislation that provides for disparate treatment, provided that there is a rational relationship between the disparate treatment and a legitimate government objective.^[100]

The "rational basis" test was first raised in the influential 1893 article, "The Origin and Scope of American Constitutional Law" by James Bradley Thayer, a professor of law at Harvard University, and is now widely used to review newly enacted statutes. Under a rational basis review (sometimes referred to as "traditional" review) the court seeks to determine (1) whether or not a law is related to a legitimate government objective and, if so, (2) whether or not the stated objective is achieved.^[101] A disparate classification will stand unless it is shown to be essentially arbitrary and wholly unrelated in a rational way to the objective of the statute.^[102]

Although differences between two groups subject to disparate treatment may exist, "mere difference is not enough." ^[103] The State may not rely on a classification whose relationship to an asserted goal is so attenuated as to render the distinction arbitrary or irrational." ^[104] Instead, the difference must "hav[e] a fair and substantial relation to the object of the legislation",^[105] and there must be a "reasonably conceivable set of facts" justifying the disparate treatment.^[106] "Reasonably conceivable" does not mean illusory. The fundamental guaranties of the Constitution cannot be freely submerged if and whenever some ostensible justification is advanced and the police power invoked.^[107] Instead, whenever the basis for a statute is illusory, unreasonable, capricious, or a speculative experiment, the statute will be set aside.^[108]

In challenging the constitutionality of a statute under the rational basis standard of review, the plaintiff has the heavy burden of showing that "the legislative facts on which the classification is apparently based could not reasonably be conceived to be true by the governmental decisionmaker." ^[109] Further, "[a]lthough parties challenging legislation under the Equal Protection Clause may introduce evidence supporting their claim that it is irrational, ... they cannot prevail so long as 'it is evident from all the considerations presented to [the legislature], and those of which we may take judicial notice, that the question is at least debatable.'" ^[110] The Equal Protection hurdle is thus a high one for challengers.

In enacting private transfer fee statutes many legislatures included prefatory statements to the effect that the basis of the legislation was that a private transfer fee constituted an "unreasonable restraint on alienation", "regardless of the amount or duration of the fee".^[111] The statutes then proceeded to carve out designated parties who could in fact charge a transfer fee.^[112]

First, a court could find that the prefatory statements provide an insufficient rationale basis for the legislation. An unreasonable restraint on alienation occurs when a clause or provision is recorded against title to real property that purports to prohibit the owner of the property from selling or otherwise transferring his interest in the property in such a way as to significantly reduce the pool of potential buyers, thus impairing the general marketability of the property. A well-known example is the fee tail (e.g. "only the direct lineal descendants of John Doe can own this property.") Such direct restraints on alienation are generally void. However, not all restraints on alienation are prohibited. Instead, the restraint must be unreasonable (e.g. rise to a level sufficient to significantly diminish the pool of prospective buyers to the point where marketability is materially impaired.). As such, a state could be hard pressed to defend how a one dollar transfer fee, paid once, creates an unreasonable restraint on alienation, yet this is the premise advanced by the state in declaring the restraint occurs "regardless of the amount or duration of the fee". Importantly, and dispositively, a private transfer fee covenant, like all real property covenants, is an encumbrance associated with, but not a direct restraint on, conveyance of title to the property. An encumbrance is defined as "a claim (as a lien) against property ... that may diminish the value of the estate but does not prevent the conveyance of the estate." ^[113] Stated another way, while a private transfer fee does "diminish the value",^[114] the private transfer fee itself does not act as a direct restraint on alienation of the fee simple estate to any degree, much less to the required "unreasonable" degree, because a private transfer fee covenant does not prohibit the conveyance.

