Smlouva o výhodách komunity - Community Benefits Agreement

A Smlouva o výhodách komunity („CBA“) ve Spojených státech je a smlouva podepsané skupinami komunit a developerem nemovitostí, který vyžaduje, aby developer poskytoval místní komunitě nebo sousedství konkrétní vybavení a / nebo zmírnění. Výměnou komunitní skupiny souhlasí s tím, že projekt veřejně podpoří, nebo alespoň nebudou proti. Vyjednávání CBA často závisí do značné míry na vytvoření mnohostranné komunitní koalice zahrnující více komunit, včetně komunitních, environmentálních, náboženských a pracovních organizací.

Ve Velké Británii Oddíl 106 dohody a v Kanadě dohody „§ 37“[1] podobně vyžadují určité výhody od vývojářů, ale liší se od CBA v tom, že jsou součástí rozvojových dohod s vládami, nikoli komunitami. CBA jsou obecně soukromé smluvní smlouvy, i když v některých případech mohou být součástí rozvojové dohody s městem.[2]

Účely

Vývoj ekonomiky projekty jsou často velmi těžké dotované dolary daňových poplatníků, ale obvykle neexistuje záruka, že „zvlnění“ projektu zvýhodní současné obyvatele.[3] Vývoj může způsobit vnitřní město gentrifikace, vytlačovat obyvatele s nízkými příjmy s růstem cen bydlení, nebo mohou pouze vytvářet pracovní místa v maloobchodu a sektoru služeb s nízkou mzdou. Výsledkem je, že mnoho metropolitních regionů nadále čelí problémům souvisejícím s chudoba a bydlení, navzdory velkým investicím do ekonomického rozvoje.

V reakci na tyto problémy byl model CBA vytvořen koncem 90. let jako způsob, jak se mohou komunity, které jsou nejvíce ovlivněny projekty ekonomického rozvoje, účastnit procesu plánování a usilovat o to, aby přínosy z rozvoje měly existující komunity.[4] Pro vývojáře může být jednání se zástupci komunity atraktivním způsobem, jak získat podporu komunity a pomoci posunout jejich projekty vpřed. Účast na jednáních CBA může eliminovat překvapení v procesu schvalování vývoje a umožnit vývojářům pracovat s jednotnou koalicí namísto toho, aby museli zapojovat komunitní organizace jeden po druhém.[5]

Hnutí komunitních výhod

Tak jako místní vlády potýkali s jejich odpovědností za formování rozvoje a využívání půdy Vzory komunitního prospěchu se objevily, aby zpochybnily konvenční myšlení a nabídly širší vizi. Souvisí s inteligentní růst a environmentální spravedlnost, si hnutí komunitních výhod klade za cíl zajistit, že hlavním účelem ekonomického rozvoje je přinést měřitelná, trvalá zlepšení životů postižených obyvatel, zejména těch ve čtvrtích s nízkými příjmy a v barevných komunitách. Organizace spojené s hnutím komunitních výhod tlačily na veřejný sektor, aby hrál strategičtější roli při územním plánování a růstu měst a aby využíval dotace na ekonomický rozvoj k vytváření dobrých pracovních míst, dostupného bydlení a sousedských služeb, které zlepšují kvalitu život všech obyvatel.[4]

Hnutí komunitních výhod začalo v Los Angeles úspěšnou implementací u projektů se smíšeným využitím v Hollywoodu a Highlandu,[6] a Staples Center / LA Live.[7] Od té doby se rychle rozšířila do dalších měst, včetně Atlanta, Chicago, Denver, Milwaukee, Minneapolis, Nové nebe, New York City, Philadelphie, Pittsburgh, San Diego, San Francisco, San Jose, Seattle, Syrakusy, Washington DC., a Wilmington.[8] Mezi přední organizace patří National Community Reinvestment Coalition [2] „Partnerství pro pracující rodiny“ [3], Aliance Los Angeles pro novou ekonomiku („LAANE“) [4], Strategická opatření pro spravedlivou ekonomiku („SAJE“)[5], ROZSAH [6], Georgia Stand-Up [7] a Pittsburg SPOJENÉ [8]

