Zákon o rozvoji společného zájmu Davis – Stirling - Davis–Stirling Common Interest Development Act

The Zákon o rozvoji společného zájmu Davis – Stirling je populární název části Kalifornský občanský zákoník počínaje částí 4000,[1] který vládne kondominium, družstevní, a plánovaný vývoj jednotky komunity v Kalifornii. To bylo napsáno Assemblyman Lawrence W. "Larry" Stirling a uzákoněno v roce 1985 Zákonodárce státu Kalifornie. V roce 2012 byl zákon komplexně reorganizován a rekodifikován shromážděním Bill 805.[2]

Sdružení majitelů domů

Pod Davisem-Stirlingem, vývojářem a rozvoj společného zájmu je schopen vytvořit sdružení vlastníků domů (HOA) řídit vývoj. V rámci vytváření HOA vývojář zaznamená dokument známý jako Deklarace smluv, podmínek a omezení (CC & Rs ) proti jednotkám nebo pozemkům v rámci HOA s krajským zapisovatelem.

I když nejde o vládní subjekt, HOA v některých ohledech funguje jako jeden. Jak uznává Nejvyšší soud v Kalifornii „Prohlášení CC&R je ústavou HOA a je právně závazné pro obyvatele, pokud to není v rozporu se státními nebo federálními zákony.[3] CC&R, jakmile jsou správně zaznamenány, jsou považovány za platné, dokud se neprokáže opak.[4] The Kalifornské odvolací soudy vysvětlili kvazi-vládní povahu HOA:

Sdružení vlastníků domů fungují téměř „jako druhá obecní vláda regulující mnoho aspektů každodenního života [vlastníků domů“ “. [Citace.] “„ „[U] ponocí funkcí sdružení lze jasně vidět sdružení jako kvazi-vládní entitu paralelní téměř v každém případě s pravomocemi, povinnostmi a povinnostmi samosprávy. Jako „mini-vláda“ sdružení poskytuje svým členům téměř ve všech případech inženýrské sítě, údržbu silnic, osvětlení ulic a společných prostor a odstraňování odpadu. V mnoha případech poskytuje také bezpečnostní služby a různé formy komunikace v rámci komunity. Obecní policie a funkce veřejné bezpečnosti mají navíc jasnou analogii ... “„ [Citace.] “[Citace.] Stručně řečeno, sdružení vlastníků domů prostřednictvím svého prosazování CC&R poskytují mnoho prospěšných a žádoucích služeb které umožňují rozvoj společného zájmu.[5]

Představenstvo HOA může přijmout pravidla, která jsou pro obyvatele právně závazná, pokud nejsou v rozporu s CC&R nebo státními či federálními zákony. Zasedání správní rady, stejně jako správní rady vládních agentur, jsou obecně členy HOA otevřená, až na některé výjimky. Stejně jako u vládních agentur se soudy obecně při plnění svých povinností řídí širokou diskrecí, kterou mají HOAs.[6]

HOA je také povoleno účtovat pravidelné poplatky majitelům domů v rámci vývoje (srovnatelné s daněmi). Používají se k funkcím, jako je platba za ostrahu (včetně uzavřených komunit, provoz vrátnice) a údržba společných prostor, jako jsou chodby, chodníky, parkování, terénní úpravy, bazény, fitness centra, tenisové kurty atd. HOA může vybírat pokuty nebo žalovat majitele domů za škody a / nebo předběžná opatření za účelem prosazování pravidel HOA a CC&R.

Pozadí

Během sedmdesátých let došlo k dvěma hlavním historickým trendům, které vedly k uzákonění Davis-Stirling. Nejprve došlo k přechodu od rodinný dům, který byl dominantní rezidenční development paradigma pro většinu historie státu. Kalifornští vývojáři se tradičně zaměřovali výhradně na budování a prodej rodinných domů co nejrychleji, aby se rychle vydělali. Nezajímali se o budování veřejných zařízení, jako jsou parky. Předpokládali, že městské vlády budou zdanit nové obyvatele, aby takové věci stavěli. V sedmdesátých letech vývojáři většinou došli pro tak nízkou zástavbu dobré půdy a začali se soustředit na budování zástavby s vyšší hustotou, často na okrajové půdě, která byla dříve přehlížena, protože byla považována za příliš členitou nebo příliš vzdálenou z měst centra. Aby byl tento vývoj ziskový při dodržování omezení místní hustoty (která obvykle měřila hustotu z hlediska průměrného počtu za celý vývoj), často by stavěly struktury s vysokou hustotou na jednom pozemku, jako je bytový komplex, shluk městských domů, nebo řada terasové domy (to vše vyžadovalo méně rozlehlou infrastrukturu než ekvivalentní počet rodinných domů s jednou rodinou, které by bylo zapotřebí k umístění stejného počtu lidí). Současně by vyčlenili přilehlý pozemek, který by byl buď ponechán nerozvinutý jako otevřený prostor, nebo aby z něj byla vytvořena rekreační oblast, jako je park, která bude sloužit obyvatelům zástavby. Vývojáři proto potřebovali najít způsob, jak zajistit, aby se o ně postaraly obydlené pozemky využívající sousední rekreační oblasti.[7]