v Schodowski v. Tellico Prop. Owners Assoc. (2016) ^[115] the Tennessee Court of Appeals (Knoxville) considered plaintiff's claim that an excessive HOA fee was so outrageous as to constitute an unreasonable restraint on alienation. In finding plaintiff's claims "unpersuasive" the Court noted that the plaintiff could "cite no authority for the proposition that annual assessment fees charged by a homeowners' association, of which the lot owner had notice at the time of purchase,^[116] constitute an unreasonable restraint on alienation." ^[117] The Court pointed with approval to the Restatement approach, to–wit: ("[an] otherwise valid servitude is valid even if it indirectly restrains alienation by ... reducing the amount realizable by the owner on sale or other transfer of the property, or by otherwise reducing the value of the property.") ^[118] The Schodowski Court summarized its findings by observing that buying property subject to a covenant is, in essence, entering into a contract, noting that the Tennessee Supreme Court had held that:

Contract law in Tennessee plainly reflects the public policy allowing competent parties to strike their own bargains. Courts do not concern themselves with the wisdom or folly of a contract, and they cannot countenance disregarding contractual provisions simply because a party later finds the contract to be unwise or unsatisfactory.^[119]

The Schodowski Court upheld the trial court's determination that "because Plaintiffs knew at the time they purchased the lot that they were bound by the Declaration and its required annual assessments, the assessments were 'a matter of contract' and plaintiff could not now claim that this contract was a restraint on alienability."

Even if the private transfer fee encumbrance were a direct restraint, it seems unlikely that a court would find the premise "regardless of the amount or duration of the fee" (e.g. a one dollar fee, paid once) to be a credible restraint. In theory a private transfer fee could have such a chilling effect as to act as a direct restraint de facto, if not de jure (e.g. a $1 million private transfer fee imposed on a $200,000.00 home.) Despite being an indirect restraint, such a fee would nonetheless be void, but not because the fee constituted an unreasonable restraint on alienation, but rather because the fee provision would be unconscionable.^[120] Regardless, the legislative foundation articulated (that a transfer fee is a restraint regardless of the amount or duration of the fee) establishes an inadequate foundation for the respective statutes.

Second, a state facing a challenge to the statute might be hard pressed to articulate why the purported restraint on alienation is lessened by who gets the money, a disparate classification that seems particularly weak when one considers that a homeowner paying a transfer fee to a homeowner's association is, at the time the fee is paid, selling the property, which seemingly undermines any argument that a fee paid by the selling homeowner somehow inures back to the benefit of that particular homeowner.

Each statute, having first declared a transfer fee to be an unreasonable restraint on alienation, regardless of the amount or duration of the fee, but then designating certain special groups who are authorized to assess and collect transfer fees, then directly restrains alienation of that same property interest granted by the statute.^[121]

As a "permissible" owner of private transfer fees created after the date of the statute, homeowner's associations and non-profits can own private transfer fee rights. However, if these groups seek to sell (or "alienate") their property right, for example, to make capital improvements today, they can only sell their valuable interest to another "permissible" entity. By substantially reducing the prospective pool of buyers that would otherwise be available to acquire this property right, the statute accomplishes the exact opposite of its stated goal: it recognizes a property right, and then directly restrains alienability of that right, by virtually eliminating any credible pool of potential buyers, which is textbook unlawful.

As such, a court could conclude that the statutory carve outs, which allow payments to be assessed in favor of use by one class, but not by another, and with no distinction in the burden placed on the payor, and which rests entirely on a flawed premise, is "so attenuated as to render the distinction arbitrary and irrational," ^[122] particularly when, as seems to be the case with private transfer fee legislation, the legislation appears to have been motivated more by political considerations than public considerations.^[123] Jak uvedl Nejvyšší soud v W. Va. State Bd. Educ. v. Barnette, the purpose of constitutional rights is "to withdraw certain subjects from the vicissitudes of political controversy, to place them beyond the reach of majorities and officials and to establish them as legal principles to be applied by the courts".^[124]

Klauzule o převzetí

The Fifth Amendment's Takings Clause, applied to the States through the Fourteenth Amendment,^[125] prevents a State, other governmental entity, or regulatory agency, from depriving citizens of vested property rights except for a "public use" in connection with a legitimate governmental interest, and then only upon payment of "just compensation." ^[126] The Takings Clause "does not prohibit the taking of private property, but instead places a condition on the exercise of that power." ^[127] It "is designed not to limit the governmental interference with property rights per se, but rather to secure compensation in the event of otherwise proper interference amounting to a taking." ^[128] A property regulation must "substantially advance" a legitimate governmental interest to pass constitutional muster.^[129] The "substantial advancement" requirement examines the nexus between the effect of the ordinance and the legitimate state interest it is supposed to advance.^[130] This requirement is not, however, equivalent to the "rational basis" standard applied to due process and equal protection claims.^[131]

