Hypoteční průmysl v Dánsku - Mortgage industry of Denmark

The hypotéka průmysl Dánsko poskytuje dlužníkům flexibilní a transparentní půjčky za podmínek blízkých podmínkám financování účastníků kapitálového trhu.[Citace je zapotřebí ] Současně kryté hypoteční zástavní listy[1] převést tržní riziko z vydávající hypoteční banky na investory do dluhopisů. A konečně, přísná pravidla pro oceňování nemovitostí, řízení úvěrového rizika hypotečními bankami a přísné předpisy včetně takzvaného „principu vyváženosti“ také historicky chránily hypoteční zástavní listy před rizikem selhání.[2] Při zachování stability hraje roli také vysoká průmyslová koncentrace a automatické stabilizátory.[3]

V Dánsku jsou hypoteční banky jedinými finančními institucemi, které mohou poskytovat hypotéky na hypotéky na nemovitosti vydáváním krytých hypotečních zástavních listů (dánština: Realkreditobligationer). Rozsah činností povolených hypotečním bankám je omezen na vznik a obsluhu hypotečních úvěrů, jejich financování, výhradně prostřednictvím vydávání hypotečních zástavních listů, a činnosti považované za pomocné. Od roku 2007 působí na dánském hypotečním trhu osm hypotečních bank, některé přidružené ke komerčním bankám.[2]

Všeobecné

„Princip vyváženosti“

Dánský zákon o hypotečních úvěrech ukládá přísná pravidla párování mezi aktivy (např. Hypoteční úvěry) a závazky (např. Hypoteční zástavní listy) hypotečních úvěrových institucí. Každý nový úvěr je v zásadě financován vydáváním nových hypotečních zástavních listů stejné velikosti a stejných charakteristik peněžních toků a splatnosti, nazývaných princip rovnováhy nebo v[4] the princip vyvážené knihy (str. 29). Výnosy z prodeje dluhopisů jsou předávány dlužníkovi a obdobně jsou spláceny úroky a jistiny přímo investorům, kteří drží hypoteční zástavní listy. Zákon o hypotečních úvěrech navíc stanoví přísná pravidla pro poskytování úvěrů, která se liší podle typu financovaného majetku. U každé kategorie nemovitostí jsou stanoveny maximální poměry půjčky k hodnotě (LTV) a výpůjční období. Zatímco u všech kategorií nemovitostí může být maximální doba půjčky až 30 let, maximální limity půjček se výrazně liší podle povahy zastavené nemovitosti. U domů obývaných vlastníky, nájemních nemovitostí, družstevních domů a bytových projektů mohou hypoteční úvěry představovat až 80 procent hodnoty nemovitosti. Naproti tomu maximální poměry LTV jsou omezeny na 70 procent u zemědělských nemovitostí, 60 procent u komerčních nemovitostí a sekundárních rezidencí a 40 procent u nezastavěných lokalit.[2]

První dánský zákon o hypotékách byl přijat v roce 1850 a zakládal nové hypoteční úvěrové instituce, které byly obsazovány jako (neziskové) asociace. Půjčky na hypotéky na nemovitosti jsou financovány vydáváním dluhopisů v sérii. Zpočátku byli dlužníci společně odpovědní za závazky odpovídající skupiny hypoték. Systém se dále vyvíjel, zejména počátkem 70. let, kdy došlo ke zjednodušení a standardizaci hypotečního financování. Poslední zásadní kolo reforem proběhlo v roce 1989, mimo jiné povolení komerčních bank vlastnit hypoteční úvěrové instituce. Po roce 2001 byla většina hypotečních zástavních listů vydána bez společné odpovědnosti dlužníků.[2]

Registrace majetku a poskytnutí půjčky

Hypoteční systém závisí na účinné registraci majetkových jednotek a práv k pozemkům. The katastr, udržovaný Národní průzkum a katastr,[5] identifikuje každou pozemkovou parcelu a jednotku majetku. Identifikaci používají jiné národní informační systémy.[6] The Soud pro registraci pozemků rukojeti Registrace titulů na pozemky, hypotéky a další poplatky. Hypoteční banky poskytují úvěr pouze za podmínky, že je hypotéční listina zaregistrována, ale bez jakéhokoli jiného typu zajištění. Dlužník také neprovádí velmi podrobnou kontrolu úvěru; kolaterál půjčky je spíše nemovitost než dlužník. Podrobnosti o procesu založení hypotečního úvěru jsou popsány v angličtině.[7] The Obce Dánska udržovat informační systémy, zaznamenávat mimo jiné územní plánování, stavební konstrukční detaily a zdanitelnou hodnotu a daňové úřady udržovat a systém hromadného hodnocení. Oba posledně jmenované systémy jsou aktualizovány povinným abstrahováním listů vlastnictví shromážděných obcemi.[8]

Uzavření

V případě, že hypotéční agent nesplácí své hypoteční závazky, může hypoteční banka dát nemovitost do nuceného prodeje. Nucené prodeje provádějí donucovací soudy (Fogedretten), které jsou součástí běžného systému soudů. Hypotéky budou kryty v pořadí podle priority a zatímco nekryté hypoteční úvěry budou vymazány z katastru nemovitostí, hypotéky si ponechají (nekrytou) pohledávku vůči dlužníkovi jako osobní pohledávku. Obvykle to trvá ne více než šest měsíců od okamžiku, kdy dlužník nesplácí úvěr, dokud nebude možné provést nucený prodej.[2] To je na rozdíl od Francie, řekněme, kde může uzavření trhu trvat několik let.