Obhájci CBA tvrdí, že přístup založený na výhodách pro komunitu zlepšuje vývojový proces pro komunitu, vývojáře a místní úředníky vytvořením celkového scénáře win-win-win.[9] Mezi principy a cíle, které prosazuje CBA, patří:

Inkluzivita. Proces vyjednávání o CBA může poskytnout mechanismus, který zajistí, že obavy komunity budou vyslyšeny a řešeny. Zatímco některá města odvádějí dobrou práci, když hledají příspěvky komunity a reagují na ně, mnohá ne. Z procesu vývoje byly historicky vyloučeny sousedství s nízkými příjmy, neanglicky mluvící oblasti a společenství barev. Zákony týkající se vyhlášek a účasti jsou často špatně vynucovány a oficiální veřejná slyšení se často konají občas a na místech, která nejsou přátelská k sousedství. Proces vyjednávání CBA může pomoci tyto problémy vyřešit a poskytnout fórum pro všechny části postižené komunity.

Vymahatelnost. CBA může zajistit, aby sliby vývojáře týkající se výhod komunity byly právně vymahatelné. Vývojáři, kteří „staví“ projekt, často dávají sliby, které nikdy nejsou zapsány do žádných dokumentů o schválení projektu, ai když jsou, nemusí být sledovány a vymáhány příslušnými vládními agenturami. Vytvořením donucovacího mechanismu nebo rozšířením třídy stran, které mohou tyto sliby vynutit, mohou CBA mnohem usnadnit vymáhání.

Odpovědnost. CBA umožňují občanům činit vlády odpovědnými za používání daňových dolarů tím, že jim dávají možnost vyjádřit se v distribuci dotací na rozvoj.[10]

Koalice CBA

Jádrem strategie komunitních výhod jsou komunitní organizace a budování koalic.[11][12][13] Organizace a udržování koalice, usnadňování kompromisů a vytváření společné agendy jsou nezbytné pro vytvoření úspěšné CBA. Koalice mohou zahrnovat celou řadu komunitních skupin, jako jsou sousedské skupiny, ekologické organizace, organizace dobré vlády, odbory a organizace založené na víře.[5] Koalice jsou obvykle nezapsané v obchodním rejstříku, ale členské komunitní skupiny mohou uzavřít operativní dohodu, která bude upravovat jejich vztah v koalici. Centrum veřejného práva na adrese vytvořilo vzorovou provozní dohodu o koalici CBA Tulane Law School.[14]

Při jednáních o CBA často hrají aktivní roli volení úředníci a vládní agentury. V Kalifornii a dalších jurisdikcích, kde jsou povoleny rozvojové dohody, mohou být oficiálními signatáři CBA zástupci vlády. V ostatních případech mohou vládní úředníci hrát neformálnější roli tím, že usnadní jednání o CBA a podpoří spolupráci.[5]

Jednání o CBA

Jednání mezi koalicí CBA a vývojářem obvykle začínají po oznámení projektu, ale před schválením vládou. Existují však příklady legislativních požadavků CBA spojených s dotacemi, které ukládají standardy komunitních výhod pozemkům v konkrétních okresech. Například vývojáři podílející se na Atlanta Beltline projekt, který se rozhodne použít financování přírůstku daně jsou povinni začlenit komunitní výhody prostřednictvím dohody o vývoji nebo financování.[8]

Možné výhody

Model smlouvy CBA umožňuje, aby každý konkrétní CBA byl přizpůsoben potřebám komunity, velikosti a typu navrhovaného vývoje a relativní vyjednávací síle skupin komunity a vývojáře. Výhody může poskytovat samotný vývojář nebo může CBA požadovat, aby vývojář uložil ustanovení CBA svým nájemcům, prodejcům a dodavatelům. CBA obvykle zahrnují standardy kvality práce, místní nábor programy a požadavky na dostupné bydlení.[5]