The Takings Clause applies to every species of right and interest that is the subject of ownership, corporeal, or incorporeal, tangible or intangible, real or personal, and includes any interest that has an exchangeable value or that goes to make up wealth or estate.^[132] In 2015 the Supreme Court confirmed that the taking of personal property is subject to the same level of scrutiny as a taking of real property.^[133] Vested contract rights are property, whether the obligor be a private individual, a municipality, a state, or the United States.^[134] A number of states have even adopted state constitutional provisions clarifying that a taking occurs when property is not only taken directly, but where the property interest is "damaged".^[135]

A taking can occur when the majority (acting through the political body) changes the rules in such a way that vested rights are diminished, impaired or destroyed by government act. This premise - that citizens should be able to rely in good faith on the law in effect at the time, and that it is highly inequitable and unjust to destroy the rights he has acquired - arose from federalist concerns over a tyrannical majority.

In Mahon, Justice Holmes opined that "while property may be regulated to a certain extent, if regulation goes too far it will be recognized as a taking." ^[136] Generally speaking, the question is "how far is too far." However, when a regulation deprives an owner of all economic value of property the answer is clear: a "per se" taking has occurred.^[137]

Vested rights impaired or destroyed by a change in the rules is lawful if the law substantially advances a legitimate government interest. However, absent certain exigent circumstances (such as government action undertaken during a fire, flood or similar emergency) compensation is generally required. A law that fails to substantially advance a legitimate government interest can also effectuate an unconstitutional taking in violation of the Fifth and Fourteenth Amendments, but the absence of a legitimate government interest advanced by the law often results in the law being rendered "without effect".^[138]

The threshold inquiry for a takings claim is whether the private party affected has some protectable legal interest that existed prior to the rules being changed.^[139] If so, under the revised guidance and clarification set out by the Supreme Court in 2005 "a plaintiff seeking to challenge a government regulation as an uncompensated taking of private property may then proceed under one of four theories — [1] by alleging a 'physical' taking, [2] a Lucas-type 'total regulatory taking,' ^[140] [3] a Penn Central taking ^[141] or [4] a land-use exaction violating the standards set forth in Nollan and Dolan." ^[142] This "does not foreclose the possibility that a regulation might be so arbitrary or irrational as to violate due process." ^[143]

Rights arising from a private transfer fee covenant represent an incorporeal right, consisting of a non-possessory real property interest of distinct worth.^[144] A private transfer fee covenant typically consists of both contract rights ^[145] as well as "property interests" that are to be "treated like other property rights".^[146] Condemnation actions related to covenants have required compensation.^[147] v Hartford, the Connecticut Supreme Court held that an equitable servitude "constitutes property in the constitutional sense and must be compensated for if taken." ^[148] The Hartford Court stated that "owners of such property interest cannot maintain proceedings for damages against the original owner or enforce the restrictions against the condemnor, but they are entitled to an award of compensation..." ^[149]

A statute or regulation, the effect of which is to void a private transfer fee covenant that was otherwise lawful at the time the regulation was passed, and which destroys all economic value of that property, would likely constitute a taking, entitling the private transfer fee covenant owner to compensation. Virtually all of the States that passed private transfer fee covenant laws appear to have recognized the danger and, in consequence, imposed prohibitions on a prospective basis only - preventing the filing of new private transfer fee covenants while grandfathering covenants then in existence. However, many of the statutes appear to skirt dangerously close too, if not cross altogether, the line between legitimate exercise of police power and a taking. If a transfer fee statute is ultimately adjudicated as having gone "too far", destroyed vested rights, or deprived a private transfer fee covenant owner of all economic value (e.g. a per se taking), the owner of private transfer fee covenant rights will be entitled to compensation.