Zadruhé, uzákonění Tvrzení 13 kalifornskými voliči v roce 1978 výrazně omezila schopnost místních vlád zvyšovat daně z nemovitostí. To způsobilo, že se místní vlády stále zdráhaly schvalovat nový rezidenční vývoj, protože si nyní nebyly jisty, zda jsou schopny poskytovat odpovídající veřejné služby novým obyvatelům na základě současných i budoucích předpokládaných příjmů. Před schválením nového vývoje začaly místní vlády nutit vývojáře, aby privatizovali všechny druhy služeb, které byly tradičně považovány za veřejné zboží: údržba ulic, terénní úpravy ulic, kanalizace, osvětlení, bezpečnost, požární ochrana, rekreační střediska, parky a podobně. Vývojáři byli nuceni vytvořit sdružení vlastníků domů, která by za tyto služby vybírala od vlastníků domů poplatky a odhady.[7] (Místní vlády také začaly ukládat uživatelské poplatky a zvláštní vyměřování nemovitostí za služby a veřejné vylepšení namísto vyšších daní, které bylo poté omezeno přijetím zákona z roku 1996 Tvrzení 218, „Zákon o hlasování o daních“.)

Na začátku 80. let 20. století odhalil výsledný boom HOA závažná omezení kalifornských zákonů, která se tehdy vztahovala na vývoj společného zájmu. Mnoho HOA narazilo na potíže, protože byly špatně plánovány a byly jen slabě regulovány (pokud vůbec) zákonem o Condominium z roku 1963. Na podzim roku 1984 Kalifornské státní shromáždění svolal užší výbor shromáždění k řešení krize. Tento výbor měl při přípravě návrhu zákona, který se stal Davis-Stirlingovým zákonem, čtyři hlavní cíle: (1) konsolidovat stávající zákonná ustanovení; 2) plošně standardizovat zákony upravující vývoj společného zájmu a udělovat výjimky pouze v případě potřeby pro konkrétní typy vývoje; 3) ověřit stávající postupy; a (4) vyřešit různé problémy s operacemi HOA.[8]

Strukturální shrnutí

  • Obecná ustanovení (§4000-§4190)
  • Uplatňování zákona (§4200-§4202)
  • Rozhodující dokumenty (§4205-§4370)
  • Vlastnictví a převod úroků (§ 4500 – § 4650)
  • Používání a údržba majetku (§4700 - §4790)
  • Správa sdružení (§ 4800 - § 5405)
  • Finance (§5500-§5580)
  • Posouzení a sběr posouzení (§5600-§5740)
  • Pojištění a odpovědnost (§5800-§5810)
  • Řešení sporů a vymáhání (§5850-§5985)
  • Soudní spor ohledně vady stavby (§6000-§6150)

Revize

Od 1. ledna 2014 byla zrušena hlava 6 (počínaje § 1350) části 4 oddílu 2 občanského zákoníku a byla účinně nahrazena nově přidanou částí 5 (počínaje § 4000) oddílu 4 občanského zákoníku . Davis – Stirlingův zákon byl v rámci kalifornského občanského zákoníku zcela přečíslován a přeorganizován. Cílem reorganizace bylo usnadnit srozumitelnost zákona zavedením standardizovaného jazyka, logičtějším seskupením předmětů a kratšími částmi občanského zákoníku.[9]

Nejpozoruhodnější oblasti změn

  • Standardizovaná pravidla pro oznámení a doručení
  • Výroční zprávy a zveřejnění
  • Střet zájmů
  • Výhradní použití společných prostor
  • Nesoulad
  • Zástavní práva
  • Posuzování úhrad
  • Dočasné přemístění

Reference

  1. ^ CAL. Občan Zákoníku, § 4000
  2. ^ Assem. Návrh zákona č. 805 (reg. 2011–2012 Sess.)
  3. ^ Villa De Las Palmas Majitelé domů Ass'n v. Terifaj (2004) 33 Cal. 4. 73
  4. ^ Nahrstedt v. Lakeside Village Condominium Ass'n (1994) 8 Cal. 4. 361
  5. ^ Villa Milano Homeowners Assn. v. Il Davorge (2000) 84 kal. 4. 4. 819
  6. ^ Lamden v. La Jolla Clubdominium Homeowners Assn. (1999) 21. Cal. 4. 249
  7. ^ A b Bruce, David E .; Burk, John Rogers; Fransz, Helene Z .; Gilmore, Robert D .; Jackson, F. Scott; Smith, Richard C .; Turner, D. Scott; Wagner, Jeffrey G. (2004). „§ 1.73, A. Historické pozadí“. Formování vývoje společného zájmu v Kalifornii (2019 ed.). Oakland: Continuing Education of the Bar. str. 1-56–1-57.
  8. ^ Sproul, Curtis C .; Howell, Mary M .; Rosenberry, Katharine N. (2014). „§ 1. Účel a rozsah působnosti“. Poradenství komunitám společného zájmu Kalifornie (2019 ed.). Oakland: Continuing Education of the Bar. s. 1-6–1-7.
  9. ^ Gottlieb, Sandra L Esq .; Noland, Alexander Esq .; Neal, Tracy Esq. "Co potřebujete vědět: Nový Davis – Stirlingův zákon. "

externí odkazy