Mezi další výhody patří mimo jiné:

  • Existenční minimum a převládající mzda požadavky
  • Místní náborové cíle
  • Pracovní tréninkové programy
  • Cíle smluvních vztahů s menšinami / ženami / místními podniky
  • Ustanovení zakazující vývojářům najímat dodavatele, kteří porušili pracovní nebo jiné zákony o zaměstnání (známá jako ustanovení „odpovědného dodavatele“)
  • Neutralita Unie požadavky
  • Maloobchodní / komerční prostor pro malé a místní podniky
  • Velkoobjemový maloobchod omezení
  • Zelená budova požadavky
  • Poskytovatelé prostoru pro sousedské organizace, komunitní centra, centra péče o děti a další neziskové organizace
  • Konstrukce parky a rekreační zařízení
  • Ustanovení pro vstup komunity při výběru nájemců
  • Financování komunitních organizací / programů
  • Zmírnění nad rámec těch, které vyžadují státní / místní zákony týkající se parkování, provozu, zvýšeného znečištění a dalších dopadů na životní prostředí
  • Dostupné bydlení požadavky

Rozsah výhod nabízených CBA byl rozsáhle prozkoumán v odborné literatuře,[15] stejně jako konference, ve snaze zvýšit povědomí o výhodách CBA pro vývojáře, místní správu a bojující komunity.[16]

Monitorování

Skupiny komunity by měly zvážit, jak bude každé ustanovení v CBA monitorováno a vynucováno. I když lze poměrně snadno sledovat finanční závazky a další jednorázové výhody, další závazky developerů a nájemců, jako je životní minimum a místní náborové požadavky, mohou platit po celá desetiletí a vyžadují dlouhodobý dohled. V rámci řešení tohoto problému zahrly CBA pravidelné požadavky na podávání zpráv a zveřejňování, mechanismy vyšetřování stížností a ustanovení o zřízení výborů pro dohled. Pokud je dohoda o rozvoji začleněna do dohody o rozvoji, mohou vládní agentury také hrát roli při monitorování jejího provádění.[4]

Vynucení

Protože CBA je právně závazná smlouva, lze ji vymáhat pouze stranami, které ji podepsaly. CBA, které jsou začleněny do rozvojových dohod, mohou být prosazovány vládou i komunitními skupinami.[5] K dnešnímu dni neexistuje žádný judikatura týkající se platnosti a vymahatelnosti CBA. Donalda Trumpa 1993 smlouva podobná CBA týkající se New Yorku Riverside South projekt byl předmětem stanoviska New York Appellate Division z roku 2008, ale soud rozhodl, že podmínky smlouvy vypršely.[9]

Obavy a problémy

Ačkoli se četné analýzy nákladů a přínosů ukázaly jako úspěšné nástroje ke zlepšení procesu ekonomického rozvoje, objevila se řada kritik. Snad nejdůležitější kritikou je, že CBA nenabízejí žádný způsob, jak zajistit, aby skutečně reprezentovaly potřeby a touhy komunity. The Atlantic Yards CBA Například byl kritizován, protože jej vyjednala jen hrstka komunitních skupin, které všechny dostávají finanční prostředky od vývojáře, zatímco mnoho dalších komunitních skupin bylo z vyjednávání vyloučeno. Zpráva od New York City Bar Association rovněž zpochybnil, zda vyjednavači CBA povedou s vývojáři vhodné vyjednávání a zda CBA zasáhnou do procesu plánování. Různé právní problémy týkající se vymáhání a ohleduplnost může také oslabit účinnost CBA.[17]

Nedávné příklady

CBA byly sjednány pro řadu projektů. Nejznámější CBA je pravděpodobně Los Angeles Centrum sponek CBA, který je obecně považován za úspěch.[10] Mezi další projekty, které získaly CBA, patří Dearborn Street Dobrou vůli projekt v Seattle, Consol Energy Center aréna (pro Penguins hokejový tým ) v Pittsburgh, San Francisco Bayview-Hunters Point rezidenční development, projekt přestavby Gates-Cherokee v Denver a rozvoj Ballpark Village v San Diego.[11]

