Pitt v. PHH Asset Management Ltd. - Pitt v PHH Asset Management Ltd
| Pitt v. PHH Asset Management Ltd. | |
|---|---|
 | |
| Soud | Odvolací soud |
| Rozhodnuto | 29. června 1993 |
| Citace | [1994] 1 WLR 327; [1993] 4 Všechny ER 961; Times, 30. července 1993; Nezávislý, 6. srpna 1993; Guardian, 13. srpna 1993 |
| Členství v soudu | |
| Sedící soudci | Sir Thomas Bingham MR, Mann LJ a Peter Gibson LJ |
| Klíčová slova | |
| výluková smlouva, smlouva o prodeji pozemku | |
Pitt v. PHH Asset Management Ltd. [1994] 1 WLR 327 je Anglické smluvní právo případ, který potvrdil vymahatelnost výlukových dohod.
Fakta
v Fara Lane, Chelsworth, Suffolk, je rezidence známá jako „The Cottage“. Společnost PHH Asset Management Ltd byli nezveřejněnými agenty hypoték, kteří prodávali The Cottage za 205 000 GBP. Pan Pitt a slečna Buckleová předložili konkurenční nabídky. Pan Pitt nabídl 200 000 GBP, což společnost PHH přijala „na základě smlouvy“. Slečna Buckleová poté zvýšila nabídku na 210 000 £. PHH stáhla svůj souhlas s panem Pittem.
Pan Pitt hrozil, že bude žádat o soudní příkaz, přinutit k převodu chaty na něj (v odvolacím soudu bylo uvedeno, že by to pravděpodobně neuspělo a jen to obtěžovalo). Takže PHH souhlasila, že mu prodá, a řekla, že nebude zvažovat žádné další nabídky. Toto se označuje jako „uzavírací smlouva“. Ale pak PHH stejně prodala slečně Buckleové. Pan Pitt žaloval. Společnost PHH argumentovala ve své obhajobě, nebylo uvažováno o zvážení dalších nabídek (pro uzavírací dohodu), protože pan Pitt slíbil, že bude připraven, ochoten a schopen pokračovat ve výměně smluv, a byl již povinen učinit že.
Rozsudek
Peter Gibson LJ držel tam byla úvaha. Nejprve pan Pitt souhlasil, že nebude žádat o soudní zákaz. Přestože nárok nemusel fungovat, byl PHH osvobozen od „nepříjemné hodnoty“ obhajoby nároku. Zadruhé souhlasil, že nebude obtěžovat slečnu Bucklovou. Zatřetí, zvážení bylo zaslíbení pokračovat do dvou týdnů. Mann LJ souhlasil a Sir Thomas Bingham MR vydal následující rozsudek.
Pro velmi mnoho lidí je jejich první a nejbližší kontakt se zákonem, když přijdou koupit nebo prodat dům. Často to považují za hluboce depresivní a frustrující zážitek. Prodejce uvádí svůj dům na trh. Dostává nabídku, která je pravděpodobně nižší než jeho požadovaná cena. Trápí se, zda přijmout nebo vydržet více. Rozhodne se přijmout, snad po vyjednání nějakého zvýšení. Je uzavřena dohoda. Ruce si potřásají. Prodejce oslavuje, uvolňuje se, dělá plány na svůj vlastní tah a staví svůj dům z trhu. Pak uslyší, že kupující, který ho dříve prosil o přijetí jeho nabídky, se rozhodl nepokračovat. Není poskytnuto žádné vysvětlení, žádná omluva. Prodejce se musí pustit do celého bezútěšného procesu uvedení svého domu na trh znovu.
Proces pro kupujícího je, pokud vůbec, horší. Po sérii marných návštěv nevhodných domů nakonec najde dům svých snů. Nabídne, možná za požadovanou cenu, možná za to, co mu agent řekne, že prodejce pravděpodobně přijme. Nabídka je přijata. Dohoda je hotová. Kupující dává pokyn právním zástupcům, aby jednali. Možná pověřil architekta, aby plánoval změny. Dělá opatření, aby si půjčil peníze. Uvádí na trh svůj vlastní dům. Dělá opatření k pohybu. Poté se dozví, že prodejce se rozhodl prodat někomu jinému, možná za cenu, která již byla nabídnuta a přijata, možná za zvýšenou cenu dosaženou skrytou, neoficiální aukcí. Opět žádné vysvětlení, žádná omluva. Prodejce je schopen dopřát si svůj vlastní zájem, dokonce i své rozmary, aniž by se vystavil jakémukoli právnímu postihu.
Důvody, proč kupující a prodávající mohou jednat tímto zdánlivě bezzásadovým způsobem, lze najít ve dvou dlouhodobých právních pravidlech: zaprvé, pravidlo, že smlouvy o prodeji a koupi pozemků musí být doloženy (nebo nyní uzavřeny) písemně; zadruhé pravidlo, že podmínky dohodnuté na základě smlouvy nezakládají závaznou smlouvu. Tato pravidla jsou hluboce zakotvena ve statutu a autoritě. Umožňují chování, které jsem popsal, ale platnost a opodstatněnost těchto pravidel nejsou a nemohou být předmětem zpochybnění tohoto kasačního opravného prostředku.
Pro kupujícího však existuje jeden způsob ochrany: uzavřít nezávislou dohodu, na jejímž základě prodejce na jasně stanovenou dobu souhlasí, že nebude jednat s nikým jiným než s tímto kupujícím. Dojde k tomu, že tomuto kupujícímu bude jasné období daného období. Prodávající nesouhlasí s prodejem tomuto kupujícímu, na takovou dohodu by se vztahoval oddíl 2 smlouvy Zákon z roku 1989, ale učiní negativní závazek, že za dané období nebude jednat s nikým jiným. Jsem docela spokojen, že se to stalo, jak soudce právem rozhodl. Prodejce a potenciální kupující vyrobili takzvanou „uzavírací dohodu“. To byla smlouva zavazující oba. Prodejce to zlomil. Odpovídá potenciálnímu kupujícímu za škody, které je třeba posoudit. Odvolání bych zamítl.
Viz také
Poznámky
Reference
- Ewan McKendrick, Smluvní právo (7. vydání Palgrave 2007) 91, říká, že osvobození od obtěžování jako „dobrá ohleduplnost“ nesedí snadno White v Bluett.