Řádný proces

As is often the case when legislative bodies adopt "model bills" drafted entirely by special interests, Constitutional flaws can surface. Třináct států ^[150] passed statutes that allow a property owner to void a transfer fee covenant by filing an affidavit in the real property records attesting that the covenant-holder either did not respond to a request for a written statement of the amounts due, or accept a payment, within 30 days.^[151] However, this has every indication of being a denial of due process.^[152]

The Fifth Amendment to the United States Constitution states that "[n]o person shall ... be deprived of ... property, without due process of law." ^[153] Numerous state constitutions also include "due process" protections. Due Process review requires a two-step analysis. First, was a person deprived of a constitutionally-protected interest in life, liberty, or property. If so, the court then determines what process he was due with respect to that deprivation.^[154]

For the reasons discussed above, regardless of whether viewed as a real property interest or a contract right, private transfer fee covenants represent property. This satisfies the first prong of a due process analysis. Having determined that a property interest is at stake, due process requires that the property owner receive both notice and an opportunity to be heard before a permanent deprivation of his property interest can occur.^[155]

As a property interest, a private transfer fee covenant would be subject to v rem jurisdikce. Courts have jurisdiction to settle in rem claims and controversies related to property located within the State.^[156] Under prior case law, courts could obtain in rem jurisdiction over nonresidents through constructive service of process.^[157] Modernly, notice must be given in a manner that actually notifies the person being sought or that has a reasonable certainty of resulting in such notice.^[158]

As such, there is little doubt that statutes that provides for termination of a private transfer fee covenant by means of an affidavit filed by a property owner, without notice or a meaningful opportunity to be heard before a permanent deprivation of property rights occur, are patently inconsistent with due process are in all probability unconstitutional, and present serious pitfalls for title practitioners and purchasers of real property subject who rely on such an affidavit.^[159]

Klauzule o smlouvách

Article I, Section 10 of the Constitution provides that "No State shall ... pass ... any law impairing the obligation of contracts." ^[160] This is a direct prohibition on the enactment of state laws that have a retroactive effect to impair the obligations and rights arising under contracts entered into prior to the enactment of such state laws." ^[161]

"But contract obligations may be impaired by subsequent state statutes enacted in the reasonable and bona fide exercise of the police power of the states and such impairment of contract obligations will not be held violative of the 'contract clause' of the Federal Constitution." ^[162] "This power, which in its various ramifications is known as the police power, is an exercise of the sovereign right of the government to protect the lives, health, morals, comfort and general welfare of the people, and is paramount to any rights under contracts between individuals. ... In other words, parties by entering into contracts may not estop the legislature from enacting laws intended for the public good." ^[163] "Of course, it must be constantly remembered, that even the police power is restricted by the fourteenth amendment, which prohibits the states from taking property without due process of law. And any law impairing the obligation of contracts will not be upheld under the guise of police power, unless it be an actual, bona fide and reasonable exercise of that great sovereign power." ^[164]

While the legislature may not impair the obligation of contracts or impair or divest vested rights, it may validly make any change in an established method of procedure, provided, however, that the procedure substituted therefor, be as effective or "efficacious" as the original procedure. The courts postulate this power on the broad ground that such laws affect only the remedy, not the right, and that there can be no vested rights in a mere remedy or form of procedure by which rights are enforced. But the power of the legislature to alter or change the remedy is subject to the above limitation, to–wit: that the remedy or form of procedure substituted must be as broad and efficient as the first remedy or form of procedure. The legislature cannot change the remedy if it be in effect to destroy the right.^[165]

v Energy Reserves Group v. Kansas Power & Light ^[166] the Supreme Court spelled out a three-part "Rational Basis" style analysis ^[167] for scrutinizing whether or not a law runs afoul of the Contract Clause.