Obhájci hnutí komunitních výhod „CBA“ některých nedávných projektů nepřijali jako legitimní CBA. Například „CBA“ pro nový Yankee Stadium nebyla považována za „opravdovou“ CBA, protože byla sjednána volenými úředníky, nikoli komunitními skupinami.[10] Dohoda zahrnovala významné výhody pro komunitu, například 28 000 000 USD v grantech a bezplatné vstupenky pro místní organizace.[18] CBA však nebyl proveden hladce. V roce 2009 bývalý správce komunitního fondu žaloval komunitní charitu Yankees a tvrdil, že fond byl špatně spravován.[19]

Při přípravě Zimní olympijské hry 2010, město Vancouver, Britská Kolumbie, Kanada, zadala zakázku společnosti Millennium Development Corporation na vybudování její 56 000 m2), Vesnička 600 jednotek sportovců na jihovýchodě False Creek. Tento vývoj zahrnoval CBA s cíli vytvořit 100 pracovních míst pro místní a vyškolené obyvatele vnitřního města a obstarat cílený 15 milionů dolarů na zboží a služby z vnitřního města. Rovněž zahrnoval starší fond ve výši 750 000 USD na školení obyvatel vnitřního města.[20] CBA zahrnovala investice a podporu od kanadské federální vlády, provinční vlády BC, města Vancouver a budování příležitostí s obchodní společností pro město Budování příležitostí v podnikání (nezisková organizace zabývající se ekonomickým rozvojem známá také jako BOB) jsou tyto strany společně uznány v rámci Vancouverská dohoda.[21] CBA také obdržela podporu od společností Bell, VanCity, Canadian Housing and Mortgage Corporation a Vancouver Regional Construction Association. Budování příležitostí v podnikání dohlíželo na využívání starších fondů, zajišťovalo pracovní sílu a podporovalo obyvatele vnitřního města školením a pomocí, zatímco VRCA dohlížela na školení obyvatel. Ačkoli byla olympijská vesnice široce kritizována za překročení rozpočtu, ve zprávě pro město z roku 2008, kterou připravila BOB, se uvádí vytvoření 120 pracovních míst s nákupem blížícím se 50 milionům dolarů. Zpráva také připouští, že sledování skutečné ekonomické aktivity z vývoje bylo obtížné a že zadávání veřejných zakázek není přesné. Bez ohledu na obtížnost sledování zakázek a skutečnost, že projekt překročil rozpočet, je CBA široce považována za úspěch.

Aktualizované posouzení minulých, současných a budoucích CBA najdete v toto shrnutí.[22]