Lidské náklady na přeměnu rodiny na ulici jsou zmírněny sociálním bydlením. Dánsko má celkový bytový fond 2,5 milionu bytových jednotek, z nichž 19 procent patří k sociálním bytovým sdružením. Sdružení jsou dotována vládou a obcemi v podobě snížení úroků a splátek hypotéky a záruk za půjčky. Také obyvatelé - stejně jako v jiných nájemních bydleních - dostávají individuální dotace na nájemné související s příjmem, velikostí domácnosti a velikostí bytu. Lidé, kteří naléhavě potřebují bydlení, se mohou obrátit o pomoc na obec, pokud nemají možnost vyřešit svůj vlastní problém s bydlením.[9] Uzavření trhu je uvedeno jako příčina mimo jiné příčiny, např. rozvod, srov. strana 59 v [10]

98% dánských hypoték je sekuritizováno na cenné papíry zajištěné hypotékou a prodává původci hypotéky.

Obchodní

Proveďte průchod

  • Hypoteční banky, které získávají údaje o žádostech a kontrolují dokumentaci a hodnocení původců, kteří navrhují hypotéky.
  • Každá hypoteční banka každý den vydává nové dluhopisy v hodnotě jednoho centu do existujícího fondu dluhopisů v částce ekvivalentní novým půjčkám, které ten den poskytuje. Peníze manažer hypotečního ústavu rozhoduje, kdy prodat nové dluhopisy na sekundárním trhu, protože jsou identické s jinými dluhopisy ve stejné sérii.
  • V případě vzestupu nebo poklesu úrokových sazeb může být nový fond dluhopisů založen na sazbě o 0,5 procenta odlišné od jeho předchůdce, ale výnosy jsou ekvivalentní.
  • Ceny dluhopisů se obchodují a jsou kótovány na konci dne a je stanovena denní cena. Částka hotovosti převedená hypotečním ústavem původci (dlužníkovi) je založena na počtu vydaných dluhopisů a jejich nabídce z předchozího dne.
  • Pokaždé, když se sníží zůstatek úvěru, loterií se identifikuje ekvivalentní počet dluhopisů a převede se na jiný dluhopis také s nominální hodnotou jednoho centu (který se při příští výplatě převede na nominální hodnotu v hotovosti). Tato skutečnost a skutečnost, že původně vydané dluhopisy se rovnaly celé výši půjčky, prosazují zásadu zůstatku.
  • Předplacení půjčky lze provést pomocí hotovosti s určitými požadavky na upozornění předem, aby trh s dluhopisy mohl předvídat, co přijde. Ve skutečnosti je smlouva uzavřena předem, že předložená hotovost bude použita k platbě předem k dalšímu datu platby.
  • Půjčky lze také předplatit pomocí dluhopisů. Tyto dluhopisy lze zakoupit se slevou, pokud se tam obchodují, a získat předplacený kredit za par. Zálohy na půjčky v dluhopisech vyžadují předložení dluhopisů ze série, která úvěr financovala. Dluhopisoví investoři vůbec nevidí splátky půjček s dluhopisy jako splátku, protože dluhopisy vyloučené z důvodu splátky nezahrnují žádné dluhopisy držené investorem.

Náklady

Studie vydaná OSN Evropská hospodářská komise srovnával německé, americké a dánské hypoteční systémy. Německý Bausparkassen vykázal nominální úrokové sazby přibližně 6 procent ročně za posledních 40 let (od roku 2004). Kromě toho si účtují poplatky za správu a služby (přibližně 1,5 procenta z částky půjčky). Ve Spojených státech začaly průměrné úrokové sazby hypoték s pevnou sazbou na trhu s bydlením v 80. letech dosahovat vysokých dvouciferných hodnot a od roku 2004 dosáhly přibližně 6 procent ročně. Hrubé výpůjční náklady jsou však podstatně vyšší než nominální úroková sazba a za posledních 30 let činily 10,46%. V Dánsku, podobně jako na kapitálovém trhu USA, úrokové sazby klesly na 6 procent ročně. Rizikový a správní poplatek činí 0,5 procenta nesplaceného dluhu. Kromě toho je účtován pořizovací poplatek, který činí jedno procento jistiny, str. 46 palců[4]

Viz také

Reference

  1. ^ Financování bydlení na globálním finančním trhu, publikace CGFS č. 26, leden 2006; Rámeček 3
  2. ^ A b C d E Mezinárodní měnový fond: Dánský hypoteční trh - komparativní analýza, zpráva MMF o zemi č. 07/123, březen 2007
  3. ^ Michael Simkovič, Konkurence a krize v sekuritizaci hypoték
  4. ^ A b Systémy financování bydlení pro země v transformaci - zásady a příklady. OSN, New York a Ženeva, 2005
  5. ^ [1]
  6. ^ http://www.domstol.dk/om/otherlanguages/english/thedanishjudicialsystem/landregistrationcourt/Pages/default.aspx
  7. ^ Tvorba nemovitostí v severských zemích - v Dánsku. Národní průzkum a katastr (2008) 111-114.
  8. ^ Ejendomsregistrering i de nordiske lande (Registrace majetku v severských zemích). Kort og Matrikelstyrelsen. 2006
  9. ^ „Hedvig Vestergaard (2002) Dánský systém bydlení, politické trendy a výzkum. Příspěvek připravený pro seminář ENHR na téma„ Dostupné bydlení “, prosinec 2002, Dublin, Irsko. 10 stran“ (PDF). Archivovány od originál (PDF) dne 19. 7. 2011. Citováno 2008-10-15.
  10. ^ Socialministeriet (2006) Den almene boligsektors fremtid. Archivováno 2007-10-30 v Archiv. Dnes ISBN  87-7546-510-8

externí odkazy