First, the regulation must not substantially impair a contractual relationship. However, a significant defect in many private transfer fee covenant statutes is a provision for property owners to discharge a private transfer fee covenant, (and the owner's liability for an unpaid private transfer fee covenant) merely by filing an affidavit alleging lack of response to a notice, yet neither due process (which requires notice and an opportunity to be heard) nor an adequate remedy for restoring the lost asset, is afforded private transfer fee covenant holders.^[168] This type of regulatory over-reaching has been tried, and denied.^[169]

Zadruhé, stát „musí mít za nařízením významný a legitimní účel, jako je náprava širokého a obecného sociálního nebo ekonomického problému“. ^[170] As discussed in subsection "H" (infra) and otherwise herein, the stated purpose behind most state statutes (unreasonable restraint on alienation) is inadequate as a matter of law.

Third, the law must be reasonable, appropriately tailored to its purpose, and achieve its objective. As discussed in subsection "H" (infra) and otherwise herein, private transfer fee covenants largely fail to effectuate their stated purpose of reducing or eliminating unreasonable restraints on alienation.

As such, a state statute that invalidates private transfer fee covenants which were both in existence and enforceable under the law at the time of creation would likely run afoul of the Contact Clause.

Touch and Concern

While affirmative covenants to pay money historically violated the touch and concern doctrine,^[171] as long as the servitude is "beneficial to the owner of the land whoever it might be, reasonably relates to the property, is legally justified, and concerns the property",^[172] it will be enforced, even when the servitude is an affirmative covenant centered around an obligation to pay money. Notwithstanding the general trend towards abandonment of "touch and concern" in favor of the "contract approach with disclosure" ^[173] few things appear to "touch and concern" the land more directly than on-site infrastructure and improvements, without which a typical residential community would be of significantly diminished value.

This is not to suggest that an affirmative covenant that has no reasonable connection to the land will be enforced. To the contrary, such covenants have been routinely struck down. However, the connection need only be reasonably discernible, with anything more than a scintilla generally sufficing. v Hartfordská národní banka,^[174] a trust provided money for the purchase of land, contingent on the purchaser covenanting not to develop the land in a manner prohibited by the terms of the trust.^[175] The court recognized it to be a valid and enforceable covenant running with the land, despite creating a benefit not tied to ownership of land.

A common example of an affirmative covenant that "touches and concerns" the land is a transfer fee payable to a community association. These have routinely been found to touch and concern the burdened land because the affirmative obligation to pay money has a reasonable nexus to a benefit conferred upon the burdened land. The rationale is that HOA transfer fees directly or indirectly can pay for the construction and maintenance of roads, parks, and common areas and facilities which community owners use and benefit from. Similarly, developer private transfer fees are assessed in return for these same amenities, which of course are used by, and inure to the benefit of, the property owners. The fact that an HOA is arguably using the funds on an ongoing basis, whereas a developer private transfer fee is used to reimburse the developer for costs already incurred, is a distinction of little import, particularly when courts have routinely upheld HOA transfer fees without any necessity of showing the use of proceeds. Instead, courts have primarily looked for some type of rational basis for the fee, and notice to prospective purchasers.

v Neponsit Property Owners' Association, Inc. v. Emigrant Industrial Savings Bank, 15 N.E.2d 793, 797 (N.Y. 1938), for example, the court considered whether a covenant touched and concerned the land when the covenant created an obligation to pay a sum of money devoted to maintenance and other public purposes.^[176] The property owners paid the fee to the homeowners' association.^[177] The Court agreed that "a covenant to pay a sum of money is a personal affirmative covenant which usually does not touch or concern the land." ^[178] Nonetheless, the court reasoned that property owners gained access to public roads, beaches, and public parks, and public places.^[179] Therefore, "the burden of paying the cost should be inseparably attached to the land which enjoys the benefit." ^[180]

Opponents first argued that developer transfer fees do not "touch and concern" the land.^[181] The benefit (infrastructure used by homeowners on an ongoing basis) appears directly and reasonably related to the burden (payment of the fee). The touch and concern analysis (in jurisdictions that still apply it) would however defeat mere obligations to pay money where the obligation has not even a scintilla of a connection to the land. (e.g. a homeowner encumbering their land with a future fee generated for the purpose of providing inheritance payments to heirs, etc.).

