Sestavení - Build-out

Sestavení je urbanista Odhad výše a umístění potenciálního rozvoje oblasti. Sestavování je někdy nazýváno „analýzou výnosů šarží“, což je jeden z kroků územní plánování proces. Vyhodnocení potenciálních dopadů rozvoje začíná sestavovací analýzou.

Účel

Provedení analýzy výstavby identifikuje zadržovací kapacitu půdy. Výpočet sestavení poskytuje nabídku rozvoje pro předpovídání budoucího růstu využití půdy. Předpovídání využití půdy nebo alokace přidává faktory poptávky, jako je ekonomický růst a relativní přitažlivost půdy pro nový rozvoj. Vývojáři pozemků provádějí výpočty sestavení za účelem posouzení ziskovosti pozemku.

Potenciální dopady lze odvodit z nárůstu vynásobením míry rozvoje různými faktory (např. Výpočtem počtu nových školních dětí, dopravními výlety a poptávkou po vodě). Poznámka: multiplikátory se často liší podle typu využití půdy. Tato čísla poskytují pouze surovou poptávku po těchto zařízeních a je nutná další analýza (např. Odečtení stávajících studentů od školních kapacit nebo dopravní studie).

Výpočtové metody

Platí sestavení využívání půdy nebo zónování předpoklady o hustotě dostupné plochy půdy. Výpočet výstavby může odečíst půdu kvůli fyzickým omezením rozvoje (např. Citlivým přírodním zdrojům), potenciálním věnování infrastruktury (např. Ulicím, veřejným otevřeným prostorem nebo strukturám řízení dešťové vody) a praktickým návrhovým úvahám (např. Neúčinnost uspořádání pozemku). Stávající budovy mohou snížit dostupnou kapacitu pro nový vývoj. Mnohokrát tato omezení nejsou známa, dokud nebude proveden výpočet sestavení.

Výpočet sestavy vynásobí plochu půdy faktory hustoty. Obytný hustota je nejčastěji vyjádřena jako bytové jednotky na akr (DU / ac), ale také se používá minimální velikost šarže (zejména při zónování). (Poznámka: mimo USA používá metrický systém jako jednotku plochy hektary). A poměr podlahové plochy (FAR) typicky popisuje nebytový vývoj na základě poměru podlahové plochy budovy k ploše pozemku, přičemž obě používají stejnou měrnou jednotku. Další analýza může odhadnout počet budov nebo pokrytí budov na základě počtu bytových jednotek na budovu, počtu podlaží a / nebo velikosti budovy ve čtverečních stopách.

Příklad analýzy

Ukázková analýza sestavení

Typická analýza zástavby by mohla začít na 10 akrech (40 000 m)2) půdy s navrhovanou hustotou 4 bytových jednotek na akr.

  1. Jednoduché násobení (10x4) by vytvořilo nahromadění 40 jednotek.
  2. Složitější analýza může odečíst 3 000 m2) pro 660 stop (200 m) 50 stop (15 m) silnice přednost v jízdě (ŘÁDEK). To zanechává 9,25 akrů (37 400 m2) s povolenými 37 jednotkami.
  3. Země může obsahovat 2,25 akrů (9 100 m)2) z niva, omezení rozvoje. Některé komunity umožňují vývojářům přesunout hustotu jinde na pozemku, přičemž celkový počet jednotek je 40. Jiné komunity zakazují přesouvání hustoty a snižují cílový počet jednotek na 31 jednotek.
  4. Stávající stavby omezí počet dalších nových bytových jednotek povolených na pozemku. Pokud stávající členění obsahuje 6 bytových jednotek, je dostupná kapacita 34 jednotek.
  5. Kombinace těchto odpočtů bytových jednotek (40-3-9-6) se rovná 22 bytových jednotek pro bytovou výstavbu.

Viz také