Reference

  1. ^ Keenan, Edward (16. ledna 2015). „Oddíl 37 - Co to je a proč o to všichni bojují?“. Toronto Star.
  2. ^ Graser, D. Výhody pro komunitu a obnova věže (Evergreen, 2016). Viz také Gross, J. Dohody o výhodách pro komunitu: definice, hodnoty a právní vymahatelnost, Journal of Affordable Housing Vol. 17: 1--2
  3. ^ „Dobrá práce na prvním místě, průvodce pro začátečníky odpovědným rozvojem“.
  4. ^ A b C Patricia Salkin a Amy Lavine, porozumění dohodám o výhodách pro komunitu: spravedlivý rozvoj, sociální spravedlnost a další aspekty pro vývojáře, obce a komunitní organizace, publikovaná na 26 UCLA J. Envir. L. & Pol. 291 (2008).
  5. ^ A b C d E „Julian Gross, Greg LeRoy a Madeline Janis-Aparicio, dohody o výhodách pro komunitu: odpovědnost za rozvojové projekty (Good Jobs First 2005)“ (PDF). Archivovány od originál (PDF) dne 25. 07. 2011. Citováno 2010-04-26.
  6. ^ Lavine, Amy (2008-01-28). „Dohody o výhodách pro komunitu: Hollywood and Highland Center“. Dohody o výhodách pro komunitu. Citováno 2020-10-19.
  7. ^ Lavine, Amy (2008-01-28). „Dohody o výhodách pro komunitu: Staples Center CBA“. Dohody o výhodách pro komunitu. Citováno 2020-10-19.
  8. ^ A b Patricia Salkin a Amy Lavine, jednání o sociální spravedlnosti a příslib dohod o výhodách pro komunitu: případové studie současných a rozvíjejících se dohod, publikovaná na 17 J. Affordable Hous. & Cmty. Dev. L. 113 (2008).
  9. ^ „Výhody pro komunitu: Využití partnerství pro úspěšný rozvoj (Partnerství pro pracující rodiny 2009)“ (PDF). Archivovány od originál (PDF) dne 25. 07. 2011. Citováno 2010-04-26.
  10. ^ González, Erualdo Romero; Sarmiento, Carolina S .; Urzua, Ana Siria; Luévano, Susan C. (2012). „Grassroots and New Urbanism: a case from a Southern California Latino community“. Journal of Urbanism: International Research on Placemaking and Urban Sustainability. 5 (2–3): 219–239. doi:10.1080/17549175.2012.693125.
  11. ^ http://www.aecf.org/upload/PublicationFiles/AECF_CBA.pdf
  12. ^ Laing, Bonnie Young (2009). „Organizace komunitních a pracovních koalic pro dohody o výhodách pro komunitu v afroamerických komunitách: zajištění úspěšných partnerství“. Journal of Community Practice. 17 (1–2): 120–139. doi:10.1080/10705420902862124.
  13. ^ Dohoda o fungování koalice s přínosy pro komunitu
  14. ^ David A. Marcello, „Dohody o výhodách pro komunitu: nový nástroj pro investice v amerických sousedstvích“, 39 Městský právník 657 (2007), nalezeno na Web společnosti Tulane Public Law a Stránka článku s webem školy Tulane law School. Přístup k 1. září 2011.
  15. ^ Win-Win-Win: Výhody CBA pro komunitu, vývojáře, vládu a vás, Centrum veřejného práva a Sympozium Urban Land Institute 11. května 2012. Přístup k 1. září 2011.
  16. ^ New York City Bar Association, The Role of Community Benefit Agreement in New Land's Land Use Process (8. března 2010)
  17. ^ Williams, Timothy. „28 milionů $ za Bronx v plánu stadionu Yankees“. The New York Times. Citováno 15. října 2008 - prostřednictvím webových stránek The New York Times.
  18. ^ [1]
  19. ^ Město Vancouver „Archivovaná kopie“ (PDF). Archivovány od originál (PDF) dne 2012-03-28. Citováno 2010-01-20.CS1 maint: archivovaná kopie jako titul (odkaz)
  20. ^ „Archivovaná kopie“. Archivovány od originál dne 16. 3. 2005. Citováno 2014-02-05.CS1 maint: archivovaná kopie jako titul (odkaz)
  21. ^ Daniel LaSalle, Shrnutí a rejstřík dohod o výhodách pro komunitu, zveřejněný v The Public Law Center (2011)

7. Annie E. Casey Foundation. (2007). Síla, praxe a příslib odpovědného nástroje pro přestavbu. Část monografické série o rozvoji sousedství.

8. Grassroots and New Urbanism: a case from a Southern California Latino community. Erualdo Romero González, Carolina S. Sarmiento, Ana Siria Urzua, Susan C. Luévano. Journal of Urbanism: International Research on Placemaking and Urban Sustainability. Sv. 5, vydání 2–3, 2012

9. Organizace komunitních a pracovních koalic pro dohody o výhodách pro komunitu v afroamerických komunitách: Zajištění úspěšných partnerství. Bonnie Young Laing, Journal of Community Practice. Sv. 17, vydání 1–2, 2009

externí odkazy