Od té doby Neponsit, courts around the country have found affirmative covenants enforceable.^[182] v Nickerson v. Green Valley Recreation, Inc., 265 P.3d 1108 (Ariz. App. 2011), the Arizona Court of Appeals considered the enforceability of an affirmative covenant to pay homeowner fees to support common facilities and recreational amenities. The plaintiffs argued that they were outlying homeowners, that the servitude supporting the subject facilities and recreational amenities did "not improve or increase the value of [plaintiffs' outlying] land ... nor does it benefit the new owner after a sale since it increases costs and provides a service that the homeowner can obtain elsewhere." ^[183] The trial court validated the affirmative covenant. On appeal, the plaintiffs argued that the trial court's ruling was improper because the court, "after reviewing a section of the Restatement[,] ... deemed the 'touch and concern doctrine' to be obsolete." ^[184] The defendant HOA responded that the trial court properly found that the servitude does touch and concern the land because it benefits the plaintiffs' properties and suggested that the touch and concern requirement for determining whether a servitude runs with the land no longer applies in Arizona.^[185] In support of its argument that the touch and concern element no longer applied, the defendant referred not only to the Restatement (Third) of Property (Servitudes) §§ 2.1, 3.1, 3.7 (2000), which dispenses with the touch and concern element as obsolete, but also to the Arizona legislature's enactment in 2010 of Ariz. Rev. Stat. § 33-440 [the private transfer fee covenant statute], which relates to the enforceability of private transfer fee covenants and appears to abandon the touch and concern element.^[186] The Court noted that in Ariz. Rev. Stat. § 33-442, also enacted in 2010 and which generally prohibits and renders unenforceable the assessment of fees in connection with the transfer of property, "the legislature expressly exempted fees imposed for the purpose of supporting recreational facilities, with no requirement that the servitude further touch and concern the land in order to be valid. § 33-442(C)(7)." ^[187] Although the Court noted that "these [private transfer fee covenant] statutes call into question the continued applicability of the touch-and-concern doctrine in Arizona," the Court did not rely on the statutes because the covenants in question were executed before the statutes' effective dates.^[188]

The Court further did not apply and consider the application of the Restatement rule, "because under the rule expressed in Choisser ^[189] a Federoff,^[190] we conclude the GVR covenants do touch and concern the land." ^[191] In finding that the GVR covenants touch and concern the plaintiffs' land, the Court noted that under Arizona's touch and concern analysis, the property must receive a benefit from the affirmative covenant that makes it more useful or valuable to the benefited party.^[192] Applying this standard, the Court found the GVR covenant to touch and concern the land because each burdened property owner is entitled to the use and benefit of the facilities and services for recreational activities, the recreational association provides full membership opportunities and rights for persons owning property in its vicinity, and the existence of a common scheme of development for burdened properties appears inconsequential as long as access to a facility is not unreasonably impeded by distance or some other factor.^[193] The Court also criticized the plaintiffs view of "benefit" and "value" as too subjective, noting that while "GVR membership may not be regarded as valuable by all people, nothing in the record suggests it is utterly lacking in intrinsic value; indeed, the opposite is more likely the case." ^[194]

The Court's line of reasoning mirrors that of other jurisdictions, which is that the "benefit" can be widely construed. This casts a net that should be more than sufficient to encapsulate traditional private transfer fee covenants. Nonetheless, a properly prepared private transfer fee covenant will set out the benefits,^[195] as well as an owner's acknowledgement of same, generally accomplished by means of acceptance of title to the property.^[196]

However, even where a private transfer fee covenant is found to not run at law, as long as it meets certain requirements (e.g. the Statute of Frauds) it will often be allowed to run in equity, thus allowing enforcement under equitable principals.^[197] "Alongside the legal rules governing whether the restrictive covenants in the present case run with the land, long-standing equitable principles applicable to restrictive covenants provide an important, and independent, framework for determining whether the covenants' burdens may be enforced as a matter of equity." ^[198] "Therefore, under the rules of equity, if the plaintiff took the property in question with notice that it is burdened by restrictive covenants, it may be bound in equity to those burdens, regardless of whether the burdens run with the land."^[199]

Reference

externí odkazy

• Wall Street Journal: "Home-Resale Fees Under Attack"